Owner Appeals Municipal Order to Cease Unauthorized Basement Habitation

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt du 7 février 1996

sur le recours interjeté par Luigi BELLO, représenté par Me Denys Gilliéron, avocat à Nyon contre

la décision du 6 septembre 1995 de la Municipalité de Gland, représentée par Me Philippe-Edouard Journot, avocat à Lausanne (suppression de l'affectation à l'habitation des locaux des immeubles chemin du Ruttet 1-2-4).

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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; Mme D. Thalmann et M. A. Matthey, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Le recourant Luigi Bello est propriétaire, à Gland, de trois immeubles locatifs sis au chemin du Ruttet nos 1, 2 et 4. Le 1er mars 1991, il a obtenu pour chacun de ces immeubles un permis de construire, délivré sans enquête publique conformément à l'art. 111 LATC, et autorisant l'aménagement d'une salle de jeux dans le sous-sol, le permis précisant expressément, à titre de conditions spéciales, que cette dernière ne pourrait pas servir à l'habitation. La délivrance de ces permis est intervenue à titre transactionnel, après que la municipalité eut constaté que les locaux litigieux avaient été transformés en studio avec cuisinette et douche, contrairement aux plans de construction soumis à l'enquête publique et en violation de l'art. 96 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE) et à l'art. 103 LATC. Dans le cadre de cet arrangement, l'autorité communal a retiré une dénonciation du recourant à la préfecture.

B. Le 1er septembre 1995, la police municipale de Gland alertée par une plainte d'une locataire de l'immeuble chemin du Ruttet no 1 relative à l'absence d'une boîte aux lettres, a alerté le Service technique de la direction communale des travaux. Celui-ci a fait procéder le 4 septembre 1995 à une visite des lieux, qui a permis de constater que les locaux du sous-sol objet de la transaction mentionnée ci-dessus étaient effectivement affectés à de l'habitation, sous forme de studios. Le 6 septembre 1995, la municipalité a communiqué le fait au recourant, lui impartissant un délai au 30 novembre 1995 pour restituer les locaux à leur affectation antérieure et autorisée. Elle l'a derechef dénoncé à la préfecture du District de Nyon pour infraction à l'art. 96 RPE et à l'art.

103 LATC.

C. Le recourant s'est pourvu auprès du Tribunal administratif à l'encontre de la sommation de remise en état des lieux par acte du 19 septembre 1995, confirmé par un mémoire du 27 septembre 1995. La municipalité s'est déterminée en date du 9 novembre 1995, concluant au rejet du recours.

D. Par décision du 28 novembre 1995, le juge instructeur a refusé l'effet suspensif, après avoir procédé à une vision locale en présence du conseil du recourant, d'un représentant de la Direction des travaux de la Commune de Gland et de Mme Bello, concierge des immeubles en question. Cette mesure d'instruction a permis de constater que les locaux en cause étaient bel et bien des studios, loués à des tiers, et dont les plaquettes de porte portaient les noms de Mme Christina Gaspard (chemin du Ruttet no 1), de Mme Caroline Walter (chemin du Ruttet no 2) et de Mme Carole Humbert (chemin du Ruttet no 4). Le juge instructeur a également pu constater que des boîtes aux lettres additionnelles avaient été posées dans l'entrée de ces immeubles, au nom des locataires précitées.

Considérant en droit:

1. La décision entreprise est un ordre de remise en état de locaux aménagés en studios contrairement aux autorisations délivrées en mars 1991, et en violation des dispositions 96 RPE dont la teneur est la suivante :

"L'habitation est interdite dans les sous-sols. Lorsque le rez-de-chaussée est partiellement enterré, les pièces habitables ne peuvent y être aménagées qu'aux conditions suivantes :

- le plancher fini ne doit pas être à plus de 1,50 m. au dessous du sol extérieur, mesuré au point le plus haut du dit sol extérieur et au droit de chaque pièce.

- le terrain au droit d'une face au moins doit être complètement dégagé sur une distance minimale de 6 m."

L'instruction du recours a permis d'établir qu'aucune salle de jeux n'avait été aménagée aux sous-sols des immeubles du recourant, conformément aux permis de construire délivrés en 1991 et aux engagements pris par le recourant à cet égard. Il est au contraire constant que les locaux en sous-sol des immeubles en cause sont loués à des fins d'habitation sous forme de studio. On se trouve donc en présence d'une violation flagrante des dispositions de l'art. 96 RPE, le recourant ayant délibérément ignoré les conditions des permis de construire qui lui ont été délivrés le 1er mars 1991, et ce comportement est d'autant plus choquant qu'il s'était expressément engagé à créer dans les sous-sols de ces bâtiments des salles de jeux à l'usage commun des locataires, obtenant ainsi non seulement les autorisations sollicitées, mais encore un retrait des dénonciations pénales. On peut ainsi reprocher au recourant une attitude déloyale, qui viole de manière particulièrement grossière le principe de la bonne foi selon lequel administration et administré doivent se comporter réciproquement de manière loyale (ATF 121 I 183 consid. 2a).

Il est vrai que, selon la jurisprudence, la mauvaise foi d'un propriétaire n'exclut pas que l'on doive renoncer à ordonner la remise en état d'un ouvrage non réglementaire en cas de disproportion évidente entre l'intérêt public au respect de la loi et les atteintes portées aux intérêts privés du propriétaire concerné (Droit vaudois de la construction, 2ème éd., remarque 1.2.2 ad art. 105 LATC), même si la mauvaise foi du propriétaire doit être alors un élément de la pesée des intérêts. En l'espèce, toutefois, le recourant n'a allégué aucun élément permettant de faire valoir le principe de la proportionnalité, qu'il se borne à invoquer lapidairement dans son mémoire de recours du 27 septembre 1995, que l'on peut à cet égard considérer comme étant à la limite des exigences légales concernant la motivation (art. 31 al. 2 LJPA). Le recourant n'a pas davantage cherché à développer le moyen dans le délai imparti aux parties le 12 décembre 1995 par le juge instructeur, se bornant à requérir une prolongation de ce délai (lettre du 20 décembre 1995) pour finalement préciser qu'il n'avait rien à ajouter à l'argumentation exposée dans le mémoire de recours du 27 septembre 1995 (lettre du 15 janvier 1996).

Dans ces conditions, le Tribunal administratif ne peut pas se convaincre que les conditions d'une application du principe de proportionnalité soient réunies en l'espèce. Il est d'ailleurs très peu vraisemblable que cela puisse être le cas, dans la mesure où la jurisprudence ne permet de renoncer à un ordre de démolition ou de remise en état que lorsque les dérogations à la règle sont mineures, lorsque l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier les dommages causer au maître de l'ouvrage, ou encore lorsque celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire et que le maintien d'une situation illégale ne heurte pas des intérêts prépondérants (TA, arrêt AC 94/230 du 19 avril 1995; ATF 111 Ib 221 consid. 6 et les références citées).

2. Il résulte de ce qui précède que le recours, manifestement mal fondé et même abusif, doit être rejeté aux frais de son auteur débouté. Les circonstances rappelées ci-dessus, et notamment la mauvaise foi évidente du recourant, justifient l'allocation de dépens à la Commune de Gland, qui a procédé avec l'aide d'un conseil, conformément à la jurisprudence du Tribunal administratif en la matière (RE 94/038 du 13 février 1995 et les références citées).

Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.

III. Le recourant versera à la Commune de Gland une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

fo/Lausanne, le 7 février 1996

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint