Neighbors v. Municipality Regarding Building Permit and Private View Rights
Suisse · Canton de Vaud (CH-VD)
Synthèse Legislator
Généré par l'IANeighbors appealed a municipal decision that lifted their opposition to a building permit application for the transformation of a building on an adjacent parcel, which included the creation of two dwellings and four parking spaces, asserting that the planned windows on the east facade violated a private law requirement that direct views be at least three meters from the neighboring property line. The court dismissed the appeal, reasoning that the building permit process only requires verification of public construction law compliance, and objections based on private law violations, such as the distance requirement from the rural and land code, are inadmissible in this administrative public law proceeding, provided the project does not violate public law requirements, which the appellants failed to establish beyond the inadmissible private law arguments.
Regeste Legislator
OfficielBEAUSIRE, FATIO, BEAUSIRE BAILLIF /Municipalité d'Ependes, GLAUSER | Le permis de construire est une autorisation de police qui doit être délivrée lorsque les conditions formelles et matérielles posées par le droit public sont réunies. Il n'incombe pas à la municipalité de vérifier si, au surplus, le projet qui lui est soumis respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers. Les moyens tirés de l'inobservation du droit privé, en particulier du CRF, sont ainsi irrecevables devant la CDAP (rappel de jurisprudence). Les recourantes n'établissant pas que le projet violerait des dispositions de la LATC ou de toute autre législation relevant de la compétence de la CDAP, la décision contestée est bien fondée. Recours rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the final notification section regarding the possibility of further appeal to the Federal Tribunal.
Cited in the final notification section regarding the possibility of filing a subsidiary constitutional appeal.
Cited in the reasoning to confirm the appellants' standing to appeal, but this article is NOT in the operative part (dispositive).
The court decided to rule according to the simplified procedure because the appeal was clearly devoid of merit.
Cited in the reasoning regarding conditions for building permits, but not explicitly in the operative part.
Although not explicitly cited in the dispositive orders I, II, or III, the imposition of judicial costs (Art. II) is generally governed by procedural rules regarding costs, which often reference LTF provisions for federal court proceedings (even if this is a cantonal court decision informing about the possibility of appeal to the Federal Court). However, based strictly on the rule to only include provisions explicitly cited in orders I, II, or III, and since no specific cost article is cited in I, II, or III, only the procedural ground (Art. 82 LPA-VD) and the appeal review articles are cited.
Texte complet
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 20 janvier 2015 Composition · Mme Danièle Revey, présidente; M. Raymond Durussel et M. Christian-Jacques Golay, assesseurs.
Recourantes · 1. · Christiane BEAUSIRE,
2. · Valérie FATIO,
3. · Karine BEAUSIRE BAILLIF,
4. · Sarah BEAUSIRE, toutes quatre représentées par Me Laurent TRIVELLI, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée · Municipalité d'Ependes, représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat, à Lausanne,
Constructeurs · 1. · Laurent GLAUSER, à Ependes VD,
2. · Valérie GLAUSER, à Ependes VD
Objet · Permis de construire
Recours Christiane BEAUSIRE et consorts c/ décision de la Municipalité d'Ependes du 28 octobre 2014 levant leur opposition à la transformation du bâtiment ECA 55 (avec création de deux logements et aménagement de quatre places de parc) sur la parcelle 112 appartenant à Laurent et Valérie Glauser
Vu les faits suivants
A. Le 27 septembre 2013, Laurent et Valérie Glauser ont acquis en copropriété la parcelle 112 de la Commune d'Ependes. D'une surface de 604 m2, ce bien-fonds comporte un bâtiment ECA 55 de 197 m2. Il est colloqué en zone de village, régie par le plan partiel d'affectation (PPA) "Le Ferrage" du 8 avril 1999. La parcelle 112 est contiguë, à l'Est, au bien-fonds 370 appartenant à la communauté héréditaire formée par Christiane Beausire, Valérie Fatio, Karine Beausire Baillif et Sarah Beausire (ci-après: Christiane Beausire et consorts).
B. Le 24 juillet 2014, Laurent et Valérie Glauser (ci-après: les constructeurs) ont présenté une demande de permis de construire tendant à la transformation du bâtiment ECA 55, à la création de deux logements et à l'aménagement de quatre places de parc, sur la base d'un plan de situation du
18 juillet 2014 et de plans d'architecte du 24 juillet 2014. Le projet a été mis à l'enquête publique du 30 août au 28 septembre 2104 (CAMAC 149701).
Le projet a suscité l'opposition de Christiane Beausire et consorts.
Une synthèse CAMAC a été établie le
4 septembre 2014. Le Service des routes (aujourd'hui intégré dans la Direction générale de la mobilité et des routes; DGMR) a refusé de délivrer " l'autorisation spéciale requise", l'accès aux places de stationnement n'étant pas opportun.
Par courrier du 7 octobre 2014, la Municipalité d'Ependes (ci-après: la municipalité) a communiqué aux constructeurs l'opposition formulée par Christiane Beausire et consorts, ainsi que la synthèse CAMAC. Elle les informait qu'elle ne pouvait pas délivrer le permis de construire et les invitait à s'exprimer.
Les constructeurs ont alors produit des plans modifiés du 10 octobre 2014, prévoyant une implantation des places de parc permettant la sortie en marche avant.
Par décision du 28 octobre 2014, la municipalité a levé l'opposition de Christiane Beausire et consorts en précisant que la modification des places de stationnement avait été approuvée par l'autorité cantonale.
C. Agissant le 20 novembre 2014 par l'intermédiaire de leur mandataire, Christiane Beausire et consorts ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP) contre la décision précitée du 28 octobre 2014, concluant à l'annulation de ce prononcé, subsidiairement à ce que trois fenêtres et deux velux sur la façade Est, respectivement le pan de toiture Est, soient opaques, sans possibilité technique de les ouvrir ou de les basculer d'une quelconque manière.
A la requête de la juge instructrice, la municipalité a déposé son dossier sans fournir de réponse.
Le tribunal a ensuite statué, par voie de circulation.
Considérant en droit
1. Les recourantes sont propriétaires de la parcelle 370, contiguë au bien-fonds destiné à la construction litigieuse. Elles disposent ainsi de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Le recours est dès lors recevable sous cet angle.
2. Sur le fond, les recourantes s'en prennent aux ouvertures prévues sur la façade, respectivement la toiture de l'immeuble litigieux, côté Est, à proximité immédiate de leur parcelle.
a) Plus précisément, les recourantes relèvent que le Code rural et foncier du 7 décembre 1987 (CRF; RSV 211.41) prévoit à son art. 14, intitulé "*vues droites*", qu' "*on ne peut établir de vues droites ou fenêtres, ni balcons ou autres semblables saillies sur le fonds de son voisin, s'il n'y a pas trois mètres de distance.*" Elles affirment à ce propos que le projet de transformation querellé prévoit trois fenêtres au rez-de-chaussée côté Est, donnant sur leur parcelle, à une distance ne respectant pas les trois mètres exigés par le CFR. Ces fenêtres sont certes opaques mais elles peuvent de l'avis des recourantes être ouvertes, de sorte qu'elles ne respectent pas l'art. 14 CFR. Empêcher l'ouverture de ces fenêtres permettrait d'observer l'art. 14 CFR, mais conduirait à une violation de l'art. 28 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1), les pièces concernées ne pouvant dès lors plus être aérées à suffisance. Toujours selon les recourantes, la même problématique se pose au niveau supérieur du bâtiment.
Enfin, les recourantes considèrent que la municipalité ne peut fermer les yeux sur des dispositions de droit privé, qui ont pour conséquence de rendre les locaux prévus non réglementaires à l'aune du droit public. Par analogie, une parcelle enclavée est inconstructible au sens du droit public si elle ne dispose pas d'accès fondé sur une servitude de droit privé.
b) En statuant sur la demande de permis de construire, l'autorité doit s'assurer que les règles du droit public des constructions sont respectées, en particulier si le bien-fonds est équipé pour la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui (notamment les accès) sont au bénéfice d'un titre juridique (art. 104 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]). Selon la jurisprudence, le permis de construire est une autorisation de police qui doit être délivrée lorsque les conditions formelles et matérielles posées par le droit public sont réunies (arrêts AC.2005.0108 du 8 juin 2006 et AC.2006.0011 du 18 août 2006). Il n'incombe pas à la municipalité de vérifier si, au surplus, le projet qui lui est soumis respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers (AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 4; AC.1994.0038 du 16 juin 1995; voir aussi, en ce qui concerne le grief du propriétaire du fonds dominant consistant à dénoncer une éventuelle atteinte à l'exercice de sa servitude par des travaux exécutés sur le fond servant, arrêts AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 3; AC.2013.0204 du 30 septembre 2013 consid. 2c/bb; AC.2011.0205 consid. 4 du 24 septembre 2012; AC.2011.0231 du 10 janvier 2012 consid. 2a et les références). Les moyens tirés du non-respect du droit privé, en particulier du Code rural et foncier, sont ainsi irrecevables devant le tribunal de céans (AC.2009.0230 du
24 janvier 2011 consid. 6; AC.2003.0072 du 28 novembre 2003 consid. 2 traitant spécifiquement de l'art. 14 CRF).
c) L'argumentation des recourantes ne permet pas de s'écarter de cette jurisprudence. Il en découle que leur grief tenant à une violation de l'art. 14 CRF est irrecevable dans la présente procédure de droit public.
Pour le surplus, les recourantes n'établissent pas que la parcelle 112 destinée à la construction querellée ne serait pas équipée au sens de l'art. 104 LATC, ni que le projet violerait des dispositions de cette loi ou de toute autre législation relevant de la compétence de la CDAP. La décision contestée est par conséquent bien fondée.
3. Dans ces conditions, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité et la décision attaquée doit être confirmée. Le recours étant manifestement dénué de chances de succès, il convient de statuer selon la procédure rapide de l'art. 82 LPA-VD. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des recourantes, solidairement entre elles. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à la Commune d'Ependes, dont le mandataire s'est limité, à la requête du tribunal, à déposer le dossier de la cause.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
II. Un émolument judiciaire de 1'800 (mille huit cents) francs est mis à la charge des recourantes, solidairement entre elles.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 20 janvier 2015
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.