Ancillary Costs in Swiss Rental Law

Droit de bail 948 N 9 juin 1994

#ST# 93.3076 Schriftliche Begründung - Développement par écrit

La question des frais accessoires qui peuvent être perçus au

Motion Carobbio titre d'un contrat de bail est réglée par une disposition géné-

rale, une disposition spéciale, ainsi que par quelques règles

Mietverträge. Nebenkosten d'exécution. La disposition générale figurant à l'article 257a

Contrats de location. Frais accessoires du Code des obligations établit de manière imperative trois

principes, qui ne peuvent être éludés par contrat:

1. les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que

s'ils sont expressément convenus (art 257aal. 2 CO);

2. ces frais ne peuvent être imputés, pour les logements et les

Wortlaut der Motion vom 4. März 1993 locaux commerciaux, que s'ils sont dus à des dépenses effec-

Bei Mietverträgen kommt es bei der Anrechnung der Nebenko- tives (art 247b al. 1er CO);

sten häufig zu Missbräuchen und folglich zu Streitigkeiten zwi- 3. ils doivent correspondre à des prestations effectives, jugées

schen Vermietern und Mietern. Manchmal werden über die Ne- comme telles seulement si elles ne sont pas déjà incluses

benkosten versteckte Mieterhöhungen durchgeführt Diese Ge- dans le bail, comme le sont les frais d'entretien.

fahrbesteht besonders für MietersubventionierterWohnungen. Par ailleurs, l'article 256 alinéa 2 CO détermine clairement

Dies ist zum Teil auf die Bestimmungen des Wohnbau- und Ei- qu'en échange du versement d'un loyer le bailleur doit fournir

gentumsförderungsgesetzes und der dazugehörigen Voll- l'objet loué et le maintenir dans un état propre à l'usage

zugsverordnung sowie der Vollzugsverordnung zum Miet- convenu. En vertu de ces principes, il nous semble que ni les

recht des Obligationenrechts (VMWG) zurückzuführen. Nach cotisations d'assurance ni les taxes d'usage (comme la taxe

diesen Bestimmungen gelten beispielsweise als Nebenko- d'évacuation des eaux usées) ne devraient être considérées

sten auch die Objektsteuer und die Gebäudeversicherungs- comme frais accessoires, car elles ne servent qu'à couvrir des

prämien, welche offensichtlich nicht Kosten sind, die dem Ver- risques encourus par le bailleur (s'agissant des cotisations

mieter aus effektiven Leistungen an den Mieter entstehen. d'assurance) ou des frais subis par lui qui sont déjà inclus

Wir ersuchen den Bundesrat, die Bestimmungen von Arti- dans le calcul des loyers (taxes et impôts immobiliers), et ne

kel 38 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes so- correspondent donc pas à des prestations fournies au loca-

wie der Artikel 4,5,6 der VMWG so zu ändern, dass: taire.

- sowohl für die Vermietungen auf dem freien Markt als auch Or, les articles 4, 5, 6 de l'OBLF, qui précisent les normes gé-

für subventionierte Vermietungen als anrechenbare Kosten nérales rappelées plus haut, fournissent une série d'exem-

nach den Bestimmungen von Artikel 257a und 257b OR nur ples, parmi lesquels figure l'imputation des cotisations d'assu-

jene Kosten gelten, die ausdrücklich vertraglich vereinbart rance, concernant uniquement, il est vrai, l'installation de

sind und den Kosten für eine tatsächliche Leistung entspre- chauffage (art. 5 al. 2 let h OBLF).

chen, die dem Mieter zugesichert wurde; Pire encore, l'article 38 alinéa 2 de la loi, qui établit comme rè-

-aus den Beispiellisten der erwähnten Verordnungen alle gle imperative le principe selon lequel, pour les appartements

Hinweise auf Objektsteuern und Gebäudeversicherungsprä- subventionnés, les frais accessoires ne sont à la charge du lo-

mien gestrichen werden. cataire que s'ils sont expressément convenus, inclut dans la

liste des exemples de tels frais:

Texte de la motion du 4 mars 1993 -les impôts fonciers;

Dans les contrats de location, la facturation des frais accessoi- - les cotisations d'assurance sur les bâtiments.

res donne souvent lieu à des abus et par conséquent à des dif- Ces dispositions sont contraires aux principes généraux qui

férends entre bailleurs et locataires. Dans certains cas, les frais établissent que seuls peuvent être considérés comme frais

accessoires sont en fait des hausses de loyer camouflées. Les accessoires les coûts correspondant à des prestations effec-

locataires de logements subventionnés sont particulièrement tives.

exposés à ce risque. Enfin, si l'on tient compte du fait que le système légal prévoit

Une situation similaire résulte des dispositions relatives aux que le loyer fixé par les parties sur le marché libre est calculé

frais accessoires qui figurent dans la loi fédérale encourageant sur la base des coûts financiers (charges hypothécaires, ré-

la construction et l'accession à la propriété de logements, munération du capital propre), des frais d'administration et

dans l'ordonnance afférente, ainsi que dans l'ordonnance d'entretien, ainsi que des charges fixes (tels les cotisations

d'application des règles du droit de bail dans le Code des obli- d'assurance et les impôts fonciers), tandis que le loyer des ap-

gations (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habi- partements subventionnés n'inclut pas les charges fixes, les

tations et de locaux commerciaux, OBLF). Ces dispositions in- dispositions de l'article 38 alinéa 2 de la loi paraissent encore

cluent par exemple dans les frais accessoires les impôts fon- plus discutables. En effet, cette situation crée une inégalité de

ciers et les cotisations d'assurance immobilières, qui ne cons- traitement entre locataires d'appartements du marché libre et

tituent manifestement pas de frais assumés par le bailleur pour locataires de logements subventionnés.

des prestations effectives au locataire. Pour tous ces motifs, les dispositions en vigueur doivent être

Les soussignés demandent au Conseil fédéral de modifier les modifiées dans le sens indiqué par la motion.

dispositions prévues à l'article 38 de la loi et aux articles 4,5,6

OBLF, de manière à ce que: Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates

- les frais accessoires imputables, conformément aux vom 12. Mai 1993

articles 257a et 257b du CO, tant pour la location de loge- Rapport écrit du Conseil fédéral

ments sur le marché libre que pour les appartements subven- du 12 mai 1993

tionnés, soient exclusivement ceux qui ont été expressément Dans le cadre de la loi fédérale encourageant la construction

convenus et qui correspondent au coût des prestations effecti- et l'accession à la propriété de logements (LCAP), le loyer est

vement fournies au locataire; déterminé selon le principe du loyer couvrant les coûts. Cette

- les références aux impôts immobiliers et aux cotisations couverture par le loyer s'étend à l'intérêt du capital étranger et

d'assurance soient éliminées des listes d'exemples figurant du capital propre, à un amortissement du capital étranger de

dans les ordonnances susmentionnées. 25 pour cent en 25 ans ainsi qu'à un forfait pour l'entretien et

l'administration. Toutes les autres prestations fournies par le

Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Béguelin, Boden- bailleur au profit du locataire sont à imputer en tant que frais

mann, Brügger Cyrill, Danuser, de Dardel, Duvoisin, Eggen- accessoires. Cette réglementation se fonde sur l'article 38

berger, Fankhauser, Goll, Haering Binder, Herczog, Jori, Le- LCAP où sont mentionnés ces frais accessoires; l'article 25 de

dergerber, Leemann, Leuenberger Ernst, Mauch Ursula, l'ordonnance LCAP complète les frais listés dans l'article 38 et

Rechsteiner, Spielmann, Steiger Hans, Strahm Rudolf, rappelle qu'il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisa-

Tschäppät Alexander, Vollmer, Zisyadis (24) tion de l'immeuble loué, y compris les contributions publi-

ques. Cette réglementation a été établie en vue d'unifier les

9. Juni 1994 949 Mietrecht

frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et Leuenberger Ernst, Rechsteiner, Steiger Hans, Strahm Rudolf,

d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas TschäppätAlexander, Vollmer, Zbinden, Zisyadis, Züger (26)

échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités

de conciliation compétentes. Schriftliche Begründung - Développement par écrit

La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'appli- Les loyers, en Suisse, ont explosé à la faveur de la hausse des

cation de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant intérêts hypothécaires. Les bailleurs ont fait valoir tous les

aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non né- moyens prévus par la loi et il s'en est suivi une hausse géné-

gligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires. rale des loyers de plus 35 pour cent, soit le double de l'aug-

En revanche, dans la construction de logements ne béné- mentation du coût de la vie en trois ans et demi.

ficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux par- Dans le courant de 1993, les intérêts hypothécaires ont com-

ties de décider si les frais accessoires doivent être payés sé- mencé de baisser de manière importante. Mais les bailleurs ne

parément. répercutent pas cette baisse sur les loyers ou, dans le meilleur

La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1 er janvier des cas, ne la répercutent que de manière très insuffisante.

1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré Or, une baissé générale des loyers est souhaitable pour plu-

comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de loge- sieurs raisons:

ments. Il est appliqué uniformément dans tout le pays. a En ne répercutant pas (ou pas suffisamment) la baisse des

En ce qui concerne l'article 5 alinéa 2 de l'ordonnance sur le intérêts hypothécaires sur les loyers, les propriétaires encais-

bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux com- sent une augmentation de leurs revenus de manière totale-

merciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà ment injustifiée.

valeur dans l'ancien droit (art 5a let. g de l'ordonnance A l'heure où les salaires sont soumis à des pressions à la

concernant des mesures contre les abus dans le secteur loca- baisse (nominale ou, en tout cas, réelle), les propriétaires peu-

tif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun vent être légitimement invités à contribuer à l'effort collectif en

problème dans son application. supportant simplement de renoncer à une hausse injustifiée

C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier de leurs revenus.

la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preu- b. Selon un sondage MIS Trend de Lausanne, 21 pour cent

ves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la des locataires de Suisse supportent un loyer supérieur à

motion. 33 pour cent de leurs revenus et 31 pour cent des locataires

aux revenus les plus modestes (en dessous de 5000 francs

Schriftliche Erklärung des Bundesrates par mois) consacrent plus du tiers de leurs revenus au paie-

Déclaration écrite du Conseil fédéral ment du loyer.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion. Or, il est admis actuellement que le loyer implique une dé-

pense de 20 pour cent au plus du revenu (il y a 20 ans, on

parlait de 15 pour cent du revenu). C'est dire si les loyers ont

explosé en peu d'années et s'ils enfoncent des centaines de

milliers de personnes dans de grandes difficultés. Une baisse

#ST# 93.3460 générale des loyers soulagerait nombre de difficultés, tout en

réduisant le montant des aides sociales des cantons et com-

Motion de Dardel munes.

Hypothekarzinssenkung. c. Une baisse des loyers aurait par ailleurs l'avantage de déga-

ger des moyens supplémentaires pour une augmentation de

Auswirkung auf die Mietzinse la consommation des biens et des services, autrement dit, elle

Répercussion de la baisse des intérêts aurait l'avantage de contribuer à la relance nécessaire de

hypothécaires sur les loyers l'économie.

La procédure de baisse de loyer prévue par la loi est trop com-

plexe, trop lente et trop astreignante. Elle est donc insuffisante

pour provoquer une baisse générale des loyers. Il faut donc

modifier cette procédure par un changement légal institué par

Wortlaut der Motion vom 5. Oktober 1993 arrêté urgent

Der Bundesrat wird ersucht, den Räten einen Entwurf zu ei- Le taux des intérêts hypothécaires a baissé de 7 à 6 pour cent

nem dringlichen Bundesbeschluss zu unterbreiten, der en 1993. Les perspectives de baisses supplémentaires sont

a den Bundesrat ermächtigt, bei Hypothekarzinssenkungen très vraisemblables dans un avenir proche. Il y a lieu pour le

eine allgemeine Mietzinssenkung anzuordnen; Parlement de prendre des mesures par un arrêté fédéral ur-

b. die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer berechtigt, sich gent, qui prévoirait que:

dieser Mietzinssenkung ganz oder teilweise zu widersetzen, 1. Le Conseil fédéral est autorisé à décréter une baisse géné-

indem sie allen Mieterinnen und Mietern ein entsprechend be- rale de tous les loyers pour les taux équivalant à ceux prévus

gründetes Schreiben zukommen lassen; actuellement dans la loi et l'ordonnance d'application.

c. den Mieterinnen und Mietern ermöglicht, dieses Schreiben 2. Le bailleur qui conteste partiellement ou totalement devoir

mit Beschwerde an die Schlichtungsstelle anzufechten. accorder la baisse prévue par le Conseil fédéral devra alors

notifier cette contestation au locataire sur la formule officielle

Texte de la motion du 5 octobre 1993 en indiquant les motifs pour lesquels il refuse totalement ou

Le Conseil fédéral est invité à présenter aux Chambres fédéra- partiellement la baisse décrétée par le gouvernement.

les un projet d'arrêté fédéral urgent: 3. Le locataire pourra alors à son tour contester la notification

a autorisant le Conseil fédéral à décréter une baisse générale du propriétaire auprès de la Commission de conciliation.

des loyers en cas de baisse des intérêts hypothécaires;

b. réservant aux propriétaires le droit de s'y opposer totale- Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates

ment ou partiellement en adressant à chaque locataire une for- vom 17. November 1993

mule officielle dûment motivée; Rapport écrit du Conseil fédéral

c. permettant au locataire de contester cet avis sur formule du 17 novembre 1993

officielle par une requête adressée à la Commission de conci- Conformément à l'article 270a du Code des obligations, le lo-

liation. cataire peut, entre autres, demander une diminution du loyer

s'il aune raison d'admettre que la chose louée procure au bail-

Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Bäumlin, Boden- leur un rendement excessif à cause d'une notable modifica-

mann, Carobbio, Caspar-Hutter, Danuser, Duvoisin, Eggen- tion des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse

berger, Fankhauser, von Feiten, Gross Andreas, Haering Bin- des frais. Le bailleur doit présenter par écrit sa demande de di-

der, Hämmerle, Herczog, Hubacher, Ledergerber, Leemann, minution au bailleur. Si ce dernier ne donne pas suite à la de-

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Motion Carobbio Mietverträge. Nebenkosten

Motion Carobbio Contrats de location. Frais accessoires

In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung

Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale

In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale

Jahr 1994

Année

Anno

Band II

Volume

Volume

Session Sommersession

Session Session d'été

Sessione Sessione estiva

Rat Nationalrat

Conseil Conseil national

Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 09

Séance

Seduta

Geschäftsnummer 93.3076

Numéro d'objet

Numero dell'oggetto

Datum 09.06.1994 - 08:00

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Data

Seite 948-949

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Ref. No 20 024 117

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