Federal Act on Framework Rental Agreements

Contrats-cadres de baux à loyer. Loi fédérale 906 N 23 mars 1995

Gliederungstitel vor Art. 36a; Art. 36a; 47; 48; 64 Einleitung, Proposition du Conseil fédéral

10Bst. a, 71 Bst. b; Ziff. Il, III Classer les interventions parlementaires

Antrag der Kommission selon lettre aux Chambres fédérales

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

Angenommen -Adopté

Titre précédant l'art. 36a; art. 36a; 47; 48; 64 introduction,

lOalet. a, 71 let. b;ch. ll.lll

Proposition de la commission An den Ständerat-Au Conseil des Etats

Adhérer au projet du Conseil fédéral

Angenommen -Adopté

#ST# 93.081

Namentliche Gesamtabstimmung

Vote sur l'ensemble, par appel nominal Rahmenmietverträge und deren

(Réf.: 1385) Allgemeinverbindlicherklärung.

Bundesgesetz

Für Annahme des Entwurfes stimmen -Acceptent le projet: Contrats-cadres de baux à loyer

Bär, Baumann Ruedi, Baumann Stephanie, Baumberger, et leur déclaration de force

Bäumlin, Béguelin, Bircher Peter, Bodenmann, BrüggerCyrill, obligatoire générale. Loi fédérale

Brunner Christiane, Bürgi, Carobbio, Caspar-Mutter, Couche-

pin, Danuser, Darbellay, de Dardel, David, Deiss, Dormann, Botschaft und Gesetzentwurf

Ducret, Duvoisin, Eggenberger, Engler, Epiney, Fankhauser, vom 27. September 1993 (BBIIII957)

Message et projet de loi

Fasel, Fischer-Sursee, Gobet, Gonseth, Grossenbacher, Haf- du 27 septembre 1993 (FF III 912)

ner Ursula, Hämmerle, Hari, Herczog, Hess Peter, Hollenstein, Kategorie III, Art 68 GRN - Catégorie III, art 68 RCN

Hubacher, Iten Joseph, Keller Anton, Ledergerber, Leemann,

Leu Josef, Leuenberger Ernst, Leuenberger Moritz, Maeder,

Marti Werner, Meyer Theo, Ostermann, Raggenbass, Rech-

steiner, Ruckstuhl, Ruffy, Schmid Peter, Segmüller, Seiler Rolf,

Singeisen, Spielmann, Stamm Judith, Strahm Rudolf, Theu- Antrag der Kommission

bet, Thür, Tschäppät Alexander, Vollmer, Wanner, Wick, Zieg- Eintreten

ler Jean, Züger (68) Proposition de la commission

Entrer en matière

Dagegen stimmen - Rejettent le projet:

Aguet, Bezzola, Blocher, Borer Roland, Cincera, Cornaz, Dett- De Dardel Jean-Nils (S, GE), rapporteur: L'article 34septies

ling, Dreher, Eggly, Eymann Christoph, Fehr, Fischer-Hägglin- de la Constitution fédérale a été voté en 1986 et prévoit que la

gen, Frey Walter, Früh, Gadient, Giezendanner, Giger, Graber, Confédération peut encourager les contrats-cadres entre as-

Gros Jean-Michel, Heberlein, Hegetschweiler, Hess Otto, sociations de bailleurs et associations de locataires. Depuis

Jenni Peter, Keller Rudolf, Kern, Loeb François, Mamie, lors, le débat politique en matière de location et de bail a été

Mauch Rolf, Maurer, Moser, Mühlemann, Müller, Nebiker, accaparé par des modifications successives du droit de fond

Neuenschwander, Oehler, Perey, Pini, Rutishauser, Rychen, et la question des contrats-cadres a été en quelque sorte

Schenk, Scherrer Werner, Scheurer Rémy, Schmid Samuel, oubliée.

Schmied Walter, Seiler Hanspeter, Stalder, Steffen, Steiger La situation a toutefois changé en 1989, année au cours de la-

Hans, Steinegger, Steinemann, Steiner Rudolf, Stucky, Suter, quelle le Conseil national et le Conseil des Etats ont adopté

Vetterli, Wittenwiler, Wyss William (56) une motion qui chargeait le Conseil fédéral d'élaborer une loi

sur les contrats-cadres. En 1990 et 1991, les Chambres ont

Der Stimme enthalten sich-S'abstiennent: donné suite à une initiative du canton de Genève qui allait

Aubry, Chevallaz, Comby, Goll, Grendelmeier, Jaeger, Jean- dans le même sens et, en 1991, notre Conseil a également

prêtre, Leuba, Schweingruber, Spoerry, Zwahlen, Zwygart(12) donné suite à une initiative parlementaire Guinand.

On voit donc que sous l'impulsion surtout de la Suisse ro-

mande, les contrats-cadres ont été remis, en quelque sorte, à

Stimmen nicht-Ne votent pas: l'ordre du jour. Il existe, en effet, en Suisse romande, depuis

Allenspach, Aregger, Berger, Binder, Bischof, Blatter, Bonny, 1987 et depuis 1990, des contrats-cadres qui ont été signés

Borei François, Borradori, Bortoluzzi, Bugnon, Bühlmann, entre l'Asloca et la Fédération romande immobilière, concer-

BührerGerold, Bundi, Caccia, Camponovo, Cavadini Adriano, nant l'introduction du nouveau droit matrimonial et l'introduc-

Columberg, Diener, Dünki, von Feiten, Fischer-Seengen, Fri- tion du nouveau droit du bail de 1990. Les mêmes organisa-

derici Charles, Fritschi Oscar, Gross Andreas, Gysin, Haering tions romandes ont été en discussions très avancées au début

Binder, Hildbrand, Jäggi Paul, Jöri, Kühne, Lepori Bonetti, des années nonante sur un contrat-cadre portant sur le lissage

Maître, Maspoli, Matthey, Mauch Ursula, Meier Hans, Meier des intérêts hypothécaires, mais ce contrat-cadre n'a pas

Samuel, Miesch, Misteli, Nabholz, Marbel, Philipona, Pidoux, abouti, car les partenaires sociaux ont considéré que, man-

Poncet, Reimann Maximilian, Robert, Rohrbasser, Ruf, San- quant d'une loi permettant la force obligatoire générale, il

doz, Savary, Scherrer Jürg, Schmidhalter, Schnider, Sieber, n'était pas possible de continuer plus avant l'élaboration d'un

Stamm Luzi, Tschopp, Tschuppert Karl, Weder Hansjürg, tel contrat

Weyeneth, Wiederkehr, Zbinden, Zisyadis (63) En ce qui concerne les travaux de la commission, il faut dire ce

qui suit: au début des travaux, la commission a entendu les re-

Präsident, stimmt nicht-Président, ne vote pas: présentants de l'Asloca section romande et de la Fédération

Frey Claude (1) romande immobilière, lesquels ont présenté une position

commune, y compris sur le détail du projet de loi. Ce consen-

sus entre partenaires sociaux dans un domaine politique, le lo-

Abschreibung - Classement gement, traditionnellement discuté, voire agité, n'a pas man-

qué de surprendre la commission, mais évidemment de la sur-

Antrag des Bundesrates prendre en bien. Au demeurant, dans la suite de ses travaux, la

Abschreiben der parlamentarischen Vorstösse commission a très largement tenu compte des suggestions

gemäss Brief an die eidgenössischen Räte des organisations romandes de locataires et de bailleurs.

23. März 1995 N 907 Rahmenmietverträge. Bundesgesetz

Autre élément du travail de la commission: compte tenu de la 2. Deuxième question centrale abordée et à mon avis résolue

spécificité du sujet, et en présence de très nombreuses propo- par la commission: le problème de la possibilité pour les

sitions de modification du projet du Conseil fédéral, la com- conventions-cadres de déroger au droit impératif du Code

mission a décidé de confier à un groupe de travail le soin des obligations. Sur cette question, nous étions au départ sur

d'examiner préalablement le projet. Pour faciliter un consen- des positions très antagonistes. Les parlementaires de la

sus, ce groupe de travail a été composé de deux parlementai- sous-commission proches des bailleurs voulaient que les

res proches des milieux de bailleurs, MM. Baumberger et Det- contrats-cadres puissent déroger au nombre maximum pos-

tling, et de deux parlementaires proches des associations de sible de dispositions imperatives de la loi, et les parlementai-

locataires, M. Rechsteiner et moi-même. res locataires, si je puis dire, souhaitaient au contraire

Pour parvenir à une entente de ses quatre membres, le groupe conserver le maximum de dispositions légales imperatives

de travail a dû se réunir à quatre reprises. La discussion a donc comme intangibles. Mais, en définitive, la sous-commission

été longue et, à certains moments donnés, difficile, mais elle a qui a été approuvée par la commission ultérieurement s'est

permis de trouver des formules de compromis acceptables mise d'accord sur une méthode, puis sur des compromis.

pour tous. Cela a nécessité des concessions réciproques et beaucoup

Pour ses travaux, la commission ainsi que la sous-commis- de patience.

sion ont bénéficié de la présence et de la collaboration de En ce qui concerne la méthode, nous avons considéré

M. Thomas Guggenheim, qui était alors directeur de l'Office d'abord que les dispositions de forme et de procédure, pré-

fédéral du logement, ainsi que de M. Cipriano Alvarez, colla- vues par le Code des obligations, devaient rester intangibles

borateur de cet office, et, à partir d'octobre 1994, M. Giacomo et que les définitions centrales sur l'abus en matière de loyers

Roncoroni, de la Division principale du droit privé de l'Office fé- et sur l'annulabilité des congés (art. 269 et 271 CO) devaient

déral de la justice, s'est joint à nos réunions. Je tiens à remer- rester superimperatives, c'est-à-dire imperatives même pour

cier vivement les représentants de l'administration pour leur les contrats-cadres.

précieuse collaboration. Des difficultés se sont produites dans la discussion en ce qui

Quels sont les problèmes centraux qui ont été abordés par la concerne les dispositions légales imperatives qui mélangent

sous-commission et la commission? le droit de fond et le droit de procédure. Sur ces questions,

1. Le premier grand problème est celui de la représentativité nous avons procédé à des arbitrages. Il suffit de s'en référer

des organisations de propriétaires et de locataires habilitées à au texte final adopté par la commission.

conclure des conventions-cadres impliquant des dérogations Par exemple, pour l'article 270 CO «Contestation du loyer», la

au droit impératif, ou susceptibles de faire l'objet de déclara- commission a prévu un compromis. Cette disposition conti-

tion de force obligatoire générale. Cette question est très im- nue d'être imperative dans les cantons qui ont introduit la for-

portante, car la convention-cadre, surtout si elle s'éloigne du mule officielle de hausse de loyer en cas de changement de

droit impératif ou si elle implique une décision de force obliga- locataire ou en cas de nouveau bail. La commission n'a pas

toire, doit absolument avoir une légitimité démocratique suffi- voulu que des contrats-cadres puissent déroger à des déci-

sante et représenter un véritable consensus social, un consen- sions cantonales, souvent prises en votation populaire.

sus sûr et solide entre des partenaires économiques qui sont 3. Troisième grand problème abordé par la commission, ce-

représentatifs. lui des conditions nécessaires pour que la déclaration de

Pour ces raisons, la commission, contrairement au projet du force obligatoire puisse être prononcée par l'autorité, c'est-à-

Conseil fédéral, a considéré que les critères de représentati- dire soit par le Conseil fédéral, soit par le Conseil d'Etat can-

vité devaient être inscrits dans la loi et qu'on ne pouvait pas se tonal. Sur cette question, nous nous sommes beaucoup ins-

contenter de dispositions du gouvernement par voie d'ordon- pirés de l'expérience romande: au début des années 1990,

nance. En pratique, nous avons considéré les critères à mettre l'Asloca et la Fédération romande immobilière ont renoncé à

dans la loi en référence avec les caractéristiques des grandes conclure une convention-cadre sur le lissage des intérêts hy-

organisations de locataires et de propriétaires, qui existent ac- pothécaires. Cette décision malheureuse a été prise précisé-

tuellement et qui sont considérées comme des partenaires so- ment parce qu'il n'existait pas de loi permettant la force obli-

ciaux à part entière par les pouvoirs publics, tant au niveau fé- gatoire générale.

déral qu'au niveau cantonal. En effet, les partenaires sociaux en Suisse romande à l'épo-

En ce qui concerne les locataires, il s'agit des associations rat- que ont redouté une situation de double législation. Si la

tachées à l'Association suisse des locataires, l'Asloca, dont le convention-cadre sur le lissage des intérêts hypothécaires

taux de représentativité a été calculé dans tous les cantons. Ce était entrée en vigueur, une partie des locataires dans le même

taux de représentativité est très élevé dans les cantons ro- quartier ou dans le même immeuble même aurait été soumise

mands, surtout à Genève et dans le canton de Vaud, 18 à 20 aux contrats-cadres et l'autre partie aurait été soumise à la loi

pour cent II est moins élevé dans les régions urbaines de fédérale, chacun subissant des hausses de loyer de taux diffé-

Suisse alémanique, mais atteint quand même environ 7 pour rents, pour prendre l'exemple du loyer. Une telle situation de

cent par exemple à Zurich, 9 pour cent à Lucerne; il est nette- confusion et d'inégalité aurait été impossible à expliquer à la

ment moins élevé dans les cantons plus campagnards, par population des locataires de manière crédible et, du côté des

exemple on peut citer le cas du canton d'Uri, où le taux de re- bailleurs, on redoutait à juste titre que des outsiders de l'immo-

présentativité de l'Association des locataires est de 3 pour bilier n'exploitent une telle situation confuse et ne la déstabili-

cent En définitive, la commission a opté pour un taux de 5 sent encore davantage.

pour cent au minimum pour la représentativité des organisa- Pour cette raison, la venue à terme d'une convention-cadre,

tions de locataires. sans que, simultanément, ou en tout cas très rapidement, une

En ce qui concerne la représentativité des organisations de déclaration de force obligatoire intervienne, a très peu de

bailleurs, le calcul est plus difficile parce que les organisations chance de se produire, en tout cas si cette convention porte

immobilières comprennent souvent à la fois des bailleurs au sur des éléments importants ou très importants comme le

sens propre du terme, mais aussi des mandataires des bail- mode de calcul du loyer.

leurs ou des propriétaires qui occupent leur propre logement, Une situation de double législation, qui caractérise les conven-

qui ne sont donc évidemment pas bailleurs. Le nombre des tions-cadres sans force obligatoire générale, est tout à fait dis-

membres de ces organisations n'est donc pas un critère suffi- suasive des meilleures bonnes volontés que pourraient mani-

samment déterminant. Pour cette raison, la représentativité fester les partenaires sociaux Donc sur cette question, la com-

des organisations de bailleurs sera surtout appréciée en appli- mission a renoncé à prévoir le délai d'épreuve que le projet du

cation du deuxième terme de l'article 3 alinéa 2 lettre b de la loi Conseil fédéral avait esquissé. En suivant l'avis des partenai-

corrigée par la commission, c'est-à-dire en fonction du nom- res sociaux de Suisse romande, je pense que nous avons pris

bre de contrats individuels signés directement ou indirecte- une décision extrêmement positive, en ce sens que cette loi,

ment par les membres des associations immobilières, soit 10 sur cette base et avec cette possibilité facilitée de déclaration

pour cent au moins de l'ensemble des baux du champ d'appli- de force obligatoire générale, a plus de chance d'entrer effecti-

cation du contrat-cadre. vement dans les faits.

Contrats-cadres de baux à loyer. Loi fédérale 908 N 23 mars 1995

Quelques conclusions. Dans un domaine politique réputé dif- und missbräuchlichen Kündigungen bleibt bestehen. Der

ficile et disputé, la commission a pu se mettre d'accord de ma- Kerngehalt des Mieterschutzes, also der Missbrauchsschutz,

nière unanime et sans aucune opposition sur le projet de loi, ist somit auch bei Rahmenmietverträgen zu beachten.

qui a été modifié de manière importante. Cette unanimité re- Indessen wurde bei der Revision des OR 1989/90 eben nur ein

présente une performance réjouissante. Le consensus parle- inhaltlicher und nur ein möglicherformalerWeg zur Umsetzung

mentaire correspond à un accord formel des partenaires so- dieses Verfassungsauftrages gegangen. Es sind -wie wir in der

ciaux en Suisse romande. Mais nous avons pu constater au Kommission gesehen haben - eben auch andere Wege zum

travers de l'élaboration de ce projet de loi que les partenaires Schütze der Mieter vor Missbräuchen denkbar. Inzwischen hat

sociaux en Suisse alémanique comprenaient aussi l'intérêt sich gezeigt, dass der Weg des Gesetzgebers von 1989 sich ei-

considérable de conventions-cadres bien équilibrées comme gentlich wenig bewährt hat Das neue Mietrecht und auch die

moyen de règlement des conflits collectifs en matière locative. Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge-

Bien entendu, les partenaires sociaux ainsi, d'ailleurs, que les schäftsräumen (VMWG) ist zu kompliziert, zu formalistisch, und

groupes politiques, sur les questions de fond qui concernent es straucheln häufig wider Treu und Glauben gerade nichtpro-

le logement et tout particulièrement le problème du loyer - fessionelle, kleine Vermieter, beispielsweise aber auch die

groupes antagonistes -, restent sur leurs positions. Du côté Stadt Zürich über bestehende Fussangeln.

des bailleurs, on continue de revendiquer à cor et à cris les Die VMWG und die Gerichtspraxis haben diesen unerfreuli-

loyers du marché, et du côté des organisations, on s'oppose chen Zustand noch verhärtet Sie wissen: Wir als Gesetzge-

farouchement à une telle déréglementation. Il ne faut pas ber, wir machen die Gesetze, aber die Richter, die machen

compter sur les associations de locataires pour permettre une dann das Recht daraus. Ich bin der Meinung, es sollte in einem

réduction de la protection légale sur les loyers, que ce soit par Rechtsstaat nicht so sein, dass sich nur noch Professionelle

ordonnance, par la loi ou par des conventions-cadres. En re- zurecht finden. Dazu kommt, dass der Wohnungsbau seit

vanche, il faut admettre que les règles légales et celles déve- 1990 bezeichnenderweise deutlich rückläufig ist, und dies

loppées par la jurisprudence sont souvent complexes et com- trotz eingesetzter Bundesmittel, Stichwort WEG.

pliquées, et que les conventions-cadres pourront, si elles Volkswirtschaftliche Nachteile haben sich gezeigt Auch aus

entrent en vigueur, contribuer à apaiser les esprits et à simpli- der Umfrage Farago, Band 54,1993, der Schriftenreihe «Woh-

fier les règles. nungswesen», welche das Bundesamt für Wohnungswesen

C'est donc à l'unanimité que la commission vous recom- herausgibt, geht hervor, dass 88 Prozent der Investoren Ände-

mande d'entrer en matière sur cette loi. Alors même qu'il n'y a rungen im Mietrecht im Sinne einer Flexibilisierung für notwen-

pas de propositions de minorité, les rapporteurs intervien- dig halten.

dront brièvement dans le discussion de détail sur les articles Das Ziel der vorliegenden Gesetzesvorlage ist es daher, auf

pour ajouter quelques explications sur les modifications que dem Wege von Verhandlungen zwischen den Verbänden von

nous avons proposées. Mietern und Vermietern diese Probleme mindestens zu ent-

schärfen, eine Verflüssigung des Wohnungsmarktes zu errei-

Baumberger Peter (C, ZH), Berichterstatter: Ich bin etwas in chen und vor allem auch regionalen Bedürfnissen Rechnung

den Fängen des Grippevirus, und Sie müssen daher auf zu tragen.

meine übliche Lautstärke verzichten. Ich bin daher auch froh, Anlässlich ihrer Sitzung vom 11. April 1994 erkannte die Kom-

dass Kollege de Dardel zuerst gesprochen hat, ich kann mich mission für Rechtsfragen, dass der vom Bundesrat vorgelegte

somit etwas kürzer fassen. Entwurf nicht geeignet war, diese Ziele zu erreichen. Ange-

Die Idee von Rahmenmietverträgen zur Regelung des Verhält- sichts der in Artikel 3 Absatz 4 des bundesrätlichen Entwurfs

nisses zwischen Vermietern und Mietern hat ihren Ursprung in vorgeschlagenen - ausserordentlich weitgehenden - Über-

der Westschweiz, und zwar datiert sie aus dem Anfang der nahme der zwingenden Bestimmungen des schweizerischen

70er Jahre. Seither sind einige Rahmenmietverträge im Sinne Obligationenrechts in die Rahmenmietverträge, ohne die

von Musterverträgen abgeschlossen worden, welche indes- Möglichkeit abzuweichen, zeichnete sich eine Totgeburt ab,

sen mangels Allgemeinverbindlicherklärung keine systemati- ohne Freiraum für Verhandlungen. Überdies erklärten die zu

sche Verbreitung gefunden haben. Hearings eingeladenen Repräsentanten der Asloca (Associa-

In der Deutschschweiz lassen sich mindestens bis zur letzten tion suisse des locataires) und der FRI (Fédération romande

Mietrechtsrevision, welche am 1. Juli 1990 in Kraft getreten ist, immobilière) einstimmig und überzeugend, dass auf die vom

paritätisch ausgearbeitete Mietvertragsformulare auf lokaler Bundesrat in Artikel 6 des Entwurfs vorgesehene Bewäh-

und auf regionaler Ebene feststellen. Nach 1990, nachdem rungsfristfür die Allgemeinverbindlicherklärung zu verzichten

fast das gesamte Mietvertragsrecht zwingend geworden ist, sei, weil andernfalls schwarze Schafe, die es überall gibt, nicht

sind die entsprechenden partnerschaftlichen Bemühungen eingebunden werden könnten.

eingestellt worden. In dieser Lage hat Ihre Kommission eine Subkommission ein-

Immerhin haben die eidgenössischen Räte bereits anlässlich gesetzt, die bewusst paritätisch aus zwei Mietervertretern, aus

der Revision des Obligationenrechtes eine Motion zur Förde- den Kollegen de Dardel und Rechsteiner, und zwei Vermieter-

rung des Wohnfriedens beschlossen, mit welcher der Bundes- vertretern, aus dem Kollegen Dettling und dem Sprechenden,

rat verpflichtet wurde, ein Bundesgesetz über die Allgemein- zusammengesetzt war; dies in der sicher richtigen Überzeu-

verbindlicherklärung von Rahmenmietverträgen vorzulegen. gung, dass, wenn im kleinen Kreise schon kein Einvernehmen

1990 bzw. 1991 haben die Räte sodann einer entsprechenden gefunden werden könne, dies dann sicher auch in der Praxis

Standesinitiative Genf, datiert vom 5. Juni 1990, zugestimmt, beim Abschluss von Rahmenmietverträgen nicht möglich sei.

welche heute gleichzeitig abgeschrieben werden soll. Die Die Subkommission hat zusammen mit Experten des Bundes-

Räte haben auch einer parlamentarischen Initiative Guinand amtes für Wohnungswesen und des Bundesamtes für Justiz

zugestimmt an vier Sitzungen den gesamten Fragenkomplex und Artikel

Was ist die Grundlage des von den Räten verlangten und nun- für Artikel des Mietrechts durchberaten und hat sich - darauf

mehr vorliegenden Bundesgesetzes über Rahmenmietver- hätte wohl niemand gewettet - zu einem umfassenden Ver-

träge und deren Allgemeinverbindlicherklärung? Grundlage gleich über die offenen Fragen durchgerungen, dem auch die

bildet Artikel 34septies Absatz 2 der Bundesverfassung, wo- Fachexperten und der Bundesrat zustimmen. Sie sehen dar-

nach der Bund befugt ist, zur Förderung gemeinsamer Rege- aus, dass das, was Ihnen vorliegt, nicht nur ein politischer

lungen und zur Verhinderung von Missbräuchen auf dem Ge- Kompromiss, sondern auch sachlich begründet ist

biet des Miet- und Wohnungswesens Vorschriften über die All- Die Kommission für Rechtsfragen war zu Beginn mit 22 Anträ-

gemeinverbindlicherklärung von Rahmenmietverträgen und gen auf Änderung der Bundesratsvorlage konfrontiert. Auf der

von sonstigen gemeinsamen Vorkehrungen zu erlassen. Es Fahne sehen Sie heute keinen einzigen Minderheitsantrag

versteht sich, dass für derartige Rahmenmietverträge auch Ab- mehr. Vielmehr hat die Kommission an ihrer Sitzung vom 9. Ja-

satz 1 von Artikel 34septies bezüglich ihres Inhalts relevant ist, nuar 1995 der Revisionsvorlage, wie sie Ihnen jetzt vorliegt, in

d. h. der verfassungsrechtliche Schutz der Mieter vor miss- der Form gemäss Subkommission mit 18 zu 0 Stimmen und

bräuchlichen Forderungen, vor missbräuchlichen Mietzinsen ohne Enthaltungen zugestimmt

23. März 1995 N 909 Rahmenmietverträge. Bundesgesetz

Sie sehen: Das Werk ist sorgfältig austariert Es ist fast schon Drittens ist das Verfahren der Allgemeinverbindlicherklärung

ein Noli-me-tangere. Denken Sie daran: Die Rahmenmietver- umgestaltet worden.

träge stellen erst einen Rahmen für eine neue Sozialpartner- Ihre Kommission machte sich das Anliegen der Westschwei-

schaft dar. In der Folge braucht es beidseits Leute mit Augen- zer Verbände zu eigen und verzichtete, entsprechend den dort

mass, mit Verantwortungssinn und auch mit etwas Phantasie, gemachten Erfahrungen und um Rahmenmietverträge über-

welche die konkreten Rahmenmietverträge im Rahmen dieses haupt zu ermöglichen, auf eine Versuchsphase. Immerhin hat

Bundesgesetzes aushandeln und abschliessen. die Arbeitsgruppe in Artikel 6 Absatz 1 Litera b andere Erfor-

Es ist ein einigermassen offen formuliertes Bundesgesetz, dernisse eingefügt, gewissermassen Sicherheitsbremsen,

welches Verhandlungen zwischen den Verbänden auf der nämlich einerseits ein Verhandlungsrecht und andererseits

Suche nach sachlich besseren und örtlich angepassten Lö- ein Vetorecht aller im fraglichen Bereich repräsentativen Ver-

sungen erlaubt - besser, als dies das revidierte OR und die bände und Organisationen. Wir haben unter Litera c noch eine

VMWG ermöglichen. Unproblematisch ist es im übrigen des- Notbremse für jene Instanz - sei es gemäss Artikel 7 der Bun-

wegen, weil Voraussetzung für eine Abweichung vom zwin- desrat oder die kantonalen Behörden - eingefügt, welche die

genden Recht stets die Zustimmung beider Verbände, des Allgemeinverbindlichkeit anordnet, indem die Vertragspar-

Mieterverbandes und des Vermieterverbandes, ist, wobei für teien zeigen müssen, dass die Allgemeinverbindlicherklärung

die Allgemeinverbindlicherklärung in Artikel 6 zusätzliche Si- im Interesse der Förderung des Wohnfriedens liegt

cherungen eingebaut wurden. Zusammenfassend ersuche ich Sie namens der einstimmigen

Inhaltlich haben sich die Arbeitsgruppe und Ihre Kommission Kommission um Eintreten und in der Folge auch um Zustim-

drei Kernfragen gestellt, welche ich im Rahmen des Eintretens mung zur Vorlage. Sie eröffnen damit die Chance eines neuen

nur kurz streifen möchte: Anfangs für eine Sozialpartnerschaft, wie sie sich im Arbeits-

Zunächst ging es um die Repräsentativität der Vermieter- und vertragsrecht in weitem Umfang bewährt hat und wie sie, wie

Mieterverbände, welche berechtigt sein sollen, Rahmenmiet- mir scheint, auch im Wohnungswesen Zukunft haben könnte.

verträge abzuschliessen, welche von zwingenden Vorschrif- Damit sind allerdings - Herr de Dardel hat auch darauf hinge-

ten abweichen und auch Grundlage einer Allgemeinverbind- wiesen - die Probleme noch nicht gelöst. Nicht nur brauchen

licherklärung sein können. In diesem Zusammenhang sind wir wir zunächst konkrete Rahmenmietverträge, sondern wir brau-

zur Überzeugung gelangt, dass diese Anforderungen ange- chen sicher auch eine Revision der Verordnung vom 9. Mai

sichts der Bedeutung der vorliegenden Delegation von Privat- 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräu-

rechtsgesetzgebung an Verbände im Gesetz selbst zu um- men (VMWG). Wenn wir dann auf diesem Wege erste Schritte

schreiben sind. Herr Kollege de Dardel hat Ihnen die Zahlen zu einer Entkrampfung, zu einer Flexibilisierung, zu einer Ent-

von Artikel 3 Absatz 2 Buchstabe b im Detail vorgestellt Ich formalisierung des Mietrechts getan haben, glaube ich, dass

möchte darauf verweisen. eine neue Phase der Beziehungen zwischen Vermietern und

Ich ergänze in diesem Zusammenhang aber vorweg, dass es Mietern beginnen kann.

im vorliegenden Gesetzentwurf nicht nur einen örtlichen und In diesem Sinne bitte ich Sie um Eintreten und Zustimmung.

einen zeitlichen Geltungsbereich gibt - Artikel 1 Absatz 3 -,

sondern auch einen sachlichen, was beispielsweise in Arti- Le président: Le groupe Adl/PEP ainsi que le groupe libéral

kel 5 ausdrücklich erwähnt wird. communiquent qu'ils voteront l'entrée en matière et qu'ils sou-

Man kann also Rahmenmietverträge - und da spreche ich zu tiendront les propositions de la commission.

Kollege Engler, der das Problem in der Kommission aufge-

bracht hat und es hier sicher noch aufbringen wird - auch Ducret Dominique (C, GE): Le groupe démocrate-chrétien sa-

nach Massgabe eines sachlichen Geltungsbereiches ab- lue avec satisfaction l'accord intervenu au sein de la commis-

schliessen. Mit anderen Worten: Auch genossenschaftliche sion entre députés proches des milieux de propriétaires et dé-

Wohnungsverbände, wie etwa der Schweizerische Verband putés proches des milieux de locataires. Sur un sujet aussi dé-

für Wohnungswesen oder liberale Wohnbaugenossenschaf- licat que celui du bail à loyer, il n'est pas fréquent de trouver

ten, sind als Vermieter zum Abschluss von Rahmenmietverträ- une telle convergence dans la défense d'intérêts le plus sou-

gen legitimiert. Gleiches gilt auch beispielsweise für Ge- vent divergents. Il faut à la fois en remercier le Conseil fédéral,

schäftsräumlichkeiten und dergleichen. Voraussetzung ist im- mais plus particulièrement le groupe de travail constitué au

mer, dass solche Verbände die entsprechenden Anforderun- sein de la commission, qui a réussi à dépasser les préjugés

gen der Repräsentativität lokal oder regional erfüllen. que certains pouvaient encore avoir au sujet des contrats-

Nun zur zweiten und heikelsten sowie der am stärksten um- cadres en matière de bail à loyer.

strittenen Frage, der Frage nach den zwingenden Bestimmun- Certes, et les rapporteurs l'ont rappelé, en Suisse romande,

gen des Obligationenrechtes, von denen auch Rahmenmiet- ces contrats sont connus depuis plus de vingt ans. Le fait

verträge nicht abweichen können, zu den sogenannt super- qu'ils n'aient pas pu être assortis de la force obligatoire en l'ab-

zwingenden Bestimmungen: Es liegt auf der Hand, dass die sence de base légale a empêché de donner à ces accords la

Auffassungen zwischen Vermietern und Mietern hier gegen- plénitude d'effets souhaités. C'est la raison pour laquelle, d'ail-

sätzlich waren. Massgebend erklärt wurden schliesslich fol- leurs, le Grand Conseil du canton de Genève avait adopté, au

gende Grundsätze, welche dem wesentlich differenzierteren mois de mars 1990 déjà, une initiative cantonale allant dans le

und neu formulierten Katalog in Artikel 3 Absatz 4 und Ab- sens d'une motion adoptée une année plus tôt par les Cham-

satz 4bis zugrunde liegen. bres fédérales.

1. Die Bestimmungen betreffend Form und Verfahren sollen Le groupe démocrate-chrétien accepte en conséquence l'en-

streng zwingend bleiben. trée en matière et soutiendra les propositions de la com-

2. Streng zwingend bleiben sollen auch jene obligationen- mission.

rechtlichen Bestimmungen, diesich unmittelbar auf die Verfas- Deux ou trois mots toutefois au sujet de quelques-uns des arti-

sung stützen. Ich verweise als typische Fälle auf die Artikel 269 cles proposés, de manière à m'éviter de devoir reprendre la

und 271 OR. Die Details hat Ihnen ebenfalls Herr de Dardel dar- parole ultérieurement Les rapporteurs, en partie, ont déjà ré-

gestellt. Ich erspare mir angesichts meiner Heiserkeit, das pondu à mes questions, mais il serait utile qu'ils puissent ap-

zu wiederholen. Eine Öffnung für Rahmenmietverträge ergibt porter quelques précisions complémentaires, et avec eux le

sich - immer im Rahmen eines gleichwertigen Schutzes, aber représentant du Conseil fédéral.

eben eines Schutzes vor Missbräuchen im Sinne von Artikel 3 Aux articles 1er et 3, il faut observer que la proposition de la

Absatz 1 Litera b - namentlich bei orts- und quartierüblichen commission limite le partenariat aux associations de locatai-

Mietzinsen, beiderlndexierung, bei der Umschreibung des an- res et de bailleurs. Apparemment, il n'est donc plus question

gemessenen Ertrages, bei derAnpassung von Hypozinsen, bei d'ouvrir la table des négociations aux organisations qui dé-

der Vorbehaltsregelung, bei der Untermiete, dem Unterhalt, fendent des intérêts semblables, comme le prévoient l'article

den Erstreckungsdauern. Es gibt also einen ganzen Katalog 34septies de la constitution et le projet du Conseil fédéral. Il

von sonst zwingenden Vorschriften, von denen im Rahmen sol- conviendrait que les rapporteurs, dans la discussion de dé-

cher Rahmenmietverträge abgewichen werden kann. tail, donnent des précisions sur les raisons de cette exclu-

Contrats-cadres de baux à loyer. Loi fédérale 910 23 mars 1995

sion. Les organisations de commerçants, par exemple, dans Schliesslich dürfen Rahmenmietverträge in der Praxis nicht zu

lesquelles sont regroupés des preneurs de baux commer- einer blossen Alibiübung verkommen. Was meine ich damit?

ciaux, seront-elles habilitées, à l'avenir, à conclure des Der Rahmenmietvertrag und die Allgemeinverbindlichkeit sind

contrats-cadres? nur Instrumente zur Verstärkung der Partnerschaft im Mietwe-

Toujours à l'article 3, il est sans doute préférable que le sen. Als solche bilden sie noch keinerlei Gewähr dafür, dass

Conseil fédéral n'ait pas à fixer les critères de représentativité es in der Praxis tatsächlich zu einer wesentlichen Klimaverbes-

des organisations, et que ce soit la loi qui le fasse. On peut serung kommt Hierfür ist vielmehr der Wille sowie die Innovati-

cependant se demander si la formule proposée par la com- onsfähigkeit und -bereitschaft der potentiellen Vertragspar-

mission est vraiment meilleure que celle contenue dans le teien, sprich Vermieterverbände und Mieterverbände, uner-

projet du gouvernement, ou, mieux encore, que celle qui lässlich.

avait été suggérée à la commission par les experts des asso- Immerhin stellt der Gesetzgeber mit den Rahmenmietverträ-

ciations romandes de locataires et de propriétaires. C'est un gen ein brauchbares Instrument zur Verfügung. Damit sollte

sujet de réflexion pour le Conseil des Etats, en l'absence vor allem auch im Alltag jene Dynamisierung des starren Miet-

d'autres propositions formelles. Mais en tout état, il y aurait rechtes erreicht werden, die im Dienste der Deregulierung,

lieu que les rapporteurs précisent, comme cela leur a été de- aber auch zur Erhaltung und Stärkung unseres nach wie vor

mandé par la commission, que le caractère de représentati- hervorragenden Niveaus im Wohnungs- und Mietwesens von

vité ne se limite pas au territoire du champ d'application, zentraler Bedeutung ist. Packen wir es also ani Die Vorausset-

mais qu'il permet aussi à des groupements de propriétaires, zungen sind mit dieser ausgewogenen Vorlage geschaffen.

comme des coopératives actives au plan national, de repré- Nach unserem Dafürhalten kann uns der heutige Gesetzge-

senter leurs membres. bungsakt nicht davon entbinden, die bereits initiierten Revi-

Enfin, à l'article 6, deux questions devront trouver une réponse sionsbestrebungen, sei es im Bereich der Verordnung oder

dans le cadre du débat qui va suivre. A la lettre b, toutes les as- auf gesetzlicher Stufe, zielstrebig weiterzuführen. Es wäre völ-

sociations représentatives seront-elles admises aux négocia- lig unrealistisch und blauäugig zu glauben, mit dem Instru-

tions, même si elles ne veulent pas négocier? Et à la lettre c, ment der Rahmenmietverträge allein sei die dringend erforder-

comment prouver que la déclaration de force obligatoire géné- liche Deregulierung im Mietsektor zu erreichen. Vielmehr kann

rale sert à promouvoir la paix du logement? N'est-ce pas induit auf beiden Wegen, d. h. von der Revision der Gesetzgebung

dans l'esprit de la loi? einerseits und von den Rahmenmietverträgen andererseits,

En dehors de ces quelques remarques, auxquelles les rappor- eine gegenseitige Befruchtung ausgehen, die durchaus zum

teurs et le représentant du Conseil fédéral, je le répète, vou- Nutzen der Mieter und Vermieter sein wird.

dront bien avoir l'obligeance d'apporter les éclaircissements In diesem Sinne empfiehlt die FDP-Fraktion grossmehrheitlich

qu'elles impliquent, le groupe démocrate-chrétien apporte Eintreten und Zustimmung zur Fassung der Kommission.

donc son appui aux propositions de la commission.

Hegetschweiler Rolf (R, ZH): Gegen die Schaffung der Mög-

Dettling Toni (R, SZ): Die FDP-Fraktion freut sich, dass es mit lichkeit, dass zwischen Mietervereinigungen und Vermieter-

dieser Vorlage gelungen ist, die Partnerschaft zwischen Ver- vereinigungen Rahmenmietverträge abgeschlossen und

mieter und Mieter neu zu beleben und ihr, so bleibt nur zu hof- diese als allgemeinverbindlich erklärt werden können, ist

fen, auch längerfristig neuen Auftrieb zu geben. Allerdings grundsätzlich nichts einzuwenden. Rahmenmietverträge kön-

kann dieses Institut des Rahmenmietvertrags nur dann erfolg- nen zwar bereits unter dem geltenden Recht abgeschlossen

reiche Wirkungen entfalten, wenn verschiedene Vorausset- werden, in der welschen Schweiz bestehen auch bereits sol-

zungen erfüllt sind. Im Vordergrund stehen dabei drei zentrale che. Neu ist nur die mögliche Allgerneinverbindlichkeit

Punkte. Auch in der deutschen Schweiz haben vor dem Inkrafttreten

Zunächst einmal ist es unerlässlich, dass Rahmenmietver- des neuen Mietrechts solche Rahmenmietverträge oder pari-

träge lediglich von jenen Organisation abgeschlossen werden tätische Mietverträge bestanden. Mit der massiven Auswei-

können, die traditionellerweise Vermieter- und Mieterinteres- tung der Rechte der Mieter ist der Spielraum seit 1990 für part-

sen vertreten und die über die notwendige Repräsentanz und nerschaftliche Lösungen aber verschwindend klein gewor-

Sachkompetenz verfügen. Hier bringt nun die Kommissions- den. Paritätische Mietverträge sind seither nicht mehr zu-

fassung gegenüber dem bundesrätlichen Entwurf die ge- stande gekommen. Die Verordnung zum Mietrecht und die

wünschte Präzisierung, indem sie trotz beidseits unterschied- Gerichtspraxis der letzten Jahre haben die Ungleichgewichte

lichem Organisationsgrad klare und vor allem auch prakti- noch weiter zu Lasten der Vermieter verschoben. Der Anreiz

kable Vorgaben macht für paritätische Lösungen, die eine gewisse Flexibilität bedin-

Im weiteren darf der Spielraum für den Abschluss von Mietver- gen, war insbesondere auf der Mieterseite nicht mehr gege-

trägen nicht durch zwingendes Recht allzu stark einge- ben. Man konnte sich dort ohne weiteres auf die Besitzstands-

schränkt werden. Wie wir alle wissen, zeichnet sich unser heu- wahrung konzentrieren.

tiges Mietrecht durch einen besonders strengen Formalismus Das neue Gesetz bestimmt insbesondere die Grenzen, inner-

aus, der durch die Praxis des Bundesgerichtes noch verstärkt halb welcher Mieter und Vermieter vom geltenden Mietrecht

wird. Der überwiegend zwingende Charakter des heutigen abweichende Klauseln vereinbaren können. Die Frage wird

Mietrechtes lässt aber nur wenig Spielraumfür vertragliche Lö- nun sein, in welchem Masse sie auch tatsächlich bereit sind,

sungen zu. Daher hat die Kommission zu Recht, über die bun- innerhalb des gesteckten Rahmens Konzessionen zu ma-

desrätliche Vorlage hinaus, Möglichkeiten zur Flexibilisierung chen. Die Erfahrungen von zweijährigen Verhandlungen über

des zwingenden Mietrechtes geschaffen. einen paritätischen Mietvertrag im Kanton Zürich lassen bei

Zwar besteht nach wie vor eine generelle Einschränkung. Die mir diesbezüglich keine grosse Euphorie aufkommen. Ob die

Gleichwertigkeit des Schutzes vor missbräuchlichen Mietzin- Mieterseite einen Anlass sieht, Errungenschaften der Miet-

sen, anderen missbräuchlichen Forderungen oder Kündigun- rechtsrevision, selbst wenn sie sich heute zum Teil kontra-

gen, ist nach der sogenannten Saldomethode gewährleistet produktiv auswirken, wieder preiszugeben, scheint mir eher

Diese Schutzbestimmung entspricht übrigens haargenau fraglich.

dem einschlägigen Verfassungstext und geht - das sei beson- Die Vorstösse zum Mietrecht auf gesetzlicher Ebene, insbe-

ders betont-nicht darüber hinaus. sondere die parlamentarischen Initiativen, denen hier im Na-

Im übrigen hat aber die Kommission die Zahl der sogenannten tionalrat Folge gegeben wurde, haben möglicherweise dazu

superzwingenden Artikel, welche auch im Rahmenmietvertrag beigetragen, dass auch von Mieterseite gegenwärtig etwas

nicht zur Disposition gestellt werden dürfen, stark reduziert mehr Flexibilität signalisiert wird. Eigentlich machen wir mit

und im wesentlichen auf die Grundsatzbestimmungen sowie den Rahmenmietverträgen einen etwas fragwürdigen juristi-

auf die Formularpflichten und die Verfahrensvorschriften be- schen Purzelbaum, wie es ein bekannter Rechtsprofessor erst

schränkt Damit wird auch die zweite Voraussetzung, nämlich heute Mittag genannt hat Statt den geraden Weg zu wählen

eine möglichst grosse Flexibilität im materiellen Bereich, er- und das Mietrecht dort, wo es als stossend, überreglementiert

füllt und kontraproduktiv erkannt worden ist, zu korrigieren, schaf-

23. März 1995 N 911 Rahmenmietverträge. Bundesgesetz

fen wir die Möglichkeit, auf dem Umweg über Rahmenmietver- nicht nur an der fehlenden Möglichkeit der Allgemeinverbind-

träge gesetzliche Bestimmungen ausser Kraft zu setzen, so- licherklärung. Sie scheiterten vor allem auch am ungenügen-

fern beide Parteien einverstanden sind und die Mieter per den Organisationsgrad der Verbände.

saldo nicht schlechter fahren, was auch immer unter diesem Inzwischen haben diese Verbände im Wohnungswesen we-

Passus zu verstehen ist gen des starken Wachstums auch auf Mieterseite in der

Diese Überlegungen zeigen, dass bei den Liberalisierungs- Deutschschweiz eine Grosse erreicht, die den Abschluss wirk-

und Vereinfachungsbestrebungen auf Gesetzesstufe nicht lich repräsentativer Verträge erlauben sollte. Das Bedürfnis für

nachgelassen werden darf. Nur klare Gesetze sind auch für diese Gesetzgebung wurde ja bisher in erster Linie von Ver-

die Gerichte verbindlich. Es wäre kurzsichtig, die Möglichkeit mieter- und von Mieterseite in der Romandie geäussert, wäh-

der Rahmenmietverträge als einzigen und einfachen Weg aus rend man in der Deutschschweiz auf beiden Seiten -Vermie-

der mietrechtlichen Sackgasse zu betrachten. Vielmehr ter- und Mieterseite-traditionell eher skeptisch war. Das kann

scheint es mir nötiger denn je, dass Flexibilität in Sachen Miet- sich aber ändern.

recht kein Wunschtraum bleibt, sondern wieder Realität wird, Der in der Kommission für Rechtsfragen erarbeitete Vorschlag

wie es zu Zeiten des Missbrauchsgesetzes, bis 1990, der Fall ist ein Kompromiss, und das muss hier ausdrücklich festge-

war. halten werden, ein Kompromiss, zu dem beide Seiten - Ver-

Gelegenheit dazu wird sich in nächster Zeit auf verschiedenen mieter- und Mieterseite - beigetragen haben. Es ist nament-

Ebenen bieten. Ein seit langem erwartetes Zeichen könnte der lich darauf hinzuweisen, dass dieser Kompromiss im Bereich

Bundesrat durch Lockerungen in der Verordnung über die der zwingenden, der superzwingenden Bestimmungen auch

Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen setzen, bei ein starkes Entgegenkommen der Mieterseite bedeutet

welcher er ja abschliessend zuständig ist An ausgereiften Geprägt ist dieser Entwurf jetzt in erster Linie aber von Überle-

Überlegungen dazu fehlt es nicht, sie müssen nur in die Tat gungen zur Praktikabilität, die der bundesrätliche Entwurf

umgesetzt werden. noch zu wenig berücksichtigt hatte. Würde sich der Entwurf

Mit diesen Vorbehalten kann diesem Gesetz zugestimmt des Bundesrates durchsetzen, wäre es praktisch sicher, dass

werden. die Regelung in der Praxis wiederum toter Buchstabe bliebe.

Stark geöffnet worden sind mit diesem Entwurf die Möglichkei-

Rechsteiner Paul (S, SG): Dass wir heute, nachdem frühere ten der Allgemeinverbindlicherklärung, nachdem das im Ar-

Anläufe für eine Regelung noch gescheitert waren, einen von beitsrecht zentrale Kriterium der massgebenden Verbreitung,

Vermieter- und Mieterseite einhellig getragenen und auch par- das aber im Mietrecht nicht passt, fallengelassen und durch

lamentarisch breit abgestützten Gesetzentwurf über die Rah- andere Kriterien ersetzt worden ist.

menmietverträge und die Allgemeinverbindlicherklärung die- Geöffnet worden ist der Spielraum für Rahmenmietverträge

ser Rahmenmietverträge beschliessen, ist aus mindestens auch durch die Neudefinition der absolut zwingenden Bestim-

zwei Gründen bemerkenswert: mungen. Eckwerte bleiben: der Verfassungsauftrag bzw. das

1. Das Vorbild der Rahmenmietverträge sind bekanntlich die Günstigkeitsprinzip, in dem der Schutz der Mieterinnen und

Gesamtarbeitsverträge. Es sind heute - gesellschaftlich gese- Mieter in den Bereichen Mietpreis und Kündigung durch den

hen - besorgniserregende Tendenzen zu verzeichnen, das Rahmenmietvertrag mindestens gleichwertig gewährleistet

System der Gesamtarbeitsverträge auszuhöhlen. Um so be- sein muss wie durch das Gesetz. Diese Öffnung überträgt nun

merkenswerter ist es, dass die kollektiv/vertraglichen Regelun- den vertragschliessenden Parteien, den vertragschliessenden

gen, die im Bereich des Arbeitsrechts erwiesenermassen bei- Verbänden, eine grosse Verantwortung für die Gestaltung des

den Seiten etwas gebracht haben, gerade jetzt auch im Woh- Vertragsinhaltes, und das nicht nur zur Vermeidung einer un-

nungswesen offiziell anerkannt werden. heilvollen Rechtszersplitterung. Indem im Unterschied zum

2. Die Ansichten zum heutigen Mietrecht gehen bekanntlich Arbeitsrecht auch von vielen zwingenden Gesetzesbestim-

weit, weit auseinander. Es ist aus Mieterinnen- und Mietersicht mungen abgewichen werden darf und zudem die Allgemein-

zweifellos nicht so, dass alle Bestimmungen des heutigen verbindlicherklärung stark erleichtert ist, erhalten die Ver-

Mietrechts, namentlich zum Mietpreisschutz, einfach zum Vor- bände in einem im schweizerischen Recht bisher nicht be-

teil der Mieterinnen und Mieter wären. Dieser Rat hat ja be- kannten Ausmass die Kompetenz zur Privatrechtsgestaltung.

kanntlich vor einiger Zeit den parlamentarischen Initiativen He- Dies stellt rechtsdogmatisch betrachtet bis zu einem gewissen

getschweiler und Ducret zugestimmt, die den heutigen Mieter- Grad eine Zäsur dar und steht sicher in einem Spannungsfeld

schutz am liebsten zerschlagen würden. Diese Initiativen sind zum normalen, demokratisch legitimierten Gesetzgebungs-

nach wie vor pendent, wie wir wissen, wobei sich ihre Urheber prozess; es ist sogar - hart und negativ ausgedrückt - nicht

wohl keinen Illusionen darüber hingeben dürften, dass ihre einmal ganz frei von korporatistischen Zügen. Umgekehrt ist

Vorschläge in einer Referendumsabstimmung eine Chance es aber, pragmatisch gesehen, die Eröffnung einer Möglich-

haben werden - und das Referendum der Mieterinnen- und keit der Selbstregulierung in einem heiklen, existenziellen und

Mieterverbände ist hier so sicher wie das Amen in der Kirche. umstrittenen Bereich. Diese Selbstregulierung kann hier ge-

Es ist aber bemerkenswert, dass mit dem vorliegenden Ge- nauso wie im Arbeitsrecht Zukunft haben und allen Beteiligten

setzentwurf ein Weg für kollektiv/vertragliche und für einver- Vorteile bringen.

nehmliche statt konfrontative Lösungen geöffnet wird. Auch Was spricht dagegen, dass die Organisationen der Direktbe-

wenn in Anbetracht der politischen, der ökonomischen und troffenen, der Mieter und Mieterinnen und der Vermieter, nicht

der sozialen Realitäten im Wohnungswesen in der Schweiz ebenso vernünftige oder noch vernünftigere Lösungen finden

das Gesetz wohl noch lange Zeit wichtiger sein wird als der können als der Gesetzgeber? Der Gesetzentwurf über Rah-

Kollektiwertrag, beginnt damit doch eine neue Phase im Miet- menmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung

recht überhaupt, und das ist eine Chance. ist in diesem Sinne Ausdruck eines pragmatischen Denkens

Kollektiwerträge sind ja bekanntlich allgemein eine Antwort und damit eines Denkens, das wir hier wie auch an anderen

auf ein soziales Schutzbedürfnis, dort, wo individuelle Ver- Orten nötiger haben denn je.

träge angesichts des wirtschaftlichen Ungleichgewichts der Wie sich die Anwendung dieses Gesetzes gestalten wird, kön-

Vertragsparteien in der Regel zu kurz greifen. Das ist im Ar- nen wir heute noch nicht wissen. Es definiert nicht mehr - aber

beitsrecht genau gleich wie im Mietrecht Die Kollektiwerträge auch nicht weniger - als neue Spielregeln. Ob und wie sie be-

setzen dabei stärker als das Gesetz auf die Selbsthilfe und auf nützt werden, wird von den Organisationen der Mieterinnen

die Selbstorganisation der unmittelbar Betroffenen. Im Ar- und Mieter und der Vermieter abhängen und von ihrem prag-

beitsrecht sind die Gesamtarbeitsverträge 1911 mit dem Prin- matischen Sinn. Jedenfalls bieten sie aber eine Chance für

zip der Unabdingbarkeit im Obligationenrecht offiziell aner- sachgerechte Lösungen im Interesse der Betroffenen. Die

kannt worden. Seit 1956 gibt es das Bundesgesetz über die konkreten Erfahrungen in der Praxis werden somit erst zeigen

Allgemeinverbindlicherklärung von Gesamtarbeitsverträgen. können, welche Zukunft die Kollektiwerträge im Mietrecht,

Im Mietrecht scheiterten Rahmenmietverträge über wichtigere diese Rahmenmietverträge, effektiv haben; sie werden auch

Angelegenheiten - reine Musterverträge in den unwichtigeren zeigen, ob es sinnvoll ist, das Instrumentarium in Zukunft noch

Bereichen gibt es ja auch im Mietwesen seit langem - bisher auszubauen, beispielsweise durch eine Verstärkung mit Be-

Contrats-cadres de baux à loyer. Loi fédérale 912 N 23 mars 1995

Stimmungen über die gemeinsame Durchführung und Durch- Diesem Umstand ist in unseren zukünftigen Beratungen ent-

setzung analog zu den paritätischen Kommissionen im Ar- sprechende Beachtung zu schenken. Mit dieser Kompromiss-

beitsrecht lösung wurden zudem die starren Fronten zwischen Mieterver-

Jedenfalls kann ich Ihnen heute namens der SP-Fraktion, aber bänden und Vermieterverbänden aufgeweicht; ein möglicher

auch namens der Mieterinnen- und Mieterverbände - auch Start zu partnerschaftlicherer Zusammenarbeit ist gegeben.

derjenigen in der Deutschschweiz - Eintreten und insgesamt Für die SVP-Fraktion ist dieser Kompromissvorschlag akzep-

Zustimmung zum Gesetzentwurf, der ein Ganzes darstellt, tabel. Aber wie gut dieses Instrument Rahmenmietvertrag ist,

empfehlen. das wird sich erst in der Praxis erweisen. Dort kommt die

Stunde der Wahrheit Wir hoffen, dass das Gesetz kein Papier-

Ostermann Roland (G, VD): La situation économique n'est tiger bleibt, sondern dass Rahmenmietverträge wirklich auch

pas de nature à rendre toujours harmonieuses les relations abgeschlossen werden.

entre les propriétaires et les locataires. La Suisse romande, Ebenso klar ist für die Fraktion der SVP, dass nach diesem er-

notamment, a subi quelques turbulences, mais des difficultés sten Schritt des Bundesgesetzes über Rahmenmietverträge

ont partiellement pu être aplanies par le dialogue entre les re- die Revision der Verordnung und des Mietrechtsfolgen muss.

présentants des uns et des autres ainsi reconnus et qualifiés In diesem Sinne ist die SVP-Fraktion für Eintreten, und sie wird

comme tels. Il est heureux que cette recherche du dialogue der Fassung der Kommission zustimmen.

entre partenaires sociaux ait pu trouver son accomplissement

dans les travaux d'une sous-commission de notre Parlement Delamuraz Jean-Pascal, conseillerfédéral: «Tempi passati»: il

Le vent soufflant de l'ouest, la Suisse alémanique va donc pou- y a quelques années, que dis-je, quelques mois, personne

voir profiter aussi des possibilités contractuelles offertes. dans cet hémicycle n'aurait parié qu'il fût possible de transfor-

Le logement est un élément essentiel des conditions de vie; mer enfin le mandat constitutionnel né de la volonté populaire

c'est même un cadre de vie. Il est donc important que les né- de 1972 en une loi sur les contrats-cadres de baux à loyer afin

gociations qui rythment la conclusion et la résiliation du bail de de leur donnerforce obligatoire générale.

location puissent se dérouler dans l'harmonie, la clarté et la C'est qu'en effet, pendant 23 ans, la situation du marché du lo-

confiance, et que le contrat soit appliqué sereinement II faut gement, marquée par une insuffisance générale de loge-

donc saluer les compromis auxquels sont arrivés les parle- ments, parfois même dans certaines régions et à certaines pé-

mentaires négociateurs. riodes par une littérale pénurie de logements, a constamment

Cet accord intervenu entre propriétaires et locataires nous dis- obligé à ajuster, à discuter le droit de bail, sous la pression

pense de squatter plus longtemps cette tribune, pour rega- d'interminables controverses politiques. Ainsi, le climat n'était

gner une place qu'apparemment bien des collègues considè- évidemment pas favorable à la transformation sereine des dis-

rent actuellement comme une simple résidence secondaire. positions constitutionnelles en obligation légale.

Il y a eu ensuite en 1986 une révision constitutionnelle où

Vetterli Werner (V, ZH): Die Fraktion der Schweizerischen l'article 34septies de la constitution a été à nouveau modifié. Il

Volkspartei ist für Eintreten und unterstützt die von der Kom- y a eu le nouveau droit de bail du Code des obligations qui est

mission für Rechtsfragen einstimmig gefassten Anträge. entré en vigueur en 1990. Maintenant, les conditions politi-

Ein Entscheid der Kommission für Rechtsfragen mit 18 zu ques, l'encadrement juridique et je dirais l'expérience, permet-

0 Stimmen bei 0 Enthaltungen ist ja beinahe verdächtig. Wie tent tranquillement, comme vous venez de le constater,

ist diese Einstimmigkeit - so kann man sich zu Recht fragen - d'aborder dans une touchante unanimité la révision considé-

bei einem Bundesgesetz möglich? Entweder ist eine Geset- rée comme une sorte de chimère pendant près d'un quart de

zesvorlage derart unbedeutend, sonnenklar, so zwingend siècle. Le Conseil fédéral s'en réjouit II est heureux que, par

oder so unumstritten, dass die Einstimmigkeit die logische une nouvelle loi, il soit désormais possible de favoriser un cli-

Folge ist. Oder aber es wurden einer brisanten Vorlage nicht mat de négociations paritaires dans le secteur locatif et de

nur die Giftzähne, sondern das ganze Gebiss gezogen. Auch rompre des fronts sur lesquels campaient les défenseurs d'in-

das könnte ein Grund für eine 18-zu-O-Zustimmung sein. térêts contradictoires.

Im Falle der 18-zu-O-Zustimmung beim Bundesgesetz über Et le Conseil fédéral est heureux que la diversité des besoins

Rahmenmietverträge haben wir aber ein Beispiel für eine régionaux soit également prise en compte. Ainsi une mesure

dritte Variante. Mietverträge sind ja an und für sich wirklich valable pourtoute la Suisse, mais avec ses modalités régiona-

brisante heisse Eisen, äusserst harte Knacknüsse, schaffen les d'application, permettra avec souplesse, mais avec direc-

scheinbar unüberwindliche Gräben zwischen Mieterverbän- tion, de faire passer un esprit nouveau dans ce domaine et

den und Vermieterverbänden. Hüben und drüben gibt es be- dans les relations entre propriétaires et locataires.

kanntlich genügend scharfe Munition mit extremen Beispie- Comme vous le savez, la section 1 de notre projet définit la no-

len aus der Praxis. tion de contrats-cadres de baux à loyers. Elle en règle les exi-

Die Tatsache, dass in der ersten Lesung 22 Anträge vorlagen, gences. L'article 3, un des articles centraux, stipule qu'«à la re-

zeigt, wie verhärtet die Fronten in der Kommission für Rechts- quête commune des parties contractantes, le Conseil fédéral

fragen ursprünglich waren. Die eingesetzte Arbeitsgruppe peut autoriser qu'il soit dérogé à des dispositions imperatives

Baumberger/de Dardel/Dettling/Rechsteiner, also Mieter- und du droit du bail», exception faite toutefois du noyau dur, si je

Vermieterprofis, hat dann ein kleines politisches Wunder voll- puis dire, c'est-à-dire des dispositions qui relèvent de la teneur

bracht, und es gebührt ihr Dank dafür. Die Arbeitsgruppe hat essentielle de la protection des locataires. Ainsi, le noyau dur

der Kommission für Rechtsfragen eine Konsens- bzw. Kom- sera respecté. Il ne peut pas être en quelque sorte contourné,

promissversion vorgelegt, die dann wie gesagt mit 18 zu 0 ce serait confondre la dimension et la proportion des opéra-

Stimmen ohne Enthaltungen gutgeheissen wurde. Von bei- tions, par quelques contrats-cadres de baux à loyers que ce

den Seiten her traf man sich in der Mitte. Es wurde nachgege- soient

ben, Abstriche wurden gemacht, Konzessionen, Vergleiche Dans la section 2 de cette loi, il s'agit de régler l'instrument de

eingegangen. Auf halbem Weg traf man einen Kompromiss, la déclaration de force obligatoire générale. L'article 6 énonce

aber keinen faulen Kompromiss, sondern eine beidseits ak- les conditions préalables dont dépend la déclaration de force

zeptable, praktikable und praxistaugliche Lösung. obligatoire générale.

Dieses Bundesgesetz über Rahmenmietverträge ist ein Ge- Nous savons gré à la commission qui, sur la base du projet

samtpaket, bei welchem von beiden Seiten Zugeständnisse du Conseil fédéral, a fait un travail remarquable de complète-

gemacht werden mussten. Darum finden natürlich beide La- ment de la loi, et qui l'a fait dans un esprit de très large

ger, als Mieter oder Vermieter, irgendwelche Haare in der consultation où elle a pu obtenir le consensus des principaux

Suppe, wenn man sie sucht partenaires intéressés dans les principales régions de ce

Unser Antrag trägt-so meinen wir-auch dem Umstand Rech- pays. Grâce aux améliorations et aux compléments que la

nung, dass im Mietrecht die einzelnen Sachverhalte sachlich, commission apporte - améliorations et compléments aux-

örtlich und persönlich zu unterschiedlich sind, als dass man quels, Messieurs les Rapporteurs, le Conseil fédéral se rallie

sie zwingend gesamtschweizerisch einheitlich regeln könnte. totalement -, nous pourrons jouer maintenant la carte pari-

23. März 1995 N 913 Rahmenmietverträge. Bundesgesetz

taire de la déclaration de force obligatoire générale des Noch eine Bemerkung zu Absatz 3: Da sehen Sie die Anforde-

contrats-cadres de baux à loyers. Je crois qu'en allant dans rungen für die örtliche Zuständigkeit Sie sehen daraus, dass

cette direction - et je sais gré aux porte-parole des groupes de die Arbeitsgruppe und die Kommission zum Schluss gekom-

nous avoir montré leur unanimité -, nous aurons accompli, men sind, dass für allzu kleine Gebiete solche Rahmenmiet-

presque à notre surprise tant on n'y croyait plus parfois, un verträge nicht abgeschlossen werden sollten, also nicht pro

progrès certain dans ce domaine essentiel de la relation so- Quartier. Andererseits gibt es aber gemäss Litera c doch Re-

ciale et économique du propriétaire et du locataire. Ce n'est gionen, die auch - ich betone das - kantonsübergreifend sein

pas tout à fait secondaire dans le pays qui connaît la plus könnten, beispielsweise Arbeitsmarktregionen.

grande proportion de locataires du monde. Ich bringe immer das Beispiel meiner eigenen Region - Win-

terthur -, die kantonsübergreifend ist Auch da soll ein Rah-

Eintreten wird ohne Gegenantrag beschlossen menmietvertrag dann möglich sein, wenn die Bedingung ge-

L'entrée en matière est décidée sans opposition mäss Litera c - 30 000 Wohnungen oder 10 000 Geschäfts-

räume-erfüllt ist

Detailberatung - Discussion par articles

De Dardel Jean-Nils (S, GE), rapporteur: Quelques mots à

Titel und Ingress propos de cet article 1 er.

Antrag der Kommission A l'alinéa 1 er, la commission a décidé de biffer les termes «ou

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates des organisations qui défendent des intérêts semblables», dé-

finition qui se trouve dans l'article 34septies alinéa 2 de la

constitution. En effet, depuis 1972, les choses ont beaucoup

Titre et préambule

Proposition de la commission évolué et, si ces organisations défendant des intérêts sembla-

bles avaient été prévues en 1972 dans la constitution, cela était

Adhérer au projet du Conseil fédéral

la conséquence du faible degré d'organisation des locataires

dans ce pays. Les locataires étaient faiblement représentés,

Angenommen -Adopté au niveau collectif, par des organisations, mais la situation a

complètement changé depuis 1972. Les organisations de lo-

Art.1 cataires se sont développées et sont devenues représentati-

Antrag der Kommission ves dans pratiquement tous les cantons. Nous avons donc

Abs. 1 laissé tomber cette définition et réservé la possibilité de

.... und Mieten/erbende gemeinsam.... conclure des conventions-cadres uniquement aux organisa-

Abs. 2 tions de locataires proprement dites.

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates A la question posée par M. Ducret concernant les commer-

Abs. 3 çants, il est évident que si une association de commerçants

Ein Rahmenmietvertrag kann abgeschlossen werden: peut prouver qu'elle représente des locataires commerçants

a für die ganze Schweiz; et qu'elle atteint le quota de 5 pour cent des locaux commer-

b. für das Gebiet eines oder mehrerer Kantone; ciaux, elle devient alors représentative et peut conclure des

c. für Regionen, die mindestens 30 000 Wohnungen oder conventions-cadres.

10 000 Geschäftsräu me u mfassen. En ce qui concerne l'alinéa 3, la commission a voulu que les

conventions-cadres recouvrent un territoire qui soit suffisam-

Art.1 ment grand. Il n'était en effet pas question d'admettre que des

Proposition de la commission conventions-cadres soient conclues avec pour champ d'appli-

AI.1 cation un simple quartier. Ici, il est important de préciser-car

.... de locataires établissent.... la loi ne le dit pas explicitement - que le champ d'application

Al. 2 peut être défini non seulement au plan territorial, mais aussi au

Adhérer au projet du Conseil fédéral plan matériel. Par exemple, un contrat-cadre portant sur des

Al. 3 logements pourra exclure de son champ d'application certai-

Un contrat-cadre peut être conclu: nes catégories de logements - c'est une pure hypothèse, mais

a pour toute la Suisse; c'est une possibilité -, on pourra exclure les villas ou les stu-

b. pour le territoire d'un ou de plusieurs cantons; dios par exemple; inversement, on peut imaginer une conven-

c. pour des régions qui comptent au moins 30 000 logements tion-cadre qui serait conclue seulement pour une catégorie de

ou 10 000 locaux commerciaux. logements. En commission, nous avons évoqué le cas des lo-

gements coopératifs. L'Association suisse pour l'habitat

Baumberger Peter (C, ZH), Berichterstatter: Zu Artikel 1 sind (ASH) pourra ainsi représenter des sociétés coopératives

zwei Fragen gestellt worden. Ich glaube, es ist zweckmässig, d'habitation et passer des conventions-cadres pour les loge-

die Tatbestände zuhanden der Materialien etwas zu defi- ments coopératifs, si l'opportunité de telles conventions-

nieren. cadres se présente dans ce secteur.

Zunächst zu Artikel 1 Absatz 1 : Herr Ducret hat gefragt, warum

die Einfügung «Organisationen, die ähnliche Interessen wahr- Delamuraz Jean-Pascal, conseiller fédéral: Je dois à mon tour

nehmen», wie sie an sich bereits der Bundesverfassung steht, deux réponses à M. Ducret.

weggefallen ist Diese Formulierung datiert aus einer Zeit, als Les rapporteurs viennent de répondre à la première question:

insbesondere die Mieterverbände einen schlechten Organisa- pourquoi avoir abandonné les termes «intérêts semblables»?

tionsgrad aufwiesen und man davon ausging, es könnten Ils étaient compris dans le texte constitutionnel d'il y a 23 ans.

auch Gewerkschaften und dergleichen sein, die anstelle von Un peu par inertie, ça a été maintenu jusques et y compris la

Mieterverbänden auftreten. rédaction du message du Conseil fédéral, en 1993. En réalité

Wenn wir diese Einfügung nicht aufgenommen haben, heisst pendant cette période et même encore depuis 1993, les orga-

das nicht, dass die Formulierung jetzt eng wäre. Zu tun hat nisations pour les locataires comme pour les bailleurs, dans

man es deswegen nicht mit einer «Lex Mieterverband» oder ei- toutes les régions, se sont complétées et constituées de sorte

ner «Lex Hauseigentümerverband». Ich habe darauf hingewie- que l'on peut, sans crainte d'oublier qui que ce soit sur la ligne,

sen, dass wir einen örtlichen, zeitlichen und sachlichen Gel- aujourd'hui renoncer à cette expression, et je m'en réjouis.

tungsbereich haben. Sachlicher Geltungsbereich heisst eben Cela montre que le front des locataires, et aussi le front des

auch, dass beispielsweise Genossenschaftsverbände für Ge- bailleurs, se sont constitués et qu'on a là des partenaires qui

nossenschaftswohnungen oder Mietervereinigungen, die Ge- peuvent parler au nom de leurs membres.

werbeliegenschaften vertreten, dann Rahmenmietverträge ab- Quant à la deuxième question, Monsieur Ducret, est-ce que

schliessen können, wenn sie die entsprechenden Bedingun- des coopératives peuvent conclure des contrats-cadres avec

gen erfüllen. force obligatoire, la réponse est oui. Elles peuvent conclure

Contrats-cadres de baux à loyer. Loi fédérale 914 N 23 mars 1995

des contrats-cadres relatifs à des logements sous régime de Al. 3

coopératives et demander la force obligatoire. Biffer

Al. 4

Angenommen -Adopté Le contrat-cadre ne peut cependant déroger aux articles sui-

vants du Code des obligations:

a 266l-266o (forme de la résiliation);

Art. 2 b. 269 et 269d (protection contre les loyers abusifs ou d'autres

Antrag der Kommission prétentions abusives);

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates c. 270e (validité du bail pendant la procédure de contes-

Proposition de la commission tation);

Adhérer au projet du Conseil fédéral d. 271, 273 alinéas 1er, 4 et 5 et 273a alinéa 1er (protection

contre les résiliations abusives);

Angenommen -Adopté e. 274,274a-274g (autorités et procédure).

Al. 4bis (nouveau)

Par ailleurs, le contrat-cadre:

Art. 3 a ne peut déroger à l'article 270 du Code des obligations

Antrag der Kommission (contestation du loyer) si le ou les cantons concernés ont dé-

Abs. 1 claré obligatoire l'usage de la formule officielle mentionnée à

l'article 269d (art. 270al. 2 CO);

a .... Organisationen, die Vermieter- oder Mieterinteressen b. ne peut restreindre le droit du locataire de demander une di-

vertreten minution du loyer (art 270a) ou de contester une majoration

b. den Mietern einen mindestens gleichwertigen Schutz vor de loyer (art. 270b).

missbräuchlichen Mietzinsen, anderen missbräuchlichen For-

Al. 5

derungen und vor Kündigungen bietet; Adhérer au projet du Conseil fédéral

d. Streichen

Abs. 2 De Dardel Jean-Nils (S, GE), rapporteur: Une remarque à pro-

pos de la lettre b. Nous avons reformulé de manière plus pré-

a .... Vermieter-oder Mieterinteressen zu.... cise sous cette lettre b de l'alinéa 1er la condition que le

b. mindestens 5 Prozent der Mietenden oder Vermietenden Conseil fédéral avait énoncée auparavant sous la lettre d.

des Geltungsbereiches vertreten oder deren Mitglieder min- Lorsque le Conseil fédéral - ou le Conseil d'Etat s'il s'agit d'un

destens 10 Prozent der Einzelmietverträge des Geltungsberei- cadre limité à un seul canton - apprécie une convention-cadre

ches direkt oder indirekt zeichnen. et que celle-ci contient une dérogation au droit impératif, il de-

Abs. 3 vra faire la pesée de ce qui est enlevé à la protection légale et

Streichen de ce qui est apporté en supplément par la convention de

Abs. 4 sorte qu'une protection au moins équivalente soit garantie aux

Der Rahmenmietvertrag kann jedoch von folgenden Bestim- locataires. Cette clause est nécessaire pour que la protection

mungen des Obligationenrechtes nicht abweichen: en matière de loyers, en matière d'autres prétentions du bail-

a Artikel 266I-266O (Form der Kündigung); leur et en matière de congés, telle qu'elle est consacrée par la

b. Artikel 269 und 269d (Schutz vor missbräuchlichen Mietzin- Constitution fédérale, reste garantie.

sen und anderen missbräuchlichen Forderungen);

c. Artikel 270e (Weitergeltung des Vertrags); Baumberger Peter (C, ZH), Berichterstatter: Kurz eine Bemer-

d. Artikel 271, 273 Absätze 1, 4 und 5 und Artikel 273a Ab- kung zu Artikel 3 Absatz 1 Litera b: Was bedeutet die soge-

satz 1 (Schutz vor missbräuchlichen Kündigungen); nannte Saldoüberlegung, der gleichwertige Schutz? Sie se-

e. Artikel 274,274a-274g (Behörden und Verfahren). hen im Entwurf des Bundesrates, Literae b und d, wie diese

Abs. 4bis (neu) Sachverhalte ursprünglich formuliert wurden. Die Formulie-

Ferner kann der Rahmenmietvertrag: rungen schienen unserer Kommission einerseits nichtssa-

a. nicht von Artikel 270 des Obligationenrechtes (Anfechtung gend, andererseits dann wieder zu weitgehend.

des Anfangsmietzinses) abweichen, wenn der oder die betrof- In der neuen Litera b, wie die Kommission sie formuliert hat,

fenen Kantone die Verwendung des Formulars nach Arti- soll mit der Lösung der Saldomethode gewährleistet werden,

kel 269d obligatorisch erklärt haben (Art 270 Abs. 2); dass dem Mieter jener Mieterschutz geboten wird, der von der

b. das Recht der Mieter nicht einschränken, die Herabsetzung Verfassung verlangt wird, also: Verfassung als Eckwert, das

von Mietzinsen zu verlangen (Art 270a) und die Erhöhung von bedeutet Missbrauchschutz für den Mieter. Wir sind uns be-

Mietzinsen anzufechten (Art. 270b). wusst, dass das letztlich schwierig zu quantifizieren ist, aber

Abs. 5 wenn Vermieter- und Mieterverbände das beurteilen und über-

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates einstimmen, so dürfte das wohl im gegenseitigen Verhältnis

auch der beste Schutz für die Sozialpartner sein.

Noch eine kleine Bemerkung zu den Zahlen in Artikel 3 Ab-

Art. 3 satz 2 Litera b; ich kann höchstens noch etwas ergänzen: Die

Proposition de la commission 5 Prozent der Personen und die 10 Prozent der Mietverträge

Al. 1 entsprechen an sich jenen Zahlen, die der Bundesrat selbst ur-

sprünglich vorgesehen hatte, und wir waren der Meinung, das

a .... bailleurs ou des locataires; müsse ins Gesetz. Wir haben uns aber anhand konkreter Fälle

b. offre aux locataires une protection au moins équivalente in den Kantonen und auch anhand repräsentativer Aussagen

contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et der Verbände überzeugt, dass das tatsächlich funktioniert.

contre les résiliations.

d. Biffer Angenommen -Adopté

Al. 2

Art. 4

a .... bailleurs ou des locataires et qui.... Antrag der Kommission

b. dont les membres représentent au moins 5 pour cent des Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

locataires ou des bailleurs du champ d'application ou dont les Proposition de la commission

membres ont conclu, directement ou indirectement, 10 pour Adhérer au projet du Conseil fédéral

cent au moins des contrats individuels de bail du champ

d'application. Angenommen -Adopté

23. März 1995 N 915 Rahmenmietverträge. Bundesgesetz

Art. 5 consentent ou, en tout cas, ne s'opposent pas à la convention

Antrag der Kommission qui a été conclue. La déclaration de force obligatoire implique

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates une situation de consensus qui n'est pas réalisée lorsque, du

Proposition de la commission côté des bailleurs ou du côté des locataires, une ou plusieurs

Adhérer au projet du Conseil fédéral organisations représentatives s'opposeraient aux contrats-

cadres.

De Dardel Jean-Nils (S, GE), rapporteur: Juste une très brève En ce qui concerne la lettre c, la commission a introduit là

observation: la commission a estimé qu'il n'était pas néces- une disposition un peu déclamatoire, mais qui donne quand

saire d'indiquer expressément que le lieu de situation d'im- même à l'autorité compétente, c'est-à-dire au Conseil d'Etat

meuble de la chose louée était déterminant, sans considéra- cantonal ou alors au Conseil fédéral, la possibilité d'appré-

tion du domicile des parties au contrat de bail. Cela ressort cier dans une certaine mesure l'opportunité politique du

déjà clairement de l'article 1er alinéas en relation avec contrat-cadre. C'est en quelque sorte une clause de sauve-

l'article 5 alinéa 1 er, tel qu'il est rédigé par la commission. garde. L'autorité tiendra compte de cette lettre c ainsi que

des conditions prévues par l'article 3 pour rendre sa décision

Baumberger Peter (C, ZH), Berichterstatter: Ich kann nur kurz de force obligatoire.

bestätigen, dass der Ort, wo die Mietsache liegt, massgebend

ist und nicht etwa das Domizil der Mieter oder Vermieter. Das Baumberger Peter (C, ZH), Berichterstatter: Ich habe Ihnen

ist alles, was es da zu präzisieren gibt. Das geht schon aus Arti- bereits beim Eintreten dargelegt, dass wir im Unterschied zum

kel 1 dieses Gesetzentwurfes hervor. Bundesrat darauf verzichtet haben, zu verlangen, dass ein

Rahmenmietvertrag bereits vor der Allgemeinverbindlicherklä-

Angenommen -Adopté rung eine massgebende örtliche Verbreitung gefunden hat

Ich will nicht darauf zurückkommen.

Art. 6 Wir haben statt dessen in Artikel 6 drei Konditionen eingeführt.

Antrag der Kommission Litera aversteht sich von selbst. Litera b scheint uns wichtig im

Abs. 1 Interesse allfälliger Minderheiten, also von Verbänden, die re-

Die Allgemeinverbindlicherklärung darf nur angeordnet wer- präsentativ sind im örtlichen oder sachlichen Bereich, aber

den, wenn: noch nicht dabei waren. Sie sollen das Recht haben, an den

a der Rahmenmietvertrag den Erfordernissen nach Artikel 3 Verhandlungen teilzunehmen, nachträglich herbeigezogen

genügt; zu werden. Sie haben insbesondere auch ein Vetorecht Aber

b. die repräsentativen Vermieter- und Mieterorganisationen, sie müssen das Veto ausdrücklich einlegen. Stillschweigen

die nicht Vertragspartei sind, zu den Vertragsverhandlungen genügt nicht Es muss ein ausdrückliches Nein vorliegen.

zugelassen waren und im Rahmen des Anhörungsverfahrens Zur Litera c: Es ist gefragt worden, was der Nachweis, dass ein

(Art 10) die Allgemeinverbindlicherklärung nicht ausdrücklich solcher Rahmenmietvertrag der Förderung des Wohnfriedens

ablehnen; diene, bedeute. Nun, das ist trotz allem keine blosse Leerfor-

c. die Vertragsparteien nachweisen, dass die Allgemeinver- mel. Einerseits ist natürlich - das kann man vermutlich be-

bindlicherklärung im öffentlichen Interesse liegt, insbeson- haupten - schon das Vorhandensein eines solchen Rahmen-

dere der Förderung des Wohnfriedens dient. mietvertrages zwischen den Sozialpartnern durchaus im öf-

Abs. 2 fentlichen Interesse, andererseits geben wir mit dieser Lite-

Streichen ra c, mit der Auflage der Förderung des Wohnfriedens, der ge-

nehmigenden Behörde gewissermassen eine Notbremse in

Art. 6 die Hand. Wenn die Behörde zum Schluss kommt, das werde

Proposition de la commission ungenügend berücksichtigt, kann sie noch eingreifen. Aber

AI.1 wie gesagt, das wird ein äusserst seltener Fall sein. Der Nor-

La force obligatoire générale ne peut être prononcée que si: malfall dürfte so sein, dass die vertragschliessenden Ver-

a le contrat-cadre répond aux exigences fixées à l'article 3; bände wohl am besten geeignet und auch willens sind, die In-

b. les organisations de bailleurs et de locataires représentati- teressen ihrer Mitglieder zu wahren.

ves, qui ne sont pas parties au contrat, ont été admises aux né-

gociations contractuelles et qui, dans le cadre de la procédure

Delamuraz Jean-Pascal, conseiller fédéral: Là encore,

d'audition (art 10), ne rejette pas explicitement la déclaration

M. Ducret a souhaité que le représentant du Conseil fédéral

de force obligatoire générale;

donne aussi son explication de cette nouvelle rédaction de

c. les parties au contrat apportent la preuve que la déclaration

l'article 6, à la lettre c, qui prend en compte les critères «paix

de force obligatoire est d'intérêt public et sert en particulier à

du logement» et «intérêt public».

promouvoir la paix du logement

Je dirai à M. Ducret que je me rallie à l'explication que les for-

Al. 2

gerons, ou plutôt les orfèvres, de la loi viennent de donner à

Biffer

leur rédaction, rédaction qui, en français, j'y insiste, doit être

modifiée comme l'a dit M. de Dardel.

De Dardel Jean-Nils (S, GE), rapporteur: Juste une observa-

Il s'agit réellement d'apprécier la substance, le contenu maté-

tion à propos du texte français à l'intention de la Commission

riel de la déclaration de force obligatoire, et il s'agit d'avoir en-

de rédaction. A l'article 6 alinéa 1 lettre b, il y a à mon avis une

core un dernier frein d'urgence au cas où l'on constaterait que

faute de rédaction: dans «négociations contractuelles et qui»,

la déclaration de force obligatoire ne serait pas véritablement

il faut supprimer le «qui»; plus loin «ne rejette pas», «rejette»

justifiée.

doit être mis au pluriel et non au singulier. C'est une question

Les critères sur lesquels on peut dès lors se fonder sont clai-

de pure forme.

rement établis, et le Conseil fédéral pense que le «mode

Toujours à propos de cette lettre b: cette disposition introduit

d'emploi» de la déclaration obligatoire s'en trouvera clarifié

une protection pour les organisations de bailleurs et de loca-

et facilité.

taires qui seraient minoritaires, mais rempliraient les condi-

tions de représentativité prévues par la loi. Ces organisations

doivent être invitées aux discussions contractuelles, même si Angenommen - Adopté

elles décident ensuite de ne pas y participer. De plus, dans la

procédure publique précédant la déclaration de force obliga- Art. 7

toire, ces organisations peuvent s'opposer à la force obliga- Antrag der Kommission

toire avec un droit de veto. Le but de ce dispositif est d'assurer Abs. 1

que toutes les organisations représentatives de locataires et Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

de bailleurs dans le champ d'application territoriale du projet Abs. 2

de convention soient associées aux négociations et ensuite .... durch den Kanton angeordnet

Contrats-cadres de baux à loyer. Loi fédérale 916 N 23 mars 1995

Art. 7 Art. 15-17

Proposition de la commission Antrag der Kommission

AI.1 Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

Adhérer au projet du Conseil fédéral Proposition de la commission

Al. 2 Adhérer au projet du Conseil fédéral

.... prononcée par le canton.

Angenommen -Adopté

Angenommen -Adopté

Art. 18

Art. 8 Antrag der Kommission

Antrag der Kommission Einleitung

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

Proposition de la commission Art. 99Bst. au/s

Adhérer au projet du Conseil fédéral .... von Rahmenmietverträgen;

Art. 18

Angenommen -Adopté

Proposition de la commission

Introduction

Art. 9 Adhérer au projet du Conseil fédéral

Antrag der Kommission Art. 99 let. abis

.... Kantone und in den Organen der Vermieter- und Mieteror- .... de contrats-cadres de baux à loyer;

ganisationen zu veröffentlichen sowie in den wichtigsten Ta-

geszeitungen anzuzeigen. Die Behörde.... Angenommen -Adopté

Art. 9 Art. 19

Proposition de la commission Antrag der Kommission

.... concernés et dans les organes des associations et organi- Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

sations de bailleurs et de locataires. Elle doit en outre être si- Proposition de la commission

gnalée dans les principaux journaux.... Adhérer au projet du Conseil fédéral

Angenommen -Adopté Angenommen -Adopté

Art. 10 Namentliche Gesamtabstimmung

Antrag der Kommission Vote sur l'ensemble, par appel nominal

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates (Réf.: 1398)

Proposition de la commission

Adhérer au projet du Conseil fédéral Für Annahme des Entwurfes stimmen -Acceptent le projet:

Aguet, Bär, Baumberger, Bäumlin, Bircher Peter, Brunner

Christiane, Bürgi, Camponovo, Cavadini Adriano, Chevallaz,

Angenommen -Adopté

Cincera, Comby, Cornaz, Couchepin, Darbellay, de Dardel,

Deiss, Dettling, Diener, Dormann, Ducret, Eggenberger, Eng-

Art. 11 ler, Epiney, Fankhauser, Fasel, Fehr, von Feiten, Fischer-

Antrag der Kommission Hägglingen, Fischer-Seengen, Fischer-Sursee, Frey Walter,

Streichen Fritschi Oscar, Gadient, Giger, Gonseth, Grendelmeier, Gros

Jean-Michel, Grossenbacher, Hafner Ursula, Hämmerle, Hari,

Art. 11 Hegetschweiler, Herczog, Hess Otto, Hess Peter, Hildbrand,

Proposition de la commission Hollenstein, Jenni Peter, Kern, Kühne, Leemann, Leu Josef,

Biffer Leuenberger Moritz, Loeb François, Mamie, Marti Werner,

Maurer, Meier Hans, Meyer Theo, Misteli, Mühlemann, Müller,

Angenommen -Adopté Narbel, Nebiker, Neuenschwander, Oehler, Ostermann, Rag-

genbass, Rechsteiner, Ruckstuhl, Rutishauser, Rychen, San-

Art. 12,13 doz, Schenk, Scheurer Rémy, Schmid Peter, Schmid Samuel,

Antrag der Kommission Schmidhalter, Schnider, Schweingruber, Segmüller, Seiler

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates Hanspeter, Spoerry, Stamm Judith, Steffen, Steiger Hans,

Proposition de la commission Steiner Rudolf, Strahm Rudolf, Suter, Thür, Tschuppert Karl,

Adhérer au projet du Conseil fédéral Vetterli, Vollmer, Weyeneth, Wyss William, Züger, Zwahlen (98)

Angenommen -Adopté Der Stimme enthalten sich-S'abstiennent:

Ruf (1)

Art. 14 Stimmen nicht - Ne votent pas :

Antrag der Kommission Allenspach, Aregger, Aubry, Baumann Ruedi, Baumann Ste-

Abs. 1 phanie, Béguelin, Berger, Bezzola, Binder, Bischof, Blatter,

.... Entscheides und allfällige weitere.... Blocher, Bodenmann, Bonny, Borei François, Borer Roland,

Abs. 2 Borradori, Bortoluzzi, BrüggerCyrill, Bugnon, Bühlmann, Büh-

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates rer Gerald, Bundi, Caccia, Carobbio, Caspar-Hutter, Colum-

berg, Danuser, David, Dreher, Dünki, Duvoisin, Eggly, Ey-

Art. 14 mann Christoph, Friderici Charles, Früh, Giezendanner, Go-

Proposition de la commission bet, Goll, Graber, Gross Andreas, Gysin, Haering Binder, He-

AI.1 berlein, Hubacher, Iten Joseph, Jaeger, Jäggi Paul, Jeanprê-

.... ainsi que d'autres frais éventuels.... tre, Jöri, Keller Anton, Keller Rudolf, Ledergerber, Lepori Bo-

Al. 2 netti, Leuba, Leuenberger Ernst, Maeder, Maitre, Maspoli,

Adhérer au projet du Conseil fédéral Matthey, Mauch Rolf, Mauch Ursula, Meier Samuel, Miesch,

Moser, Nabholz, Perey, Philipona, Pidoux, Pini, Poncet, Rei-

Angenommen -Adopté mann Maximilian, Robert, Rohrbasser, Ruffy, Savary, Scherrer

23. März 1995 N 917 Parlamentarische Initiative. Rahmenmietverträge

Jürg, Scherrer Werner, Schmied Walter, Seiler Rolf, Sieber, Die Initiative ist in Form der allgemeinen Anregung gehalten

Singeisen, Spielmann, Stalder, Stamm Luzi, Steinegger, Stei- und verlangt die Ausarbeitung eines Gesetzes, das in Anwen-

nemann, Stucky, Theubet, Tschäppät Alexander, Tschopp, dung von Artikel 34septies Absatz 2 der Bundesverfassung

Wanner, Weder Hansjürg, Wick, Wiederkehr, Wittenwiler, Zbin- Rahmenmietverträge, paritätische Vereinbarungen und son-

den, Ziegler Jean, Zisyadis, Zwygart (100) stige gemeinsame Vorkehren von Mieter- und Vermieterver-

bänden für allgemeinverbindlich erklärt

Präsident, stimmt nicht-Président, ne vote pas:

Frey Claude (1) Erwägungen der Kommission

Eine Kommission des Nationalrates unter dem Präsidium von

Nationalrat Schmidhalter befasste sich mit der Initiative am

An den Ständerat-Au Conseil des Etats 20. Februar 1991. Mit 15 zu 0 Stimmen bei 1 Enthaltung bean-

tragte sie dem Rat, der Initiative Folge zu geben. In ihrem Be-

richt hielt sie fest, dass mit der Ausarbeitung einer Vorlage in

der 2. Phase zugewartet werden sollte, da eine Botschaft des

Bundesrates zu diesem Thema angekündigt sei.

Am 21. März 1991 stimmte der Nationalrat dem Antrag der vor-

#ST# 90.200 beratenden Kommission oppositionslos zu.

Am 27. September 1993 legte der Bundesrat eine Botschaft

Standesinitiative Genf und einen Gesetzesentwurf vor für ein Bundesgesetz über

Kantonale Rahmenverträge zwischen Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklä-

Mieter- und Vermieterverbänden rung. In dieserVorlage wird den Forderungen der Parlamenta-

rischen Initiative umfassend Rechnung getragen.

Initiative du canton de Genève

Contrats-cadres cantonaux entre Gonseth Ruth (G, BL) présente au nom de la Commission de

associations de locataires et bailleurs la sécurité sociale et de la santé publique (CSSS) le rapport

écrit suivant:

Abschreibung - Classement

L'initiative, conçue en termes généraux, demande qu'une loi

Siehe Jahrgang 1991, Seite 688 - Voir année 1991, page 688 soit élaborée, en application de l'article 34septies, alinéa 2 de

Kategorie V, Art 68 GRN - Catégorie V, art 68 RCN la constitution, permettant de donner force obligatoire aux

contrats-cadres et autres mesures prises en commun par des

associations de locataires et de propriétaires.

Considérations de la commission

Antrag des Bundesrates Une commission du Conseil national, présidée par M.

Abschreiben der Initiative gemäss Brief an die eidgenössi- Schmidhalter, a examiné l'initiative le 20 février 1991. Par

schen Räte zu Vorlage 93.081 15 voix sans opposition et avec 1 abstention, elle a demandé

Proposition du Conseil fédéral au plénum de lui donner suite. La commission déclarait dans

Classer l'initiative selon lettre aux Chambres fédérales concer- son rapport qu'il convenait d'attendre avant d'élaborer un pro-

nant le projet 93.081 jet en seconde phase, un message du Conseil fédéral sur ce

thème ayant été annoncé.

Angenommen -Adopté Le 21 mars 1991, le Conseil national a approuvé sans opposi-

tion la proposition de la commission chargée du préavis.

Le 27 septembre 1993, le Conseil fédéral a présenté un mes-

An den Ständerat-Au Conseil des Etats sage ainsi qu'un projet de loi fédérale sur les contrats-cadres

de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire géné-

rale. Le projet tient compte dans une large mesure des exigen-

ces de l'initiative parlementaire.

Antrag der Kommission

#ST# 90.260 Die Kommission beantragt, die Initiative als erfüllt abzu-

schreiben.

Parlamentarische Initiative

(Guinand) Proposition de la commission

Allgemeinverbindlicherklärung La commission propose de classer l'initiative, ses exigences

von Rahmenmietverträgen ayant été remplies.

im Wohnungswesen

Angenommen -Adopté

Initiative parlementaire

(Guinand)

Déclaration de force obligatoire

des contrats-cadres et autres mesures Schluss der Sitzung um 18.55 Uhr

paritaires dans le domaine du logement La séance est levée à 18 h 55

Abschreibung - Classement

Siehe Jahrgang 1991, Seite 690 - Voir année 1991, page 690

Kategorie V, Art 68 GRN - Catégorie V, art. 68 RCN

Gonseth Ruth (G, BL) unterbreitet im Namen der Kommission

für soziale Sicherheit und Gesundheit (SGK) den folgenden

schriftlichen Bericht:

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung. Bundesgesetz

Contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale. Loi

fédérale

In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung

Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale

In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale

Jahr 1995

Année

Anno

Band II

Volume

Volume

Session Frühjahrssession

Session Session de printemps

Sessione Sessione primaverile

Rat Nationalrat

Conseil Conseil national

Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 16

Séance

Seduta

Geschäftsnummer 93.081

Numéro d'objet

Numero dell'oggetto

Datum 23.03.1995 - 15:00

Date

Data

Seite 906-917

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