Ticino Housing Speculation: Motion to Nullify Termination-Sales

Motion Carobbio 550 N 16 mars 1989

Abschreibung - Classement ben, schafft in verschiedenen Regionen, namentlich im Tes-

sin, grosse Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Die Mieter

Präsident: Der Bundesrat beantragt gemäss Seite 1 und 2 können gegen solche Praktiken fast nichts unternehmen,

der Botschaft die Abschreibung von 13 Postulaten. denn die geltende Gesetzgebung ist ungenügend und

entspricht nicht mehr den Gegebenheiten. So sieht sie tat-

Zustimmung - Adhésion sächlich noch nicht vor, dass die Kündigung in einem sol-

chen Fall nichtig erklärt werden kann. Will man die Mieter

An den Ständerat - Au Conseil des Etats schützen und gegen solche Spekulationen etwas unterneh-

men, so drängen sich dringliche Massnahmen auf.

Der Bundesrat wird beauftragt, dringliche Massnahmen ein-

zuleiten mit dem Ziel, die schlimmen Folgen dieser neuen

#ST# Ad 85.015 Praktiken in der Wohnungsspekulation für die Mieter zu

mindern, indem er z. B. die Verordnung über Massnahmen

Motion gegen Missbräuche im Mietwesen ändert oder einen dringli-

der Kommission des Nationalrates chen und befristeten Bundesbeschluss vorbereitet, der die

Möglichkeit vorsieht, die Kündigung in den erwähnten Fäl-

Mieterschutz.

len nichtig zu erklären. Die Unterzeichneten verlangen

Revision des Miet- und Pachtrechts zudem, dass neue gesetzliche Vorschriften zur Bekämpfung

Motion dieser Praktiken geprüft werden.

de la commission du Conseil national

Protection des locataires. Testo della mozione del 16 dicembre 1987

Révision du droit de bail à loyer II fenomeno delle disdette-vendita, con le quali speculatori

immobiliari che acquistano immobili comunicano agli inqui-

et du bail à ferme lini la disdetta dei loro contratti, offrendo poi loro la possibi-

lità di sottoscrivere un nuovo contratto con affitti notevol-

mente maggiorati o di acquistare l'appartamento in pro-

prietà per piani a prezzi eccessivi, sta creando grossi pro-

blemi sul mercato dell'alloggio in diverse regioni della Sviz-

Wortlaut der Motion vom 1. November 1988

zera, in particolare in Ticino. Contro simili operazioni gli

Um einen echten Wohnungsfrieden zu fördern, wird der

inquilini possono fare poco, perché la legislazione in vigore

Bundesrat eingeladen, schnellstens in Ausführung von Arti-

è insufficiente e inadeguata. Essa non contempla ancora

kel 34septies Absatz 2 der Bundesverfassung Vorschriften

l'annullabilità, in casi del genere, della disdetta. Si impon-

über die Allgemeinverbindlichkeitserklärung von Rahmen-

gono, a protezione degli inquilini e per lottare contro le

mietverträgen und von sonstigen gemeinsamen Vorkehren

speculazioni, misure urgenti.

von Vermieter- und Mieterverbänden oder Organisationen,

Il Consiglio federale è incaricato di adottare, modificando ad

die ähnliche Interessen wahrnehmen, zu erlassen.

esempio l'ordinanza relativa al decreto in materia nel settore

locativo o proponendo un decreto urgente e transitorio che

Texte de la motion du 1er novembre 1988

preveda l'annullabilità, nei casi citati, della disdetta-vendita,

Pour favoriser l'établissement en Suisse d'une véritable paix

misure urgenti per limitare le conseguenze negative per gli

du logement, le Conseil fédéral est invité, en application de

inquilini del nuovo fenomeno di speculazione immobiliare.

l'article 34septies, alinéa 2, de la Constitution fédérale, à

Chiediamo inoltre lo studio di nuove disposizioni di legge

édicter rapidement «des prescriptions concernant la force

per lottare contro questo fenomeno.

obligatoire générale de contrats-cadre et d'autres mesures

prises en commun par les associations qui défendent des

Texte de la motion du 16 décembre 1987

intérêts semblables.»

Le phénomène des résiliations-ventes, au moyen desquelles

Präsident: Der Bundesrat ist bereit, die Motion entgegenzu- des spéculateurs immobiliers qui acquièrent des immeubles

nehmen. signifient aux locataires la résiliation de leurs contrats, en

leur offrant par la suite la possibilité de conclure un nouveau

Ueberwiesen - Transmis contrat prévoyant des loyers sensiblement plus élevés ou

d'acheter un appartement en propriété par étages à des prix

excessifs crée de gros problèmes sur le marché du loge-

#ST# 87.973 ment dans diverses régions de notre pays, en particulier au

Tessin. Les locataires ne peuvent presque rien faire contre

Motion Carobbio de tels procédés, parce que la législation en vigueur est

insuffisante et inadéquate. En effet, elle n'envisage pas

Liegenschaftsverkäufe. encore la possibilité d'annuler la résiliation dans de tels cas.

Schutz der Mieter Des mesures urgentes s'imposent si l'on veut protéger les

Mozione Carobbio locataires et lutter contre ces spéculations.

Disdette-vendita. Misure urgenti Le Conseil fédéral est chargé d'adopter, en modifiant par

a protezione degli inquilini exemple l'ordonnance relative à l'arrêté en matière d'abus

dans le secteur locatif ou en proposant un arrêté urgent et

Motion Carobbio transitoire prévoyant la possibilité d'annuler la résiliation,

Ventes d'immeubles. des mesures urgentes visant à limiter les conséquences

Protection des locataires fâcheuses pour les locataires de ce nouveau phénomène de

spéculation immobilière. Les soussignés demandent en

outre qu'on étudie de nouvelles dispositions légales en vue

de combattre ce phénomène.

Wortlaut der Motion vom 16. Dezember 1987 Mitunterzeichner - Cofirmatari - Cosignataires: Aguet,

Die Kaufofferte mit Kündigungsandrohung, mit der Immobi- Ammann, Bäumlin Richard, Bäumlin Ursula, Béguelin, Bir-

lienspekulanten, die eine Liegenschaft erwerben, den Mie- cher, Bodenmann, Borei, Braunschweig, Brügger, Danuser,

tern die Auflösung des Mietvertrags ankündigen und ihnen Euler, Fankhauser, Hafner Ursula, Haller, Hubacher, Jean-

die Möglichkeit anbieten, einen neuen Vertrag mit bedeu- prêtre, Lanz, Ledergerber, Longet, Matthey, Mauch Ursula,

tend höherem Mietzins abzuschliessen oder die Wohnung Morf, Ott, Pitteloud, Rechsteiner, Ruffy, Spielmann, Uchten-

als Eigentumswohnung zu einem exzessiven Preis zu erwer- hagen, Ulrich, Zbinden Hans, Züger (32)

16. März 1989 N 551 Motion des Ständerates (Gadient)

Schriftliche Begründung - Motivazione scritta - essa non mira in primo luogo a mettere fine al contratto di

Développement par écrit locazione, ma a costringere il locatario all'acquisto.

In diverse regioni del Paese, in particolare in Ticino, si sta Va inoltre segnalata l'esistenza di convenzioni private in

sviluppando nel settore degli alloggi un fenomeno che ha questo campo. In questo contesto la Chambre vaudoise

pesanti conseguenze per gli inquilini. Alludiamo all'acquisto immobiliaire si è impegnata a proporre al locatario, non

di immobili da parte di speculatori immobiliari, con relativa disposto all'acquisto del suo appartamento, l'alternativa fra

comunicazione agli interessati della disdetta del loro con- un nuovo contratto di locazione di cinque anni, con pigione

tratto di locazione. L'appartamento viene poi offerto allo indicizzata, per il medesimo appartamento e la locazione

stesso inquilino con aumenti dell'affitto che raggiungono d'un altro appartamento a condizioni economicamente sop-

spesso, in particolare quando si tratta di immobili costruiti portabili. La Chambre prevede l'applicazione di sanzioni

da più di 15/20 anni, il 100 percento. Oppure vengono offerti contro il locatore che non si attiene a queste regole. Un

in proprietà per piani, a prezzi ingannevoli visto che l'appar- passo analogo è stato intrapreso dalla Société neuchâte-

tamento necessita in genere di importanti lavori di manuten- ioise des gérants et courtiers en immeubles.

zione. Concludendo va rilevato che le possibilità offerte dalla

Tali manovre in Ticino, ad esempio, si sviluppano, da parte vigente legislazione, l'esistenza di convenzioni private e le

di speculatori al coperto di società anonime di comodo, possibilità risultanti dai dibattiti attualmente in corso presso

nelle zone dove il mercato dell'alloggio è già particolar- le Camere federali rendono superflua l'adozione di misure

mente teso-Locamo, Lugano, Chiasso, Bellinzona, Balerna urgenti. Il Consiglio federale s'impegna comunque a sorve-

e dintorni. gliare attentamente lo sviluppo della situazione e ad esami-

Contro le pretese, spesso abusive e ingiustificate, dei nuovi nare la necessità di prendere misure complementari se

proprietär! gli inquilini sono praticamente impotenti. Le l'attuale ed il prossimo dispositivo non dovessero bastare. In

leggi attualmente in vigore non permettono un'efficace pro- questo senso si dichiara disposto ad accettare la mozione

tezione. Questo vale in particolare per il decreto contro le sotto forma di postulato.

disdette abusive. La situazione potrebbe essere migliorata

con le disposizioni di applicazione del nuovo articolo costi- Schriftliche Erklärung des Bundesrates

tuzionale per la protezione degli inquilini, votato il 7 dicem- Dichiarazione scritta del Consiglio federale

bre 1986 che prevede l'annullabilità della disdetta abusiva. Déclaration écrite du Conseil fédéral

Ma la entrata in vigore di tali disposizioni richiederà ancora II Consiglio federale propone di trasformare la mozione in

del tempo. E intanto le conseguenze per gli inquilini, che il postulato.

più delle volte sono a reddito modesto e da anni abitano

negli appartamenti oggetto della speculazione, sono Ueberwiesen als Postulat - Transmis comme postulat

pesanti. Inoltre la situazione dell'alloggio si deteriora.

Per queste ragioni si giustifica l'adozione da parte del Consi-

glio federale, attraverso ad esempio una modifica dell'ordi-

nanza di applicazione del decreto in materia di abusi nel #ST# 88.333

settore locativo o attraverso un decreto urgente e transito-

rio, di misure urgenti a protezione degli inquilini. Si Motion des Ständerates

potrebbe in particolare prevedere l'annullabilità della (Gadient)

disdetta data nel contesto indicato sopra. Si impone inoltre, Eidgenössischer Ombudsmann

in termini più generali, l'adozione di norme di legge per

lottare contro il fenomeno. Motion du Conseil des Etats

(Gadient)

Médiateur fédéral

Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates

vom 29. Februar 1988

Risposta scritta del Consiglio federale

del 29 febbraio 1988

Rapport écrit du Conseil fédéral du 29 février 1988 Wortlaut der Motion

L'acquisto di un appartamento da parte dell'ex-inquilino Der Bundesrat wird beauftragt, den eidgenössischen Räten

non è in sé una procedura riprovevole. Anzi esso è esplicita- einen Entwurf für ein Bundesgesetz über den eidgenössi-

mente previsto dalla legge del 4 ottobre 1974 che promuove schen Ombudsmann vorzulegen.

la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà.

Siffatte transazioni sono ammissibili f intanto che avvengono Texte de la motion

a condizioni normali senza ledere la posizione del locatario. Le Conseil fédéral est chargé de soumettre aux Chambres

Non vi è abuso se il prezzo d'acquisto dell'abitazione corri- fédérales un projet de loi prévoyant la nomination d'un

sponde, grosso modo, alla pigione capitalizzata, maggiorata médiateur fédéral.

dei costi per la permuta. La pratica ha in effetti già svilup-

pato diversi modelli per permettere ai locatari di usufruire, Herr Borei unterbreitet im Namen der Kommission den

almeno parzialmente, dei vantaggi del condominio, come ad folgenden schriftlichen Bericht:

esempio il modello locazione-vendita della Fondazione Lo-

cacasa. Am 2. März 1988 reichte Herr Ständerat Gadient eine Motion

Quando una disdetta è corredata di una nuova offerta com- ein (Wortlaut siehe oben).

prendente un aumento della pigione, il locatario non è Trotz der ablehnenden Haltung des Bundesrates, der in der

sprovveduto. Il decreto federale contro gli abusi in materia Ausarbeitung eines Gesetzes über den Ombudsmann keine

di locazione gli offre una sufficiente protezione legale prioritäre gesetzgeberische Aufgabe sieht, hat der Ständerat

(art. 18 e 20). Se invece la disdetta precede un'offerta di am 29. September 1988 die Motion mit 20 gegen ^Stim-

vendita ad un prezzo palesemente eccessivo e diventa men überwiesen.

quindi un mezzo di pressione, non esiste una protezione Am 16. Januar 1989 hat die Kommission mit 18 Stimmen

legale. In avvenire il locatario potrà probabilmente fondarsi gegen 1 Stimme beschlossen, dem Nationalrat zu empfeh-

sull'articolo 271 del disegno di revisione del CO, di cui si len, die Motion ebenfalls dem Bundesrat zu überweisen.

occupa attualmente il Consiglio degli Stati. Questo articolo Historischer Abriss

sancisce che la disdetta è inefficace se è contraria al princi- Die Einrichtung des Ombudsmannes ist im Parlament

pio della buona fede, in particolare se il motivo addotto è bereits verschiedentlich diskutiert worden; Anlass dazu

manifestamente un pretesto. L'autorità giudiziaria potrebbe gaben diesbezügliche parlamentarische Vorstösse: das

ritenere la disdetta-vendita contraria alla buona fede, se Postulat Otto Fischer, 1972; die parlamentarische Initiative

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Motion Carobbio Liegenschaftsverkäufe. Schutz der Mieter

Motion Carobbio Ventes d'immeubles. Protection des locataires

Mozione Carobbio Disdette-vendita. Misure urgenti a protezione degli inquilini

In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung

Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale

In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale

Jahr 1989

Année

Anno

Band II

Volume

Volume

Session Frühjahrssession

Session Session de printemps

Sessione Sessione primaverile

Rat Nationalrat

Conseil Conseil national

Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 16

Séance

Seduta

Geschäftsnummer 87.973

Numéro d'objet

Numero dell'oggetto

Datum 16.03.1989 - 15:00

Date

Data

Seite 550-551

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Ref. No 20 017 246

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