Tenant Rent Reduction Lawsuit Dismissed

9. Juni 1994 949 Mietrecht

frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et Leuenberger Ernst, Rechsteiner, Steiger Hans, Strahm Rudolf,

d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas TschäppätAlexander, Vollmer, Zbinden, Zisyadis, Züger (26)

échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités

de conciliation compétentes. Schriftliche Begründung - Développement par écrit

La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'appli- Les loyers, en Suisse, ont explosé à la faveur de la hausse des

cation de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant intérêts hypothécaires. Les bailleurs ont fait valoir tous les

aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non né- moyens prévus par la loi et il s'en est suivi une hausse géné-

gligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires. rale des loyers de plus 35 pour cent, soit le double de l'aug-

En revanche, dans la construction de logements ne béné- mentation du coût de la vie en trois ans et demi.

ficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux par- Dans le courant de 1993, les intérêts hypothécaires ont com-

ties de décider si les frais accessoires doivent être payés sé- mencé de baisser de manière importante. Mais les bailleurs ne

parément. répercutent pas cette baisse sur les loyers ou, dans le meilleur

La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1 er janvier des cas, ne la répercutent que de manière très insuffisante.

1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré Or, une baissé générale des loyers est souhaitable pour plu-

comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de loge- sieurs raisons:

ments. Il est appliqué uniformément dans tout le pays. a En ne répercutant pas (ou pas suffisamment) la baisse des

En ce qui concerne l'article 5 alinéa 2 de l'ordonnance sur le intérêts hypothécaires sur les loyers, les propriétaires encais-

bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux com- sent une augmentation de leurs revenus de manière totale-

merciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà ment injustifiée.

valeur dans l'ancien droit (art 5a let. g de l'ordonnance A l'heure où les salaires sont soumis à des pressions à la

concernant des mesures contre les abus dans le secteur loca- baisse (nominale ou, en tout cas, réelle), les propriétaires peu-

tif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun vent être légitimement invités à contribuer à l'effort collectif en

problème dans son application. supportant simplement de renoncer à une hausse injustifiée

C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier de leurs revenus.

la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preu- b. Selon un sondage MIS Trend de Lausanne, 21 pour cent

ves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la des locataires de Suisse supportent un loyer supérieur à

motion. 33 pour cent de leurs revenus et 31 pour cent des locataires

aux revenus les plus modestes (en dessous de 5000 francs

Schriftliche Erklärung des Bundesrates par mois) consacrent plus du tiers de leurs revenus au paie-

Déclaration écrite du Conseil fédéral ment du loyer.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion. Or, il est admis actuellement que le loyer implique une dé-

pense de 20 pour cent au plus du revenu (il y a 20 ans, on

parlait de 15 pour cent du revenu). C'est dire si les loyers ont

explosé en peu d'années et s'ils enfoncent des centaines de

milliers de personnes dans de grandes difficultés. Une baisse

#ST# 93.3460 générale des loyers soulagerait nombre de difficultés, tout en

réduisant le montant des aides sociales des cantons et com-

Motion de Dardel munes.

Hypothekarzinssenkung. c. Une baisse des loyers aurait par ailleurs l'avantage de déga-

ger des moyens supplémentaires pour une augmentation de

Auswirkung auf die Mietzinse la consommation des biens et des services, autrement dit, elle

Répercussion de la baisse des intérêts aurait l'avantage de contribuer à la relance nécessaire de

hypothécaires sur les loyers l'économie.

La procédure de baisse de loyer prévue par la loi est trop com-

plexe, trop lente et trop astreignante. Elle est donc insuffisante

pour provoquer une baisse générale des loyers. Il faut donc

modifier cette procédure par un changement légal institué par

Wortlaut der Motion vom 5. Oktober 1993 arrêté urgent

Der Bundesrat wird ersucht, den Räten einen Entwurf zu ei- Le taux des intérêts hypothécaires a baissé de 7 à 6 pour cent

nem dringlichen Bundesbeschluss zu unterbreiten, der en 1993. Les perspectives de baisses supplémentaires sont

a den Bundesrat ermächtigt, bei Hypothekarzinssenkungen très vraisemblables dans un avenir proche. Il y a lieu pour le

eine allgemeine Mietzinssenkung anzuordnen; Parlement de prendre des mesures par un arrêté fédéral ur-

b. die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer berechtigt, sich gent, qui prévoirait que:

dieser Mietzinssenkung ganz oder teilweise zu widersetzen, 1. Le Conseil fédéral est autorisé à décréter une baisse géné-

indem sie allen Mieterinnen und Mietern ein entsprechend be- rale de tous les loyers pour les taux équivalant à ceux prévus

gründetes Schreiben zukommen lassen; actuellement dans la loi et l'ordonnance d'application.

c. den Mieterinnen und Mietern ermöglicht, dieses Schreiben 2. Le bailleur qui conteste partiellement ou totalement devoir

mit Beschwerde an die Schlichtungsstelle anzufechten. accorder la baisse prévue par le Conseil fédéral devra alors

notifier cette contestation au locataire sur la formule officielle

Texte de la motion du 5 octobre 1993 en indiquant les motifs pour lesquels il refuse totalement ou

Le Conseil fédéral est invité à présenter aux Chambres fédéra- partiellement la baisse décrétée par le gouvernement.

les un projet d'arrêté fédéral urgent: 3. Le locataire pourra alors à son tour contester la notification

a autorisant le Conseil fédéral à décréter une baisse générale du propriétaire auprès de la Commission de conciliation.

des loyers en cas de baisse des intérêts hypothécaires;

b. réservant aux propriétaires le droit de s'y opposer totale- Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates

ment ou partiellement en adressant à chaque locataire une for- vom 17. November 1993

mule officielle dûment motivée; Rapport écrit du Conseil fédéral

c. permettant au locataire de contester cet avis sur formule du 17 novembre 1993

officielle par une requête adressée à la Commission de conci- Conformément à l'article 270a du Code des obligations, le lo-

liation. cataire peut, entre autres, demander une diminution du loyer

s'il aune raison d'admettre que la chose louée procure au bail-

Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Bäumlin, Boden- leur un rendement excessif à cause d'une notable modifica-

mann, Carobbio, Caspar-Hutter, Danuser, Duvoisin, Eggen- tion des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse

berger, Fankhauser, von Feiten, Gross Andreas, Haering Bin- des frais. Le bailleur doit présenter par écrit sa demande de di-

der, Hämmerle, Herczog, Hubacher, Ledergerber, Leemann, minution au bailleur. Si ce dernier ne donne pas suite à la de-

Droit de bail 950 N 9 juin 1994

mande ou s'il ne répond pas, le locataire peut saisir l'autorité gulierungen betreffend missbräuchliche Mietzinse abzuschaf-

de conciliation dans un délai de 30 jours. fen. So steht es nur dort, jedoch nicht in meiner Motion. Meine

On constate ainsi que la législation en vigueur octroie déjà au Motion behält diese Missbrauchsgesetzgebung vor. Auch

locataire la possibilité de faire valoir ses droits en cas de baisse alle, die für die parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler

des intérêts hypothécaires et de demander une diminution de gestimmt haben, wollen den Schutz der Mieter vor Missbräu-

loyer. chen beibehalten.

Bien que le Conseil fédéral ait une certaine compréhension Wir alle wissen, dass die Wohnbauproduktion nach wie vor un-

pour la demande du motionnaire, force est de constater genügend ist, um wirklich Markt zu schaffen. Wir sollten auch

qu'une réduction générale des loyers, décidée par le biais wissen, dass es nicht vertretbar ist, ein Drittel und mehr der

d'un arrêté fédéral urgent, entraînerait de grandes difficultés Wohnungsbauproduktion nun mit staatlicher Unterstützung

dans la pratique et que des collisions entre divers instruments zu realisieren. Auch hier werden mir Aussagen unterstellt, wel-

juridiques seraient inéluctables. L'élément de l'usage local ou che ich nicht gemacht habe. Ich habe nie gesagt, es seien

de l'usage dans le quartier en particulier ainsi que les réserves 1 Milliarde Franken Bundesgelder verloren und dergleichen.

figurant dans les contrats individuels de baux à loyer seraient Es stimmt anderseits auch nicht, was in der erwähnten Bro-

pratiquement vidés de leur substance. Enfin, les loyers s'éloi- schüre steht: Es geht nicht nur um die 100 Millionen Franken

gneraient encore davantage du marché. Direkthilfe des Bundes, sondern es sind viele Millionen Fran-

Le Conseil fédéral n'entend pas suivre le motionnaire lui de- ken der Kantone und der Gemeinden zu berücksichtigen. Ich

mandant de présenter aux Chambres un projet d'arrêté fédé- mache lediglich immer wieder darauf aufmerksam, dass die

ral urgent Cela étant, il faut cependant bien constater que cer- Eventualleistungen des Bundes, diese Bürgschaften, letztlich

tains locataires ignorent leurs droits ou hésitent à en faire doch gefährdet sein können und gefährdet sein werden, näm-

usage. C'est pourquoi le Conseil fédéral invite les bailleurs à lich dann, wenn sich die Schere öffnet zwischen den laufen-

procéder aux baisses de loyer économiquement indiquées, den Erhöhungen der Mietzinse - alle zwei Jahre nach WEG -

faute de quoi les bases légales devraient faire l'objet d'un und den Löhnen, die möglicherweise nicht mehr mit der glei-

réexamen approfondi. chen Schnelligkeit zu steigen vermögen. Diese Gefährdung

besteht

Schriftliche Erklärung des Bundesrates Für alle Fachleute - ich möchte das im einzelnen nicht wieder-

Déclaration écrite du Conseil fédéral holen, Herr Jaeger hat darüber gesprochen - liegt es auf der

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en pos- Hand, dass der überdehnte Mieterschutz, und nur um diesen

tulat geht es, heute zu volkswirtschaftlichen Nachteilen führt. Ich

verweise auf die neueste Umfrage Farago (1993, Band 54 der

Schriftenreihe «Wohnungswesen»). Diese hat aufgezeigt,

dass das Mietrecht nicht nur zu einer Zurückhaltung der Inve-

storen und damit zu Nachteilen für die Mieter geführt hat, son-

#ST# 93.3677 dern dass es auch ein Hindernis für die zunehmend wichtige

Erneuerung - ich erinnere an die Wohnbaubestände der sech-

Interpellation Hegetschweiler ziger Jahre - von Altwohnungen darstellt Auch der Göhner-

Merkur-Chef hat übrigens - Sie haben das am 3. März in der

Fragen zum Bericht «Handelszeitung» gelesen - ganz klar gesagt, das Mietrecht

der Studienkommission Marktmiete sei eindeutig die Investitionsbremse. Wir müssen da tatsäch-

Commission d'étude «Loyer libre» lich etwas unternehmen.

Der Bericht der Studienkommission Marktmiete ist erst her-

Diskussion - Discussion ausgekommen, nachdem der Bundesrat in seiner Stellung-

nahme vom 5. Mai 1993 beantragt hatte, meine Motion in ein

Siehe Seite 660 hiervor - Voir page 660 ci-devant Postulat umzuwandeln. Der Bundesrat hatte damals auf die-

sen Bericht verwiesen und gesagt: Wenn wir mehr wissen,

können wir entscheiden. Heute wissen wir mehr, deshalb

müssen wir entscheiden und dem Bundesrat den Auftrag ge-

ben, nun das Nötige vorzukehren.

Le président: M. Carobbio communique qu'il retire sa motion. Der Bericht der Studienkommission Marktmiete, diese gelben

Je rappelle que nous débattons sur l'ensemble des interven- Bücher, die Sie gelesen haben oder vielleicht auch nicht - ich

tions. muss feststellen, dass beispielsweise Frau Kollegin Misteli oh-

nehin nur den Titel meiner Motion gelesen hat und nicht deren

Baumberger Peter (C, ZH): Bevor ich zu meiner Motion Inhalt -, hat sich nun zu Recht einerseits mit der reinen Markt-

komme, habe ich noch zwei, drei Vorbemerkungen, nachdem miete befasst; die sogenannte reine Marktmiete ist das, was

ich in der Diskussion zu den parlamentarischen Initiativen ver- die Leute vom Mieterverband meinen, was ich aber mit meiner

schiedentlich angegriffen worden bin - angegriffen einfach Motion nicht meine. Ich habe den Begriff anders definiert.

deswegen, weil die Leute offenbar nur die Titel der Vorstösse Im Zusammenhang mit der Marktmiete ist klar: Da kommen

lesen und nicht die Texte. auch die Probleme der Subjekthilfe, des Wohngeldes, zum

Auch wenn ich Präsident des Hauseigentümerverbandes Win- Tragen. Aber, Frau Misteli, Sie haben auch das nicht fertigge-

terthur bin, verfolgen diese Motion und das, was wir wollen lesen ; selbst in jenem Fall sind - auch gemäss Bericht der Stu-

und worüber wir abgestimmt haben, entgegen dem, was von dienkommission - diese Mehrausgaben durch die künftigen

selten organisierter Mieter gesagt wurde, keine gegen die Mie- Mehrerträge bezahlbar, das soll heissen, durch die auf den Er-

ter gerichteten Ziele. Die Motion strebt auch keine finanzielle trägen zu bezahlenden Steuern. Im übrigen ist wie bisher nicht

Umverteilung an, wie das von Herrn Strahm Rudolf erwähnt zu erwarten, dass die Vermieter die Möglichkeiten voll aus-

wurde, im Sinne von: Gewinne privat, Kosten dem Staat Es schöpfen würden.

geht vielmehr- auch in meiner Motion, ich bitte Sie, diese zu Verdienstvollerweise hat sich die Studienkommission Markt-

lesen - um den schrittweisen Übergang, ausdrücklich unter miete andererseits auch mit Teilschritten, mit einem schrittwei-

Beibehaltung des Schutzes vor Missbrauch. sen Übergang zu mehr Markt, befasst Es geht dabei um die

Die Motion will dies im Interesse der besseren und sozialeren Verstärkung der Marktelemente - Ortsüblichkeit usw. -, das

Wohnraumversorgung gerade für Familien und für jüngere wurde alles schon gesagt Die Kontroverse, die darüber in

Leute, und sie will es auch zur Förderung der Investitionen auf Gang gebracht wurde, ob eine Revision von Artikel 34septies

dem Wohnungsmarkt Meine Motion definiert diese Begriffe Absatz 1 der Bundesverfassung notwendig wäre, können wir

anders als der Mieterverband in der kürzlich publizierten Bro- beiseite lassen. Sie ist gegenstandslos, weil der Mieterschutz-

schüre. In dieser Broschüre schreibt der Mieterverband auf artikel auch gemäss meiner Motion beibehalten werden soll.

Seite 5, es gehe darum, bei der Marktmiete die staatlichen Re- Das steht in meiner Motion; man muss nur den Text lesenl

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Motion de Dardel Hypothekarzinssenkung. Auswirkung auf die Mietzinse

Motion de Répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers

In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung

Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale

In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale

Jahr 1994

Année

Anno

Band II

Volume

Volume

Session Sommersession

Session Session d'été

Sessione Sessione estiva

Rat Nationalrat

Conseil Conseil national

Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 09

Séance

Seduta

Geschäftsnummer 93.3460

Numéro d'objet

Numero dell'oggetto

Datum 09.06.1994 - 08:00

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Seite 949-950

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Ref. No 20 024 118

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