Appeal Regarding Construction Permit Annulment Based on Building Coverage Ratio Violation

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt du 23 octobre 2000

sur le recours interjeté par Félix et Anne-Marie BENDEL, dont le conseil est l'avocat Philippe Jaton, à Lausanne contre

la décision du 5 mai 2000 de la Municipalité de Pully, dont le conseil est l'avocat Philippe-Edouard Journot, à Lausanne (autorisation de la construction d'une villa familiale sur la parcelle no 3508, propriété de M. Pierre Milliet).

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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller , président; M. Renato Morandi et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Pierre Milliet est propriétaire, à Pully, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 3499 et qui est occupé par la villa qu'il habite. Cette parcelle se trouve tout au nord du territoire communal de Pully et est située en zone de villas selon le plan d'extension communal et le règlement s'y référant (règlement sur l'aménagement du territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983, ci-après RCATC).

Immédiatement au sud de sa propriété, Pierre Milliet est également propriétaire de la parcelle 3508, sise de l'autre côté du chemin des Bosquets, et qui a la forme d'un petit triangle délimité sur deux de ses côtés par le chemin des Bosquets d'une part, et le chemin des Daillettes, d'autre part. A l'est, la parcelle 3508 est jouxtée par la parcelle 3101, propriété des époux Félix et Anne-Marie Bendel, qui y habitent dans une villa.

B. Du 25 janvier au 14 février 2000, Pierre Milliet a mis à l'enquête la construction d'un bâtiment sur sa parcelle 3508. Ce projet prévoit l'édification d'une villa de 1'261 m³, de forme triangulaire, épousant la forme de la parcelle elle-même, sur deux étages plus sous-sol, avec toiture plate et végétalisée. Par courrier du 11 février 2000, les époux Félix et Anne-Marie Bendel ont formé opposition, mettant en cause essentiellement la dérogation admise par la municipalité (toit plat). Par décision du 5 mai 2000, la municipalité a levé cette opposition, puis délivré le permis de construire (daté du 14 juin 2000). C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent pourvoi déposé le 5 juin 2000.

C. La municipalité a déposé sa réponse en date du 17 juillet 2000, concluant au rejet du recours. Le constructeur a formulé des observations, le 5 juillet 2000, réfutant les griefs invoqués par les recourants. Ces derniers ont encore produit des observations complémentaires, le 15 août 2000, la municipalité se déterminant sur cette écriture le 5 septembre 2000.

Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 14 septembre 2000, en présence des parties. Il a ensuite délibéré à huis clos.

Considérant en droit:

1. Déposé en temps utile et selon les formes légales par des propriétaires voisins de la parcelle sur laquelle doit s'ériger la construction litigieuse, le recours est recevable à la forme.

2. Le premier grief formulé par les recourants tient au non respect du COS. Selon eux, les surfaces occupées par le "porche d'entrée" prévu par le projet, ainsi que par le balcon loggia de la façade sud, doivent être prises en compte pour le calcul du COS, largement dépassé (environ 184 m² au lieu des 145 m² autorisés).

Selon l'art. 15 RATC, la surface bâtie d'un bâtiment ne prend pas en considération les porches d'entrée fermés lorsque ceux-ci ne dépassent pas 10 m² de surface et 3 m de hauteur. En l'espèce, les dimensions de l'aménagement intitulé "porche d'entrée" par l'auteur des plans excèdent ces normes (12,5 m² de surface), même si, comme l'a fait remarquer le constructeur, avec la municipalité intimée, ce défaut serait facilement susceptible d'être corrigé.

Mais l'élément essentiel est que l'on est pas en présence d'un porche. Dans le projet litigieux, ce que le constructeur qualifie de porche est en fait aménagé à l'intérieur du bâtiment. Même s'il est destiné à permettre l'entrée dans les deux parties de celui-ci, et s'il est ouvert sur les côtés et recouvert d'une simple verrière, il se caractérise beaucoup plus comme un vestibule ou un corridor, soit une pièce d'entrée (voir la définition de Robert), alors qu'un porche est une construction en saillie qui abrite la porte d'entrée d'un édifice (voir également la définition de Robert, ainsi que les planches 1 et 3 du glossaire édité dans le Droit vaudois de la construction, 2ème éd. 1994). Cet élément de construction ne tombe dès lors pas sous le coup des exceptions aménagées par l'art. 15 RCATC, et partant il doit être pris en considération pour le calcul du COS. Dès lors, la surface totale du bâtiment, avec prise en compte de l'entrée couverte, excède les 145 m² autorisés par le COS (art. 14 RCATC).

Est plus délicate la question de savoir si les balcons loggias prévus sur la façade sud du bâtiment doivent également être pris en considération. Ils ne peuvent être en effet exclus du calcul du COS que dans la mesure où ils ne sont pas fermés latéralement ou frontalement par des éléments pleins ou ajourés (art. 15 lit. c RCATC). Or, la lecture des plans démontre que les balcons loggias prévus aux deux niveaux supérieurs de la construction prévue sont soutenus par des éléments de maçonnerie ancrés dans le terrain, comme le démontre la coupe de la façade Est. Sont également prévus trois piliers de soutien. On peut toutefois à la rigueur considérer que le mur de soutien, ouvrage de dimensions peu importantes, fait partie des aménagements extérieurs dans la mesure où il permet de retenir le terrain pour réaliser l'entrée du garage. Le tribunal admettra dès lors que l'autorité intimée n'a pas abusé du pouvoir d'appréciation qui est le sien dans l'interprétation de son règlement en admettant que les balcons loggias sont tout de même un élément rapporté à la façade sud du bâtiment, avec la conséquence que leur surface ne doit pas être prise en compte pour le calcul du COS.

Il résulte de ce qui précède que le projet n'est pas réglementaire sous l'angle du COS, en raison de la surface de quelque 12,5 m² consacrée à l'entrée dans le bâtiment, qui doit être ajoutée à la surface au sol proprement dite de celui-ci. Ce vice peut sans doute être relativement facilement corrigé, mais il n'en demeure pas moins qu'il ne permet pas de confirmer la délivrance du permis de construire, qui doit ainsi être annulé pour cette raison. Conformément à sa pratique, le tribunal examinera néanmoins brièvement les autres moyens soulevés par les recourants, dans la mesure où il est dans l'intérêt des parties d'être fixées sur tous les points litigieux soulevés dans la présente procédure de recours.

3. Les recourants ont ainsi mis en cause la dérogation octroyée par l'autorité municipale, qui permet de recouvrir le bâtiment d'un toit plat, alors que ces derniers ne sont autorisés qu'aux emplacements indiqués par le plan général d'affectation ou par des plans de quartier ou plans partiels d'affectation (art. 72 RCATC). L'immeuble de Pierre Milliet étant situé en zone de villas, cette condition n'est à l'évidence pas réalisée. Cela n'empêche toutefois pas la municipalité d'accorder dans des cas exceptionnels une dérogation à la réglementation concernant les toitures des constructions, conformément à la clause de dérogation générale de l'art. 88 RCATC. Cette norme ne peut certes s'appliquer que dans les cas exceptionnels, et comme toute clause dérogatoire, elle doit s'interpréter et s'appliquer restrictivement, sous peine de vider le principe général de son contenu (voir par exemple ATF 126 II 110 consid. 5a in fine).

Mais, en l'espèce, on peut admettre que les conditions d'une dérogation sont réunies. La réalisation d'un villa sur la parcelle 3508 est en effet soumise à des contraintes sévères, en raison notamment de la forme triangulaire du terrain, de sa surface restreinte, de sa pente relativement accentuée, ainsi que du fait qu'elle est longée sur deux de ses côtés par des voies publiques, imposant le respect d'alignements qui ne simplifient pas la tâche du constructeur. Le projet litigieux tient compte de toutes ces contraintes et servitudes et son auteur est parvenu à concevoir un bâtiment dont l'architecture est, de l'avis du tribunal, de qualité. La couverture de ce bâtiment par un toit à pans, conformément à la règle de principe du règlement communal, ne serait pas chose aisée, même si elle n'est évidemment pas impossible. Mais on ne voit pas quel avantage un telle solution comporterait, parce que l'impact sur le site serait considérablement aggravé, ce qui concerne, soit dit en passant, tout particulièrement les recourants, voisins directs. La municipalité n'a dans ces conditions pas abusé du pouvoir d'appréciation que lui réserve l'art. 88 RCATC, en considérant que les éléments rappelés ci-dessus justifiaient l'octroi d'une dérogation.

4. Les recourants ont aussi mis en cause le projet sous l'angle du respect de la distance aux limites, alléguant que cette dernière ne serait pas respectée par un élément de l'ouvrage, soit la terrasse aménagée à côté de l'entrée du bâtiment sur la façade Est. Mais il ne s'agit pas d'un élément de construction ni même d'une dépendance, mais uniquement d'un aménagement extérieur consistant à adapter, sans mouvement de terre important, le terrain le long de la façade Est sans que l'on puisse parler d'un anticipation sur les limites de construction. De toute manière, même dans un tel cas, le projet peut bénéficier à cet égard de la règle de l'art. 12 RCATC parce qu'il ne présente aucun inconvénient au sens de cette disposition.

Quant aux balcons-loggias de la façade sud, et contrairement à l'opinion exprimée par le recourant, il s'agit d'éléments qui n'augmentent pas la surface bâtie, comme on l'a vu ci-dessus, et qui peuvent aussi être autorisés à titre d'anticipation à la forme de l'art. 12 RCATC.

5. Les recourants ont reproché au projet litigieux d'empiéter sur les alignements. Sur ce point, le tribunal doit constater que le document intitulé "Plan d'extension fixant la limite des constructions au chemin des Daillettes" n'a pas de portée réglementaire faute d'avoir été adopté en la forme prévue par la loi (art. 9 LR; avec renvoi aux dispositions du titre 5 de la LATC). Ce document doit ainsi être considéré comme un simple document de travail de sorte que la municipalité pouvait, en examinant le projet présenté par Pierre Milliet, se borner à exiger le respect de la distance de 7 mètres prévue par l'art. 36 LR. Dans la mesure où cette distance est respectée tant à l'ouest qu'au sud du bâtiment projeté (au bénéfice, pour la façade sud, de l'échange de terrain prévu), le grief formulé à cet égard est dépourvu de substance.

6. Le recours devant être admis pour le motif développé ci-dessus au considérant 3, la décision attaquée doit être annulée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du constructeur, conformément à la jurisprudence (RDAF 1994 p. 324 consid. 2b in fine). Les recourants, qui ont procédé avec l'aide d'un conseil, ont droit à des dépens, à la charge du constructeur (art. 55 LJPA).

Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision du

5 mai 2000 de la Municipalité de Pully autorisant la construction d'une villa familiale sur la parcelle 3508 de Pully est annulée.

III Un émolument judiciaire de 2500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge du constructeur Pierre Milliet.

IV Pierre Milliet versera aux recourants, solidairement, une indemnité de 2000 (deux mille) francs à titre de dépens.

mip/pe/Lausanne, le 23 octobre 2000

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint