Swiss Civil Code Amendment on Rebuttable Rent Presumption

6. Juni 1994 885 Mietrecht

Minorité Solche Gesetzgebungen, die in der Regel den Abbruch, den (Leuenberger Moritz, Bär, Bühlmann, Caspar-Mutter, de Dar- Umbau und die Renovation von Wohnhäusern behandeln und del, Engler, von Feiten, Grendelmeier, Herczog, Rechsteiner, damit nicht zu den Förderungsmassnahmen nach Arti- Stamm Judith) kel 253b OR gehören, sind insbesondere in den Kantonen Ne pas donner suite aux initiatives Genf, Waadt und Tessin verabschiedet worden. Es liegt auf der Hand, dass sich die zuständige Behörde bei solchen Fällen äusserste Zurückhaltung auferlegt, was die zulässige Erhöhung des Mietzinses betrifft Man kann also davon ausgehen, dass ein unter diesen Umständen festgelegter #ST# 93.421 Mietzins innerhalb der für nicht missbräuchliche Mietzinse geltenden Grenzen im Sinne des Obligationenrechts liegt Parlamentarische Initiative Dessenungeachtet verhindert die Bundesgesetzgebung die (Ducret) Anfechtung dieses Mietzinses im Rahmen des Mietvertrags- Missbräuchliche Mietzinse. verhältnisses vor den zivilen Gerichten nicht, obwohl dieses privatrechtlicher Natur ist Ausnahmen (Art. 269a OR) Unter dieser Voraussetzung ist es möglich, das Resultat einer Initiative parlementaire Berechnung anzufechten, die sich weitgehend auf das Obliga- (Ducret) tionenrecht abstützt, aber von einer Verwaltungsbehörde Loyers abusifs. durchgeführt wird, und zwar bei den zivilen Gerichten. Der Ver- Exceptions (art. 269a CO) mieter kann sich also vor folgende, paradoxe Situation gestellt sehen: der von einer zuständigen Verwaltungsbehörde be- Kategorie II, Art 68 GRN-Catégorie II, art 68RCN stimmte Mietzins wird von einer richterlichen Instanz als missbräuchlich erklärt. Dies ist ein Widerspruch und darf nicht geduldet werden. Aus diesen Gründen und um die chronische Überbelastung der für die Miete zuständigen rechtsprechenden Instanzen Wortlaut der Initiative vom 16. März 1993 nicht noch zu verstärken, wird vorgeschlagen, die Feststel- Gestütztauf Artikel 93 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf lung, der von einer Verwaltungsbehörde beim Vollzug eines die Artikel 21 bis ff. des Geschäftsverkehrsgesetzes bringe ich kantonalen Gesetzes festgelegte Mietzins sei nicht missin der Form eines ausgearbeiteten Entwurfs folgende parlabräuchlich, als widerlegbare Vermutung zu betrachten. Wie mentarische Initiative ein: oben ausgeführt wurde, kann der Mieter weiterhin jederzeit Das Obligationenrecht wird wie folgt geändert: den Mietzins anfechten, indem er sich auf den durch die Miete Art. 269a Bst.g (neu) erzielten missbräuchlichen Ertrag beruft g. von einer Verwaltungsbehörde in Anwendung eines kantonalen Gesetzes festgelegt werden. Erwägungen der Kommission Die Kommission beschloss nach einer eingehenden Diskus- Texfe de l'initiative du 16 mars 1993 sion mit 9 zu 6 Stimmen, der Initiative Folge zu geben. Die Me fondant sur l'article 93 alinéa premier de la constitution et Kommissionsmehrheit stimmte dabei den Argumenten des Inles articles 21 bis ss. de la loi sur les rapports entre les conseils, itianten zu. Sie betonte insbesondere, das es zu Härtefällen je présente l'initiative parlementaire suivante sous la forme kommen kann, wenn Mietzinserhöhungen nicht durchgeführt d'un projet rédigé de toutes pièces: werden können, ohne dass ein Vorbehalt angebracht wurde. Le Code des obligations est modifié comme suit: Die Kommissionsminderheit vertrat demgegenüber die Auf- Art. 269a let. g (nouvelle) fassung, umfassende Abklärungen vor allem mit Bezug auf die g. sont fixés par une autorité administrative en application Auswirkungen im Falle einer Annahme der Initiative sowie ded'une loi cantonale. ren Verfassungsmässigkeit wären nötig, bevor ein Grundsatzentscheid gefasst werden könne. Reimann Maximilian (V, AG) unterbreitet im Namen der Kommission für Rechtsfragen (RK) den folgenden schriftlichen Be- Reimann Maximilian (V, AG) présente au nom de la Commisricht: sion des affaires juridiques (CAJ) le rapport écrit suivant:

Am 16. März 1993 reichte Herr Ducret eine parlamentarische Le 16 mars 1993, M. Ducret a déposé une initiative parlemen- Initiative in der Form des ausgearbeiteten Entwurfes ein. taire sous la forme d'un projet rédigé de toutes pièces. Die Kommission für Rechtsfragen (RK) des Nationalrates, wel- La Commission des affaires juridiques du Conseil national, qui cher dieses Geschäft zur Prüfung zugewiesen wurde, gab am a été chargée de l'examen de cet objet, a entendu l'auteur de 23. November 1993 dem Initianten Gelegenheit, sich zu seil'initiative le 23 novembre 1993. nem Vorstoss zu äussern. Développement de l'auteur de l'initiative (résumé) Begründung des Initianten (Zusammenfassung) L'article 269a CO contient une liste, non exhaustive, de situa- Artikel 269a OR enthält eine nicht abschliessende Aufzählung tions dans lesquelles le loyer est présumé n'être pas abusif. Il von Ausnahmefällen, bei denen angenommen wird, dass die ne s'agit que d'une présomption, le recours à la méthode de Mietzinse nicht missbräuchlich sind. Hierbei handelt essich nur calcul dite absolue (selon laquelle on examine dans chaque um eine Vermutung; diese kann, wenn man die sogenannte cas d'espèce si le rendement effectif procuré par la location absolute Berechnungsmethode anwendet (nach der in jedem est admissible ou abusif) permet de la renverser. Einzelfall überprüft wird, ob der durch die Miete erzielte Ertrag Plusieurs législations cantonales, adoptées postérieurement zulässig oder missbräuchlich ist), widerlegt werden. à l'entrée en vigueur des dispositions du droit fédéral concer- In mehreren kantonalen Gesetzgebungen, die nach Inkrafttrenant les mesures contre les abus dans le secteur locatif, ten der bundesrechtlichen Bestimmungen betreffend die contiennent des normes permettant à une autorité administra- Massnahmen gegen die Missbräuche im Mietwesen verabtive de procéder à la fixation des loyers. Pour ce faire, elles schiedet wurden, sind nun Normen enthalten, welche die Fests'inspirent des dispositions pertinentes du droit fédéral legung von Mietzinsen durch eine Verwaltungsbehörde er- (art 269alet b CO et 14 OBLF), et ce, même si, formellement, möglichen. Dabei gehen die Kantone von den einschlägigen ces dernières ne sont pas applicables dans le cadre d'une rebundesrechtlichen Bestimmungen (Art 261 a Bst b OR und lation de droit public. Art 14 VMWG) aus, und zwar auch dann, wenn diese formell De telles législations, qui traitent généralement de la démoliim Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Verhältnisses nicht antion, de la transformation et de la rénovation de maisons d'hawendbar sind. bitation et qui ne sont donc pas comprises dans les mesures Droit de bail 886 N 6 juin 1994

d'encouragement visées à l'article 253b CO, ont été adoptées hören indessen alle drei Initiativen zusammen, weswegen wir notamment dans les cantons de Genève, de Vaud et du sie in der kommenden Debatte gemeinsam diskutieren. Tessin. Es geht darum, die von den Initianten aufgebrachten Pro- Il est évident que, dans ce genre de situation, l'autorité compébleme im Mietrecht einer näheren, konkreten Überprüfung tente se montre extrêmement modérée quant à l'augmentaund allenfalls einer Revision zu unterziehen. Die Kommission tion admissible des loyers. Il est ainsi permis de considérer für Rechtsfragen hat die beiden Initianten an der Sitzung vom qu'un loyer fixé dans ces conditions se tient dans les limites de 23. November 1993 angehört Über die Ausführungen der Inloyers non abusifs au sens du Code des obligations. itianten und auch über die Erwägungen der Kommission sind Ce nonobstant, la législation fédérale n'empêche pas la Ihnen schriftliche Berichte ausgeteilt worden. contestation de ce loyer devant les tribunaux civils sur le plan Angesichts des Zeitrahmens, den das Büro der Behandlung du rapport de bail, qui ressortit pourtant au seul droit privé. dieser Initiativen zuerkannt hat, können wir davon ausgehen, Dans cette hypothèse, il est ainsi possible de remettre en dass die Gründe für und gegen die Initiativen heute nochmals cause le résultat d'un calcul s'inspirant très largement du ausführlich ausgebreitet werden. Die Kommissionsberichter- Code des obligations, mais opéré par une autorité administrastatter können sich demzufolge auftragsgemäss auf das Wetive, ceci par le biais d'un recours aux tribunaux civils. Dès lors, sentliche beschränken. le bailleur peut se trouver confronté à la situation paradoxale Zunächst ist festzuhalten, dass sich in der Diskussion vor alsuivante: le loyer fixé par une autorité administrative compélem zwei Aspekte herauskristallisiert haben: Der erste Aspekt tente est déclaré abusif par une autorité judiciaire. Une telle siist der materiellrechtliche: Wir werden die Frage zu entscheituation est contradictoire et donc inacceptable. den haben, ob die von den Initianten angestrebte Revision tat- Pour cette raison et afin d'éviter d'accentuer la surcharge chrosächlich erwünscht sei oder nicht Der zweite Aspekt ist ein fornique des juridictions compétentes en matière de bail à loyer, meller: Wir haben darüber zu entscheiden, ob das Vorgehen il est proposé d'élever au rang de présomption réfragable que zweckmässig und richtig sei, das heisst, ob wir, selbst wenn le loyer fixé par une autorité administrative en application wir die Stossrichtung der Initianten befürworten, es auch als d'une loi cantonale n'est pas abusif. Comme précisé ci-desrichtig erachten, dass die Revision auf dem Weg der parlamensus, le locataire conservera toujours la possibilité de contester tarischen Initiative - konkret hiesse dies durch die Weiterverle loyer en invoquant le rendement abusif procuré par la locafolgung dieses Geschäftes durch die Kommission für Rechtstion. fragen - geschieht, oder ob es zweckmässiger wäre, in Form eines anderen Vorstosses den Bundesrat zu beauftragen, eine Considérations de la commission Revisionsvorlage auszuarbeiten und den Räten vorzulegen. A l'issue d'une discussion approfondie, la commission a dé- Ihre Kommission hat diese beiden Aspekte geprüft und sich cidé par 9 voix contre 6 de donner suite à l'initiative. Ce faisant, mehrheitlich den Argumenten der Initianten angeschlossen. la majorité de la commission signifiait qu'elle approuvait les ar- Die Kommissionsmehrheit ist der Auffassung, dass sich das guments de l'auteur de l'initiative. Elle a en particulier insisté neue Mietrecht in verschiedenen Punkten nicht bewährt, dass sur l'éventualité de cas pénibles lorsque les augmentations de sich insbesondere in den Bereichen der Berechnung, der Erloyer ne peuvent être opérées sans formuler de réserve. höhung oder Herabsetzung der Mietzinse, aber auch im Zu- La minorité de la commission, de son côté, estime qu'il est nésammenhang mit den Mietzinsdepots Schwierigkeiten ergecessaire, avant de prendre une décision de principe, de procében, dass das Gesetz in seiner Anwendung zu Schwierigkeider à des élucidations circonstanciées, surtout quant aux ten führe, dass es in gewissen Bereichen zu kompliziert, zu conséquences d'une adoption de l'initiative, ainsi qu'à propos schwerverständlich, aber auch für beide Vertragsparteien oft de la constitutionnalité d'une telle disposition. schwer anwendbar sei. Nach Auffassung der Kommission besteht von der Verfassung Antrag der Kommission her ein Korrekturauftrag. Es soll insbesondere vertieft unter- Mehrheit sucht werden, ob der wiederholt geäusserte Verdacht zutrifft, Der Initiative Folge geben viele Investoren hätten sich in den letzten Jahren vom Woh- Minderheit nungsbau distanziert, weil sie das neue Mietrecht vom Erstel- (de Dardel, Bär, Bühlmann, von Feiten, Herczog, Rechsteiner) len von Wohnraum abschrecke, und dass daraus mitteloder Der Initiative keine Folge geben längerfristig eine zusätzliche Wohnungsknappheit resultiere. Die Kommissionsmehrheit ist der Auffassung, man müsste Proposition de la commission diese Frage genau prüfen und nach den entsprechenden Majorité Feststellungen auch sofort reagieren. Man müsse versuchen, Donner suite à l'initiative das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern in diesem Minorité sehr heiklen Vertragsbereich gesellschaftspolitisch zu über- (de Dardel, Bär, Bühlmann, von Feiten, Herczog, Rechsteiner) denken. Bei dieser Gelegenheit sei auch die Frage der Markt- Ne pas donner suite à l'initiative miete zu überprüfen, namentlich dort, wo es zu Härtefällen komme, wenn Mietzinserhöhungen nicht vorgenommen wer- »en Joseph (C, NW), Berichterstatter: Am 16. Dezember 1992 den könnten, obwohl ein Vorbehalt nicht angebracht sei. reichte Herr Hegetschweiler eine parlamentarische Initiative in Die Kommissionsminderheit verneint einen Revisionsbedarf. Form eines ausgearbeiteten Entwurfs ein mit dem Ziel, das Sie weist darauf hin, dass das Mietrecht ja erst seit 1990 in Kraft Mietrecht sei teilweise zu revidieren. Am 19. März 1993 hat er sei und man deshalb seine längerfristigen Auswirkungen noch dieses Anliegen durch eine Initiative mit der gleichen Stossgar nicht kenne. Sie befürchtet auch, dass durch die Revision richtung ergänzt des Mietrechts der Schutz der Mieterinnen und Mieter verrin- Unser Rat hat jetzt zu beschliessen, ob wir diesen Initiativen gert werden könnte; betreffend die Frage der Marktmiete ver- Folge geben wollen. Die Kommission für Rechtsfragen hat weist sie auf den Bericht, den die vom Bundesrat eingesetzte beide Initiativen einer summarischen Vorprüfung unterzogen Studienkommission im September 1993 vorgelegt hat Man und beantragt Ihnen, den Initiativen Folge zu geben. solle deshalb die Behandlung dieser komplexen Materie dem Am 16. März 1993 reichte Herr Ducret ebenfalls eine parla- Bundesrat überlassen, die parlamentarische Kommission mentarische Initiative in Form des ausgearbeiteten Entwurfs könnte überfordert sein. ein mit dem Ziel, Artikel 269a Buchstabe g OR, also einen spe- Betreffend die parlamentarische Initiative Ducret ist die Komziellen Artikel aus dem Mietrecht, abzuändern. missionsminderheit der Auffassung, es müssten zunächst um- Auch diese parlamentarische Initiative wurde durch die Komfassende Abklärungen über die Auswirkungen der Einführung mission für Rechtsfragen summarisch geprüft Die Kommisder Marktmiete vorgenommen werden. Die Kommissionssion beantragt Ihnen, auch dieser Initiative Folge zu geben. mehrheit hingegen ist der Auffassung, dass die Gründe für die Während die parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler Dringlichkeit der Revision die formellen Bedenken überwiemehrere Artikel des Mietrechts betreffen, betrifft die Initiative gen und dass ohne Verzug untersucht werden solle, auf wel- Ducret-wie erwähntlediglich einen Artikel. Thematisch gechem Weg die Investitionen im Bereiche des Wohnungsbaus 6. Juni 1994 N 887 Mietrecht

wieder attraktiver gemacht werden könnten, und dies - das bedeutende Veränderungen vornehmen wollen, müssen Sie will die Kommissionsmehrheit betonen - ohne bei einer solsich mit der Geschichte dieses Gesetzes auseinandersetzen. chen Teilrevision die Zielsetzung der Missbrauchsgesetzge- Im Ersten Weltkrieg wurde Notrecht geschaffen. Die Preiskonbung aufzugeben oder zu vernachlässigen. trolle wurde 1936 eingeführt, und sie hat bis zum Zweiten Welt- Die Initianten der drei parlamentarischen Initiativen wollen krieg gegolten. Dann kam die Mietzinskontrolle; sie war in nach Meinung der Kommissionsmehrheit nicht an den Grund- Kraft bis 1970. Auch damals gab es eine herrschende Meipfeilern des Mietrechts, also am Schutz der Mieterinnen und nung, man könne die Reglementierung einfach auslaufen las- Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und missbräuchlisen. Das ist dann aber beileibe nicht gegangen, sondern es chen Kündigungen, rütteln. Sie wollen die Mietrechtsnormen mussten sofort die Bundesbeschlüsse gegen Missbräuche im nur in jenen Bereichen korrigieren, wo dies mithelfen könnte, Mietwesen in Kraft treten - das geschah 1972. das Interesse am Wohnungsbau wiederum zu wecken oder zu Die Mieterverbände haben dann eine Volksinitiative lanciert, verstärken. die die Kostenmiete einführen wollte. Der Gegenvorschlag Die Kommission beantragt Ihnen deshalb mit 14 zu 11 Stimder Bundesversammlung - von den Hauseigentümern bemen, den Initiativen Hegetschweiler, und mit 9 zu 6 Stimmen, kämpft - wurde dann angenommen, und in Erfüllung dieses der Initiative Ducret Folge zu geben. Verfassungsauftrags ist das Gesetz geschaffen worden, das seit 1990 in Kraft ist Poncet Charles (L, GE), rapporteur: Les initiatives parlemen- Wichtiger als diese äussere Entwicklung der Geschichte des taires Hegetschweiler (92.445 et 93.429) et l'initiative parle- Mietrechts ist auch die politische Entwicklung, sind die ideomentaire Ducret (93.421 ) ont fait l'objet de deux rapports écrits logischen Veränderungen, die sich in dieser Zeit ergeben de la Commission des affaires juridiques, datés du 11 janvier haben. dernier, et il est donc inutile que je répète ici ce que vous avez Die Mieterverbände sind einen sehr langen Weg gegangen. déjà pu lire dans les rapports. Permettez-moi tout au plus quel- Sie haben zunächst eine Verfassungsinitiative lanciert, die ques très brèves considérations introductives qui seront d'audie Kostenmiete einführen wollte, und als der Gegenvortant plus succinctes que le nombre d'orateurs inscrits permet schlag hier im Parlament formuliert wurde, haben die Mieterde penser qu'aucun argument pour ou contre ces initiatives ne verbände ihre Verfassungsinitiative zurückgezogen zugunnous sera épargné dans les interventions qui vont suivre. sten des Gegenvorschlages, der nur eine Missbrauchsbe- Pour ce qui est d'abord du cadre de notre débat, il s'agit ici de kämpfung vorsah. décider si ce Conseil donne suite aux initiatives, c'est-à-dire Das waren Auseinandersetzungen sehr grundsätzlicher Art s'il en approuve dans sa majorité et les buts et les idées direc- Ich bin damals dabeigewesen. Ich kann mich erinnern, wie getrices. Il ne s'agit pas, notamment pour ce qui est des initiatives sagt wurde, das sei ein Verrat an den Initianten, die vorher für rédigées de toutes pièces par M. Hegetschweiler, d'en apdie schärfere Initiative Unterschriften gesammelt hätten. prouver chaque paragraphe ou chaque article. Ce travail ne Aber es hat in den Mieterverbänden eine Entideologisierung sera fait en commission par la suite que dans la mesure où une stattgefunden, die Mauer ist dort längst vor 1989 gefallen. majorité déciderait d'y donner suite. Diese Haltung der Mieterverbände, dieses Entgegenkommen, Pour ce qui est ensuite du contenu, l'initiative parlementaire dieser Rückzug der Initiative ermöglichte dann den Kompro- Ducret propose que lorsqu'un loyer a été fixé à la suite d'une miss, den die Kommission Ihres Rates gefunden hat Dieser procédure administrative, parce que le droit cantonal, comme Kompromiss wurde erarbeitet - ich möchte das betonen - unle droit genevois par exemple, subordonne les travaux de réter Mitarbeit aller Kommissionsmitglieder. Wir waren am novation ou la reconstruction d'un immeuble à la fixation des Schluss praktisch einstimmig für dieses Gesetz. Dies war insloyers qui en résulteront, celui-ci ne puisse pas, en outre et en besondere auch möglich dank der Mithilfe von Bundesrat Kolplus, faire l'objet d'une contestation devant l'autorité judiciaire. ler, derCVP-Fraktion und auch der institutionellen Anleger, da- Les initiatives parlementaires Hegetschweiler sont plus ambimals vertreten durch Herrn Spalti. Diese Kommission hat den tieuses. Sans toucher à la garantie essentielle du droit suisse Verfassungsauftrag wahrgenommen, und sie hat ein Gesetz du bail à loyer, c'est-à-dire la protection du locataire contre les geschaffen, um Missbräuche zu bekämpfen. abus, notre collègue entend promouvoir une série de mesures Die parlamentarischen Initiativen, über die Sie heute zu befindestinées à libéraliser le système complexe, rigide, introduit den haben, bedeuten aber einen Rückfall hinter die Mauer von dans notre législation au fil des années. A l'image de bon nom- 1989. Die Parlamantarier, die diese Vorstösse verfasst haben, bre d'entre nous d'ailleurs, M. Hegetschweiler voit donc dans verfallen nun ihrerseits in eine Ideologie. Sie wollen die reine le libre fonctionnement du marché la meilleure garantie pour Marktwirtschaft im Mietwesen einführen, und das ist nichts anchacun, le rôle de la loi devant être uniquement la prévention deres als ein extremes Pendant zu der Verstaatlichung des Bodes abus. C'est donc reprendre tout le débat entre ce qu'il est dens. Gerne gäbe ich ein Beispiel eines Landes, in dem dies so convenu d'appeler les mesures «marktkonform» et celles qui praktiziert worden wäre. Aber es gibt gar kein Land, in dem derne le sont pas, ce qui suppose naturellement qu'on puisse se massen extrem legiferiert worden ist, wie hierangeregt wird. mettre au préalable d'accord sur la définition même du mar- Nun muss ich zugeben - auch die Kommissionssprecher haché dont on s'occupe, entreprise plus que complexe dans le ben dies gesagt-: Es gibt absurde Beispiele in der Rechtspredomaine controversé du bail à loyer. chung - das ist durchaus wahr, und dies vor allem dort, wo Il n'est donc pas surprenant que les initiatives parlementaires eine Schematisierung des Gesetzes, ungeachtet der konkre- Hegetschweiler n'aient pas suscité, dans les milieux qui se ten Verhältnisse, übernommen wurde. Da haben die Gerichte préoccupent de la défense des locataires, un enthousiasme ganz offensichtlich den Charakter des Gesetzes, die Missfranc et massif. Ceux-ci voient au contraire dans l'initiative une brauchsbekämpfung, nicht erkannt Aber die Rechtsprechung remise en cause d'acquis essentiels pour les locataires et, en entwickelt sich. outre, un travail allant au-delà de la capacité d'une commis- Gerade letzten Samstag ist in der «Neuen Zürcher Zeitung» ein sion parlementaire, sans qu'au préalable la question ait fait Bundesgerichtsentscheid abgedruckt worden, der diese Flel'objet d'un message détaillé du Conseil fédéral portant noxibilität durchaus zeigt, die wir vom Bundesgericht diesbezügtamment sur l'opportunité même d'une révision du droit lich erwarten. suisse en matière de baux et loyers. Wir sind bereit, darüber zu diskutieren, wie man dieses Gesetz Après un débat nourri lors de sa séance du 23 novembre 1993, vernünftig anwendet: das kann auf Verordnungsebene sein, votre commission a décidé de donner suite, par 14 voix contre das kann eine flexible Interpretation des Begriffs «Ortsund 11, aux initiatives parlementaires Hegetschweiler et, par 9 voix Quartierüblichkeit» sein, das kann vor allem - das möchten wir contre 6, à l'initiative parlementaire Ducret betonen-die Erarbeitung von Rahmenmietverträgen sein. Wir sind bereit, als Sozialpartner mit den Hauseigentümern zu- Leuenberger Moritz (S, ZH), Sprecher der Minderheit: Wenn sammenzusitzen, und die Kommission für Rechtsfragen des Sie sich ernsthaft überlegen, wesentliche Äste des Mietrechts Nationalrates hat einen entsprechenden Unterausschuss geabzusägen, müssen Sie vorher dessen Wurzeln studieren. bildet, in dem die gesetzlichen Grundlagen für diesen Versuch Wenn Sie an einem Gesetz, das gerade in Kraft getreten ist, so erarbeitet werden. Droit de bail 888 N 6 juin 1994

Wenn die Sozialpartner auch im Mietwesen zueinander finque l'on voudrait décrire et qui ferait prétendument peur aux den, nämlich die Mieter und die Hauseigentümer, wird das investisseurs. diesem Land sehr viel mehr bringen, als wenn wir nun Gesetze Les loyers en Suisse sont les plus chers de toute l'Europe. so kurz nach ihrem Erlass wieder abändern und wieder in ei- L'enquête de l'OCDE de 1972 a établi que les loyers dans nonen Abstimmungskampf gehen. Denn, das wissen Sie: Solltre pays étaient de 80 pour cent plus élevés que le niveau ten diese Gesetze abgeändert werden, gibt es ein Referenmoyen des loyers européens. Ce sont donc ces loyers, qui dum. Vor dem Abstimmungskampf müssen wir wirklich keine sont déjà les plus chers d'Europe, que l'on veut augmenter en- Angst haben. core au travers des loyers du marché préconisés par Sie können sich erinnern: Der Gegenvorschlag, die Verfas- MM. Hegetschweiler et Ducret sungsänderung, wurde ja von den Hauseigentümern be- De combien de pour cent augmenteraient les loyers en cas de kämpft, und das Schweizervolk hat die Vorlage sehr deutlich libéralisation de ceux-ci? La question a été examinée par la angenommen. Auch wo mietrechtliche Initiativen in den Kan- Commission d'étude des loyers du marché qui a été mise sur tonen zur Diskussion stehen, werden sie überall angenompied par le Conseil fédéral, et il faut bien dire que la réponse de men. Denken Sie an die Einführung der Formularpflicht beim cette commission constitue la bouteille à l'encre dès lors que, Anfangsmietzins! Das Zürcher Volk hat das angenommen, obselon les scénarios imaginés, les hausses de loyer seraient de wohl der Zürcher Regierungsrat diese Initiative bekämpft hat l'ordre de 20 pour cent à 85 pour cent En réalité, si l'on exa- Ich bitte Sie daher, im Interesse des Verfassungsauftrags, das mine le critère des loyers en cas de changements de locataigeltende Recht weiterzuentwickeln, die Bahn freizugeben, dares, c'est-à-dire le secteur où la loi actuelle est la moins performit sich die Sozialpartner finden können und damit wir nicht mante, on réalise que les hausses de loyers devraient être de eine unnötige Abstimmungsschlacht provozieren. l'ordre de 30 à 80 pour cent, soit une moyenne de 50 pour cent, en tout cas. Avec ce plus 50 pour cent de hausse de De Dardel Jean-Nils (S, GÈ), porte-parole de la minorité: J'ailoyers en cas de libéralisation des loyers, on fait une estimamerais dire tout d'abord quelques mots sur l'initiative parletion à mon sens tout à fait réaliste. mentaire Ducret et, passant du particulier au général, je dirai Or, une telle augmentation de loyers ne peut pas être supporensuite quelques mots de la politique des loyers du marché, tée par l'immense majorité de la population. Pour une bonne telle qu'elle est voulue par les initiants. partie de la population, de telles augmentations de loyers im- En ce qui concerne l'initiative parlementaire Ducret, il faut pliqueraient des aides sociales supplémentaires, ce dont la d'abord dire qu'il s'agit d'une démarche qui se limite au procommission d'étude sur les loyers du marché était parfaiteblème des répercussions sur les loyers des transformations et ment consciente. A l'heure où les finances publiques, que ce des rénovations d'immeubles. C'est donc un domaine relatisoit au niveau cantonal ou au niveau fédéral, ont tant de diffivement restreint, mais c'est un domaine important car il y a cultés, ces aides supplémentaires sont impensables. Pour ce beaucoup de rénovations et les hausses de loyers qui en réseul motif-là, les loyers du marché constituent une expérience sultent sont très importantes, très lourdes. qui est perdue d'avance. A vrai dire, la Commission des affaires juridiques n'a pas Enfin, il faut quand même noter une chose extrêmement imexaminé l'initiative parlementaire Ducret de manière très apportante. La législation sur les loyers, qui est aujourd'hui attaprofondie. A mon avis, son travail a été fait à la légère. La comquée par les auteurs des deux initiatives, a malgré tout permis mission n'a pas voulu faire le compte des lois cantonales qui aux propriétaires de ce pays d'obtenir, entre 1990 et 1993, une statuent déjà sur les loyers en matière de rénovation et de hausse des loyers moyenne de 35 pour cent, c'est-à-dire de transformation d'immeubles. A fortiori, la commission n'a éviplus du double de l'augmentation du coût de la vie, et cela au demment pas pu se pencher sur le contenu des diverses légitravers de la hausse des intérêts hypothécaires qui a marqué slations cantonales qui existent déjà La commission n'a pas le début des années nonante. Or, actuellement, à l'heure où voulu non plus savoir s'il y avait vraiment des difficultés lorsles taux des intérêts hypothécaires sont en train de baisser, les que s'appliquaient à la fois la loi cantonale et la législation féconstatations statistiques montrent que les loyers ne baissent dérale. A Genève, nous connaissons cette situation et il n'y a pas. Ils ne baissent pas en tout cas dans leur moyenne, ou ils aucune difficulté, que je sache, n'en déplaise à M. Ducret. ne baissent que de très peu. Cette circonstance-là montre Enfin, la commission n'a pas voulu se pencher sur le probien que le problème primordial qui préoccupe les locataires blème, pourtant essentiel, de savoir si l'initiative parlementaire n'est pas le problème d'une prétendue libéralisation des mar- Ducret était constitutionnelle. On peut en effet avoir des douchés, mais celui d'une inadéquation de la loi entre le procestes quant à la constitutionnalité de cette initiative, car elle resus de hausse des loyers qui se produit au moment de la vient en définitive à renvoyer aux cantons la législation sur les hausse des intérêts hypothécaires et le fait que la loi ne foncloyers en matière de rénovation et de transformation d'immeutionne pas à la baisse quand les baisses des intérêts hypothébles, ce qui, à mon sens, est contraire à l'article 64 de la consticaires sont à l'ordre du jour. tution qui réserve le droit du bail, le droit des contrats commer- C'est ce problème-là qui est aujourd'hui le premier problème. ciaux en général, à la seule compétence de la Confédération. Préconiser les loyers du marché, c'est-à-dire des hausses de Au demeurant, abstraction faite de cette question constitutionloyers générales de 50 pour cent, à l'heure où les locataires atnelle, on peut douter que le démantèlement du droit fédéral et tendent, au contraire, des baisses de loyers non négligeables, sa liquidation en diverses législations cantonales soient une c'est une véritable provocation, c'est une déclaration de bonne solution, même du point de vue des intérêts des invesguerre aux locataires de ce pays. Il est bien clair, comme cela a tisseurs immobiliers. On voit mal, en effet, les conditionsdéjà été dit, qu'une telle expérience ne peut pousser, en cas cadres des rénovations et des transformations d'immeubles de révision de la loi, qu'à une votation populaire à la suite d'un dispersées dans toute une série de législations cantonales difréférendum. férentes. Je vous invite, par conséquent, à ne pas donner la moindre suite à l'initiative parlementaire Ducret J'en viens maintenant aux loyers du marché et à la théorie de Hegetschweiler Rolf (R, ZH): Ich bin Geschäftsleiter des Zürla libéralisation du marché immobilier qui, manifestement, cher Hauseigentümerverbandes, dies zur Offenlegung meiner anime aussi bien M. Hegetschweiler que M. Ducret. La pre- Interessenbindung. mière chose qu'il faut constater, c'est que la législation Die drei parlamentarischen Initiativen von Kollege Ducret und suisse actuelle en matière de loyer n'est pas du tout l'époumir haben zum Ziel, Überreglementierungen im bestehenden vantai! que l'on veut bien décrire sur les bancs de la droite de Mietrecht abzubauen. Das Mietrecht soll etwas näher an den ce Parlement et dans les milieux immobiliers. Si on la com- Markt herangebracht und wieder auf das für eine echte Misspare aux autres législations européennes, cette législation brauchsgesetzgebuncj notwendige Mass zurückgeführt werest à vrai dire très peu contraignante, elle est d'ailleurs relatiden. Die beantragten Änderungen betreffen insbesondere die vement peu utilisée: il y a un nombre tout à fait minoritaire de Anfechtbarkeit der Anfangsmiete, den Bereich der Kündigung locataires qui recourent aux procédures de contestation préund ihrer Erstreckung sowie auch die vorzeitige Rückgabe vues par la loi. Il ne s'agit donc nullement du corset de fer des Mietobjektes, das Mietzinsdepot, die Mängelbehebung 6. Juni 1994 N 889 Mietrecht

und die Erneuerung des Mietobjektes, die Untermiete, den Ei- Das Mietrecht ist gespickt mit Formvorschriften, welche selbst genbedarf sowie die Vorbehaltsregelung. für professionelle Liegenschaftenverwalter kaum in ihrer vol- Die Ausgangslage ist heute so, dass der Wohnungsbau seit len Tragweite zu überblicken sind. Mehr und mehr spielt es Jahren schleppend bis rückläufig ist. Daran hat auch die masbeispielsweise keine Rolle, ob ein Mietzins angemessen ist, siv gesteigerte Bundeshilfe für die Wohnbauund Eigentumssondern nur noch, ob bei seiner Anpassung alle Vorschriften förderung nichts geändert. Die Rezession hat zwar das Proeingehalten werden. blem Wohnungsnot etwas entschärft, indem die wohlstands- Hören Sie bitte nicht auf die Schalmeienklänge wie Rahmenbedingte Nachfrage nach Wohnraum spürbar zurückging. Anmietverträge und Allgemeinverbindlichkeitserklärungen. Über zustreben ist aber eine dauerhafte Ankurbelung und Verflüssiden Inhalt dieser Rahmenmietverträge muss erst noch diskugung des Wohnungsmarktes, und diese wird unter dem Retiert werden. Es gilt, das mit der Mietrechtsrevision 1990 eingegime des geltenden Mietrechts nicht gelingen. In der derzeitiführte enge Korsett von Vorschriften zu lockern. An einem gugen wirtschaftlichen Rezession braucht es Mut für Wohnbauinten Einvernehmen zwischen Mietern und Vermietern bin ich vestitionen. Die Investoren planen und kalkulieren jedoch persönlich und sind die Eigentümer und Vermieter sehr direkt langfristig. Voraussetzung für Investitionen im aktuellen wirtinteressiert. Wenn wir mit den Mietern kein vernünftiges Verschaftlichen Umfeld sind vergleichsweise gute Renditeaushältnis haben, können wir nämlich unsere Wohnungen nicht sichten gegenüber anderen Anlagemöglichkeiten. Wenn die vermieten und auch keine neuen bauen. Unser Interesse ist silangfristige Rendite stimmt, nimmt der Investor sogar Anfangscher vitaler als dasjenige der politischen Vertreter des Mieterverluste in Kauf. Deshalb drängt sich eine möglichst rasche Liverbandes. beralisierung des Mietrechts auf, und zwar bei jenen Bestim- Herr Leuenberger Moritz hat gesagt, alle Vorlagen im Kanton mungen, welche den Markt am meisten behindern. Solche in- Zürich seien zugunsten der Mieter entschieden worden. Das vestitionshemmende Bestimmungen wie die Anfechtbarkeit stimmt bei weitem nicht In den letzten eineinhalb Jahren sind der Anfangsmiete und die rigorose Vorbehaltspflicht für noch fünf Vorlagen zur Diskussion gestanden. Nur gerade die Fornicht ausgenutzte Mietzinserhöhungen müssen fallengelasmularpflicht ist angenommen worden. Die anderen vier, jene sen werden. Ein Abbau solcher Gesetzesbestimmungen führt betreffend Mieterabzüge und Planungsmehrwertabschöpfunzur Erhöhung des Wohnungsangebotes. Notwendig ist im begen sowie zwei weitere, sind allesamt abgelehnt worden. Das sonderen auch die Verstärkung des Marktelements des ortsstimmt also nicht! und quartierüblichen Mietzinses. Wir beschliessen am Ende dieser Diskussion noch nicht über Einige dieser Vorschläge könnte der Bundesrat schon auf Verkonkrete Änderungen im Mietrecht, sondern erst über den ordnungsstufe sofort verwirklichen. Nichts würde die Glaub- Grundsatz, solche Änderungen zur Diskussion zu stellen. Das würdigkeit der vieldiskutierten Deregulierungsbestrebungen muss mit aller Vehemenz betont werden. Wenn Sie den Initiatimehr unterstreichen, als wenn auf diese Weise sofort erste ven Folge geben, geben Sie jedoch grünes Licht, dass in der Schritte zur Stärkung der Marktmiete getan würden. Kommission für Rechtsfragen, im Nationalrat und im Referen- Dass ein Gesetz nur knappe vier Jahre nach seiner Inkraftsetdumsfall allenfalls im Zusammenhang mit einer Volksabstimzung wieder revidiert wird, ist eher unüblich. Man kann sich mung über die dringend nötigen Schritte zu weniger Bürokraaber nicht länger der Einsicht entziehen, dass mit der Miettie, zu mehr Markt, mehr Bürgernähe und mehr Partnerschaft rechtsrevision von 1989 über das Ziel hinausgeschossen im Mietrecht diskutiert und beschlossen werden kann. wurde. Der lediglich auf den Schutz des Mieters gerichtete Blick hatte die Sicht auf die Folgen der Eingriffe vernachläs- Ducret Dominique (C, GÈ): Je pourrai être bref, puisque vous sigt Diese sind mittlerweile offensichtlich geworden. Private avez reçu deux rapports et que les deux rapporteurs ont en Investoren zogen sich aus dem Wohnungsbau zurück und outre précisé le sens de mon intervention. Toutefois, j'aimewandten sich anderen Anlageformen zu. Leidtragende dieser rais vous rappeler que l'article 269a du Code des obligations Entwicklung sind schliesslich die Mieter. Die Mietrechtsrevifixe un certain nombre de situations dans lesquelles le loyer sion brachte ein extrem dichtes Netz von Vorschriften, und der est présumé n'être pas exhaustif. C'est le cas lorsque les grossie Teil davon gilt zudem zwingend. Vertragsfreiheit gibt loyers se situent dans les limites locales usuelles, lorsqu'ils es zwischen den Mietvertragsparteien kaum mehr. Für die Besont justifiés par des hausses de coûts, lorsqu'ils se situent fürworter von mehr Markt ist die geltende Mietgesetzgebung dans certaines limites de rendement ou de renchérissement für die gravierendsten Mängel auf dem Mietwohnungsmarkt, et lorsqu'ils n'excèdent pas les limites fixées par les contratswie die geringe Investitionsneigung, die grossen Preisuntercadres, par exemple. schiede zwischen Altund Neuwohnungen sowie die Unterbe- Or, plusieurs législations cantonales, adoptées postérieurelegung von Wohnraum und anderes mehr, verantwortlich. Nur ment à l'entrée en vigueur des dispositions du droit fédéral, eine vorwiegend durch das Verhältnis von Angebot und Nachcontiennent des normes permettant à une autorité administrafrage bestimmte Preisbildung sichert eine effiziente Produktive de procéder à la fixation des loyers à l'instar des situations tion und Verwendung von Wohnraum. Baut man die im heutivisées à l'article253b alinéas du Code des obligations qui gen Mietrecht bestehenden Hindernisse ab, so wird sich das vise, lui, exclusivement, les locaux d'habitation en faveur des- Angebot der Nachfrage anpassen. Die Erstellung von Wohquels des mesures d'encouragement ont été prises par les nungen wird attraktiver, das Angebot dürfte zunehmen. Mietepouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une rinnen und Mieter profitieren von einem höheren Wohnungsautorité. Ces cas, qui étaient inconnus ou qui furent ignorés angebot und einer grösseren Konkurrenz der Anbieter. Mehr lors de la révision du droit du bail de 1990, traitent générale- Markt verringert die Mietpreisschere zwischen Altund Neument des conséquences de la démolition, de la transformawohnungen auf das Ausmass des qualitativ bedingten Untertion, de la rénovation des maisons d'habitation et ils ne peuschiedes. Damit fördert der Markt die Anpassung der Wohnvent être considérés comme appartenant au catalogue des verhältnisse an individuelle Bedürfnisse. Der Wohnungsmarkt mesures d'encouragement. Ils sont connus, et M. deDardelle wird verflüssigt und die oft bemängelte Unterbelegung von sait bien, à Genève, au Tessin et dans le canton de Vaud; d'au- Wohnraum mindestens abgebaut. tres cantons, alémaniques notamment, songent à l'adoption Es ist unbestritten, dass ein Systemwechsel zu einem für zu de telles législations. billige Altwohnungen höheren Mietzinsniveau und zu gewis- Dans chacune de ces situations, l'autorité cantonale adopte sen sozialen Härten führen könnte. Diesen ist jedoch nicht mit des critères identiques ou similaires à ceux qui sont appliqués rechtlichen Interventionen zugunsten aller Mieterinnen und lors de la construction d'immeubles sociaux, ce qui permet Mieter, sondern mit gezielter Sozialhilfe - wenn schon - in d'affirmer qu'ils se tiennent dans les limites des loyers non Form von individuellen Mietbeihilfen zu begegnen. abusifs au sens du Code des obligations. Or, en vertu du droit Die Situation für einen Abbau der Überreglementierung ist gefédéral actuel, ces loyers peuvent être contestés devant les trigenwärtig äusserst günstig. Selbst der Mieterverband spricht bunaux civils avec le risque qu'ils soient déclarés abusifs alors von Entspannung im Wohnungsmarkt. Wir stellen fest, dass qu'ils ont été fixés non par le bailleur, mais par l'autorité admidie Leerwohnungsbestände markant zunehmen und Neunistrative. Cette situation, vous en conviendrez, est inacceptawohnungsmieten massiv fallen. ble et devrait être la première à être corrigée dans le cadre Droit de bail 890 N 6 juin 1994

d'une politique de déréglementation raisonnable et destinée, Aus diesen Überlegungen stimmt die Fraktion der SVP einavant toute chose, à simplifier les procédures lourdes et inutistimmig den parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler les qui affectent la bonne application du droit du bail. und Ducret zu. C'est pour cette raison que mon initiative parlementaire propose d'élever au rang de présomption réfragable que le loyer Bühlmann Cécile (G, LU): Ein paar grundsätzliche Gedanken fixé par une autorité administrative n'est pas abusif. Il faut touzum Thema Wohnen und Wohnpolitik, bevor ich auf die parlatefois savoir que le locataire conservera en toutes circonstanmentarischen Initiativen zu sprechen komme. ces la possibilité de contester le loyer si celui-ci provoque un 1. Aus sozialpolitischen Überlegungen heraus gehört das rendement abusif. Recht auf Wohnen zu den Grundrechten und wäre deswegen M. de Dardel met en cause la constitutionnalité de l'initiative auch als Grundrecht in der Verfassung zu verankern. en soutenant qu'elle donnerait compétence aux cantons sur 2. Da es beim Boden um ein nicht beliebig vermehrbares Gut un sujet de droit fédéral. J'aimerais lui rappeler que geht, muss mit ihm haushälterisch umgegangen werden, das l'article 253b alinéa 3 du Code des obligations, que j'ai déjà heisst, dass die Spekulation mit diesem raren Gut vermieden cité, fixe précisément que lorsque les cantons encouragent la oder wenigstens soweit als eben möglich eingedämmt werconstruction de logements, les loyers fixés par l'autorité admiden soll. Diese Lehre sollten wir aus der schlimmen Erfahrung nistrative ne peuvent être contestés devant l'autorité judiciaire. mit der Immobilienspekulation in den Jahren vor der Rezes- Mutatis mutandis, il n'y a pas de raison de considérer différemsion gezogen haben. ment la constitutionnalité de ma proposition ! 3. Da Boden nicht vermehrbar ist, soll mit dem bereits über- Un mot encore à titre de conclusion: cette initiative parlemenbauten Boden, das heisst mit dem vorhandenen Wohnraum, taire est traitée simultanément avec celles beaucoup plus fonebenfalls haushälterisch umgegangen werden, indem dieser damentales de M. Hegetschweiler. Son sort, à mon avis, ne zu gerechten Bedingungen denen zur Verfügung gestellt wird, devrait pas leur être automatiquement lié, car elle traite d'un die ihn brauchen: den Mieterinnen und Mietern. Für diese ist type de cas très spécifique. das Wohnen teuer genug. 21 Prozent der Mieterinnen und En conséquence, je vous invite à y donner suite. Mieter müssen einen Mietzins bezahlen, der mehr als 33 Prozent ihres Einkommens beansprucht. 31 Prozent der Mieterin- Verterli Werner (V, ZH): Das Bundesamt für Statistik hat heute nen und Mieter der unteren Einkommensklassen mit Einkombekanntgegeben, dass letztes Jahr 34 580 neue Wohnungen men unter 5000 Franken monatlich wenden mehr als ein Driterstellt worden sind. Schön. Aber das sind 11 000 Einheiten tel ihres Einkommens für die Miete auf. Vor 20 Jahren ging weniger als vor 10 Jahren. In den vergangenen 10 Jahren beman noch davon aus, dass durchschnittlich 15 Prozent des trug der Rückgang im Wohnungsbau regelmässig bis zu Einkommens für die Miete ausgegeben werden mussten; 6 Prozent jährlich. Das ist bedenklich, und das ist beunruhiheute beträgt dieser Anteil bereits 20 Prozent Im Klartext gend. heisst das, dass Wohnen für immer mehr Leute immer teurer Ebenso bedenklich ist ein weiteres Faktum. Die Schweiz hat geworden ist, dass die Mietzinse explosionsartig in die Höhe eine katastrophal tiefe Wohneigentumsquote. Der europäigeschnellt sind. sche Durchschnitt liegt bei 61 Prozent In Spanien, Luxem- Im Zusammenhang mit der Arbeitslosigkeit, die inzwischen burg und Irland wohnen über 80 Prozent in den eigenen vier nahezu 160000 Haushalte trifft, bedeutet das, dass immer Wänden, in der Schweiz lediglich 31 Prozent Bei uns wird also mehr staatliche Zuschüsse fürs Wohnen notwendig werden. viel zu wenig in Immobilien investiert. Warum? Wenn wir nun in dieser Situation heute den parlamentarischen Hier eine Kurzauswahl von Gründen: fast unüberwindbare, Initiativen Hegetschweiler und Ducret Folge geben, machen bauverzögernde, interventionistische administrative Barriewir das, was der Mieterverband auf die Kurzformel gebracht ren; «Behinderungs»- statt Bewilligungsverfahren; endlose hat: «Gewinne privat, die Kosten dem Staat», denn wirtragen Fristenund Behandlungszeiten. Wer trotz hohen Landund dazu bei, dass das Unrecht zwischen Mietern/Mieterinnen und Baukosten in Immobilien investiert, muss vorerst weder den Vermietern/Vermieterinnen wieder vergrössert wird, weil das Architekten noch den Ingenieur, sondern einen Baujuristen Mietrecht abgebaut und ausgehöhlt werden soll. Das heisst, engagieren. Ein weiterer Schwerpunkt: Bei der Vermietung dass wir gegenüber 70 Prozent der Bevölkerung unsere sozifolgt der Kampf gegen die Windmühlen des abschreckenden ale Pflicht nicht wahrnehmen, denn 70 Prozent der Bewohne- Mietrechts, gegen einen Paragraphendschungel, der nur rinnen und Bewohner dieses Landes besitzen den Wohnraum noch von spezialisierten Juristen durchdrungen werden kann. nicht, in dem sie leben. Eine Klammerbemerkung: Das ist ein Zu all diesen Unannehmlichkeiten kommt noch, dass die Ausunausgewogenes Verhältnis, darin bin ich mit der SVP-Fraksichten auf eine angemessene Rendite für das investierte Kation offenbar einer Meinung: Wohneigentum sollte in der pital alles andere als rosig sind. Schweiz breiter gestreut werden. Offensichtlich ist der Bun- Die heiklen eigentumsrechtlichen und politischen Probleme desrat neuerdings nicht mehr dieser Meinung, liess er doch schrecken private und institutionelle Anleger ab; sie legen ihr vor kurzem das Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter unter Geld dort an, wo ohne Behinderung und ohne Ärger und sidem Druck der Immobilienlobby, die auch in diesem Parlacherer eine angemessene Rendite zu erwarten ist Erfahrene ment gut vertreten ist, aus seiner Traktandenliste fallen. Das ist Anlageberater empfehlen, höchstens 20 Prozent der Anlagen für die grüne Fraktion völlig unverständlich. in Immobilien zu investieren. Zurück zum Mietrecht, dessen Demontage mit den parlamen- Mit staatlicher Wohneigentumsförderung werden jährlich im tarischen Initiativen Hegetschweiler beabsichtigt wird, obwohl Schnitt nur rund 2000 bis 2500 Wohnungen erstellt Das ist ein sich Herr Hegetschweiler vorhin in seinem Votum als «Mieter- Tropfen auf einen heissen Stein und muss und soll auch so schützer» aufgespielt hat Dieses Mietrecht wurde in seiner bleiben. 85 Prozent aller Wohnungen bauen die privaten und heutigen, relativ mieterfreundlichen Form revidiert, und zwar institutionellen Investoren. Auf sie ist der Wohnungsbau auch als Gegenvorschlag zur Initiative des Mieterverbandes, und im weiterhin angewiesen; sonst kommen viel zu wenig Wohnun- Jahre 1990 in Kraft gesetzt Es ist also noch ein sehr junges gen auf den Markt Recht, mit dem erst noch mehr Erfahrung gesammelt werden Am revidierten Mietrecht, das hat die vierjährige Erfahrung ersoll. Weitere Erläuterungen dazu kann ich mir ersparen, Herr geben, müssen Änderungen und Anpassungen vorgenom- Leuenberger Moritz hat das Notwendige gesagt Es gibt noch men werden. Dieses Mietrecht ist undurchsichtig und unüberzuwenig rechtsverbindliche Entscheide des Bundesgerichtes. schaubar. Die Grundpfeiler sollen selbstverständlich bleiben; Das allein wäre Grund genug, die von Herrn Hegetschweiler die Mieter sollen vor missbräuchlichen Mietzinsen und missvorgeschlagene Revision dieses noch jungen Mietrechts abbräuchlichen Kündigungen geschützt werden. Nach der bezulehnen. Es gibt aber auch noch andere Gründe, zum Beiantragten Revision sollte es selbst auf diesen Grundpfeilern für spiel den, dass das Parlament in dieser heiklen Materie mit ei- Investoren noch möglich sein, angemessene, nicht missner solch grossen sozialpolitischen Brisanz nicht vorsichtig bräuchliche Mietzinse zu erzielen. Ohne diese Voraussetzungenug sein kann. Es sollte nicht auf die schnelleTour via parlagen wird in Zukunft noch weniger im Wohnungsbau investiert, mentarische Initiativen, die den Inhalt einer grossen Revision wird sich das Angebot verschlechtern. haben, der Mieterschutz abgebaut werden, zumal auf seilen 6. Juni 1994 N 891 Mietrecht

des Bundesrates Revisionsvorhaben in Bodenrechtsfragen im une étude approfondie. Dans ce débat académique, il faut ad- Gange sind. Der gewichtigste Grund aber ist, dass durch die mettre que la commission d'experts Hediger, nommée par le Hintertür die Marktmiete eingeführt werden soll. Zur Fragwür- Conseil fédéral, n'a pas apporté la lumière et l'ébauche de sodigkeit der Marktmiete wird sich meine Fraktionskollegin Marlution qu'on pouvait en attendre puisqu'elle s'est limitée à élaguerite Misteli äussern. Es gibt, wie Sie sehen, Gründe genug, borer un catalogue des avantages et des inconvénients des die Initiativen abzulehnen. loyers libres sans parvenirtoutefois à des recommandations et Im Namen der 70 Prozent Mieterinnen und Mieter bitte ich Sie, en se contentant de transmettre le «bébé» aux politiciens. das auch zu tun. Comme je l'ai déjà dit, le groupe démocrate-chrétien est, quant à lui, hésitant et partagé quant à la méthode à choisir. Ducret Dominique (C, GÈ): Je reprends la parole non pour dé- Il est toutefois unanime à affirmer qu'il ne serait pas concevafendre mon initiative cette fois-ci, mais en qualité de porteble de remettre en cause l'ensemble des dispositions de proparole du groupe démocrate-chrétien. tection dont bénéficient les locataires et de réintroduire la loi Si le groupe démocrate-chrétien soutient l'initiative dont je de la jungle dans ce domaine si délicat L'effort doit porter sur suis l'auteur, il se trouve en revanche partagé dans son appréla définition d'un système nouveau, fondé certes sur les lois ciation des initiatives parlementaires Hegetschweiler. Non que du marché, mais aussi accompagné de mesures transitoires les hésitants ou les rejetants contestent fondamentalement et de surveillance qui permettent d'amortirc'est importantqu'il soit nécessaire d'apporter des corrections au droit du bail l'impact social des conséquences du changement de sysadopté en 1990, mais plutôt parce que la méthode choisie, tème. celle de l'initiative parlementaire, n'apparaît pas comme étant Dans un premier temps, et c'est le sens qu'il faut donner aux forcément la meilleure pour procéder à une réforme somme initiatives parlementaires qui nous sont soumises aujourd'hui, toute assez importante de ce chapitre du Code des obligale plus urgent consiste à réviser la législation actuelle. Non tions. qu'il faille remettre tout en cause, et à cet égard M. Hegetsc- La question des loyers libres, ou des loyers du marché, alihweiler s'est montré rassurant en commission en reconnaismente bien des réflexions, tant chez les locataires que chez les sant que tout n'est pas forcément bon à prendre dans ses propropriétaires depuis qu'on s'est rendu compte que la dernière positions, leur but étant de poursuivre le débat engagé par la révision du droit du bail engendre un climat d'insécurité duracommission d'experts et ignoré pour l'instant par le Conseil féble pour les investisseurs à cause de la perte de confiance gédéral. néralisée provoquée par ce nouveau carcan légal et par le Ainsi, par exemple, et pour être concret, il apparaît inutile de manque de transparence de certaines réglementations. Pour vouloir modifier les dispositions concernant le non-paiement certains, la remise en cause, même partielle, du nouveau droit du loyer, celles qui ont trait aux garanties, aux défauts de la du bail, conduirait au démantèlement de la protection légale et chose louée, au délai de résiliation d'un appartement loué, ou à une confrontation permanente entre locataires et propriétaià la suppression des formulaires de notification des hausses. res -je cite l'ouvrage «Faut-il libéraliser les loyers?» publié par En revanche, les commissaires démocrates-chrétiens seront l'Asloca et qui nous a été remis la semaine dernière. Et pourprêts à formuler et à défendre toute une série d'autres propositant il n'était qu'à lire ce matin «Le Nouveau Quotidien» pour tions, dont l'urgence pourra d'ailleurs être discutée et qui tienconstater que l'ancien syndicaliste Beat Kappeler considère nent compte des remarques et griefs faits au sujet de la loi acque: «Le marché locatif ne fonctionne pas comme il devrait. Il tuelle, tant par les locataires que par les propriétaires, tout parfaut simplifier la base légale et tendre à une libéralisation ticulièrement lorsque ces propositions ressortent des consta- L'actuel droit du bail.... ne profite pas à ceux qui en auraient le tations faites en commun dans les régions où le dialogue entre plus besoin.... notamment les jeunes ménages.» Il ajoute qu'il partenaires sociaux existe, notamment grâce aux contratsne s'agit pas d'«un débat idéologique ou politique. C'est un cadres. point de vue qui arrange les conservateurs de gauche ou de Je voudrais encore signaler de manière synthétique que seuls droite.» Et, dans la «Revue syndicale suisse» de juin 1993, Petrois des dix-huit articles des initiatives parlementaires Heter Füglistaler, économiste, écrivait: «Les milieux bourgeois ne getschweiler concernent les loyers; que le système de fixation sont pas seuls à préconiser les loyers libres pour détendre le des loyers date de 1972, c'est-à-dire il y a 22 ans, et pas de marché du logement Je partage aussi cet avis, à condition 1990, comme certains voudraient le faire croire; que le systoutefois que les prix libres du marché restent socialement tème actuel favorise les anciens locataires aux dépens des supportables. L'exemple du loyer libre montre en effet que les nouveaux, ce que personne ne conteste; que la modification mécanismes du marché n'aboutissent pas forcément à un réde la fixation des loyers devrait permettre de protéger d'abord sultat antisocial. Il est possible d'y introduire des mesures d'inceux qui y ont droit et pour lesquels c'est nécessaire; que le citation pour guider le résultat dans la direction voulue.» Voilà droit du bail enfin souffre incontestablement de défauts de jeul'opinion intéressante de deux personnalités dont je crois pounesse, que l'on peut et que l'on doit réparer. voir dire qu'elles ne sont pas du clan de la droite ou du clan Pour toutes ces raisons, je vous invite à donner suite aux trois bourgeois. initiatives parlementaires ainsi qu'à la motion Baumberger qui Pour d'autres, en revanche, la libéralisation des loyers serait sera discutée plus tard. M. David, quant à lui, vous indiquera le seule à même de constituer les prémisses d'une relance de point de vue défendu par l'autre moitié du groupe démocratel'investissement dans le secteur du logement. chrétien. Ce qui semble certain toutefois, et je crois pouvoir considérer que les organisations de locataires sont également favorables à cette idée, c'est qu'il faut étudier le moyen d'éviter le report Die Beratung dieses Geschäftes wird unterbrochen automatique des coûts hypothécaires sur les loyers. Cette mé- Le débat sur cet objet est interrompu thode lie deux marchés fondamentalement distincts: le marché des capitaux et celui du logement qui sont régis par des mécanismes et des critères différents. L'échec du système actuel est d'ailleurs démontré par le constat, comme le disait M. de Dardel, que les augmentations du taux hypothécaire entraînent des augmentations automatiques de loyers, alors que les réductions du taux ne sont pas automatiquement suivies par une réduction desdits loyers. Dès lors, il apparaît évident qu'une des manières de calculer les loyers pourrait consister à se rapprocher de la réalité du marché de façon à supprimer certains déséquilibres dont souffrent les rapports entre bailleurs et locataires. Les partisans du lissage des taux hypothécaires contestent cette méthode. C'est une autre approche, différente, qui mérite aussi Communication de la présidente 892 N 6 juin 1994

Präsidentin: Ich möchte die heutige Sitzung nicht schliessen, ohne auch in diesem Saal des 6. Juni 1944 zu gedenken. An diesem Tag landeten über 300 000 Soldaten aus den Vereinigten Staaten, Grossbritannien, Kanada und dem Freien Frankreich in der Normandie. Sie haben die unterjochten Länder Europas befreit. Das Opfer, das diese Soldaten auf sich nahmen, kam auch der neutralen Schweiz zugute, die bis dahin das Glück gehabt hatte, von den Kriegsübeln verschont zu sein. Wir wissen alle, was aus unserem Land geworden wäre, wenn die Freiheit damals nicht über Faschismus und Rassismus gesiegt hätte. Heute, fünfzig Jahre danach, gedenken wir in Dankbarkeit all jener, die damals ihr Leben für die Befreiung Europas opferten und die die Voraussetzungen für den Zusammenbruch von Faschismus und Rassismus schufen. Sie taten dies auch für die Freiheit der Schweiz. (GrosserBeifall)

Schluss der Sitzung um 19.25 Uhr La séance est levée à 19 h 25 Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Parlamentarische Initiative (Ducret) Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a OR)

Initiative parlementaire (Ducret) Loyers abusifs. Exceptions (art. 269a CO)

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Jahr 1994 Année Anno

Band II Volume Volume

Session Sommersession Session Session d'été Sessione Sessione estiva

Rat Nationalrat Conseil Conseil national Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 06 Séance Seduta

Geschäftsnummer 93.421 Numéro d'objet Numero dell'oggetto

Datum 06.06.1994 - 14:30 Date Data

Seite 885-892 Page Pagina

Ref. No 20 024 105

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