Rent Control and Tenant Protection Law Dispute

15. März 1989 N 461 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

#ST# Dreizehnte Sitzung - Treizième séance kel 1 dem Ständerat anschliessen, also uns damit einver-

standen erklären, dass die gewählten Bundesrichter ihre

Mittwoch, 15. März 1989, Vormittag Amtsdauer nicht als Ersatzrichter beenden können. Der

Mercredi 15 mars 1989, matin Ständerat befürchtet eine Einschränkung der Wahlmöglich-

keit des Parlamentes. Wir möchten aber im Gegenzug fest-

halten an unserer Einstellung zu Artikel 32 Absatz 3bis: Wir

09.00 h wollen die Zahlung der Kostenvorschüsse via Bank nicht

einführen. Das schafft Unsicherheit, besonders gegenüber

Vorsitz - Présidence: Herr Iten den Verfahren in den Kantonen. Die Kantone kennen ein-

fach die Einzahlung über die Post und den Poststempel, der

garantiert, dass der Betrag innert der vorgeschriebenen

Frist einbezahlt wurde. Dieser Punkt würde in keiner Art und

Weise eine Entlastung darstellen, und unsere Vorlage soll ja

der Entlastung des Bundesgerichtes dienen.

Wir empfehlen Ihnen, sich unseren Anträgen anzuschlies-

85.040 sen. Wir hoffen, dass wir damit diese Vorlage endlich über

die Bühne bringen können.

Organisation der Bundesrechtspflege.

Art. 1 Abs. 2 und 3

Aenderung Antrag der Kommission

Organisation judiciaire. Révision Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

Fortsetzung - Suite Art. 1 al. 2 et 3

Proposition de la commission

Siehe Seite 117 hiervor- Voir page 117 ci-devant Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Beschluss des Ständerates vom 7. März 1989

Décision du Conseil des Etats du 7 mars 1989 Angenommen - Adopté

Art. 32 Abs. 3bis

Antrag der Kommission

Festhalten

Differenzen - Divergences

Art. 32 al. 3bis

M. Petitpierre, rapporteur: Le Conseil des Etats s'est rallié, Proposition de la commission

pour l'essentiel, à nos positions, sauf sur deux points. Je Maintenir

vous propose, au nom de la commission, de faire la moitié

du chemin, c'est-à-dire d'adhérer pour une des deux diver- Angenommen - Adopté

gences et de maintenir pour l'autre. Adhérer sur l'article

premier, cela signifie abandonner cette possibilité qu'on An den Ständerat - Au Conseil des Etats

avait créée pour les juges titulaires de finir leur mandat

comme juges suppléants. Sur ce point, nous sommes prêts

à renoncer et à maintenir la prérogative du Parlement de

décider et de contrôler lui-même si les juges fédéraux sont

des juges titulaires ou des juges suppléants. #ST# 85.015

En revanche, pour l'article 32, alinéa 3bis, aucun des gros

inconvénients que nous avons vus jusqu'à présent n'est Mieterschutz.

levé. C'est une procédure qui crée de l'insécurité - je le Revision des Miet- und Pachtrechts

rappelle - c'est une procédure qui affecte tellement peu

d'argent que ce n'est pas la peine de parler de concurrence Protection des locataires.

entre les postes et les banques; c'est un système qui n'existe Révision du droit du bail à loyer

pas en droit cantonal, de sorte qu'on aurait une divergence et du bail à ferme

entre la pratique fédérale et la pratique cantonale, c'est

dangereux. Enfin, nous aimerions en finir avec cette procé- Botschaft und Beschlussentwurf vom 27. März 1985 (BBI l, 1389)

dure de liquidation des divergences, mais pas au point de Message et projet d'arrêté du 27 mars 1985 (FF I, 1369)

lâcher sur une question qui a une importance pratique. Beschluss des Ständerates vom 8. Juni 1988

Nous vous proposons donc de maintenir cette deuxième Décision du Conseil des Etats du 8 juin 1988

divergence. J'ai pris contact avec le président de la commis-

sion du Conseil des Etats et j'espère que ces derniers

pourront nous suivre.

Frau Stamm, Berichterstatterin: Im Differerizbereinigungs-

verfahren über das Gesetz über die Organisation der Bun- Antrag der Kommission

desrechtspflege hat sich der Ständerat unseren Meinungen Eintreten

angeschlossen, abgesehen von zwei Differenzen. Es bleibt

die Differenz in Artikel 1, in dem es um die Frage geht, ob Proposition de la commission

gewählte Bundesrichter ihre Amtsdauer als Ersatzrichter Entrer en matière

beenden können. Der Ständerat lehnt das ab. Es geht um die

Differenz in Artikel 32 Absatz 3bis, in dem der Ständerat- Hubacher, Berichterstatter: Die Kommission hat einen Ver-

wie Sie sich erinnern - Zahlungsaufträge von Kostenvor- fassungsauftrag übernommen, nämlich den Mieterschutz zu

schüssen an Banken den entsprechenden Aufträgen der verstärken. Die Kommission hat vom Bundesrat eine Vor-

PTT gleichstellen will. lage zur Beratung bekommen, von der man sagen darf, dass

Unsere Kommission hat nach Rücksprache unseres Präsi- die seinerzeitigen Versprechungen im Abstimmungskampf,

denten mit dem Präsidenten der ständerätlichen Kommis- als es um den neuen Verfassungsartikel in Form des Gegen-

sion folgendes beschlossen und empfiehlt Ihnen, sich die- vorschlages gegangen ist, erfüllt worden sind. Der Bundes-

sen Beschlüssen anzuschliessen: Wir möchten uns in Arti- rat hat Wort gehalten und Verbesserungen im Mieterschutz,

Protection des locataires. Révision de la loi 462 N 15 mars 1989

Verbesserungen bei Massnahmen gegen Missbräuche prä- M. Guinand, rapporteur: La commission n'a pas procédé à

sentiert. un débat d'entrée en matière. Elle s'est concentrée sur la

Sie wissen, dass der Ständerat einige Korrekturen ange- discussion de détail. Elle a estimé que le débat d'entrée en

bracht hat. Ihre Kommission ist - sehr pauschal dargelegt - matière avait eu lieu lors de la discussion de l'article consti-

auf die Linie des Bundesrates zurückgekehrt. tutionnel. On rappellera, à cet effet, que le message du

Erstens sind wir davon ausgegangen, dass der neue Verfas- Conseil fédéral du 27 mars 1985 contenait trois proposi-

sungsartikel das verlangt. Es besagt: «Er regelt den Schutz tions: une proposition visant à opposer un contre-projet à

der Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen l'initiative pour la protection des locataires; une proposition

missbräuchlichen Forderungen der Vermieter.» Zweitens de révision du code des obligations au chapitre du bail à

sind wir im Bewusstsein an die Verhandlungen gegangen, loyer et du bail à ferme et une proposition de loi instituant

dass wir ein Volk von Mietern sind. Gute 70 Prozent der des mesures contre les abus dans le secteur locatif.

Menschen in diesem Lande sind Mieter. Das ist beinahe Face à ces trois propositions, le Parlement a décidé de

europäische Spitze. In den Städten, beispielsweise in Basel, traiter en priorité la question de l'article constitutionnel et de

sind es über 90 Prozent. surseoir à l'examen des deux autres propositions jusqu'à ce

Auch die Vorschläge des Bundesrates und damit der Kom- que soit connu le contenu exact de la disposition constitu-

mission begrenzen den Mieterschutz. Sie limitieren die Mög- tionnelle. Le 7 décembre 1986, le peuple et les cantons ont

lichkeiten für den Mieterschutz. Die «Neue Zürcher Zeitung» accepté le contre-projet élaboré par le Parlement; l'initiative

hatte recht - leider, muss ich sagen -, als sie am 10. März populaire avait été retirée en sa faveur.

dieses Jahres feststellte: «Jeder Mieter muss früher oder L'article 34septies de la constitution donne à la Confédéra-

später raus, wenn es der Eigentümer will:» Das heisst, es tion la compétence d'édicter des prescriptions contre les

gibt weder einen umfassenden Kündigungsschutz noch abus en matière de bail. La disposition précise que la loi doit

eine umfassende Mietzinskontrolle. Es gilt hier- und darum protéger les locataires contre les loyers et autres prétentions

geht es heute in dieser Beratung -, die bestehenden Rege- abusives des bailleurs, qu'elle doit contenir des dispositions

lungen zu verbessern, gewisse Fristen zu verlängern, sur l'annulabilité des congés abusifs et prévoir la prolonga-

gewisse Unsitten, die eingerissen haben, abzustellen oder tion du bail pour un temps limité.

zumindest zu erschweren. Es soll das Instrument gegen Le second alinéa de l'article 34septies permet, en outre, à la

Missbräuche verstärkt werden. Confédération d'édicter des prescriptions concernant la

Die Wirksamkeit der bestehenden und der vorgeschlagenen déclaration de force obligatoire générale, des contrats-ca-

Massnahmen wird allerdings nochmals dadurch einge- dres et d'autres mesures prises en commun par les associa-

schränkt, dass viele Mieter es sich nicht leisten können oder tions de bailleurs et de locataires ou les organisations qui

glauben, es sich nicht leisten zu können, von ihrem Recht défendent des intérêts semblables. Cette disposition a été

auf Einsprache gegen Massnahmen wie Kündigungen oder introduite en 1972 déjà. Les dispositions constitutionnelles

Mietzinserhöhungen Gebrauch zu machen. Es herrscht étant claires, le Parlement pouvait reprendre l'examen des

auch Angst in Mieterkreisen: Es herrscht die Angst vor propositions du Conseil fédéral.

Rachekündigungen. Es gibt eine Praxis, die diese Angat Chambre prioritaire, le Conseil des Etats s'est penché sur la

nicht völlig unberechtigt erscheinen lässt. Der Mieter ist also systématique à adopter. Depuis 1972, le droit du bail est régi

auch nach den neuen Vorschlägen der jetzigen Vorlage par trois textes: 1. Le code des obligations qui contient les

nicht in einer beneidenswert komfortablen Situation. règles relatives au contrat de bail et règle les possibilités de

Von daher habe ich etwas Mühe, die Aufregung zu verste- prolongation du bail. 2. L'AMSL, arrêté fédéral instituant des

hen, die von Hauseigentümerseite inszeniert worden ist. mesures contre les abus dans le secteur locatif, dont le

Viele Ratsmitglieder wurden mit Unterlagen noch und noch champ territorial d'application a été limité jusqu'au 1 er octo-

bombardiert. Es wird fast so eine Art Notstandstimmung bre 1987 aux communes dans lesquelles sévissait la pénurie

geschaffen, als ob etwas ganz Verrücktes vorgeschlagen de logements et dont l'application est limitée dans le temps.

würde. Darf ich Sie daran erinnern, dass es die Vorschläge La dernière prolongation fixe la date du 31 décembre 1992.

des Bundesrates sind, die wir hier aufgenommen haben und Cet arrêté rend impératif certaines dispositions du code des

die wir als Kommission zu vertreten gedenken. Bisher sind obligations, traite de la question des loyers abusifs et autres

wir davon ausgegangen, dass aus dem Bundesratszimmer prétentions abusives du bailleur, fixe la procédure de

kaum extrem radikale Vorschläge zu uns gelangen. contestation, rend nuls certains congés et frappe de sanc-

Die Kommission hat gegenüber dem Ständerat- ich habe es tions pénales certains comportements envers les locataires.

angetönt - in einigen Punkten Korrekturen vorgenommen, 3. L'OMSL qui est l'ordonnance d'application de l'AMSL et

beispielsweise bei der Anfangsmiete, beim Retentionsrecht, qui règle un certain nombre de détails essentiellement en

beim Eigenbedarf, bei der Frage Kaufrecht/Miete usw. Es relation avec les loyers, les frais accessoires et les charges.

wird in der Detailberatung genügend Gelegenheit geben, zu Les propositions du Conseil fédéral tendent à une révision

allen diesen Fragen reden zu können. Es ist ein Gesetz mit complète du chapitre du code des obligations relatif au

vielen Artikeln, weshalb ich mich als Kommissionsberichter- contrat de bail et à l'adoption d'une loi fédérale instituant

statter jetzt sehr kurz fassen will. des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Il s'agit

Eine Bemerkung zur Systematik: Der Ständerat hat gegen- donc de remplacer une législation extraordinaire et limitée

über dem Bundesrat eine neue Systematik vorgeschlagen, dans le temps par une législation ordinaire non limitée dans

was im Ständerat zu recht breit angelegten Diskussionen le temps.

Anlass gab. Nachträglich wurde von einer kleineren Gruppe Le Conseil des Etats a dès lors estimé qu'il serait opportun

eine weitere Vorlage mit noch einer heuen Variante «Syste- de ne plus avoir deux ou trois textes mais un seul texte.

matik» eingebracht. Ihre Kommission hat relativ wenig über C'est la raison pour laquelle il a demandé à l'administration

diese Frage diskutiert. Wir haben die Systematik aus der d'intégrer les dispositions relatives à la protection contre les

Ueberlegung übernommen, dass die Systematikfrage nicht abus dans le code des obligations et de faire figurer les

die Hauptsache ist und dass wir nicht unnötige Differenzen dispositions pénales prévues, dans le code pénal suisse.

zur Ersten Kammer schaffen wollen. Cette manière de procéder a l'avantage de la clarté et de la

Zum Schluss: Die Kommission hat die gegenüber dem Stän- simplification. Elle suit également une certaine logique mais

derat korrigierte Vorlage als gesamtes in der Schlussabstim- elle pourrait aussi avoir un certain nombre d'inconvénients

mung mit 21 zu 0 Stimmen bei einer Enthaltung angenom- dont, en particulier, celui de mélanger des dispositions de

men. Ich sage «als gesamtes», weil beide Seiten Konzessio- pur droit privé qui ont leur place dans le code des obliga-

nen eingehen mussten, weil die Kommission versucht hat, tions et des dispositions qui ont un caractère plus marqué

ein gebündeltes Konsenspaket vorzulegen. Das Resultat der de droit public, telles les dispositions relatives à la procé-

Schlussabstimmung zeigt, dass es ihr gelungen ist. Wir dure et à l'organisation des instances de conciliation.

hoffen, dass wir im Plenum ebenfalls entsprechend den Un autre inconvénient réside dans le fait que les dispositions

Kommissionsanträgen durchkommen werden. sur les loyers et prétentions abusives nécessitent des

15. März 1989 463 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

mesures d'application qui ne peuvent figurer que dans une mondiale, avec une seule interruption entre 1970 et 1972, et

ordonnance d'exécution. Or, il n'est pas de règle que les l'on sait avec quelle hâte on a légiféré en 1972 et adopté

dispositions relatives aux contrats du code des obligations l'AMSL

fassent l'objet de dispositions d'exécution. Au moment où l'on passe à une législation stable, on aurait

On pourrait donc se demander s'il n'aurait pas mieux valu certes pu se demander s'il ne fallait pas profiter de l'occa-

sortir les dispositions relatives au contrat de bail des locaux sion pour repenser l'ensemble du système, en particulier

d'habitations et des locaux commerciaux du code des obli- celui qui résulte de l'AMSL. Le Conseil fédéral ne l'a pas fait

gations pour les intégrer à une loi spéciale qui aurait réuni et l'on peut le regretter. Mais il faut dire que, même si les

l'ensemble des règles relatives au droit du logement. On règles de l'AMSL ont été critiquées, tant par les bailleurs que

aurait pu ainsi, à l'instar de la France, par exemple, créer un par les locataires, elles ont mis en place un système auquel

code du logement. les parties concernées se sont habituées. Changer les habi-

Après avoir examiné les avantages et les inconvénients des tudes devenait donc hasardeux et l'on a préféré travailler sur

diverses solutions possibles, la commission s'est finalement une base sûre, même si sa mise en oeuvre s'avérait compli-

ralliée à la solution du Conseil des Etats et, par conséquent, quée.

à l'intégration, dans le code des obligations, de l'ensemble En inscrivant l'ensemble des règles relatives au droit du

des règles d'application qu'impliqué le premier alinéa de logement dans le code des obligations, nous manifestons

l'article 34septies de la constitution. pourtant clairement notre volonté de continuer à considérer

Dans la mesure où l'on a procédé de manière identique pour le bail comme un contrat entre deux parties, conclu selon

le contrat de travail, il n'y a, en effet, pas d'objection majeure les principes généraux du droit contractuel et basé, en

à finalement procéder ainsi. La solution aura au moins le conséquence, sur celui de la confiance.

mérite de ne laisser aucune ambiguïté sur la nature des Le déséquilibre du marché dû logement et le caractère

règles relatives au contrat de bail. Elles relèveront toutes de incontestablement social du contrat de bail justifient que

la réglementation contractuelle. Certes, on n'échappera pas des mesures soient prises pour assurer certains correctifs.

à une ordonnance d'application mais la nature particulière C'est le mandat constitutionnel qui nous est donné. Nous

du contrat de bail, portant sur des locaux d'habitation et des devons, en conséquence, veiller à ne pas créer de nouveaux

locaux commerciaux, peut justifier cette particularité. déséquilibres en voulant en corriger d'autres, et procéder à

Si vous acceptez les propositions, le droit du logement sera une juste pesée des intérêts en présence.

ainsi entièrement régi par les articles 253 et suivants du Deux écueils me paraissent devoir être évités. S'agissant des

code des obligations et par une ordonnance d'application. loyers, les dispositions de la loi ne devraient pas conduire à

Quant aux dispositions pénales, elles figureront dans un un alignement vers le haut. Il existe fort heureusement

chapitre spécial du code pénal. encore aujourd'hui des loyers avantageux. Faisons en sorte

La commission a procédé à l'étude du projet article par qu'ils puissent le rester et que les bailleurs ne soient pas

article au cours de quatre séances. La dernière séance ayant contraints de les fixer au maximum possible. S'agissant des

été consacrée à une deuxième lecture du texte. Cette congés, les dispositions de la loi ne doivent pas conduire

deuxième lecture a permis à la commission de s'assurer de certains propriétaires à renoncer à louer leurs immeubles ou

la cohérence de ses 'décisions et de déceler certaines à les vider pour échapper aux rigueurs de la loi. Il en va de la

lacunes qui subsistaient encore après la première lecture. qualité du logement, une notion qui, en Suisse, a toute sa

Nous aurons l'occasion d'en signaler l'une ou l'autre au signification.

cours de la discussion de détail. Cela m'amène à conclure en souhaitant que tout le mandat

C'est pour nous l'occasion de souligner le remarquable constitutionnel soit exécuté, y compris celui visant à encou-

travail accompli par l'administration, spécialement par l'Of- rager les associations de bailleurs et de locataires à con-

fice fédéral de la justice et l'Office fédéral du logement que clure des accords. C'est le but de la motion de la commis-

nous remercions tout particulièrement. sion.

La commission a apporté une trentaine de modifications au On a fêté récemment les cinquante ans de la paix du travail,

texte issu du projet du Conseil fédéral et des délibérations puissions-nous bientôt fêter l'avènement de la paix du loge-

du Conseil des Etats. A l'issue de ses débats, la commission ment!

a accepté le projet par 21 voix contre zéro et une abstention.

Elle a également, à l'unanimité, adopté le texte d'une motion

Le vice-président: Je vous rappelle que le débat d'entrée en

qui aurait dû figurer dans le dépliant mais qui vous a été

matière est organisé. S'exprimeront donc maintenant les

distribué séparément.

Au moment d'aborder la discussion de détail, nous sommes porte-parole des groupes.

en présence d'une quinzaine de propositions de minorité

auxquelles s'ajoutent les propositions individuelles dépo- Weder-Basel: Seit der Abstimmung über den Verfassungs-

sées par les membres du conseil. Avant d'en débattre en artikel wissen wir, dass wir Missbräuche im Mietwesen,

détail, je voudrais encore formuler quelques remarques gé- missbräuchliche Mietzinse und andere missbräuchliche For-

nérales. derungen der Vermieter zu verhindern haben. Sodann sol-

Le projet présenté par le Conseil fédéral a subi d'impor- len die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen und

tantes modifications, d'abord dans la discussion du Conseil die befristete Erstreckung von Mietverhältnissen gesetzlich

des Etats puis dans celle de notre commission. D'aucuns geregelt werden. Das ist unser Auftrag, an ihn haben wir uns

ont estimé que le Conseil des Etats avaient dénaturé le zu halten. Ich sage das ganz besonders, weil es verschie-

projet en l'affaiblissant, voire en le rendant moins favorable dene Differenzen zum Ständerat gab. Der Verfassungsauf-

aux locataires que les dispositions actuelles. D'autres disent trag ist klar, und daher gilt es, diesem Verfassungsauftrag

que le projet tel qu'issu des travaux de notre commission va nachzuleben.

trop loin dans l'autre sens. Der Bundesrat hat bekanntlich bereits im Jahr 1985 einen

Je ne voudrais pas trancher cette question. Le président de Gesetzentwurf ausgearbeitet und ihn uns vorgelegt. Damit

la commission a dit que le projet n'avait rien de révolution- hat er für die Mietrechtsrevision die Grenzen abgesteckt.

naire. Je puis me déclarer d'accord avec lui. Il n'empêche Der bundesrätliche Entwurf stand im Vorfeld der Abstim-

que nous devrons examiner ce projet avec grande attention, mung als logische Konsequenz des neuen Verfassungsarti-

essentiellement en raison du fait qu'il s'agit de faire passer kels in Diskussion. Unter diesen Umständen würden es die

dans le droit commun une série importante de règles qui Mieterinnen und Mieter-dieStimmbürgerinnen und Stimm-

jusqu'ici appartenaient à une législation extraordinaire. bürger - kaum verstehen, wenn wir hinter diesen Auftrag

On rappellera, à cet égard, que si le contrat de bail est régi zurückgingen. Die Stimmbürger haben diesen Artikel mit

par le code des obligation depuis 1881, les baux à loyer 920 000 zu 510 000 Stimmen angenommen und haben sich

d'habitations et de locaux commerciaux ont été soumis à somit deutlich für einen verbesserten Mieterschutz ausge-

une législation exceptionnelle depuis la Première guerre sprochen.

Protection des locataires. Révision de la loi 464 15 mars 1989

Nach unserer Auffassung muss der bundesrätliche Entwurf dazu führen, dass die Mieter endlich-unserer Verfassungs-

in einigen Punkten verstärkt werden. Aus diesem Grund bestimmung gemäss - gebührend geschützt werden.

unterstützt unsere Fraktion alle Anträge, die diesem Ziel

dienen. Die Aenderungen des Ständerates laufen in anderer Aliesch: Für die FDP-Fraktion ist Eintreten unbestritten. Ich

Richtung. Der bundesrätliche Entwurf wurde vom Ständerat erlaube mir deshalb einige allgemeine Bemerkungen zur

verschiedentlich zuungunsten der Mieter modifiziert. Teil- Revision dieses Miet- und Pachtrechtes und zur Situation

weise wurde die Rechtsstellung der Mieter im Vergleich zum auf dem Wohnungsmarkt.

geltenden Recht sogar verschlechtert. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wie sie sich heute in

In städtischen Agglomerationen herrscht nicht nur Woh- einigen Regionen und Städten unseres Landes präsentiert,

nungs-, sondern eigentliche Mietzinsnot. Für kinderreiche bereitet uns Sorge. Allerdings - so meine ich - dürfen wir

Familien wird es immer schwieriger, Wohnungen zu tragba- das Bild auch nicht allzu stark überzeichnen. In weitesten

ren Mietzinsen zu finden. Es wäre aber nicht korrekt, wenn Teilen der Schweiz ist das Verhältnis zwischen Mietern und

man nur über Mietzinsnot reden würde, ohne darauf hinzu- Vemietern absolut in Ordnung: Es herrscht ein partner-

weisen, dass die ungehemmte Boden- und Wohnimmobi- schaftliches Verhältnis, und die überwiegende Mehrheit der

lienspekulation ein Faktum ist, mit dem wir offensichtlich zu Mieter und Mieterinnen betrachtet die Höhe des Mietzinses

leben haben. Die Stadt-Land-Initiative, die hier korrigiert als angemessen. Das will aber trotzdem nicht heissen, dass

hätte, wurde ja abgelehnt. Eine Gesellschaft, die es zulässt, die Lage überall und für alle Mieter zum besten bestellt

dass Spekulanten im Schlafe Millionen verdienen und sich wäre.

auf dem Buckel der Schwächsten schamlos bereichern, Ich stelle zum einen eine recht ungute Polarisierung zwi-

muss diese Schwächsten der Gesellschaft in Schutz neh- schen den Parteien auf dem Wohnungsmarkt fest und zum

men. Ueber kurz oder lang muss das Recht auf ein finanziell zweiten eine Vereinfachung - um nicht zu sagen Simplifizie-

tragbares, menschenwürdiges Wohnen durchgesetzt wer- rung - der ernsten Probleme des Mietwesens und des Woh-

den. nungsmarktes.

Neben der Spekulation ist aber auch das Problem der Hypo- Eine Bemerkung zu dieser Polarisierung, zu dieser Verhär-

thekarzinse vordringlich. Die jetzige Verteuerung der Hypo- tung der Fronten, die dem Partnerschaftsgedanken absolut

thekarzinse um ein halbes Prozent bewirkt letztendlich, dass widerspricht. Sie wird durch das Verhalten einiger schwar-

die Mieterinnen und Mieter 1,2 Milliarden Franken zusätz- zer Schafe gefördert. Auf der Vermieterseite nützen sie die

lich zu zahlen haben. Die Schweiz ist mit 240 Milliarden Wohnungsnot schamlos aus; aber auch auf der Mieterseite

Franken hypothekarisch verschuldet. Ein halbes Prozent kann man das feststellen, indem einige Leute alle Rechte

macht dann bekanntlich 1,2 Milliarden Franken aus! Wenn beanspruchen und das Eigentum mit Füssen treten. Das

wir wissen, dass die Hypothekarzinsverteuerungen absolut Verhalten dieser Leute auf beiden Seiten ist aber nicht die

willkürlich geschehen, dass die Banken in stiller Eintracht Regel, im Gegenteil. Allerdings wird darüber eben häufiger

und Absprache vorgehen - auch die Kantonalbanken, lange berichtet.

Jahre waren sie es, die vorausgingen, und die Grossbanken Es entsteht aber die Gefahr bzw. die Versuchung, das Ver-

haben nachgezogen -, und wenn wir davon ausgehen, dass halten dieser schwarzen Schafe zum Massstab aller Dinge

hier Willkür herrscht, dann müssen wir uns doch überlegen, und aller Entscheidungen zu machen. Aus dieser offensicht-

ob nicht endlich die Hypothekarzinssätze dem Preisüberwa- lichen Gefahr leite ich zwei Feststellungen bzw. Grundsätze

cher zu unterstellen wären. ab.

Im Ständerat ist auch das Gespenst des verstaatlichten 1. Unser Mietrecht hat sich am üblichen, sozialen, marktge-

Wohnungsmarktes herumgegeistert. Wer so redet, verkennt rechten Verhalten der Vertragsparteien zu orientieren. Der

die Situation völlig. Der anständige Vermieter- ich rede da Missbrauch muss bekämpft, darf nicht begünstigt werden.

aus eigener Erfahrung - hat überhaupt nichts zu befürchten. Also dürfen wir zum Beispiel keine ungerechtfertigte

Ja, er kommt mit diesem Gesetz überhaupt nicht in Kontakt. Bereicherung der Vermieter auf Kosten der Mieter zulassen,

Hingegen wissen wir, dass mit diesem Gesetz vor allem den aber ebensowenig das unehrliche Erschleichen von Leistun-

Spekulanten und den Immobilienhändlern, die natürlich gen oder etwa die Geringschätzung des Eigentums und der

vielfach auch das Spiel der Spekulanten spielen, auf die Vertragstreue.

Finger geklopft wird, wenn sie sich allzu schamlos an den 2. Diese Feststellung kann sich aus der Missachtung von

Mietern bereichern. geltenden Regelungen durch einige wenige ergeben: Wir

Wichtig an dieser Gesetzesgrundlage ist auch die Tatsache, sollten uns vor allzu perfektionistischen Regelungen hüten.

dass die Mieter endlich gegen Kündigungen unter falschen Auch beim Mietrecht, das wir heute beraten werden, müssen

Vorwänden geschützt werden können. Dieser Schutz soll wir eine miliztaugliche Gesetzgebung schaffen. Beim Miet-

nun neu auch für Geschäftsmieten gelten. Denn für sie gilt recht wie bei jeder Missbrauchsgesetzgebung besteht näm-

grundsätzlich das gleiche wie für Wohnungsmieten: Bei lich die grosse Gefahr, dass es in einer nicht zu überbieten-

Geschäftsmietern können ungerechtfertigte Kündigungen den Regelungsdichte ausartet. Ein allzu starres gesetzgebe-

sehr wohl Existenzen zerstören. Viele kleine Geschäfte risches Konzept aber führt zu Auslegungsschwierigkeiten

mussten ihre Aktivitäten nicht wegen übermächtiger Kon- und provoziert dann geradezu Auseinandersetzungen.

kurrenz aufgeben, sondern wegen astronomischer Miet- Ich meine, dass man beim vorliegenden Gesetz der Gefahr

zinse und ungerechtfertigter Kündigung. Im Verhältnis Mie- allzu perfektionistischer Regelungen nicht in allen Teilen

ter/Vermieter blieben bis heute viele Konflikte auch darum entging. Einen Beitrag zur Verhärtung der Fronten liefert

unausgetragen, weil die Mieter die Faust im Sack machten, auch das Fechten mit statistischem Zahlenmaterial. Zum

aber Angst hatten, sich zu wehren, weil sie sonst mit Rache- Beispiel erklärt die Mieterseite - wir haben es heute an

kündigungen zu rechnen gehabt hätten. Dem soll jetzt abge- diesem Pult auch schon gehört -, dass nur 30 Prozent der

holfen werden. Wohnungen von Eigentümern selber bewohnt werden. Die

Nach unserer Auffassung gilt es jetzt, ein Gesetz zu schaf- Vermieterseite kontert, dass immerhin 39 Prozent aller

fen, das der Willkür der Vermieter die Sicherheit der Mieter Schweizerinnen und Schweizer unter dem eigenen Dach

entgegenstellt. Denn für diese kann eine Kündigung einen leben. Beide Parteien haben recht.

tiefen Einschnitt in ihr bisheriges Leben bedeuten. Ich sage Oder: Die Mieterorganisationen beziehen sich auf eine Erhe-

ein paar Stichworte dazu: Verlassen der vertrauten Umge- bung des Bundesamtes für Statistik. Sie hat ergeben, dass

bung, Verlust des Daches über dem Kopf, Verlassen von die Leerwohnungsziffer in der Schweiz am 1. Juni 1988 nur

vertrauten Vereinen, Verlust nachbarschaftlicher Bezie- 0,49 Prozent betrug. Diese Organisationen ziehen den

hung, Schulwechsel, Verlust von Verwurzelung, Geborgen- berechtigten Schluss, dass Wohnungsknappheit in der

heit und Wohnlichkeit. Weitsichtige Politik nimmt auf die Schweiz bestehe. Die Vermieterverbände hingegen verwei-

Schwächsten in der Gemeinschaft Rücksicht. sen auf die freiwillige Meldepflicht und weisen eine viel

Wir von der LdU/EVP-Fraktion stimmen der national rätli- höhere Leerwohnungsziffer - 1,7 Prozent - aus. Sie folgern

chen Fassung zu und unterstützen sämtliche Anträge, die daraus logischerweise, es gäbe keine Wohnungsnot.

15. März 1989 N 465 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

Wer hat recht? Ich meine, das ist hier absolut nebensäch- dungen noch andere Prinzipien zu berücksichtigen, bei-

lich. Dem Wohnungssuchenden, der keine Wohnung zu spielsweise jene der Vertragsfreiheit, der Vertragstreue und

einem tragbaren Preis findet, ist es absolut gleichgültig, ob der Eigentumsfreiheit. Das sind Leitgedanken, die das

die Leerwohnungsziffer 0,5 oder 1,7 Prozent beträgt. Seine gesamte Obligationenrecht beherrschen. Den Verfassungs-

Situation ändert sich deshalb nicht. Das gleiche trifft selbst- satz «Das Eigentum ist gewährleistet» von Artikel 22ter der

verständlich auch auf den Vermieter zu. Bundesverfassung versuchen wir auch in dieser Mietrechts-

Das führt uns zum zweiten Problem, auf das ich einleitend vorlage hochzuhalten. Es besteht überhaupt kein Grund,

hinwies, nämlich zur Simplifizierung der vorhandenen Pro- das Eigentum auszuhöhlen, zu schwächen. Das Gegenteil

bleme auf dem Wohnungsmarkt und im Mietrecht. Wo lie- ist der Fall. Ohne das Privateigentum ist auch die indivi-

gen - häufig - die Probleme der Mieter in - einigen - duelle Freiheit undenkbar. Die verfassungsmässige Eigen-

Gegenden der Schweiz? Vor allem ist doch das Wohnungs- tumsgarantie schützt in letzter Konsequenz die Rechte des

angebot zu gering, und die Bedingungen sind nicht akzepta- Schwächeren. Bei einer Schwächung der Eigentumsfreiheit

bel für den Mieter. Die Preise - das nur in Klammern - sind würden wir gerade den Mietern letztlich einen Bärendienst

eben auch auf diesem Gebiet abhängig von Angebot und erweisen.

Nachfrage. Es wäre aber ein Trugschluss zu glauben, mit Beim Abstimmungsverhalten gehe ich, beziehungsweise

einer strengen Missbrauchsgesetzgebung erreichten wir ein geht die FDP, vom Partnerschaftsgedanken zwischen Mie-

grösseres und breiteres Wohnungsangebot. Mit einem rigo- tern und Vermietern aus. Auch im Bereich des Mietrechtes,

rosen Mietrecht wird keine einzige Wohnung geschaffen. gilt für uns der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dieser

Das Gegenteil ist vielmehr zu erwarten. Das zeigen die Grundsatz hat für uns einen sehr hohen Stellenwert. Die

Erfahrungen im In- und Ausland. Zum Beispiel führen - im Mietverträge werden ja zwischen mündigen Bürgern abge-

Ausland gibt es solche Beispiele - extreme Mietzinskon- schlossen. Der Staat hat nicht obligatorischer Partner in

trolle und Kündigungsschutz zu einem erlahmenden Inter- jedem Mietverhältnis zu werden.

esse der Investoren am Wohnungsbau. Auch das Interesse Namens der Fraktion der FDP bitte ich Sie, auf die Vorlage

am Unterhalt der Wohnungen sinkt. Die Folge ist ein sta- einzutreten.

gnierendes Angebot, eine Verslumung. Soweit sind wir in

der Schweiz glücklicherweise nicht. Ich hoffe, es wird auch Frau Stocker: Im vorliegenden Gesetz ist ein Anspruch

nie dazu kommen. enthalten. Der freie Markt, das vielgerühmte Spiel zwischen

Tendenzen in diese Richtung stellen wir jedoch fest: die Angebot und Nachfrage, das im Bereich des Bodens ja noch

Verlagerung der Investitions- und Bautätigkeit weg vom nie gegriffen hat, wird auch im Mietgesetz nicht greifen und

Wohnungsbau zu den Geschäftsbauten - zum Beispiel in soll nun mit einem Gesetz eingebunden werden, und zwar

Zürich und in Genf. Diese Entwicklung wird gefördert durch so, dass die nachfragende Seite geschützt werden soll.

eine harte Mieterschutzgesetzgebung und das Antasten der Warum das?

Eigentumsgarantie. Hier gilt es also - das, meine ich ist die Erstens: Wohnen ist ein soziales Grundbedürfnis. Es geht

Herausforderung bei dieser Revision -, einen recht subtilen um mehr als um ein Dach über dem Kopf.

Mittelweg und Interessenausgleich zu finden zwischen Zweitens: Der Ersteller, jetzt in unserem Jahrzehnt, hat neue

absoluter Vertragsfreiheit, die hier nicht unbedingt sozial Bedürfnisse.

wäre, und einem extremen Mieterschutz, derein Bumerang Drittens: Der Mieter und die Mieterin haben neue Ansprü-

für den Mieter wäre, weil das Wohnungsangebot langfristig che, die Nachfrage hat sich quantitativ und qualitativ verän-

damit gefährdet würde. Hüten wir uns also vor der Glei- dert.

chung «Je schärfer die Mieterschutzbestimmungen, desto Zum ersten: Obwohl die Wohnung ökonomisch betrachtet

grösser das Wohnungsangebot, um so tiefer die Mietzinse eine Ware ist, ist die Nutzung dieser Ware ganz besonderer

und um so mieterfreundlicher die Gesetzgebung». Diese Art. Sie prägt nämlich das Wohlbefinden, sie beeinflusst das

Gleichung geht nicht auf; sie vergisst und missachtet das Zusammenleben, sie ermöglicht oder verhindert eben Le-

Einmaleins des Marktes, das auch hier gilt. bensqualität. Individuelle Bedürfnisse, wie sie heute jedem

Was ist zu tun? Nicht alles, was auf den ersten Blick als Mann und jeder Frau zugestanden werden, verlangen auch

mieterfreundliche Regelung daherkommt, ist es letztlich eine individuelle Wahlmöglichkeit.

auch. Zum zweiten: Der heutige Ersteller, wenn er wirklich sozial

Diese Mietrechtsvorlage müsste deshalb eigentlich in einen aufgeschlossen und modern denkt, wird zwar klar einen

grösseren Zusammenhang gestellt werden. So bestehen, Gewinn erzielen, aber er leidet dann auch unter dem Presti-

nach meiner Ueberzeugung, zum Beispiel engste Beziehun- geverlust der Erfahrungen der letzten Jahre. Der schnelle

gen zwischen dem Mietwesen, beziehungsweise Mietrecht Gewinn scheint für vernünftige Ersteller etwas in den Hinter-

und der Raumplanung oder der Wohnbau- und Wohneigen- grund getreten zu sein, und solche soll es immerhin ja auch

tumsförderung. Häufig ist es aber etwas eigenartig, mitanse- geben. Sein Interesse ist es, ein gutes Produkt mit dauerhaf-

hen zu müssen, dass die vehementesten Vertreter des Mie- ter Rendite auf den Markt zu bringen, und er sucht dann

terschutzes der Wohnbau- und der Wohneigentumsförde- einen zahlungsfähigen und sorgfältigen Mieter. Auf diesem

rung recht wenig Sympathie entgegenbringen. Hintergrund ist es für mich unverständlich, dass das Trom-

Die FDP unterstützt grundsätzlich die Stossrichtung dieser melfeuer von Herrn Otto Fischer - und der Immobilienver-

Vorlage, wie sie im Entwurf des Bundesrates zum Ausdruck bände, die er vertritt - derart auf uns Parlamentarierinnen

kommt. Dieser bundesrätliche Entwurf ist in Teilen aller- und Parlamentarier eindringt. Ob das wohl selbstentlastend

dings absolut verbesserungswürdig. Der Ständerat hat sein soll? Nicht vor guten und sozial aufgeschlossenen

einige solche Verbesserungen vorgenommen. Sie sind im Vermietern soll uns das neue Mietrecht nämlich schützen,

Interesse aller Beteiligten. sondern eben gerade vor jenen, die von gestern sind und

In diesem Sinne lassen wir uns nicht irgendwo in eine Ecke nichts begriffen haben.

stellen. Wenn sich unsere Fraktion für einzelne Positionen Zum dritten: Der Mieter und die Mieterin wollen mehr als ein

einsetzt, die von jenen des Bundesrates abweichen, tun wir Dach über dem Kopf. Es gibt verschiedene Lebensphasen,

das nicht aus irgendwelchen vermieterfreundlichen oder und jede wird von anderen, individuellen Wohnbedürfnissen

mieterfeindlichen oder aus irgendwelchen anderen Freund- geprägt. Der Mieter/die Mieterin will die Ware nutzen, und

Feind-Ueberlegungen heraus. Schwarz-weiss-Malerei ist ich plädiere hier dafür, nicht nur das Eigentumsrecht zu

hier absolut fehl am Platz. schützen, sondern auch ganz klar für ein Nutzungsrecht des

Die Position der FDP ist vom Verfassungsauftrag, der für Mieters/der Mieterin einzustehen. Diesen veränderten Reali-

uns Verpflichtung ist, und von einer gründlichen Interes- täten wurden auf der Anbieterseite ganz klar zu wenig

senabwägung der berechtigten Anliegen aller Parteien Beachtung geschenkt. Deshalb wurde der dringliche Bun-

geleitet. Neben dem Verfassungsauftrag bezüglich Mieter- desbeschluss gegen Missbräuche im Mietwesen überhaupt

schutz haben wir in unseren Ueberlegungen und Entschei- notwendig, deshalb wurde in der Volksabstimmung dieser

Protection des locataires. Révision de la loi 466 N 15 mars 1989

Mieterschutzartikel angenommen, deshalb ist es heute Auf- ment. Le danger est incontestablement très grand, parce

gabe dieses Parlaments, wirklich ein Mieterschutzgesetz zu que cette tendance se généralise.

verabschieden. Le vieux consensus entre la droite et la gauche qui remonte

Wer politisch denkt, spürt, dass die nächsten Jugendunru- à des décennies et qui consiste à dire que, dans un certain

hen - mindestens in der Stadt, aus der ich komme - vor der nombre de situations, on peut aujourd'hui et de tout temps

Tür stehen, aber diesmal werden es auch Betagtenunruhen adapter les prix en fonction du marché régional est complè-

sein - lesen Sie heute auf Seite 19 des «Tages-Anzeigers»: tement cassé par cette nouvelle réalité qui se résume à des

35 alleinstehende Männer werden Ende April in Zürich auf achats pour la spéculation ultérieure. Ce deuxième élément

die Strasse gesetzt werden. Wo sollen sie hin? Meine Kolle- est aussi extrêmement important. Il n'est certainement pas

ginnen und Kollegen auf dem Fürsorgeamt der Stadt Zürich encore résolu de manière tout à fait satisfaisante dans

sind am Rotieren. l'article 29. Néanmoins, la formulation de la minorité Carob-

Wohnen heisst ein soziales Grundbedürfnis wahrnehmen, bio permettrait de lutter plus efficacement contre ce nou-

und es ist Sache des Parlamentes, hier die richtigen Wei- veau type de spéculation.

chen zu stellen. Für die grüne Fraktion ist es unbestritten, Voilà, à mon avis, les deux éléments qui menacent le plus les

dass wir eintreten, dass wir einen optimalen Mieterschutz locataires au cours de ces prochaines années. Oh rétor-

gemäss unserem Auftrag aus der Volksabstimmung verab- quera qu'il existe plusieurs articles constitutionnels. Evi-

schieden wollen und dass wir für ein Nutzungsrecht des demment, il faut tous les appliquer et ne pas croire qu'il y a

Mieters/der Mieterin plädieren. seulement le principe de la liberté du commerce et de

l'industrie ou celui de la propriété garantie. Il y a un article

M. Brélaz: Personne ne conteste qu'il existe heureusement sur les locataires, il faut également l'appliquer. Dans le

encore une majorité de bons bailleurs, de bons propriétaires cadre de cette loi, nous devons donc faire attention de

dans notre pays. Mais, comme chacun le sait, la loi est faite préserver l'avenir, c'est-à-dire contre les cycles spéculatifs

pour les autres. Je m'intéresse donc particulièrement à deux et le fait, qui s'est généralisé au cours de ces dernières

aspects qui se sont développés ces dernières années et qui années, de considérer le logement comme une pure mar-

sont extrêmement dangereux pour les locataires. Ils relèvent chandise, aux dépends des locataires.

d'ailleurs tous les deux des habituels mécanismes de la

spéculation foncière et doivent donc absolument être réso- Leuenberger Moritz: Als ich gestern das Bundeshaus ver-

lus dans le cadre de cette loi. liess, wurde mir an der Loge ein Expressbrief abgegeben. In

Tout d'abord, je souligne une pratique qui est encore relati- diesem steht folgendes Ereignis: Unser Kollege Kurt Müller,

vement peu courante en Suisse alémanique, mais qui der Redaktor bei der «NZZ» ist, hat einen längeren Artikel

devient une règle quasiment commune en Suisse romande: geschrieben - im grossen und ganzen gegen den Vorschlag

les congés-ventes. Elle consiste à acheter des bâtiments, à der Kommission. Es hat dann ein Leser der «NZZ», ein

les rénover généralement de manière luxueuse et à revendre Dr. Nievergelt- ich sage irgendeinen Namen -, einen Leser-

les logements à un prix maximum. Il est évident que des brief geschrieben, der in der «NZZ» abgedruckt wurde. Nun

locataires qui sont installés depuis quarante ans et vivent wollte es der Zufall, dass dessen Wohnort falsch zitiert

avec de petits moyens sont condamnés, dans la plupart des wurde, nämlich Basel. Dr. Nievergelt kommt nicht aus Basel.

cas, à être jetés à la rue. On vit ce genre de situation Es gibt aber auch in Basel einen Dr. Nievergelt, und der ist

particulièrement dans les cantons romands et notamment daraufhin sehr erschrocken, weil in diesem Leserbrief einige

dans le canton de Vaud, à la suite de l'implantation d'une Nuancen zur Meinung von Kurt Müller stehen. Er hat der-

très grande régie immobilière. Il est incontestablement massen Angst bekommen, es würde ihm nun gekündigt,

nécessaire d'agir à l'article 68 de cette loi, mais la notion de dass er interventiert hat und dass der briefschreibende

congé notamment annulable, compte tenu des spécialistes Dr. Nievergelt sofort dem Vermieter des Basler Dr. Niever-

du juridisme qui sévissent dans les régies immobilières, est gelts schreiben musste: «Der Schreiber war ich. Ihr Mieter

probablement insuffisante. Lorsqu'il y a une volonté spécu- ist unschuldig.» Der briefschreibende Dr. Nievergelt

lative de ce type, il faut aller vers des formules absolues, schreibt mir, auch er habe sehr grosse Angst, dass ihm jetzt

c'est-à-dire adopter les formules pures et simples de nullité gekündigt würde, er sei zwar beileibe kein Sozialdemokrat,

qui sont proposées par la minorité. Je tiens a souligner ce das könne er beweisen. So geht es zu, draussen im Leben.

premier élément, parce qu'il peut aggraver la spirale du Ich muss Ihnen sagen, wenn Leute- Bürgerliche, Akademi-

mécontentement justifié des locataires. ker - Angst haben müssen, wenn sie einen Brief in der

A propos du problème général, on sait déjà que la Suisse a «NZZ» schreiben, dann ist etwas faul in unserem Staate.

les loyers les plus chers du monde, si l'on excepte quelques Warum stimmt etwas nicht mehr? Der Bodenpreis ist ausser

centres de villes très particuliers. D'ailleurs, à Genève et à Rand und Band geraten. Wenn Herr Aliesch uns vorher

Zurich, on n'est pas très loin des chiffres records mondiaux. treuherzig sagt, man müsse eben an das Einmaleins des

Il y a donc un intérêt majeur à ne pas détériorer complète- Marktes denken, muss ich ihm entgegnen: Das Einmaleins

ment le climat du marché du logement par la généralisation des Marktes sagt unter anderem, dass man ein nicht ver-

des pratiques précitées. mehrbares Gut nicht einfach frei handeln kann. Solange das

Une deuxième catégorie de comportement de type spécula- so weitergeht, bekommen wir die Bodenpreisentwicklung

tif, extrêmement dangereuse et à laquelle on est confronté nicht in den Griff. Die Folge ist natürlich, dass auch die

ces dernières années consiste, pour de petites entreprises Mietzinsexplosion von niemandem mehr beherrscht wird. In

de construction qui n'ont pas de travail immédiat, à acheter den letzten drei Jahren sind die Mietzinse mehr als doppelt

des quartiers entiers ou en partie et à les rénover sans so stark gestiegen wie der Lebenskostenindex. Die Tatsa-

raison, afin d'augmenter ensuite les loyers de manière sensi- che, dass man beim Abschluss eines neuen Mietvertrages

ble. De telles pratiques ont également tendance à se généra- unter Ausnützung der Wohnungsnot eine beliebig hohe

liser. Elles sont aggravées par les conditions actuelles qui Miete verlangen kann, die nicht angefochten werden kann,

admettent que l'on peut faire monter le prix des loyers dans trägt auch dazu bei, dass die Mietzinsentwicklung und damit

une localité ou un quartier en fonction des prix moyens. auch die übrigen Lebenskosten in die Höhe getrieben

Evidemment, si vous achetez les premières maisons d'un werden.

quartier pour les rénover alors qu'elles n'en ont pas besoin, Die Hypothekarzinserhöhung trägt natürlich auch dazu bei;

afin de faire monter les prix, vous pouvez ensuite acheter les die Banken haben diese gegen den ausdrücklichen Willen

suivantes et utiliser les augmentations de loyers des premiè- des Bundesrates in absolut undemokratischer und unkon-

res pour accroître d'autant ceux des deuxièmes et ainsi de trollierter Art und Weise - den Prinzipien ihrer eigenen

suite. La spirale d'augmentation peut devenir quasiment Preisgestaltung folgend - beschlossen. Deswegen finden

affolante et une région peut se retrouver dans une situation alle Vermieter, auch diejenigen, die keine Hypothekarzinser-

extrêmement difficile du point de vue du marché du loge- höhung, sondern Festhypotheken haben, sie könnten nun

15. März 1989 N 467 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

profitieren und den Mietern den entsprechenden Aufschlag loi que nous devons adopter aujourd'hui en matière de

machen. contrat de bail et de protection contre les congés abusifs

Das führt dazu, dass wir heute wieder Zustände der Woh- doivent vraiment permettre de rétablir les règles du jeu que

nungsnot haben. Der Ausdruck Wohnungsnot ist nicht der la situation réelle a faussées. Il ne s'agit donc pas de mettre

Ausdruck eines engagierten Mietervertreters, sondern es ist simplement sur un pied d'égalité bailleur et locataire, mais

die Definition auch bürgerlicher Oekonomen, denn wenn de renforcer réellement la position de ce dernier dans ce

auf 10 000 Wohnungen bloss noch zwei bis drei frei verfüg- rapport.

bar sind, dann herrscht Wohnungsnot. Die Folge sind C'est ce qu'a fait en partie, il faut le reconnaître, le Conseil

Sozialfälle, die Folge ist auch die Neue Armut, die Folge sind fédéral avec son projet qui, pourtant, est encore trop pru-

bereits wieder Demonstrationen mit Polizeieinsatz in den dent. C'est ce qu'a fait la majorité de la commission qui,

Grossstädten, kurz: der soziale Unfriede. dans l'ensemble, a fait du bon travail, notamment en évitant

Ich habe mich gefragt, ob ich, weil ich ja Präsident des d'édulcorer le projet du gouvernement, comme l'a fait le

Mieterverbandes bin, hier meine Interessenbindung offenle- Conseil des Etats et comme semblent vouloir le faire certai-

gen müsste, aber ich bin zum Schluss gekommen, nein, das nes propositions de minorité bourgeoise présentées ici.

muss ich nicht, denn ein Mietrecht, das die Boden Preisent- A mon avis, des dispositions légales, efficaces et claires

wicklung indirekt hemmen könnte, aufgrund dessen eben s'imposent dans l'intérêt des rapports entre bailleur et loca-

nicht jeder Mietzins - zum Beispiel bei der Anfangsmiete - taire, mais aussi pour des raisons d'équité et de justice

verlangt werden könnte, liegt im öffentlichen Interesse. juridique et matérielle, et ce dans trois domaines: première-

Es ist auch im öffentlichen Interesse, wenn Menschen keine ment, pour la réglementation des congés; deuxièmement,

Angst mehr vor Rachekündigungen haben müssen und z. B. pour la hausse des loyers et troisièmement, pour les disposi-

ungeniert in der «NZZ» Leserbriefe veröffentlichen können. tions légales contre les congés-vente et les congés-restruc-

Es ist daher nicht ein partikuläres Interesse, wenn man turation.

verlangt, dass ein Mietrecht gestaltet wird, das dem Verfas- Depuis des années, les milieux des locataires dénoncent le

sungsauftrag des Volkes nachkommt. Es ist eine öffentliche fléau des congés abusifs, c'est-à-dire des congés donnés

Aufgabe für jedermann in diesem Saal, für Angehörige aller sans obligation pour le bailleur de motiver sa décision,

Fraktionen, die privilegierten Bodeneigentümer daran zu même si le locataire habitait le logement depuis des années,

erinnern, dass auch sie soziale Verpflichtungen haben. le seul but étant d'augmenter le loyer ou de destiner l'im-

Eine Gesellschaft, in der derart grosse soziale Spannungen meuble à d'autres fins plus lucratives. Les exemples con-

und Unterschiede herrschen, wie sie sich nun abzeichnen, crets ne manquent pas. Afin que les droits du locataire

ist nicht mehr eine soziale Gesellschaft, und es ist langfristig soient garantis, il faut des dispositions légales efficaces

auch nicht mehr eine demokratische Gesellschaft. dans ce domaine. C'est l'enjeu des articles 31, alinéa 2,67 et

Die Kommission hat einen Kompromiss ausgearbeitet, den 68 du projet de loi en discussion.

wir keineswegs bejubeln. Allzu klein sind da die Schrittlein, L'autre domaine important où il faut intervenir est celui de la

die auf eine Verbesserung hin gemacht werden. Aber hausse de loyers, phénomène qui, dans la plupart des cas,

immerhin wäre es ein Kompromiss, zu dem wir am Schluss n'a rien à voir avec des nécessités économiques équitables.

einigermassen stehen könnten. Particulièrement choquantes sont les hausses de loyer lors

Aber was der Ständerat gemacht hat und was all diejenigen d'un changement de propriétaire. Aujourd'hui, les locataires

Minderheiten anstreben, die dieselbe Richtung einschlagen ne peuvent rien contre une telle pratique. Or, il n'est plus

wollen, das könnten wir nicht mehr verantworten. Es sind tolérable que le bailleur puisse demander des loyers majorés

dies auch Anträge, die gegen den Verfassungsauftrag de 30, 40, 50 pour cent et plus, simplement en profitant du

gehen, die unverantwortlich und nicht im Interesse unseres changement de locataire, sans que le logement ait subi une

Landes sind. modification quelconque. Ce mécanisme a, pour finir, un

Ich bitte Sie daher, die Kommissionsarbeit zu würdigen. résultat économique absurde, même du point de vue des

règles plus strictes du marché. Voilà pourquoi il faut interve-

M. Carobbio: Permettez moi d'ajouter aux propos de nir, et c'est l'enjeu des articles 57 et 61 du projet de loi.

M. Lecenberger quelques remarques d'ordre général et par- Pour finir, il y a le phénomène des congés-vente et des

ticulier. congés-restructuration. Ce phénomène constitue, il faut le

Comme d'autres l'ont déjà rappelé, le renforcement de la dire clairement, un vrai scandale et frappe en particulier les

protection des locataires contre les congés et autres préten- logements à prix modéré. On connaît bien ces pratiques.

tions abusives est clairement inscrit dans la constitution et Des immeubles généralement construits dans les années

représente une tâche précise de ce Parlement, quoi qu'en septante changent de propriétaire même plus d'une fois par

disent certains milieux proches des sociétés immobilières. an, ce qui signifie, pour le locataire, à chaque fois un congé

Je vous invite à lire à ce sujet le communiqué de presse très ou une hausse de loyer. Contre une telle pratique permet-

instructif émis par le Groupement patronal vaudois, le tant à quelques promoteurs sans scrupules de s'enrichir

28 février I989. excessivement, il faut intervenir par le biais des dispositions

Le vote populaire du 6 décembre 1986 sur l'article constitu- légales efficaces contenues dans les articles 18, alinéa pre-

tionnel établissant la base légale du projet de loi dont nous mier, 57 et 68 du projet, qui vont dans cette direction, et s'y

sommes saisis nous engage dans cette direction. Prétendre tenir.

le contraire, ou chercher par des détours formels à mainte- Voilà quelques exemples qui justifient une législation ren-

nir la situation en vigueur - c'est-à-dire changer sans rien forcée et qui, s'ils sont adoptés, nous permettront de dire à

changer - reviendrait à ne pas respecter la volonté popu- la fin de ce débat que l'on a vraiment amélioré la condition

laire. Et quand on parle des rapports juridiques entre bail- du locataire.

leur et locataire, il ne faut jamais oublier la condition pré-

caire du locataire dans ses rapports avec le bailleur. La Wyss William: Im Namen der SVP-Fraktion beantrage ich

pénurie de logements, de plus en plus grave dans toutes les Ihnen, auf die Revision des Miet- und Pachtrechts einzu-

régions du pays, Monsieur Aliesch, faussant complètement treten.

les lois du marché, a pour effet de renforcer la situation Ich erlaube mir zu Beginn eine grundlegende Vorbemer-

d'infériorité et de dépendance du locataire vis-à-vis du bail- kung.

leur. Cela d'autant plus que, pour le locataire, le logement Die vorliegene Revision des Miet- und Pachtrechts behebt

représente un bien social essentiel et non, comme pour le den Mangel an preisgünstigen Wohnungen nicht. Mit dieser

promoteur immobilier en général, un simple bien commer- Vorlage können also Angebot und Nachfrage auf dem Woh-

cial et lucratif. C'est cette condition de départ que nous nungsmarkt kaum beeinflusst werden.

devons toujours avoir en vue lorsque nous nous engageons Bevor wir in der SVP-Fraktion die Detailberatung durchführ-

à réviser le droit de bail, ainsi que nous l'impose le mandat ten, haben wir noch einmal genau den Inhalt des gültigen

constitutionnel. Cela revient à dire que les dispositions de Verfassungstextes studiert. Bei dem vom Schweizervolk im

Protection des locataires. Révision de la loi 468 N 15 mars 1989

Dezember 1986 genehmigten neuen Verfassungsartikel Menschenwürde für alle gegeben ist. Die Eigentümer ande-

34septies wurde der Bund befugt, den Mieter vor miss- rerseits können Grund und Boden nicht absolut besitzen

bräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen oder seinen Einsatz kontrollieren, ohne Rücksicht auf

Forderungen der Vermieter zu schützen. andere und die Gesellschaft zu nehmen. In der Schweiz ist

Von Vernachlässigung der berechtigten Anliegen des Ver- das Eigentum an Grund und Boden und an Wohnraum

mieters steht kein Wort in diesem Verfassungsartikel. höchst ungleich verteilt. Nur rund 30 Prozent der Bevölke-

Die SVP-Fraktion unterstützt unmissverständlich eine aus- rung wohnen in den eigenen vier Wänden. Dass diese Ver-

gewogene und sinnvolle Gesetzgebung, die dem Inhalt des teilung irgend etwas mit sozialer Gerechtigkeit zu tun hat,

erwähnten Missbrauchartikels voll Rechnung trägt. wird wohl niemand im Ernst behaupten. Die Konzentration

Einige allzu extreme Mieterschutzforderungen erachten wir von Eigentum in wenigen Händen ist eine Herausforderung

aber als unannehmbar. Wir erlauben uns deshalb, in der auch an die Politik, endlich wirksame Massnahmen für eine

Detailberatung verschiedene Abänderungsanträge in dem breitere Streuung des Wohneigentums zu treffen. Der Aus-

Sinne zu stellen, dass Mieter- und Vermieteranliegen gleich- schluss weiter Kreise vom Eigentum an Grund und Boden

wertig behandelt und verankert werden. Nur so erhalten wir und, vor allem bei den heutigen Bodenpreisen, auch der

zwischen Mieter und Vermieter ein angenehmes Vertrauens- Ausschluss von der praktischen Möglichkeit, zu Eigentum

verhältnis. an Grund und Boden zu gelangen, kommt in der sachlichen

Erstaunt sind wir über die Haltung der Kommissionsmehr- Wirkung für die grosse Mehrheit der Bürger einer Aufhe-

heit, die beschlossen hat, die Regelung der Rahmenmietver- bung der Institution des Eigentums zumindest sehr nahe.

träge abzulehnen, wie sie der Ständerat in Artikel 4 vor- Die Institution des Eigentums erfüllt ihren Zweck und ihren

schlägt, gleichzeitig aber mit einer Kommissionsmotion ver- Sinn aber nur, wenn breite Kreise an diesem Eigentum

langt, dass der Bundesrat schnellstens Vorschriften über die beteiligt sind.

Allgemeinverbindlichkeitserklärung von Rahmenmietverträ- Wir Christdemokraten sagen ja zum Privateigentum. Diesem

gen erlässt. In unserem Lande hören wir immer wieder die prinzipiellen Ja stellt die christliche Doktrin aber gleichwer-

Forderung, nur so viel Staat wie nötig. Um eben dieser tig die soziale Pflichtigkeit des Eigentums gegenüber. Die

Forderung Rechnung zu tragen, will die SVP eine sofortige Verpflichtung zu sozialem Einsatz von Eigentum, die soziale

Verankerung der Rahmenmietverträge, wie der Ständerat Hypothek, die auf jedem Eigentum liegt, bedeutet, dass

sie vorschlägt. privates Eigentum nicht selbstherrlich und unumschränkt

Bei der Frage des Wechsels des Eigentümers schliessen wir genutzt werden kann, sondern auch gemeinschaftsgebun-

uns dem Vorschlag von Bundesrat und Ständerat an und den ist. Diese soziale Bindung hat bei der erwähnten unglei-

verteidigen damit den Grundsatz: «Der Uebergang des chen Verteilung des Eigentums an Grund und Boden eine

Eigentums kann Miete brechen.» besondere Bedeutung. Hinzu kommt, dass das freie Spiel

Was das Retentionsrecht des Vermieters anbelangt, ist dies der Marktkräfte heute oft nicht mehr genügt, um der sozia-

für die SVP-Fraktion keine stossende Privilegierung des len Dimension in angemessener Weise zum Durchbruch zu

Vermieters gegenüber ändern Gläubigern des Mieters. Miet- verhelfen. Notwendig ist daher eine vom Gemeinwohlprinzip

und Pachtverträge sind etwas ganz anderes als zum Beispiel geleitete Regelung und Kontrolle. Ziel dieser Regelung ist

Kaufverträge und dürfen daher nicht miteinander verglichen eine grösstmögliche Ausgewogenheit zwischen dem indivi-

werden. Das Retentionsrecht hat auch gar nichts mit miss- duellen Recht auf Eigentum und dessen Sozialpflichtigkeit.

bräuchlichen Forderungen des Vermieters zu tun. Dieses Dem Gesetz obliegt es, diese Ausgewogenheit anzustreben,

Recht kommt ja auch erst dann zum Tragen, wenn der die rechtlichen Folgerungen aus der Gemeinschaftsgebun-

Mietvertrag nicht eingehalten, d. h. verletzt, wird.' denheit zu ziehen und die inhaltliche Begrenzung des

Eine grosse Diskussion löste in unserer Fraktion Artikel 68 Eigentums festzulegen. Die Vorschläge in dieser Vorlage

aus. Die Anfechtbarkeit der Kündigung ist natürlich eine der des Bundesrates und der Kommissionsmehrheit kommen

wichtigsten Bestimmungen dieser Vorlage. Wir haben Ver- dieser Ausgewogenheit recht nahe.

ständnis, wenn die Interessengruppen der Mieter hier alles Bei der Erarbeitung eines neuen Miet- und Pachtrechtes

daran setzen, ein Maximum an Anfechtbarkeitsgründen in wollen wir aber nicht nur die genannten Grundsätze beach-

das Gesetz aufnehmen zu können. Dass dabei die Kommis- ten, sondern wir haben ebenfalls zu berücksichtigen, dass

sionsmehrheit den dringenden Eigenbedarf des Vermieters das Schweizervolk - es wurde hier schon mehrmals darauf

und seiner nächsten Verwandten nicht mehr als Kündi- hingewiesen-im Dezember 1986 einen verbesserten Kündi-

gungsgrund akzeptiert, ist für die SVP schwer verständlich. gungsschutz sowie die Verstärkung der Stellung des Mie-

Ich fasse zusammen: Die SVP-Fraktion setzt sich für ausge- ters deutlich bejaht hat. Im weiteren sind sich die meisten

wogene Bestimmungen ein, die den Mieter vor missbräuch- einig, dass die Spekulation mit Grund und Boden ein Uebel

lichen Forderungen schützen, aber im Interesse von ver- ist und wirkungsvolle Massnahmen zu dessen Bekämpfung

nünftigen Mietverhältnissen die Anliegen der Vermieter ergriffen werden müssen.

nicht vernachlässigen. Der Ständerat hat mit der Ueberweisung verschiedener Vor-

stösse zu dieser Angelegenheit in der letzten Woche Zei-

Seiler Rolf: Die CVF-Fraktion ist für Eintreten, sie wird in chen gesetzt, und der Bundesrat hat diese Aufgabe entge-

den meisten Fällen der Mehrheit der Kommission und dem gengenommen.

Bundesrat zustimmen. Bei einigen Bestimmungen aller- Auch die Verstärkung der Stellung des Mieters ist ein taugli-

dings befürwortet eine Mehrheit der Fraktion die Anträge ches Instrument gegen die Bodenspekulation. Hier ist von

der Kommissionsminderheit. Ich werde darauf zurück- unserem Rat gefordert, die Zeichen zu setzen. Aufgrund

kommen. dieser Ueberlegungen empfiehlt Ihnen die CVP-Fraktion in

Die Vorlage gibt Anlass zu einigen grundsätzlichen Bemer- den meisten Fällen Zustimmung zu den Anträgen der Kom-

kungen und Gedanken - insbesondere zum Eigentumsrecht missionsmehrheit und des Bundesrates. Wir begrüssen den

und zum Inhalt dieses Eigentumsrechts. Die Wohnung, das verstärkten Schutz des Mieters gegen Missbräuche, insbe-

Zuhause, stellt einen besonderen Lebensbereich dar. Eine sondere die Ausdehnung des Kündigungsschutzes und den

Wohnung zu haben, sich darin geborgen, wohl, sicher und Ausbau der Erstreckung des Mietverhältnisses. Dass eine

geschützt zu fühlen, ist für jede Person, insbesondere für die Kündigung auf Verlangen begründet werden muss, ist für

Familie, eine wesentliche Voraussetzung für eine menschli- uns selbstverständlich.

che und menschenwürdige Existenz. Nach Auffassung der Den vom Ständerat eingefügten Artikel über die Rahmen-

CVP hat jeder Mensch aufgrund seiner Personenwürde mietverträge lehnen wir mehrheitlich ab. Wir betrachten

Anspruch auf eine angemessene Wohnung zu tragbaren jedoch Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter als

Bedingungen. Dieses moralische Recht richtet sich sowohl ein zweckmässiges und sinnvolles Mittel, um Angelegenhei-

an den Staat wie an die Eigentümer von Grund und Boden. ten der Vertragsparteien zu regeln. Das Abweichen von

Der Staat hat eine eindeutige moralische Verantwortung; er zwingenden Bestimmungen des Mietrechtes lehnen wir

muss gewährleisten, dass die Mindestvoraussetzung der dagegen als zuweitgehend ab. Wir unterstützen aber die

15. März 1989 N 469 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

Motion der Kommission. Ebenfalls lehnen wir das vom Stän- que le comportement abusif de quelques-uns devient la

derat wieder eingeführte Retentionsrecht bei Geschäftsmie- règle ordinaire du comportement de tous les propriétaires

ten mehrheitlich ab. de ce pays.

Bei den folgenden Bestimmungen ist sich die Fraktion nicht Ces propriétaires abusifs, hélas, portent à la propriété une

einig. Eine Mehrheit hat sich für die Anträge der Kommis- atteinte bien plus profonde que tous les adversaires

sionsminderheit entschieden. Das gilt für die von der Kom- déclarés de la propriété privée. Je suis heureux que les

mission und vom Bundesrat vorgeschlagene Möglichkeit associations professionnelles l'aient bien compris et décidé

der Hinterlegung des Mietzinses gemäss Artikel 27. Der d'exclure de leurs groupements des membres de ce genre.

Mehrheit unserer Fraktion geht diese Regelung eindeutig zu En effet, la grande majorité des propriétaires, dans notre

weit. Sie ist der Meinung, dass eine Hinterlegung nur bei pays, ne sont ni des aigrefins ni des spéculateurs ni des

einem erheblichen Mangel gerechtfertigt sei und allenfalls exploiteurs de la misère d'autrui. Leurs organisations ont

dem Vermieter eine Frist zu setzen sei, in der er diesen élaboré des codes de bonne conduite. Elles cherchent à

Mangel zu beheben hat. nouer des relations conventionnelles avec leurs partenaires

Ebenfalls abgelehnt wird die von der Kommission vorge- sur des bases de confiance et de bonne foi.

schlagene Uebernahme langfristiger Mietverträge beim Ver- La loi n'est pas le seul recours des locataires; elle peut aussi

kauf der Sache durch den neuen Eigentümer. Es betrifft dies pervertir le fonctionnement naturel des relations. L'abus

Artikel 31. In bezug auf die Möglichkeit der Anfechtung des législatif peut également conduire à des dysfonctionne-

Anfangsmietzinses wird eine knappe Mehrheit der Fraktion ments fâcheux. L'exemple du canton de Genève, où la

die Fassung des Ständerates unterstützen; wir sind für allfäl- densité réglementaire en matière de logement atteint un

lige Kompromissvorschläge jedoch offen. record national, est assez significatif, puisque c'est aussi ce

Ebenfalls befürwortet wird die vom Ständerat einge- canton où le domaine du logement suscite le plus d'insatis-

schränkte Möglichkeit der Anfechtung der Kündigung bei faction et d'agitation politique.

dringendem Eigenbedarf, wie das in Artikel 68 vorgesehen Je dois ici faire état d'un second intérêt personnel en

wird. matière de logement. Je suis membre du Conseil de surveil-

Zum Schluss. Der Schutz des Mieters allein durch die Ver- lance d'une très importante société coopérative qui possède

besserung des Kündigungsschutzes usw. muss indessen 23 000 logements répartis un peu partout en Suisse et qui,

Stückwerk bleiben, wenn er nicht eine Ergänzung findet. Ich parmi ses activités, gère elle-même ses logements. Je peux

möchte auf den engen Zusammenhang zwischen Mieter- donc témoigner qu'il est possible, en se conformant stricte-

schutz und Wohnungsbau hinweisen. Bestände ein norma- ment à la loi actuelle et en manifestant confiance et bonne

ler, gut spielender Wohnungsmarkt, könnte das Mieterpro- foi, de construire, d'acquérir, d'entretenir et de gérer des

blem ganz erheblich entschärft werden. Es fehlt jedoch logements en Suisse dans l'intérêt légitime et partagé des

besonders an preisgünstigen Wohnungen für Personen mit partenaires en cause.

kleinem und mittlerem Einkommen. Eine aktive staatliche Je pourrais aussi évoquer toutes les caisses de prévoyance

Wohnbauförderung durch den Bund wäre vermutlich die qui possèdent et gèrent des immeubles dans l'intérêt com-

beste Ergänzung zu dieser Mieterschutzvorlage. Im übrigen mun des locataires et des retraités. Les rendements de ces

unterstützen wir die Kommissionsmehrheit und den Bun- immeubles doivent correspondre à des minimums légaux

desrat, wie sie in der Detailberatung merken werden. Diese pour garantir aux retraités le versement de leurs rentes.

wird durch die SVP-Fraktion leider zu einer erweiterten C'est dire qu'en cédant à la tentation d'accorder des droits

Kommissionssitzung umfunktioniert. et des privilèges trop étendus aux locataires nous pourrions

. porter sérieusement atteinte aux intérêts légitimes des

M. Coutau: Je m'exprime ici au nom du groupe libéral mais retraités. La balance des intérêts doit être prise strictement

également en mon nom propre. Dès lors, je dois réglemen- en considération.

tairement faire état de mes intérêts personnels dans l'affaire Vouloir légiférer dans l'intérêt unilatéral du locataire et au

que nous traitons, et cela à deux égards. détriment systématique du bailleur, soupçonné par principe

Tout d'abord, je suis un locataire qui a été victime d'un des pires intentions et des pires comportements, c'est s'en

propriétaire abusif. Mais, ce qui est assez insolite, j'ai été prendre de façon disproportionnée à des boucs émissaires,

victime de ce propriétaire en raison même d'une position et c'est mettre finalement en péril des équilibres sans les-

politique que j'ai prise en matière de logement. Ce proprié- quels l'approvisionnement et l'entretien du marché du loge-

taire, qui avait fait irruption en force sur le marché immobi- ment seraient profondément perturbés.

lier genevois, pour y faire régner sa loi, a décidé de me punir. La législation qui nous est proposée aujourd'hui est à nos

Il n'avait pas pu accepter que le président du Parti libéral ait yeux excessive à cet égard sur de nombreux points. Nous

eu l'audace de soutenir l'article constitutionnel sur la pro- voulons exécuter à la lettre le mandat constitutionnel que le

tection des locataires, article qui constitue très exactement peuple a ratifié. Il vise la lutte contre les abus en matière de

la base de la loi que nous discutons aujourd'hui. Ce proprié- loyer et de résiliation de bail et non la liberté contractuelle

taire s'est donc glorifié publiquement d'avoir acheté l'im- ou la propriété immobilière en tant que telle.

meuble où j'habitais, dans le but de s'offrir le plaisir de De ce point de vue, la version adoptée par le Conseil des

résilier mon bail à la prochaine échéance. C'est ce qu'il a Etats ainsi que plusieurs propositions de la minorité de

effectivement fait. notre commission nous semblent plus proches et plus con-

Ce propriétaire, connu et condamné pour d'autres compor- formes à ce nécessaire équilibre, et nous y souscrirons. En

tements abusifs plus ou moins analogues, n'a évidemment revanche, nous nous opposerons aux tentatives dévelop-

rien compris à la notion libérale de la propriété. Pour nous, pées par les partisans de l'initiative qui a été retirée au profit

la propriété est un élément fondamental de la liberté indivi- du nouvel article 34septies. Certains voudraient, en effet,

duelle et des droits démocratiques. Nous y sommes étroite- déborder plus ou moins largement le texte constitutionnel

ment attachés. Mais cet attachement entraîne aussi des pour reprendre des idées que le peuple n'a pas cautionnées.

devoirs de responsabilité. Nous ne saurions admettre n'im- Nous ne les suivrons pas.

porte quel abus au nom de la liberté et de la propriété De plus, nous regrettons que le Conseil fédéral n'ait pas

individuelle. spontanément et simultanément donné suite à l'alinéa 2 de

Pour ne pas le comprendre, ce propriétaire et un certain l'article 34septies. Cet alinéa a pour objectif de développer

nombre de ses collègues, hélas, poussent les parlements à une politique contractuelle entre les représentants des loca-

légiférer. Ils donnent le prétexte q u'attendent les adversaires taires et des bailleurs. Il a malheureusement fallu que la

de la propriété pour essayer d'y porter des atteintes dispro- commission élabore une motion pour demander au Conseil

portionnées que nous avons parfois de la difficulté à conte- fédéral d'aller de l'avant dans ce domaine.

nir. Ils donnent également le prétexte qu'attendent ceux qui Cela relève de la paix du logement qui peut caractériser

tirent un parti électoral des conflits entre locataires et pro- davantage les relations les plus fréquentes qui existent dans

priétaires, pour attiser la guerre du logement et faire croire notre pays entre les partenaires intéressés, qu'une législa-

Protection des locataires. Révision de la loi 470 N 15 mars 1989

tion qui concerne des exceptions et qui pourrait, par des ken. Der Mietzinsanstieg wird die Teuerung wieder anhei-

dispositions excessivement chicanières, plutôt attiser et zen. Dann kommen einige Hauseigentümer und meinen, die

multiplier les conflits que les apaiser. Mietzinse müssten wiederum der Teuerung angepasst wer-

Enfin, nous regrettons aussi que le Conseil fédéral soit den! Fazit dieser Situation: Durch den real existierenden

moins pressé de donner une suite législative concrète à Markt werden verschiedene heissgeliebte Begriffe wie Ver-

d'autres articles constitutionnels relatifs au logement. Je tragsfreiheit, Eigentumsförderung, Eigenverantwortung zu

veux parler des articles 34 sexies et 34 quater, alinéa 6, qui, ideologischen Leerformen.

l'un et l'autre, donnent le mandat explicite à la Confédéra- Das Resultat der Volksabstimmung im Dezember 1986

tion d'encourager l'accès à la propriété individuelle du loge- wollte klar zweierlei: Erstens soll man unbegründeten Miet-

ment, soit par l'intermédiaire des institutions de prévoyance, zinserhöhungen den Riegel schieben und zweitens vor

soit dans le cadre de sa politique générale du logement. Ces missbräuchlichen Kündigungen Schutz bieten. Die Mehrheit

encouragements sont timides aujourd'hui et assez ineffica- des Ständerates hat gegen diese Ziele und gegen die Reali-

ces. N'est-il pas paradoxal que le peuple suisse, dont le täten im Lande entschieden.

niveau de vie est réputé parmi les plus élevés du monde, Mieterschutz ohne Kündigungsschutz ist warme Luft! Wie

n'enregistre qu'une proportion aussi faible du nombre de soll man sich vor Missbräuchen schützen, wenn eine Kündi-

propriétaires du logement qu'ils habitent? Ou bien peut- gung nicht einmal begründet werden muss? Demgegenüber

être, autre hypothèse, la situation de locataire dans notre hat die nationalrätliche Kommission ihre Aufgabe ernster

pays est-elle à ce point enviable? Ce qui est sûr en tout cas, genommen. Wenn Ihnen eine Volksabstimmung noch etwas

c'est que la meilleure défense possible des locataires contre bedeutet, wenn eine Volksabstimmung noch eine gewisse

les abus des bailleurs, c'est d'en faire des propriétaires de Gültigkeit für Sie hat, muss man auch den Kommissionsent-

leur propre logement. Nous souhaitons que le Conseil fédé- scheiden folgen.

ral s'en convainque et en convainque aussi un certains Zum Schluss. Für mich ist es etwas merkwürdig, dass man

nombres de gérants de caisses de pensions. der Immobilienspekulation über das Mietrecht begegnen

C'est à la faveur de ces quelques considérations générales soll; das ist unmöglich und paradox. Es braucht auf alle

que le groupe libéral entre en matière sur le présent projet, Fälle flankierende Massnahmen, sei es ein neues Städtebau-

tout en réservant sa position sur le vote d'ensemble, selon le förderungsgesetz oder etwas in dieser Art, mit dem man

sort qui sera réservé aux diverses propositions dont nous echt gegen die Spekulation antreten will.

débattrons lors de l'examen de détail. Ich bitte Sie, praktisch in allen Fällen der Kommissionsmehr-

heit zu folgen.

Herczog: Die Funktionäre des Schweizer Hauseigentümer-

verbandes wiederholen jeweils zwei Dinge: Erstens, unsere Dreher: Als Mieter und Vermieter bin ich in einer halbwegs

Wohnwirtschaft unterliege den Regeln der freien Marktwirt- neutralen Position. Ich möchte mich im Grundsätzlichen

schaft, und zweitens, der Ausbau der Mietrechte gefährde kurzäussern. Zu nächst zu den Hypothekarzinsen: Ich kenne

die Wohnungsversorgung. kein Land in Europa, vielleicht gar auf der Welt, welches

Diese Aussagen sind reine Legendenbildung. Die vorlie- einen tieferen Hypothekarzins hat als die Schweiz. Und ich

gende Gesetzesrevision muss dieser Legendenbildung klar kenne auch kein Land in Europa - ich mag unvollständig

entgegentreten. Auf dem Wohnungsmarkt herrscht, vorab in informiert sein -, wo die Zinsdifferenz zwischen Spargutha-

den Agglomerationen, wo die Mehrheit unserer Bevölke- ben, Kassenobligationen und dem Hypothekarzins für erste

rung wohnt, der Ausnahmezustand. Der Ausnahmezustand Hypotheken niedriger wäre als in der Schweiz. Soviel als

ist heute die Regel. Es geht demnach nicht um einige Sachinformation vorweg.

sogenannte schwarze Schafe oder kleinere Missbräuche, Herr Leuenberger hat eine schöne Geschichte über die

sondern es gilt: der Ausnahmezustand ist der Normalzu- angebliche Repression, welche Mieter zu befürchten haben,

stand. Es herrschen Wohnungsmangel, Preisexplosion und erzählt. Ich habe auch so ein Beispiel: Ein Mieter von mir

eine Häufung von Kündigungen. Anlässlich der letzten Woh- macht in einem Komitee gegen Südafrika und pro Nicaragua

nungszählung - das sind nicht statistische Spielereien, Herr mit. Es ist jetzt schon anderthalb Jahre her. Ich habe ihm.bis

Aliesch, Sie konsultieren auch den Dow-Jones-lndex, wenn heute nicht gekündigt.

Sie etwas kaufen wollen, Sie müssen sich an den Indikato- Wohnungsnot und Spekulanten: ein altes Schlagwort! Da

ren des Marktes laben oder sich zumindest orientieren -r- wollen wir jetzt doch einmal diese Schlagwortpolitik unter-

standen in Zürich bei 360000 Einwohnern und 300000 suchen. Warum herrscht hier Wohnungsnot? Weil wir einen

Arbeitsplätzen keine 50 Wohnungen leer. Vor zwei Jahren ausgewiesenen Mangel an baureifem Land haben. Versu-

war es noch das Zehnfache, auch damals deckte diese Zahl chen Sie doch einmal, Land zu kaufen! Es gibt ja nichts,

nicht den Bedarf. wirklich nichts auf dem Markt. Warum gibt es kein baureifes

Die Wohnungssuchenden weichen nach Aarau, nach Ölten, Land? Weil die Gemeinden zu wenig einzonen, weil die

nach Chur oder nach St. Gallen aus, wo mittlerweile die Gemeinden versagen. Sie verknappen durch die Gesetzge-

Boden- und die Mietpreise massiv angestiegen sind. Um bung das Angebot. Dazu kommen die baugesetzlichen

heute kostendeckende Mieten zu erreichen, müsste man Bestimmungen, die mit dem Wort «unübersichtlich» bis

oder frau nach einer Neuerwerbung die Mieten in einer «unsinnig» noch zurückhaltend qualifiziert sind. In Verbin-

Liegenschaft auf das Drei- oder Vierfache anheben, ohne dung mit Ausnützungsziffern, Zonenordnungen werden

überhaupt irgend etwas an den Wohnungen verbessert, künstlich das Bauland und der zur Verfügung stehende

ohne einen Strich renoviert zu haben. Das heisst, dass hier Wohn- und Geschäftsraum verknappt.

vor allem die institutionellen Anleger profitieren. Nur sie Bauen ohne Anwalt ist in der Schweiz nicht mehr möglich,

können dies noch realisieren, dies ist eine Eigentumsförde- zumindest nicht in Agglomerationsverhältnissen. Nehmen

rung für einige wenige, und alles andere ist reine Fiktion. Sie die Stadt Zürich, ein Wirtschaftszentrum, ein Finanzzen-

Eine weitere Folge davon: Die lukrativeren Nutzungen, seien trum, wo die vier- bis fünfgeschossige Bauweise die Norm

es etwa Dienstleistungsnutzungen, verdrängen die Wohn- ist. In der engeren Stadt Zürich gibt es ganze vier Bürohoch-

nutzung. Es entsteht die Entmischung, und dann kommen häuser. Man kann sie enumerativ aufzählen: das Migros-

die Pendlerströme, Autos und, und, und .... Hochhaus, das Werdcenter der Bankgesellschaft, die Hoch-

Trotz den Hypothekarzinssenkungen in den beiden letzten häuser zur Palme und zur Schanze, fertig!

Jahren sind die Mietpreise im Gegensatz zum Konsumen- Nun hat man in Manhattan schon vor 100 Jahren herausge-

tenpreisindex - und nicht nur in der Agglomeration Zürich - funden, dass man, wenn die Bodenpreise exorbitant stei-

um 50 Prozent gestiegen. Je nach Einkommen bezahlen gen, den Boden besser nutzen kann, wenn man höher baut.

Mieterinnen und Mieter heute- das ist die Realität ausser- In der Schweiz ist diese Erkenntnis bis jetzt nicht durchge-

halb dieses hehren Saales - ein Drittel bis über die Hälfte drungen, inbesondere nicht in der Stadt Zürich. Da will man

ihres Einkommens für die Miete. In der Stadt Zürich liegt der noch abzonen und so den zur Verfügung stehenden Raum

Durchschnitt für eine Vierzimmerwohnung bei 2200 Fran- weiter verknappen.

15. März 1989 N 471 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

Der politische Hintergrund ist klar. Die Geschäftsräume deh- Wie das landwirtschaftliche Pacht- und Bodenrecht will

nen sich aus zulasten des Wohnraums, und dann kann man auch dieses revidierte Mietrecht zu einer verbesserten und

wieder über Wohnungsnot, City-Druck und Spekulanten sozial angemessenen Nutzung des knappen Raumes führen,

jammern. Man merkt die politische Absicht und ist ver- auf welchem wir zusammenleben. Es geht letztlich um eine

stimmt. Aktive Bauverhinderung wird auch dort betrieben, realistische Anpassung an elementare Bedürfnisse im Rah-

wo alte Slumsanierungsprojekte bestehen - ich erinnere an men einer freiheitlichen Rechtsordnung.

das innere Seefeld in Zürich, wo ein Verein die Erstellung Trotz der allgemein guten Aufnahme der bundesrätlichen

von 29 preisgünstigen Familienwohnungen bis heute torpe- Vorlage ist im einzelnen daran auch Kritik geübt worden.

diert hat, ein Verein, der politisch nicht im Umfeld von Man hat der Vorlage etwa vorgeworfen, sie höhle die Ver-

Autopartei, Bürgeraktion oder FDP anzusiedeln ist, sondern tragsfreiheit und die Eigentumsgarantie aus. Dieser Vorwurf

eher auf der Gegenseite. ist weder berechtigt noch begründet. Niemand bestreitet,

So läuft es. Wir haben eine ungeheure Baulandverschwen- dass Vertragsfreiheit und Eigentumsgarantie zwei funda-

dung in der Schweiz, weil wir einen Dörfligeist kultivieren, mentale Grundsätze unserer Rechtsordnung und auch des

der die Geschosshöhe auf vier Stockwerke beschränken Mietrechtes sind und auch künftig bleiben werden. Das

will. Ich war zehn Jahre Mieter beim sozialen Kapital. Als ich bedeutet aber nicht, dass diese beiden Grundsätze (Ver-

einzog, war der Mietzins bei 750 Franken, als ich auszog, tragsfreiheit und Eigentumsgarantie) absolut und schran-

haben wir der Familie M. 1200 Franken bezahlt. Ich be- kenlos gelten könnten. Zu unserer Rechtsordnung gehört

zeichne die Firma nicht als Spekulantin. Aber es ist doch auch der eingangs genannte Verfassungsauftrag in Artikel

eine Tatsache, dass Kostensteigerungen nichts mit dem 34septies, der dem Bund aufgibt, bei der Gestaltung des

Hypothekarzins zu tun haben. Und man tut jetzt so, als ob Mietrechts neben diesen bewährten Verfassungsprinzipien

die ganze Wohnungsknappheit lediglich Vermietern und auch den Schutz der Mieter vor missbräuchlichen Mietzin-

Spekulanten anzulasten wären, und dagegen müssen wir sen und vor missbräuchlichen Kündigungen miteinzubezie-

uns wehren. hen und mitzuberücksichtigen. Die Vertragsfreiheit kann

Wollen Sie denn, wie in Wien, eine vergammelte Stadt? nämlich nur dort uneingeschränkte Geltung beanspruchen,

Wollen Sie denn, wie im sozialistischen Europa, eine Woh- wo beide Parteien einander nicht bloss formell, sondern

nungsverknappung? Lesen Sie die neue «WoZ»; da steht es auch materiell gleichberechtigt und grundsätzlich mit glei-

ja drin! Wollen Sie eine solche Wohnungsverknappung? chen Chancen gegenüberstehen. Nur im Bereich eines sol-

Sagen Sie doch einmal, wie der Wohnungsbau im Sozialis- chen Sozialmodells bietet die uneingeschränkte Vertrags-

mus aussieht! Nennen Sie mir ein Land in Europa, eine freiheit für das daraus entstehende Recht eine gewisse

Grossagglomeration, wo die Wohnungsversorgung besser Richtigkeitsgewähr.

wäre als in der Schweiz! Gerade dies trifft nun im Verhältnis zwischen Vermietern

und Mietern von Wohnungen oft nicht mehr zu. Jeder von

Bundesrat Koller: Die Eintretensdebatte hat gezeigt, dass uns braucht nämlich ein Dach über dem Kopf, aber nicht alle

die Gesatmrevision des Miet- und Pachtrechtes, wie sie haben das Glück, in den eigenen Wänden wohnen zu kön-

Ihnen vom Bundesrat vorgeschlagen wird, von keiner Seite nen. Gleiches gilt auch für die Mieter von Geschäftsräumen.

grundsätzlich bestritten wird. Das ist auch verständlich, Ich denke hier etwa an kleine Gewerbetreibende, die ihre

denn bei dieser Vorlage handelt es sich um nichts anderes, Tätigkeit aufgeben müssen, wenn die Mietzinse in einer

als um die Erfüllung eines Verfassungsauftrages, den Sie Weise steigen, dass die Unternehmer keinerlei wirtschaftli-

sich selber in Form eines Gegenvorschlages zur Mieter- che Chance haben, die Kosten auf die Kunden zu über-

schutz-Initiative gestellt haben und womit Sie von Volk und wälzen.

Ständen in der Volksabstimmung des Jahres 1986 mit ein- Ein modernes Gesetz muss daher Wohn- und Geschäfts-

drücklichem Mehr beauftragt wurden. räume anders behandeln als die übrigen Mietgegenstände,

Im übrigen darf ich Sie schon hier daran erinnern, dass der weil sie eine besondere soziale Funktion erfüllen. Ein

bundesrätliche Vorschlag bereits vor der Volksabstimmung, modernes Mietrecht muss versuchen, das genannte struktu-

im Dezember 1986, veröffentlicht war und dass er damals in relle Ungleichgewicht auszugleichen, das vielfach zwischen

der Diskussion um den Verfassungsartikel eine gute Auf- Vermietern und Mietern besteht. Wir machen das ganz

nahme gefunden hat. Vor diesem Hintergrund ist es ver- bewusst im Rahmen unserer freiheitlichen Privatrechtsord-

ständlich, dass heute die Beratung der Mietrechtsvorlage in nung mit privatrechtlichen Mitteln und nicht mit den viel

diesem Rat auch ausserhalb des Bundeshauses sehr auf- einschränkenderen Mitteln des Verwaltungsrechts, etwa in

merksam verfolgt wird. Denn es geht dabei eigentlich um die Form allgemeiner Mietzinsüberwachungen oder sogar in

Einlösung eines Checks, den Sie damals mit dem Gegenvor- Form allgemeiner Mietzinskontrollen. Diesen gerechten

schlag zur Mieterschutz-Initiative selber ausgestellt haben. Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern strebt die bun-

Der politische Anlass für die Gesamtrevision des Miet- und desrätliche Vorlage in Erfüllung eines klaren Verfassungs-

Pachtrechts - Sie wissen es alle - ist vor allem die Immobi- auftrags an.

liarmiete, das heisst die Wohnungs- und Geschäftsmiete. In Ich werde das bei der Detailberatung, bei den entscheiden-

diesem Bereich ist das Mietrecht eben auch ein bedeutsa- den Bestimmungen im einzelnen ausführen können und

mer Teil des Bodenrechts, welches gegenwärtig unter ganz müssen.

verschiedenen Aspekten im Zentrum des Interesses steht. Noch eine Bemerkung zu einem anderen allgemeinen Vor-

Ich erinnere an den Entwurf zu einem neuen bäuerlichen wurf.

Bodenrecht, mit dessen Beratung die ständerätliche Kom- Man wirft der Vorlage des Bundesrats auch vor, sie schütze

mission gestern begonnen hat, und an das neue Gesetz über einseitig und ausschliesslich die Mieter. Es gibt mindestens

die landwirtschaftliche Pacht, das seit zwei Jahren in Kraft zwei Fälle, in denen die bundesrätliche Vorlage ganz

ist. bewusst hinter dem heutigen Rechtszustand zulasten der

Im Gefolge der Abstimmung über die Stadt-Land-Initiative Mieter zurückbleibt. Zum einen wird für Kündigungstatbe-

sind sodann zahlreiche neue Anregungen zu bodenpoliti- stände, für die das heutige Recht-die Sanktion der Nichtig-

schen Massnahmen eingebracht und letzte Woche im Stän- keit vorsieht, bewusst - um der Rechtssicherheit willen, und

derat in Form von Motionen und Postulaten überwiesen weil wir überzeugt sind, dass den Mietern die Anfechtung

worden. Ich darf übrigens auch in diesem Rat mitteilen, dass zumutbar ist - die schwächere Rechtsfolge der Anfechtbar-

der Bundesrat zurzeit eine ganze Vielzahl bodenrechtlicher keit gewählt.

Massnahmen zur Bekämpfung der Bodenspekulation und Zum zweiten können nach der bundesrätlichen Vorlage

zur Förderung des Wohnungseigentums prüft und dass er Mietzinserhöhungen aufgrund von Index- und Staffelungs-

untersucht, ob es nötig und zweckmässig ist, Ihnen dem- klauseln künftig nicht mehr angefochten werden, während

nächst gewisse Massnahmen sogar auf dem Dringlichkeits- dies nach geltendem Recht möglich ist. Das zeigt, dass der

wege vorzuschlagen. Bundesrat wirklich bemüht war, einen gerechten Ausgleich

Protection des locataires. Révision de la loi 472 N 15 mars 1989

zwischen den Interessen der Vermieter und denjenigen der Art. 2

Mieter zu finden. Antrag der Kommission

Eine Bemerkung schliesslich zum Vorwurf, die Vorlage Abs. 1

führe zu einer Bürokratisierung des Verhältnisses zwischen Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

Vermietern und Mietern. Ich habe Ihnen vorhin bereits aus- Abs. 2

geführt, dass die bundesrätliche Vorlage bewusst mit rein Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

privatrechtlichen Mitteln und unter Verzicht auf reglementa- Abs. 3

rische verwaltungsrechtliche Massnahmen arbeitet. Im Ver- Der Bundesrat erlässt die notwendigen Ausführungsvor-

gleich zum geltenden Recht kennt die Vorlage eine einzige schriften.

Neuheit, die als bürokratisch taxiert werden könnte. Es geht

um die Vorschrift, wonach der Vermieter von Wohn- oder Antrag Seiler Hanspeter

Geschäftsräumen die Kündigung mit einem Formular mittei- Abs. 2

len muss, das vom Kanton genehmigt wird und eine Rechts- Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

mittelbelehrung enthält. Von einer Bürokratisierung des

Mietverhältnisses kann aber wegen dieses Formularerfor- Art. 2

dernisses wirklich nicht gesprochen werden. Es geht keines- Proposition de la commission

wegs um eine Verhinderung der Auflösung des Mietverhält- Al. 1

nisses, sondern es geht dabei einzig um die Schaffung von Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Rechtssicherheit, und an Rechtssicherheit kann gerade Al. 2

auch einem Einzelvermieter durchaus gelegen sein. Wenn Adhérer au projet du Conseil fédéral

er dieses Formular benutzt, hat er die Gewähr, dass er auch Al. 3

wirklich korrekt und gültig gekündigt hat. Für professionelle Le Conseil fédéral édicté les prescriptions d'application

Vermieter bringt das Formular ohnehin keine zusätzliche nécessaires.

Belastung. Ich bin deshalb sicher, dass dieses Formularer-

fordernis vernünftig ist und letztlich Streitigkeiten vermei- Proposition Seiler Hanspeter

den wird, was übrigens auch im Ständerat anerkannt wurde. Al. 2

Die Volksabstimmung vom Dezember 1986 hat die politische Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Notwendigkeit der Revision des Miet- und Pachtrechts klar

bestätigt. Volk und Stände haben den Gegenvorschlag des Abs. 1 -Al. 1

Parlaments zur inzwischen zurückgezogenen Mieterschutz- Angenommen - Adopté

Initiative mit starkem Mehr angenommen. Dies bekräftigt

meine feste Ueberzeugung, dass die bundesrätliche Vorlage Abs. 2-Al. 2

ausgewogen ist und dass Sie daher allen Grund haben,

dieser Vorlage, die einen gerechten Ausgleich zwischen den Seiler Hanspeter: Mein Antrag betrifft ein Nebengeleise des

Interessen der Vermieter und der Mieter anstrebt, zu folgen. Miet- und Pachtrechts. Unsere Kommission hat in Artikel 2

Die Revision bezweckt, in Erfüllung des Verfassungsauf- Absatz 2 wieder die bundesrätliche Fassung übernommen.

trags, bewusst die Verstärkung des bestehenden Mieter- Ich bin selbstverständlich einverstanden damit, dass die

schutzes. Dieses Ziel wird aber in einer Weise verwirklicht, Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäfts-

das die Investitionen in Wohnbauten nicht hemmen wird. räumen grundsätzlich nicht für Ferienwohnungen ange-

In letzter Zeit hat der Wohnungsbau bekanntlich zugenom- wandt werden. Die Kommission hingegen setzt zur Abgren-

men. Das wäre aber eher unwahrscheinlich, wenn die zung eine Frist von drei Monaten.

betroffenen Kreise befürchten würden, dass die bevorste- Ich beantrage Ihnen, die Fassung des Ständerates vorzuzie-

hende Mietrechtsrevision eine wirklich investitionshem- hen. Er formulierte nämlich schlicht und einfach: « .... gelten

mende Wirkung zur Folge hätte. Die Vorlage beschränkt nicht für Ferienwohnungen.»

sich bewusst auf die Bekämpfung von Missbräuchen. Sie Ich komme selber aus dem Berggebiet und habe indirekt mit

wird deshalb nur für die wenigen schwarzen Schafe unter der Ferienwohnungsvermietung zu tun. Ich kann also ein

den Vermietern spürbare Folgen haben, und auch das nur wenig aus Erfahrung sprechen.

soweit, als die neuen Bestimmungen nicht schon präventiv Ein erster Grund: Die drei Monate sind meines Erachtens

zu wirken vermögen. eine willkürlich festgesetzte Frist. Es stimmt, dass Ferien-

Aus all diesen Gründen bitte ich Sie, auf die Vorlage einzu- wohnungen zwar mehrheitlich für' kürzere Zeitspannen

treten und der Linie des Bundesrats zu folgen. gemietet werden. Sehr oft aber - das ist auch im Interesse

der jeweiligen Vermieter - werden Ferienwohnungen für

Eintreten wird ohne Gegenantrag beschlossen eine ganze Saison gemietet. Die Zeitdauer ist dabei ver-

Le conseil décide sans opposition d'entrer en matière schieden: Sie kann zweieinhalb, drei, dreieinhalb, in Einzel-

fällen sogar bis zu vier Monaten dauern. Entsprechend

Detailberatung - Discussion par articles lange sind dann eben auch die Mietzeiten.

Drei Monate bedeuten in diesem Sinne eine Zeitgrenze, die

Titel und Ingress für das Mieten von Wohnraum für denselben Zweck zweier-

Antrag der Kommission lei Recht schafft. Für Ferienwohnungen also, die kürzer als

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates drei Monate gemietet werden, gelten die Bestimmungen

nicht, für solche, die von Feriengästen für eine etwas län-

Titre et préambule gere Zeit beansprucht werden, gilt plötzlich ein anderes

Proposition de la commission Recht. Das ist der erste Grund, der mich dazu bewogen hat,

Adhérer à la décision du Conseil des Etats die ständerätliche Fassung vorzuschlagen.

Es gibt noch einen zweiten Grund. Man mag einwenden: Wo

Angenommen - Adopté liegt denn eigentlich die Grenze, und fallen etwa dauerge-

mietete Zweitwohnungen auch unter den Begriff Ferienwoh-

Art. 1 nungen bzw. unter diese Sonderbehandlung? Natürlich

Antrag der Kommission nicht. Gemäss Artikel 2 Absatz 3 aber erlässt der Bundesrat

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates die notwendigen Ausführungsvorschriften. Darin kann er die

Proposition de la commission Details regeln, die von den Bestimmungen ausgenommenen

Adhérer à la décision du Conseil des Etats Ferienwohnungsmietdauern festlegen, praxisbezogene

Mietdauern, die dem Charakter saisonaler Ferienwohnungs-

, Angenommen - Adopté mieten entsprechen, hineinbringen. Schaffen Sie hier bitte

15. März 1989 N 473 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

nicht mit einer Zeitgrenze auf eine willkürliche Art zweierlei Abs. 2

Recht für Gleiches. Geben Sie via Absatz 3 dem Bundesrat Streichen

die Möglichkeit, diese Grenzen praxisgerecht zu regeln und Abs. 3

stimmen Sie deshalb - vor allem auch aus praktischen Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

Vernunftsgründen - der Fassung des Ständerates zu.

Art. 3

Hubacher, Berichterstatter: Wir haben in der Kommission Proposition de la commission

betreffend Fassung Ständerat gegen Fassung Bundesrat Al. 1

eindeutig entschieden. Die Kommission hat sich mit 13 zu 2 Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Stimmen für die Fassung des Bundesrates geäussert, und Al. 2

zwar aus folgenden Gründen: Der Bundesrat schlägt vor, Biffer

dass für Ferienwohnungen mit einer Mietdauer unter Al. 3

3 Monaten keine Schutzbestimmungen existieren sollen, Adhérer à la décision du Conseil des Etats

aus der Ueberlegung heraus, dass hier eine Flexibilität

erwünscht ist. Für sogenannte Ferienwohnungen aber, die Angenommen - Adopté

auf längere Zeit gemietet werden, sei eigentlich nicht ein-

sehbar, weshalb gegen Missbrauch keine Einwände, keine Art. 4

rechtlichen Sperren nötig sein sollten. Antrag der Kommission

Kurz: Die Kommission war sich mit 13 zu 2 Stimmen einig, Mehrheit

dass die Fassung des Bundesrates richtig ist. Streichen

Minderheit

M. Guinand, rapporteur: La commission a, par 13 voix (Gysin, Aliesch, Aubry, Bonvin, Frey Claude, Früh, Guinand,

contre 2, adopté la solution du Conseil fédéral et estimé que Humbel, Wyss William)

la loi ne s'appliquerait pas aux logements de vacances, dans Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

la mesure où ces logements étaient loués pour une période

allant jusqu'à trois mois. Les raisons essentielles sont les Art. 4

suivantes. Il est extrêmement difficile à certaines occasions Proposition de la commission

de définir ce qu'est réellement un logement de vacances par Majorité

rapport à un logement d'habitation et le Conseil fédéral est Biffer

d'avis que, au-delà de trois mois, un appartement secon- Minorité

daire loué à l'année n'est plus un véritable appartement de (Gysin, Aliesch, Aubry, Bonvin, Frey Claude, Früh, Guinand,

vacances et qu'il n'y a pas de raisons que celui-ci ne soit pas Humbel, Wyss William)

aussi soumis aux règles ordinaires applicables aux baux Adhérer à la décision du Conseil des Etats

d'habitations. C'est la raison pour laquelle nous vous propo-

sons de suivre la proposition de la commission. Gysin, Sprecher der Minderheit: Als Sprecher der Minder-

heit begründe ich den Antrag für einen Artikel 4 gemäss

Bundesrat Koller: Es geht hier um die Frage, ob und wieweit Beschluss des Ständerates. Es geht hier um Rahmenmiet-

Ferienwohnungen der Missbrauchsgesetzgebung unter- verträge zwischen Vermieter- und Mieterverbänden. Diese

stellt werden sollen. Der Ständerat will die Ferienwohnun- haben nur einen Sinn, wenn man den Partnern eine weitge-

gen generell von der Missbrauchsgesetzgebung ausneh- hende Gestaltungsmöglichkeit einräumt, z. B. auch hin-

men. Der Bundesrat und die Mehrheit Ihrer Kommission sichtlich der Nebenkosten und des Unterhaltes. Es braucht

sind der Ueberzeugung, dass Ferienwohnungen, die auf immerhin etwas, bis sich die Partner auf einen Vertrag

eine feste Dauer von länger als drei Monaten gemietet geeinigt haben. Es braucht sogar enorm viel, und man kann

werden, keine echten Ferienwohnungen mehr sind, denn sicher sein, dass die Mieterverbände keine für die Mieter

der Mieter verbringt in solchen Wohnungen normalerweise ungünstige Regelung akzeptieren. Aber wo ein Vertrags-

nicht nur seine Ferien, sondern sehr oft und regelmässig werk ausgehandelt wird, verzichtet eventuell ein Partner auf

auch seine Wochenenden. In dieser Situation ist nicht einzu- eine Klausel, um dafür einen anderen Vorteil zu erreichen.

sehen, weshalb der Mieter vor den Härten einer missbräuch- Schliesslich ist für ihn massgebend, ob der Rahmenvertrag

lichen Kündigung oder auch vor den Härten missbräuchli- insgesamt für seine Seite annehmbar bzw. günstig ist.

cher Mietzinse nicht geschützt werden sollte. Die Gesamtgewichtung kann wichtiger sein als gewisse

Aus diesen Gründen beantragen wir Ihnen, der Mehrheit der Einzelpunkte. Da ist es je nachdem erwünscht, von zwingen-

Kommission und dem Bundesrat zuzustimmen; denn wenn den Vorschriften des Gesetzes abweichen zu dürfen, wie es

Sie Herrn Seiler zustimmen würden - der die entsprechende unsere Minderheit beantragt. Gesetz und Rahmenvertrag

Ordnung in der Ausführungsverordnung des Bundesrates unterscheiden sich in ihrem Wesen. Das allgemein gültige

sähe -, dann müsste ich immerhin festhalten, dass sich die Gesetz muss mehr oder weniger schematische Regelungen

Ausführungsverordnung in der selben Grössenordnung treffen. Es kann nicht Dutzende von Varianten zur Verfü-

bewegen müsste, wie wir es Ihnen auf Gesetzesebene vorge- gung stellen. Anderseits ist ein Vertragswerk nur dann sinn-

schlagen haben. Der Ständerat möchte die Ferienwohnun- voll, wenn es den Anliegen beider Partner in einer besonde-

gen total von der Missbrauchsgesetzgebung ausnehmen. ren konkreten Gestaltung gut angepasst werden kann. Das

Ich kann daher dem Antrag Seiler aus der Sicht des Bundes- Gesetz sollte dagegen keine Barriere aufstellen.

rates nicht zustimmen. Anfänglich hatte man erwogen, ob man die Abweichung der

Rahmenverträge vom zwingenden Gesetzesrecht einschrän-

Abstimmung - Vote ken sollte. Die Fachstellen des Bundes haben jedoch davon

abgeraten, mit Grund, denn die Regelung wäre verzwickt

Für den Antrag Seiler Hanspeter 36 Stimmen und schlecht durchschaubar geworden. Die Bundesstellen

Für den Antrag der Kommission 54 Stimmen erklärten wörtlich: «Weiter ist die Gefahr, dass Organisatio-

nen von Mietern und Vermietern Verträge abschliessen,

Abs. 3-AI. 3 welche den Kerngehalt des Mietvertrages oder wichtige

Angenommen - Adopté Grundsätze unserer Rechtsordnung verletzen, als sehr

gering einzuschätzen.»

Art. 3 Die Aeusserung, die Gefahr sei sehr gering einzuschätzen,

Antrag der Kommission ist zurückhaltender Bundesstil, einfacher gesagt, sie besteht

Abs. 1 überhaupt nicht. Deshalb erachteten die Bundesstellen eine

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates weitgefasste Bestimmung als annehmbar. Für den Fall, dass

48-N

Protection des locataires. Révision de la loi 474 N 15 mars 1989

das Parlament sie wolle, formulierten sie eine Bestimmung, l'équilibre n'est pas rompu. Et puis, il y a aussi-et j'aimerais

deren Wortlaut unsere Minderheit getreulich in den bean- parler en leur nom - ces petits propriétaires qui sont souvent

tragten Artikel 4 aufgenommen hat. Für einmal sind wir also des personnes âgées louant un ou deux appartements et

brav dem Bundeshaus gefolgt. n'ayant rien à voir avec ce spéculateur sanguinaire qui aurait

Es bleibt noch zu präzisieren, dass niemand unter einen le couteau entre les dents pour exterminer ses locataires.

Rahmenvertrag gezwungen wird. Die Parteien des einzelnen Or, les dispositions que nous allons prendre, par la force des

Mietvertrages bleiben frei, sich dem Rahmenvertrag zu choses, s'appliqueront à tout le monde, aux grandes régies

unterstellen oder auch nicht. Die Rechtslage wäre anders, comme à ces petits propriétaires qui, en général, ont de

wenn, durch ein besonderes Gesetz die Allgemeinverbind- bonnes relations avec leurs locataires. Cela nous amène

iicherklärung von Rahmenverträgen eingeführt würde. Aber donc directement à l'article 4 qui est en discussion aujour-

das ist ja noch völlig offen. Will man aber den Abschluss von d'hui. Lorsque l'on a rétabli le déséquilibre entre la partie

Rahmenverträgen fördern, was Sinn und Geist des Verfass- faible et la partie présumée forte, c'est-à-dire lorsqu'il y a des

sungsartikels entspricht, so sollte man dem beantragten associations de locataires et des associations de bailleurs

Artikel 4 zustimmen. Die darin erlaubte Abweichung von den qui se mettent d'accord pour adopter un certain contrat-

zwingenden gesetzlichen Bestimmungen bei Rahmenmiet- cadre, alors, pourquoi l'Etat devrait-il encore intervenir?

verträgen zwischen Mieter- und Vermieterverbänden bedeu- Pourquoi l'Etat devrait-il encore protéger l'une des parties

tet kein Risiko und wir(kt andererseits als Förderung von contre l'autre?

Rahmenverträgen, die uns willkommen sein müssen. Cet équilibre souhaitable que le législateur cherche à réta-

Von Gegnern des Artikels 4 wurde allerdings die Gefahr an blir lorsqu'il n'y a pas de contrats-cadres peut l'être grâce à

die Wand gemalt, von Vermieterseite könnten unechte, fin- ces derniers. Il n'y a donc aucune raison de ne pas revenir

gierte Mieterverbände aufgezogen werden. Gleiches könnte au système ordinaire, celui que M. le chef du Département a

- nach meinen Wahrnehmungen aus der Praxis - auch den rappelé tout à l'heure, c'est-à-dire le système principal de la

Eigentümern widerfahren. Bauen wir aber keine Gespenster liberté de contracter. Dès le moment où il est possible

auf! Jenen, die so etwas in Szene setzen möchten, wäre der d'avoir deux parties sur un plan d'égalité, pourquoi ne pas

geharnischte Protest der Oeffentlichkeit gewiss. Sie müss- revenir au système de la liberté de contracter, système

ten rasch zurückkrebsen. équilibré et qui donne des assurances du fait qu'il y a deux

Nochmals: der Rahmenvertrag kann niemandem aufge- associations contractantes?

zwungen werden, und den Versuch, mit Schlichen einen Dès lors, je vous invite à faire confiance finalement aux

falschen Vertrag zu erreichen, würde der Richter als Ver- associations. Si on les empêche de négocier ou si on leur

stoss gegen geltendes Recht verurteilen. retire la matière de la négociation, sur quoi négocieront-

Im übrigen muss ich den Kollegen William Wyss unterstüt- elles, sur quoi s'entendront-elles? La paix du logement dont

zen, der in seinem Eintretensvotum auf die schizophrene on a parlé aujourd'hui veut que, lorsque des accords partiels

Haltung der Kommissionsmehrheit in bezug auf den Rah- se réalisent comme pour des contrats-cadres, ils puissent

menvertrag hingewiesen hat. Einerseits will die Kommis- remplacer l'intervention de l'Etat, qui ne doit être ici que

sionsmehrheit keine Bestimmung über den Rahmenvertrag subsidiaire.

in der zur Behandlung stehenden Vorlage, anderseits hat sie

eine Motion formuliert-Sie haben sie auf der Traktandenli- David: Bei diesem Artikel 4 geht es ja nicht um die Frage, ob

ste -, welche die Allgemeinverbindlicherklärung von Rah- wir künftig Rahmenverträge haben, sondern nur um die

menmietverträgen verlangt. Frage, ob sie vom zwingenden Recht des Gesetzes abwei-

Geben wir darum der Förderung von Rahmenverträgen eine chen dürfen. Also können die Mieter- und Vermieterver-

Chance, eine Chance, wie wir sie bereits aus dem Arbeits- bände auch in Zukunft ihre Formularverträge machen, wie

recht bei den Gesamtarbeitsverträgen kennen. Darauf ist der das heute üblich ist.

Akzent zu setzen. Die Frage ist nur, ob in diesen Formularverträgen vom

Namens der Kommissionsminderheit empfehle ich Ihnen Gesetz, wie wir es hier erlassen, abgewichen werden soll.

Annahme von Artikel 4. Dabei geht es nach meiner Meinung um eine rechtspolitisch

ganz brisante Frage, nämlich um die Frage, ob wir die

M. Leuba: La presse nous a annoncé que nous allions Gesetzgebung zur Disposition der Verbände stellen sollen,

assister, lors de ce débat, à une guerre de tranchée. C'est wo es um das zwingende Recht geht. Es wäre - so wie ich es

regrettable et dommage parce que, quelles que soient les sehe - vermutlich das erste Mal in der Privatrechtsordnung,

dispositions que nous prenions, il est tout à fait évident que dass wir sagen, die Verbände könnten von uns geschaffenes

les bailleurs et les locataires devront continuer à discuter zwingendes Recht nachher wieder ändern. Diese Kompe-

pour fixer le contrat de bail afin de louer des habitations. tenz können und dürfen wir aus grundsätzlichen, rechtspoli-

Il est évident que le locataire doit se loger. Cette nécessité tischen Gründen den Verbänden nicht einräumen. Das geht

n'est contestée par personne et justifie les dispositions que mir zu weit. Wenn man hier die Gesamtarbeitsverträge

nous discutons actuellement. Mais, le bailleur a, lui aussi, un anspricht, ist zu sagen, dass klar im Gesetz geregelt ist, dass

intérêt tout aussi évident à louer sa chose, et cela, le plus die Gesamtarbeitsverträge gemäss Artikel 358 des Obligato-

longtemps possible et à un bon locataire. Il est bien sûr dans nenrechtes nicht vom zwingenden Recht abweichen dürfen,

la nature des choses que le bailleur cherche à retirer le nur ausnahmsweise zugunsten des Arbeitnehmers.

meilleur profit possible de la chose louée et que le locataire Ich habe noch ein verfassungsrechtliches Bedenken, wenn

cherche - ce qui est aussi dans la nature des choses - à wir hier die Verbände als Gesetzgeber im zwingenden Recht

payer le loyer le plus bas possible. Cela est normal et einsetzen. Die Verfassung sagt ganz klar, dass der Bund

humain. Néanmoins, quels que soient les sondages que l'on beauftragt ist, gegen missbräuchliche Mietzinse, gegen

peut mettre en doute ici, la grande majorité des locataires missbräuchliche Kündigungen und gegen die befristete

est satisfaite de ses logements ainsi que des loyers qu'elle Erstreckung von Mietverhältnissen Bestimmungen zu erlas-

doit payer. Ces réflexions, qui n'ont rien de philosophique sen. Wenn wir diesem Artikel 4 zustimmen, delegieren wir

mais qui sont très pratiques, expliquent la situation telle que das wieder an die Verbände. In dem Fall erlassen die Ver-

nous la trouvons au moment où nous légiférons. bände die Bestimmungen über die missbräuchliche Kündi-

Bien entendu, personne ne saurait contester le déséquilibre gung, über den missbräuchlichen Mietzins und über die

conjoncturel. Il y a des spéculateurs, des propriétaires irres- Erstreckung der Mietverhältnisse. Es ist unsere Sache, die

ponsables, et, comme on l'a déjà dit, c'est à ceux-là qu'il faut Interessenlage abzuwägen.

barrer le chemin. La partie faible dans la conjoncture Ein letzter Punkt ist für mich die Einheitlichkeit der Rechts-

actuelle est en principe le locataire, mais c'est une présomp- ordnung in der Schweiz. Es wäre nicht gut, wenn wir uns im

tion qui n'est pas toujours exacte. D'abord, ce n'est pas vrai Mietrecht - in einer sehr wichtigen Materie, von der viele

partout: il y a des situations et des endroits dans notre pays Leute betroffen sind-auf den Weg der Rechtszersplitterung

où il y a assez de logements à louer et, par conséquent, begeben würden. Es dient allen, wenn wir hier in den

15. März 1989 N 475 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

wesentlichen und wichtigen Punkten eine einheitliche Je vous invite donc à en rester aux décisions de la majorité

Grundordnung haben. Daher dürfen wir diese Kompetenz, de la commission.

wie sie im Artikel 4 vorgesehen ist, den Verbänden nicht

einräumen. Aber ich betone ganz klar, die Rahmenmietver- Rechsteiner: Auch ich möchte Ihnen beliebt machen, den

träge bleiben selbstverständlich möglich, und ich glaube Minderheitsantrag von Herrn Gysin abzulehnen und der

auch, Herr Gysin, man wird in Zukunft in den Rahmenmiet- Mehrheit zuzustimmen. Herr Gysin hat das Vorgehen der

verträgen Regelungen über Nebenkosten und ähnliche Fra- Kommissionsmehrheit als schizophren bezeichnet, dies

gen treffen können. Hier geht es ja nur um die zentralen wegen des Umstandes, dass diese Bestimmung, die vom

Punkte, die man nicht abändern soll. Ständerat her kommt, abgelehnt wird und stattdessen eine

Nicht richtig ist schliesslich - und damit komme ich zum Motion vorgeschlagen wird.

Schluss - nach meiner Meinung die Auffassung von Herrn Herr Gysin sieht die Dinge falsch. Ich muss vielmehr sagen,

Wyss, die er im Eintretensvotum abgegeben hat, dass wir dass der Vorschlag des Ständerates in formaler Hinsicht

uns hier mit der Gutheissung der Motion Guinand in Wider- fragwürdig ist. Es würden mit dieser Bestimmung neuartige

sprüche verwickeln. Die Motion Guinand zielt in eine ganz Voraussetzungen geschaffen für das kollektive Vertrags-

andere Richtung, sie will ja die Allgemeinverbindlicherklä- recht, die bis heute unbekannt sind. Diese Vorschriften

rung in gewissen Fällen ermöglichen, aber sie sagt nichts haben eine grosse Tragweite. Sie würden insbesondere

aus, dass wir durch Rahmenmietverträge vom zwingenden nicht in Uebereinstimmung stehen mit dem, was wir aus

Recht des Gesetzes abweichen können. Daher muss man dem Arbeitsrecht kennen. Diese Bestimmung ist eingeführt

das sehr wohl auseinanderhalten. worden, ohne dass ein Vernehmlassungsverfahren durchge-

Der Standpunkt, den ich Ihnen hier jetzt dargelegt habe, ist führt worden wäre und ohne dass die beteiligten und inter-

auch der Standpunkt der mehrheitlichen CVP-Fraktion. Ich essierten Verbände sich je hätten dazu aussprechen kön-

ersuche Sie im Namen der Mehrheit der CVP-Fraktion, den nen. Ein Vernehmlassungsverfahren muss doch Vorausset-

Minderheitsantrag abzuweisen und dem Mehrheitsantrag zung für die Einführung von Bestimmungen von solcher

und dem Bundesrat zuzustimmen. Tragweite sein. Schon allein deshalb ist der Weg über eine

Motion, den die Kommissionsmehrheit gewählt hat, richtig.

M. Carobbio: J'interviens au nom du groupe socialiste pour Gravierender sind aber noch die inhaltlichen Dimensionen

soutenir la majorité de la commission. Comme vient de le des Vorschlages von Herrn Gysin und der Minderheit der

dire mon prédécesseur à cette tribune, il me semble impor- Kommission. Herr David hat den ersten gravierenden Nach-

tant de rappeler qu'en ce qui concerne cette question, on teil erwähnt, dass von zwingenden Bestimmungen abgewi-

est confronté a deux propositions. D'une part, la proposition chen werden könnte, sogar im Bereiche des Kündigungs-

de la motion émanant de la commission demande au schutzes, der ja das zentrale Element der ganzen Revisions-

Conseil fédéral d'appliquer l'article constitutionnel et de vorlage überhaupt ist. Das ist der erste gravierende, inhaltli-

présenter un projet de loi organique qui permette de réaliser che Nachteil. Ebenso schwerwiegend ist der Umstand, dass

les contrats-cadres. Nous sommes tous d'accord avec cette keine Bestimmungen über die Repräsentativität der Ver-

motion. bände, die solche Rahmenmietverträge abschliessen könn-

En commission, nous avons longuement discuté de la ques- ten, vorgesehen sind. Kann es nun ausgeschlossen werden,

tion des contrats-cadres et, sur la base d'un rapport de dass bei den Praktiken, die wir im Mietrecht schon erlebt

l'administration, nous avons vu que la réglementation de ces haben und immer wieder erleben, gewisse Vermieter- bei-

mêmes contrats-cadres exige que l'on s'occupe de divers spielsweise Immobilienfirmen - ihre hauseigenen Mieterver-

aspects du problème qui ne peuvent pas être contenus dans eine aufbauen, um damit das zwingende Mietrecht zu unter-

un simple acticle, tel que celui proposé à l'article 4. C'est laufen? Das ist eine Gefahr, die wir leider nicht ausschlies-

pour cette raison que nous avons choisi la voie de la motion. sen können. Die Bestimmung, die vom Ständerat und von

Je ne veux pas allonger mon intervention; je vous donne der Kommissionsminderheit vorgeschlagen wird, ist derart

simplement la lecture du rapport de l'administration qui dit, rudimentär, dass sie keine Vorkehren gegen solche Miss-

à la page 5: «que l'application de contrats-cadres aux par- bräuche trifft. Ich möchte Ihnen deshalb beliebt machen, der

ties d'un contrat individuel de bail dépendrait, par consé- Kommissionsmehrheit zu folgen und die Motion zu überwei-

quent, de deux conditions: d'une part, l'objet du bail devrait sen, diese Bestimmung aber abzulehnen.

être soumis aux champs d'application territoriale du

contrat-cadre, l'appartement ou les locaux commerciaux Hubacher, Berichterstatter: Ich will nicht Gesagtes wieder-

devraient donc être situés dans la région où les associations holen. Herr David vor allem hat sehr klar dargelegt, worum

parties au contrat sont actives et pour laquelle le contrat a es geht.

été conclu. D'autre part, il faudrait que les parties aux Warum hat die Kommission eine Motion vorgeschlagen,

contrats individuels de bail se soient soumises aux contrats- übrigens einstimmig mit 20 zu 0 Stimmen? Sie will den

cadres, soit par un renvoi exprès au contrat-cadre contenu Bundesrat beauftragen, Ziffer 2 der neuen Verfassungsbe-

dans le contrat individuel du bail, soit directement par l'utili- stimmung zu konkretisieren, mit Ausführungsbestimmun-

sation du contrat-cadre». Il y a là toute une série de ques- gen inhaltlich aufzufüllen. Ziffer 2 der Bestimmungen in der

tions qui ne sont pas encore résolues et que la motion Bundesverfassung heisst eben: «Der Bund ist befugt, zur

demande au Conseil fédéral de fixer dans une loi séparée. Förderung gemeinsamer Regelung und zur Verhinderung

D'une manière générale, il me semble, pour ces raisons, von Missbräuchen auf dem Gebiete des Miet- und Woh-

qu'accepter la proposition de la minorité, de maintenir l'arti- nungswesens Vorschriften aufzustellen über die Allgemein-

cle 4, ainsi qu'il a été proposé par le Conseil des Etats, va à verbindlicherklärung von Rahmenmietverträgen und von

rencontre des indications qui nous ont été données. Voilà la sonstigen gemeinsamen Vorkehren von Vermietern und

première raison pour laquelle je vous invite à refuser la Mieterverbänden oder Organisationen, die ähnliche Interes-

proposition de la minorité de la commission. sen wahrnehmen.» Es besteht also ein Kompetenzartikel;

Le deuxième aspect me semble encore plus important. A die Kommission ist der Meinung, das Instrument der Rah-

l'article 4, on n'affirme pas seulement vouloir développer menmietverträge sei in der Schweiz, zumindest in der

une politique d'accord entre les parties sociales au travers Deutschschweiz, noch nicht sehr entwickelt und gebräuch-

des contrats-cadres, mais on introduit un élément important lich.

et négatif, celui qui donne la possibilité aux contrats-cadres Es wäre wahrscheinlich richtig, dieses Gebiet näher abzu-

de déroger aux dispositions imperatives de la loi. Une telle klären, mit dieser Motion dem Bundesrat Gelegenheit zu

disposition ne peut pas être acceptée. Des dispositions geben, uns Vorschläge vorzulegen, Abklärungen zu treffen,

imperatives, à mon avis, ne devraient pas pouvoir être modi- allfällig eine Vernehmlassung durchzuführen und den gan-

fiées par des accords, même dans le contexte des contrats- zen Fragenkomplex etwas intensiver zu bearbeiten. Deshalb

cadres. ist Artikel 4, wie er vom Ständerat beschlossen worden ist,

Protection des locataires. Révision de la loi 476 15 mars 1989

erstens eine Vorwegnahme dieses Kompetenzartikels und der Kommission anzunehmen und die ihm zustehende Kom-

zweitens eine sehr einseitige Vorwegnahme, weil es dort am petenz, nach Artikel 34septies Absatz 2 der Bundesverfas-

Schluss ja heisst: «.... können von den zwingenden Bestim- sung über die Allgemeinverbindlicherklärung von Rahmen-

mungen dieses Titels abweichen.» Zum vorneherein lässt mietverträgen zu legiferieren, sobald als möglich zu nutzen.

also der Ständerat zu, dass das, was wir hier als Gesetzge-

ber beschliessen wollen, allenfalls sofort wieder durch pri- Abstimmung - Vote

vate Vereinbarungen unterlaufen werden könnte. Die Kom-

mission meint, das sei sehr gefährlich und unüblich. Es Für den Antrag der Mehrheit 83 Stimmen

lohnt sich, dem Bundesrat den Auftrag zu erteilen, er solle Für den Antrag der Minderheit 48 Stimmen

den ganzen Fragenkomplex Rahmenmietverträge, Allge-

meinverbindlicherklärung studieren - auch inhaltlich, was Art. 5

damit erzielt und bezweckt werden soll -, und nicht voreilig Antrag der Kommission

schon eine Richtung einzuschlagen, die ja uns selber als Abs. 1

Gesetzgeber ein Stück weit desavouieren würde.

Deshalb bitten wir Sie, in dieser Frage den Minderheitsan- a. der Abschluss oder die Weiterführung des ....

trag abzulehnen, dafür aber die Motion der Kommission b dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflich-

gutzuheissen und in diesem Sinne den Bundesrat zu beauf- tung ....

tragen, die Frage zu studieren. Abs. 2

Ein Koppelungsgeschäft ist zum Beispiel nichtig, wenn sich

M. Guinand, rapporteur: La commission a passablement der Mieter verpflichtet

discuté de cette disposition proposée par le Conseil des

Etats. Elle a même, par deux fois, repris la discussion et vous Antrag Leuenberger Moritz

propose finalement de biffer cette proposition par 10 voix Abs. 3 (neu)

contre 9. Mais, en même temps, la commission a adopté par Die Vollmacht des Mieters für Zahlungen aus dem Mietver-

20 voix sans opposition une motion demandant au Conseil hältnis im Lastschriftverfahren kann für jede Lastschrift

fédéral de mettre effectivement en oeuvre l'article 34septies, innert 30 Tagen seit deren Anzeige an den Mieter rückwir-

alinéa 2, de la constitution. kend widerrufen werden. Auf dieses Widerrufsrecht kann

J'aimerais rappeler ici, l'ayant dit tout à l'heure dans le débat nicht verzichtet werden.

général, que cette disposition existe déjà depuis 1972, mais

qu'elle n'a pas été mise en oeuvre depuis lors, malgré un Art. 5

certain nombre de tentatives. Un postulat a été accepté. Il a Proposition de la commission

conduit à la préparation d'un vague avant-projet qui n'est Al. 1

pas allé au-delà. Il est donc important que la motion propo- Une transaction couplée au bail d'habitation au de locaux

sée par la commission soit maintenant transmise et accep- commerciaux est nulle:

tée par le Conseil fédéral, en tant que motion, pour que la a. Lorsque la conclusion ou la continuation du bail....

mise en oeuvre de l'article 34septies puisse être effective b le baileur ou un tiers de obligations ....

dans les meilleurs délais. Al. 2

La commission rejette la proposition du Conseil des Etats, Une transaction couplée est nulle lorsque le locataire ....

estimant que l'on ne peut pas accepter sans autre une

disposition dans la loi, qui permettrait de déroger aux dispo- Proposition Leuenberger Moritz

sitions imperatives du titre en question. Mais j'aimerais Al. 3 (nouveau)

insister sur le fait que la législation d'application de l'article- La procuration délivrée par le locataire dans le cadre du

34septies devra bien dire à quelles conditions l'on peut recouvrement direct des créances afférentes au contrat de

déroger aux règles imperatives de la loi, parce que, si l'on bail peut, à chaque recouvrement, être révoquée avec effet

veut véritablement qu'il y ait des conventions entre associa- rétroactif dans les 30 jours qui suivent l'avis notifié au loca-

tions de bailleurs et associations de locataires, il faut qu'il y taire. Ce droit de révocation est inaliénable.

ait un intérêt à passer ces conventions. Or, cet intérêt doit

exister pour les deux parties. Il faudra donc que les disposi- Abs. 1 und 2 - Al. 1 et 2

tions qui seront proposées comme dispositions d'applica- Angenommen - Adopté

tion de l'article 34septies, alinéa 2, fixent les conditions aux-

quelles on peut déroger aux dispositions imperatives de la Abs. 3-Al. 3

loi.

La commission vous propose, dans sa majorité, de rejeter Leuenberger Moritz: Dieser Antrag lag in der Kommission

l'article 4 proposé par le Conseil des Etats. A titre personnel, nicht vor; ich habe ihn dort nicht gestellt, weil das Problem

j'appuierai la proposition de la minorité, ne serait-ce que uns damals noch gar nicht bekannt war. Ich gebe zu, dass

pour faire bouger les choses. man über die Redaktion oder überhaupt über die Plazierung

dieses Vorschlages diskutieren könnte. Mein Antrag ist nicht

Bundesrat Koller: Artikel 4 ist nicht vom Bundesrat, sondern sehr ausgegoren; falls irgendjemand eine noch bessere

vom Ständerat in die Vorlage eingefügt worden. Wie in der Lösung vorschlägt, könnte ich mir das durchaus erklären.

Diskussion richtig festgehalten worden ist, geht es hier Es geht mir eigentlich darum, dass das Problem erkannt

keineswegs um die Frage der Zulässigkeit von Rahmenmiet- wird und zur Sicherung in die Fahne kommt, damit der

verträgen. Rahmenmietverträge zwischen Vermieter- und Ständerat noch seriöser darüber tagen kann.

Mieterverbänden sind als solche unbestritten. Es geht hier Es geht um das Lastschriftenverfahren. Dabei geht es um

allein um die Frage, ob solche Rahmenmietverträge - also eine neue Methode, die langsam um sich greift und auch

Verbandsrecht - zwingendes staatliches Recht derogieren durch die Banken und die Bankiervereinigung gefördert

können. Für eine derart weitgehende Derogierung zwingen- wird. Der Mieter gibt dem Vermieter die Ermächtigung, bei

den staatlichen Rechts zuungunsten der schwächeren Ver- der Bank den Mietzins, aber auch andere Forderungen im

tragspartei müssten nach der Meinung des Bundesrates Zusammenhang mit dem Mietsverhältnis direkt einzufor-

gewisse Bedingungen erfüllt sein. Vor allem müsste garan- dern. Er gibt also dem Vermieter eine Blankovollmacht, und

tiert sein, dass die beiden Verbände einander wirklich der Vermieter kann das Bankkonto des Mieters belasten.

gleichwertig und gleichgewichtig gegenüberstehen. Solche Meines Erachtens handelt es sich, wenn es zur Bedingung

Vorschriften fehlen aber zurzeit in unserer Rechtsordnung. des Mietvertrages gemacht wird, um ein Koppelungsge-

Ich möchte Ihnen daher im Namen des Bundesrates emp- schäft, und das sollte speziell geregelt werden. Es kann

fehlen, den Minderheitsantrag wegen dieser Bedenken nämlich geschehen, dass bestrittene Forderungen, vor

abzulehnen. Der Bundesrat ist anderseits bereit, die Motion allem beim Auszug aus der Wohnung, wenn es um angebli-

15. März 1989 N 477 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

ehe und bestrittene Schadenersatzansprüche des Vermie- Je ne suis pas certain, en conséquence, que ce soit à cet

ters geht, vom Vermieter einfach via diesen Weg einkassiert endroit qu'il faille prendre en considération la proposition

werden. Man könnte nun allerdings auch sagen, ein solches de M. Leuenberger. J'ajouterai que, s'il s'agit d'une procura-

Koppelungsgeschäft sei ohnehin durch Absatz 1 von Arti- tion, celle-ci peut être révoquée en tout temps et que c'est

kel 5 erfasst, und wenn dem so wäre, wäre das Problem un droit impératif auquel on ne peut pas renoncer. De

eigentlich schon geregelt. Aber da würde ich gerne noch surcroît, je vois une certaine difficulté en ce qui concerne

hören, was der Bundesrat dazu meint. Man könnte sich l'effet rétroactif de la révocation si la procuration a été

rechtlich auch auf den Standpunkt stellen, dieser Teil der utilisée. Même si la révocation intervient avec effet rétroactif,

Abtretung sei ein Auftragsverhältnis gegenüber der Bank, le problème d'une restitution éventuelle des prestations

und ein Auftragsverhältnis ist ohnehin jederzeit kündbar, effectuées sur la base de la procuration se posera.

auch als Bestandteil des Mietvertrages. Aber Sie sehen, dass Comme l'a dit le président de la commission, il nous inté-

es da noch Rechts- und faktische Probleme gibt, und ich resse cependant de connaître l'avis du Conseil fédéral.

wäre froh, wenn Sie den Antrag einstweilen aufnehmen

könnten, damit der Ständerat noch drübergeht. Bundesrat Koller: Ich bin Herrn Leuenberger dankbar, dass

er mit seinem Antrag das Problem des Lastschriftenverfah-

Fischer-Sursee: Ich möchte Ihnen beliebt machen, diesem rens aufgeworfen hat. Die Banken bieten dem Vermieter

Antrag nicht zuzustimmen. Dass der Ständerat das Problem heute dieses Verfahren tatsächlich in vermehrtem Mass an.

vielleicht noch näher prüft, ist durchaus möglich, ohne dass Dabei unterschreibt der Mieter eine Vollmacht, die es dem

wir es auf die Fahne nehmen. Vermieter erlaubt, den Mietzins direkt vom Konto des Mie-

Das Problem ist folgendes: Der Widerruf 30 Tage rückwir- ters abzuheben. Mit der Vollmacht, den Mietzins direkt

kend, nachdem die Belastung erfolgt ist, stellt schon rein einem Konto des Mieters belasten zu dürfen, werden nun

technisch Probleme, da die Auszahlung unter Umständen aber dem Mieter unverzichtbare Rechte weggenommen,

bereits weg ist und die Rückbuchung gar nicht mehr erfol- nämlich die Möglichkeit der Hinterlegung von Mietzinsen

gen kann. Das heisst, dass das Konto unter Umständen leer bei Mängeln der Mietsache - ich verweise auf die Arti-

ist. Herr Leuenberger visiert zwei Möglichkeiten an. Es gibt kel 27 ff., die wir behandeln werden - und auch die Möglich-

die erste Möglichkeit, die Bank zu beauftragen, den Mietzins keit der Verrechnung.

direkt dem Konto des Kunden oder des Vermieters zu bela- Nach Artikel 34 des Obligationenrechts kann eine Vollmacht

sten. Eine zweite Möglichkeit besteht darin, nicht nur den jederzeit widerrufen werden, und das ist bekanntlich zwin-

Mietzins, sondern gleich alle Forderungen zu belasten, so gendes Recht. Selbst eine Klausel, wonach der Mieter zum

dass der Vermieter fast eine Blankovollmacht erhält. Das ist vornherein auf dieses Widerrufsrecht verzichten würde, ist

meines Erachtens nicht sehr klug, sondern ein Unsinn. Dass angesichts-des zwingenden Charakters dieser Bestimmung

der Mietzins automatisch belastet wird, ist normal, das wird des Obligationenrechts ungültig.

heute viel gemacht. Hingegen sollten Nebenforderungen Aus diesen Ueberlegungen erweist sich der Vorschlag von

usw. natürlich nicht mit einem solchen Blankoauftrag bela- Herrn Leuenberger als gar nicht nötig; wie gesagt, es ist

stet werden. Aber jeder Mieter hat es ja in der Hand, so zwingend garantiert, dass eine freiwillig erteilte Vollmacht

etwas nicht zu unterschreiben. jederzeit widerrufen werden kann, und ein zum vornherein

Dazu kommt ein Weiteres. Solche Vollmachten, auch wenn erteilter Verzicht wäre ungültig.

sie erteilt werden, geben dem Vermieter wohl die Macht, Im übrigen bin ich der Meinung - und das anscheinend im

aber nicht ohne weiteres das Recht, jegliche Belastung Unterschied zum welschen Referenten -, dass dann, wenn

vorzunehmen. Das ist wie bei einem Anwaltsformular, da dieses Lastschriftenverfahren für den Abschluss oder die

kann man auch alles, aber man darf es nicht. Wenn also der Weiterführung eines Mietvertrags zur Bedingung gemacht

Vermieter der Bank einen Lastschriftauftrag erteilt für eine wird, ein Fall nichtigen Kopplungsgeschäfts im Sinne von

Forderung, die nicht zu Recht besteht, stellt sich die Frage, Artikel 5 Absatz 1 des Gesetzes vorliegen würde.

ob er sich nicht strafbar macht. Es kann dann nämlich der Aus all diesen Ueberlegungen ist der Bundesrat überzeugt,

Straftatbestand der Veruntreuung gegeben sein. Also ist dass das Anliegen von Herrn Leuenberger schon durch das

auch der strafrechtliche Schutz des Mieters gegeben, wenn geltende Recht voll berücksichtigt ist.

der Vermieter von dieser Blankovollmacht falschen Ge-

brauch machen würde. Leuenberger Moritz: Gestützt auf diese Erklärung, die ja

Ich möchte Sie daher bitten, diesem Antrag nicht zuzustim- protokolliert wird, ziehe ich den Antrag zurück.

men, vor allem auch, weil es heisst, «jede Lastschrift» - er

betrifft also beide denkbaren Varianten und würde grosse Zurückgezogen - Retiré

Rechtsunsicherheit schaffen.

Art. 6

Hubacher, Berichterstatter: Der Antragsteller hat selber Antrag der Kommission

gewisse Unsicherheiten zugegeben und möchte eigentlich Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

eine Erklärung des Bundesrates. Ich habe die Juristen kon- Proposition de la commission

sultiert, die uns in der Kommissionsarbeit begleitet haben. Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Die Frage von Herrn Leuenberger, ob dieses Koppelungsge-

schäft nicht mit Ziffer 1 abgedeckt sei, wurde dort bejaht, Angenommen - Adopté

aber es ist besser, wenn das aus bundesrätlichem Munde

noch bestätigt wird. Art. 7

Antrag der Kommission

M. Guinand, rapporteur: La proposition de M. Moritz Leuen- Abs. 1

berger n'a pas été discutée en séance de commission. La .... Zeitpunkt in dem zum vertragsgemässen Gebrauch

question qui se pose est celle de savoir si la procuration, geeigneten Zustand zu übergeben und während der Miet-

dont parle M. Leuenberger, peut véritablement être considé- dauer in ....

rée comme une transaction couplée. Il me semble qu'il s'agit Abs. 2

davantage d'une condition ou d'une clause du contrat de Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

bail et que, par conséquent, elle n'aurait pas sa place à

l'article 5. Art. 7

J'attire votre attention sur le fait que la commission a réin- Proposition de la commission

troduit le deuxième alinéa de l'article 5 tel que proposé par Al. 1

le Conseil fédéral et que voulait biffer le Conseil des Etats. .... en cet état pendant la durée du bail.

Cette disposition précise ce que l'on entend par une trans- Al. 2

action couplée. Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Protection des locataires. Révision de la loi 478 N 15 mars 1989

Angenommen - Adopté Proposition Frey Walter

Al. 1

Art. 8 bis 11 Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Antrag der Kommission

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates Proposition Haller

Al. 2

Art. 8 à 11 .... de 30 jours pour la fin d'un mois, à moins que le montant

Proposition de la commission dû soit négligeable et que le retard du locataire ne soit pas

Adhérer à la décision du Conseil des Etats intentionnel ou soit excusable.

Angenommen - Adopté Abs. 1 -Al. 1

Art. 12 Frey Walter: Sie ersehen aus meinem Antrag zu Artikel 14,

Antrag der Kommission dass ich Ihnen empfehle, Absatz 1 wie Bundesrat respektive

Abs. V Ständerat stehen zu lassen. Mit der Einschiebung von «und

Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer damit die Androhung verbinden, dass bei unbenutztem

Abrechnung, so muss er diese jährlich mindestens einmal Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündet werde» ist

erstellen und dem Mieter vorlegen. meiner Meinung nach für Mieter und Vermieter eher Verwir-

Abs. 1! rung geschaffen worden.

Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte In Absatz 2 ist die Formulierung klar. «Bezahlt der Mieter

abstellen. innert der gesetzten Frist nicht.... », kann ihm gekündigt

Abs. 1 und 2 werden. Wenn das jetzt aber mit dieser «Androhung», die in

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates Absatz 1 eingeschoben wurde, verbunden wird, ist die Frage

sehr wohl berechtigt, ob der Mieter dann eben nicht mit der

Art. 12 Kündigung rechnen muss, wenn der Vermieter vergessen

Proposition de la commission hat, diese Androhung zu machen.

AI. r Der Klarheit zuliebe sollte man bei der bundesrätlichen

Si le baileur perçoit les frais accessoires sur la base d'un Fassung bleiben.

décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an, et

le communiquer au locataire. Hubacher, Berichterstatter: Diese Frage hat in der Kommis-

Al. 1! sion recht viel zu diskutieren gegeben. Es lagen verschie-

S'il les perçoit de manière forfaitaire, il doit les calculer sur dene Meinungen vor, und die Verwaltung ist dann beauf-

la base de valeurs moyennes. tragt worden, irgendwann in einem Stadium der Beratungen

Al. 1 et 2 aus all diesen Meinungen eine neue Formulierung vorzule-

Adhérer à la décision du Conseil des Etats gen. Das ist geschehen, und diese neue Formulierung, die

auf der Fahne steht, ist in der ersten Lesung mit 17 zu 0

Angenommen - Adopté Stimmen angenommen worden.

In der zweiten Lesung ist sie nochmals mit einem weiteren

Art. 13 Gegenvorschlag getestet worden, der etwas weiter gegan-

Antrag der Kommission gen wäre als die Androhung der Kündigung bei Nichterfül-

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates lung der Zahlungspflichten. Die Kommission hat mit 13 zu 8

Proposition de la commission Stimmen die hier auf der Fahne vorliegende Formulierung

Adhérer à la décision du Conseil des Etats bestätigt, in der Meinung, dass es bei Zahlungsrückstand

zwar auch schlechten Willen, aber sehr oft auch soziale

Angenommen - Adopté Umstände geben kann und dass hier zwischen den beiden

Partnern Vermieter/Mieter nicht gleich die volle Härte

Art. 14 gemäss Gesetz vorgeschrieben werden muss, sondern dem

Antrag der Kommission Vermieter die Möglichkeit gegeben werden kann, mit Andro-

Abs. 1 hung, «wenn du jetzt nicht bis dann und dann bezahlst», die

.... setzen und damit die Androhung verbinden, dass bei Kündigung auszusprechen.

unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt Ich möchte Sie daher bitten, der mehrfach getesteten und

werde. Diese Frist beträgt.... mehrfach bestätigten Version, wie sie hier auf der Fahne

Abs. 2 steht, zuzustimmen.

Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates

M. Guinand, rapporteur: Cet article 14 a donné lieu à bien

Antrag Frey Walter des discussions au sein de la commission. Il nous paraissait

Abs. 1 que le texte proposé par le Conseil fédéral manquait de

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates clarté. La version qui vous est proposée par la commission a

été élaborée, sur sa demande, par l'administration.

Antrag Haller Pour bien comprendre le problème, il faut préciser quelle est

Abs. 2 la situation actuelle et quelle serait la nouvelle réglementa-

.... bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von min- tion si vous acceptiez la proposition concernant l'article 14.

destens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, es sei Actuellement, si le locataire ne paie pas son loyer, il peut

denn, dass der ausstehende Betrag unerheblich und der être mis en demeure, c'est-à-dire que le bailleur peut lui fixer

Verzug des Mieters ungewollt oder entschuldbar ist. un délai pour payer son loyer, et le menacer en même temps

de la résiliation du contrat. Dans le système actuel, si le

Art. 14 bailleur fait usage de ce droit, le contrat sera résilié automa-

Proposition de la commission tiquement à l'expiration du délai de paiement. Cela figure à

Al. 1 l'article 265 du code des obligations.

.... un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paie- Quant au Conseil fédéral, il nous propose d'être moins durs

ment dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix avec le locataire qui n'aurait pas payé, et désire lui donner

jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de lo- une chance supplémentaire. Or, la version qu'il nous pré-

caux .... sente n'est pas suffisamment précise. En effet, il y est

Al. 2 stipulé: «faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut

Adhérer au projet du Conseil fédéral résilier le contrat avec effet immédiat». Il est bien dit «peut»

15. März 1989 N 479 Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

résilier, mais non «résiliera», d'où notre demande de préci- Genau diese Fälle will mein Antrag vermeiden.

sion. Zur Formulierung des Antrages: Er entspricht wörtlich dem

La solution qui vous est proposée est la suivante: si le Antrag des Bundesrates bzw. der nationalrätlichen Kommis-

locataire ne paie pas, le bailleur lui fixera un délai pour payer sion «mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende

et il lui indiquera que, en cas de non-respect de ce délai, il eines Monates kündigen». Dann kommt der entscheidende

résiliera le bail. De cette manière, la situation est claire, le Zusatz: « .... es sei denn, dass der ausstehende Betrag uner-

bail sera résilié, mais - et là réside la nouveauté - au lieu heblich und .... » - kumulative Voraussetzung - « .... der

qu'il le soit à l'expiration du délai, il le sera après un délai Verzug des Mieters ungewollt oder entschuldbar ist.» Genau

supplémentaire de 30 jours que devra respecter le bailleur das trifft zu für das Beispiel, das ich vorhin erwähnt habe.

avant de pouvoir exiger l'expulsion. Es könnte dem nun entgegengehalten werden, es handle

Je vous invite donc à vous en tenir à la proposition de la sich bei diesem Zusatz um einen Nebensatz mit zu vielen

commission. unbestimmten Rechtsbegriffen: «Unerheblich»: wieviel ist

das? Ich habe jetzt von 20 Franken gesprochen. «Der Ver-

Bundesrat Koller: Die Fassung Ihrer Kommission bringt in zug des Mieters ungewollt oder entschuldbar»: Solche

der Tat lediglich eine Präzisierung der Formulierung des Rechtsbegriffe finden sich im Gesetz an vielen Orten. Rich-

Bundesrates. Materiell besteht vollständige Uebereinstim- ter und richterliche Behörden sind es gewohnt, solche

mung. Aber die Fassung der nationalrätlichen Kommission Begriffe auszulegen und ihnen einen Inhalt zu geben. Inso-

bringt klarer zum Ausdruck, was der Vermieter tun muss, fern dürften der Begriff «unerheblich» oder die beiden ande-

wenn er den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstandes des ren Begriffe «ungewollt» oder «entschuldbar» keine Pro-

Mieters vorzeitig auflösen will. Er muss nämlich dem Mieter bleme aufwerfen.

eine Frist zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse setzen Es gibt noch einen Grund, warum diese Bestimmung zu

und ihm gleichzeitig androhen, dass er bei unbenutztem einer zurückhaltenden Gerichtspraxis führen wird, ich habe

Ablauf der Frist den Vertrag kündigen wird. Damit steht ihn bereits angetönt: Die beiden Elemente müssen kumula-

diese Bestimmung auch in vollständiger Uebereinstimmung tiv gegeben sein. Der Betrag muss klein sein, 20 Franken

mit dem grundlegenden Artikel 107 des Obligationenrechts, habe ich gesagt, und - kumulative Voraussetzung - der

wo ganz generell die Folgen der nicht rechtzeitigen Erfül- Verzug des Mieters muss ungewollt oder entschuldbar sein.

lung von Verträgen geregelt sind. Nur wenn diese beiden Voraussetzungen kumulativ gege-

ben sind, kann die äusserst harte Folge der Ausweisung

Abstimmung - Vote vermieden werden, wenn Sie diesem Antrag zustimmen.

Es scheint vielleicht eine Nebensache zu sein, aber wenn Sie

Für den Antrag Frey Walter Minderheit sich das praktische Leben überlegen, was einem passieren

Für den Antrag der Kommission offensichtliche Mehrheit kann, was einem Mieter, einem Vermieter, einer Mieterin,

einer Vermieterin zustossen kann, wie das Leben eben so

Abs. 2-AI. 2 abläuft, wie es vielleicht «über einen kommen kann»,

20 Franken abzuziehen von der Miete, um den Vermieter

Frau Haller: Beim Zahlungsrückstand des Mieters, den ja oder die Vermieterin auf irgend einen Missstand, der schon

Artikel 14 beschlägt, werden die Fristen zum Verlassen der längst bekannt ist, aufmerksam zu machen, dann sollten Sie

Wohnung und der Geschäftsräume ganz kurz angesetzt. diese Bestimmung schon deshalb hineinschreiben, um bei-

Das ist auch richtig. Aber diese kurzen Fristen können zu den Seiten Aerger zu ersparen.

Härten und zu Missverständnissen führen. Ich bitte Sie deshalb, diesem Antrag zuzustimmen.

Der Zusatzantrag, den ich stelle, betrifft einen solchen Fall.

Ich gebe zu, es ist eine geringfügige Sache, aber sie ist

wichtiger, als man meinen könnte. Hess Peter: Ich ersuche Sie ebenso eindringlich, diesen

Der Ständerat hatte gegenüber der bundesrätlichen Fas- Antrag abzulehnen, und zwar aus meiner Erfahrung in der

sung die vier Worte: « .... auf Ende eines Monates.... » Praxis. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass wir heute und

fallengelassen. Die nationalrätliche Kommission hat das auch mit dem System des nun neu vorgeschlagenen Miet-

wieder korrigiert. Es wird jetzt also wieder beantragt, der rechts eine klare Rechtslage haben, die uns auch Garantie

Bundesratsfassung zu folgen, wo der Passus « .... auf Ende gibt, dass wir Rechtssicherheit finden. Wenn wir dem Antrag

eines Monates .... » steht. Im übrigen gab es in der stände- Haller stattgeben, ist zu befürchten, dass es zusätzliche

rätlichen Fassung auch eine sprachliche Unlogik. Dadurch, unnötige Prozesse gibt. Wir müssen immer davon ausge-

dass die nationalrätliche Kommission die Bundesratsfas- hen, dass es auch auf der Mieterseite Querulanten gibt. Ich

sung vorschlägt, ist auch dieser Fehler behoben. kann Ihnen durchaus ein Lied davon singen, wie es geht,

Es gilt, in besonderen Fällen bei dieser Ausweisung Härten wenn Sie jemandem künden wollen, mit einem legitimen

zu vermeiden. Mein Antrag zielt darauf ab, dann diese Här- Interesse auf Kündigung, die auch vom Gesetz durchaus

ten zu vermeiden, wenn der Verzug des Mieters ungewollt geschützt ist. Es gibt Querulanten, die mit solchen Bestim-

oder entschuldbar ist und wenn der ausstehende Betrag mungen prozessual umzugehen wissen. Es ist falsch, wenn

geringfügig ist. Was meine ich damit? Ich nenne ein Bei- wir eine solche Gummilösung ins Gesetz aufnehmen, wie sie

spiel. Offenbar war von diesem Beispiel schon in der Kom- Frau Haller vorschlägt. Es ist so, dass man gelegentlich auch

mission die Rede. im Falle von kleinen Beträgen oder sogenannt entschuldba-

Ein älterer Mann - es kann auch eine ältere Frau sein, ich rem Verhalten die Gerichte bemühen muss, um den nötigen

will mich nicht verdächtig machen, die Verfassungsbestim- Zustand wieder herzustellen.

mungen zu verletzen - hat z. B. verschiedentlich beim Ver- Die Lösung, die wir vorhin beschlossen haben und in der wir

mieter oder bei der Vermieterin die Heizkostenabrechnung die Androhung in den Formularen vorgesehen haben, ist

verlangt und diese trifft nie ein. Weil es diesem Mieter oder eine klare Lösung, Sie ist der Version Haller eindeutig vorzu-

dieser Mieterin irgendwann einmal «verleidet» - auf deutsch ziehen.

gesagt -, zieht er oder sie 20 Franken vom Mietzins ab, Es stimmt nicht, wenn Frau Haller suggeriert, es seien sehr

einfach um den Vermieter oder die Vermieterin darauf auf- kurze Fristen vorgesehen. Wenn ein solches Ausweisungs-

merksam zu machen, dass etwas nicht in Ordnung ist. Wenn verfahren überhaupt in Betracht gezogen wird, sind Zusatz-

die bundesrätliche Fassung jetzt so verabschiedet wird, wie fristen im Gesetz vorgesehen, die bis zu 60 Tagen gehen,

wir sie vor uns haben, dann könnte dieser Mieter ausgewie- weil wir zuerst die ordentliche Mahnung bzw. die Betrei-

sen werden; denn er hat den Mietzins nicht vollumfänglich bung mit Androhung der Kündigung vorgesehen haben.

bezahlt, er hat 20 Franken davon abgezogen, um den Ver- Dann können Sie erst auf 30 Tage nach der Kündigung den

mieter oder die Vermieterin darauf aufmerksam zu machen, Auszug durchsetzen. Der Rechtsschutz des Mieters ist ein-

dass er seit Monaten auf die Heizkostenabrechnung wartet deutig genügend; es besteht kein Anlass, diesem Antrag

und dass ihn das ärgert. stattzugeben.

Protection des locataires. Révision de la loi 480 N 15 mars 1989

Hubacher, Berichterstatter: Dieser Antrag ist auch in der Hier wird die Beratung dieses Geschäftes unterbrochen

Kommission diskutiert und mit 12 zu 8 Stimmen abgelehnt Le débat sur cet objet est interrompu

worden. Ich möchte hier weniger juristisch argumentieren.

Frau Haller hat den Zusatz eingefügt: «es sei denn, dass der

ausstehende Betrag unerheblich und der Verzug des Mie- Schluss der Sitzung um 12.20 Uhr

ters ungewollt oder entschuldbar ist.» Eigentlich basiert die La séance est levée à 12 h 20

Beziehung zwischen Vermieter und Mieter vor allem auf

einem Vertrauensverhältnis, auf einem guten Einverneh-

men. Wir können so etwas nicht im Gesetz regeln. Ich gehe

davon aus, dass, wenn ein Mieter einen unerheblichen

Betrag schuldet oder entschuldbar im Zahlungsrückstand

ist, die überwiegende Mehrheit der Vermieter nicht sofort

zur Kündigung schreiten wird, wenn das nicht zum sieben-

hundertsten Male passiert ist. Wenn wegen unerheblicher

Beträge zur Kündigung geschritten wird, müsste wahr-

scheinlich auch davon ausgegangen werden, dass bereits

ein Vorspiel stattgefunden hat, dass die Beziehungen schon

gestört sind. Das war auch die Meinung in der Kommission;

die Mehrheit hat daher diesen Antrag abgelehnt.

Ich bitte Sie, der Kommission zu folgen.

M. Guinand, rapporteur: La proposition de Mme Haller a été

discutée par la commission. Elle a été rejetée par 12 voix

contre 8 pour les motifs essentiels suivants:

J'ai expliqué tout à l'heure que les nouvelles dispositions

étaient plus favorables puisqu'un délai supplémentaire pou-

vait être accordé au locataire qui ne payait pas son loyer.

J'aimerais insister sur le fait que toute cette procédure ne

sera mise en oeuvre qu'à partir du moment où le bailleur

aura effectivement réclamé le loyer et fixé le délai prévu par

l'article 14, alinéa premier. Et, ce qui peut être réclamé, c'est

un loyer en retard ou des frais accessoires. Je ne vois donc

pas très bien quel est le montant qui pourrait être négligea-

ble au sens où l'entend Mme Haller. Cela ne peut être que le

loyer ou les frais accessoires.

En ce qui concerne la situation dans laquelle peut se trouver

momentanément un locataire ayant des difficultés pour

payer son loyer, je crois que l'on peut souhaiter que le

bailleur fasse preuve d'une certaine compréhension et

renonce à fixer le délai et à menacer de la résiliation, pour

tenir compte de cette situation.

Si on suivait la proposition de Mme Haller, on aurait alors

une situation qui ne serait pas suffisamment claire au niveau

de son application concrète. On ne saurait jamais si les

conditions de la résiliation sont ou ne sont pas réalisées.

C'est pour cette raison que nous vous proposons de rejeter

la proposition de Mme Haller.

Bundesrat Koller: Kündigungen verlangen klare Rechtsver-

hältnisse. Sie sind deshalb bekanntlich auch «bedingungs-

feindlich». Es ist wichtig, dass die Voraussetzungen für.eine

Kündigung klar feststellbar sind. Das ist leider beim Antrag

von Frau Nationalrätin Haller nicht der Fall. Immerhin darf

ich Frau Nationalrätin Haller damit vertrösten, dass in einem

Fall, wie sie ihn offenbar vor Augen hat, in dem wirklich nur

eine Lappalie geschuldet wird und die Nichtzahlung zudem

noch unverschuldet ist, allenfalls Artikel 67 des Gesetzes

zugezogen werden könnte, wo ausdrücklich als Anfech-

tungsgrund eine Kündigung, die gegen das Prinzip von Treu

und Glauben verstösst, vorgesehen ist.

Aus diesen Gründen beantrage ich Ihnen, den Antrag von

Frau Haller abzulehnen.

Frau Haller: Ich möchte, gestützt auf die Ausführungen von

Herrn Bundesrat Kollerden Antrag zurückziehen, nachdem

es sich zeigt, dass das Problem anders lösbar ist. Ich halte es

aber für wichtig, dass das in den Materialien festgehalten

wird.

Angenommen gemäss Antrag der Kommission

Adopté selon la proposition de la commission

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts

Protection des locataires. Révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme

In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung

Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale

In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale

Jahr 1989

Année

Anno

Band II

Volume

Volume

Session Frühjahrssession

Session Session de printemps

Sessione Sessione primaverile

Rat Nationalrat

Conseil Conseil national

Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 13

Séance

Seduta

Geschäftsnummer 85.015

Numéro d'objet

Numero dell'oggetto

Datum 15.03.1989 - 09:00

Date

Data

Seite 461-480

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Ref. No 20 017 239

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