Real Estate Profit Tax: Deductibility of Inheritance Equalization Payment

Incarto n. 80.2010.119 · Lugano 17 dicembre 2010 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello giudice Andrea Pedroli

segretario · Antonio Saredo-Parodi

parti · RI 1 rappr. da: RA 1 contro

CO 1

oggetto · ricorso del 27 settembre 2010 contro la decisione del 26 agosto 2010 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

Fatti

A. Mediante contratto di divisione del 17 gennaio 1989, RI 1 acquistava dai coeredi __________ e __________ le rispettive quote di un terzo della part. __________ RFD di __________, versando a ciascuno di loro l’importo di fr. 300’000.– a titolo di conguaglio.

Con contratto dell’11 agosto 2009, RI 1 alienava la medesima part. __________ ai coniugi __________ al prezzo di fr. 1'250'000.–.

B. L'Ufficio di tassazione di Mendrisio notificava all'alienante la tassazione dell'imposta

sugli utili immobiliari con decisione del 26 novembre 2009. L'utile imponibile era commisurato in fr. 583'333.–. Dal prezzo pagato dall'acquirente erano

stati dedotti il valore di stima risalente a vent'anni prima dell'alienazione (fr. 197'390.–), costi di costruzione e miglioria (fr. 411'529.–), costi di acquisto (fr. 3'948.–) e provvigioni (fr. 53'800.–). L'imposta, calcolata applicando l'aliquota del 4%, corrispondente ad una proprietà di durata superiore ai trent'anni, ammontava pertanto a fr. 23'333.30.–.

C. Il contribuente impugnava la decisione in questione con reclamo all'autorità di tassazione, chiedendo di dedurre l’importo di fr. 600'000.–, versato ai fratelli a titolo di conguaglio al momento dello scioglimento della comunione ereditaria. A suo avviso, infatti, l'Ufficio di tassazione avrebbe trascurato la circostanza che egli aveva acquistato nel 1989 le due quote in questione dai fratelli coeredi.

L'autorità fiscale respingeva il gravame con decisione del 26 settembre 2010 argomentando in particolare quanto segue:

La divisione ereditaria non è un trasferimento imponibile ma bensì un passaggio differito ai fini della tassazione sugli utili immobiliari. Nel caso in esame la divisione ereditaria del 18.1.1989 non fa stato per la determinazione della durata di proprietà e pertanto il conguaglio versato ai fratelli di fr. 300'000.- ciascuno non può essere dedotto. Dal valore di alienazione viene dedotto il valore di stima di 20 anni fa.

L’UT confermava anche la decisione con cui ammetteva i costi di miglioria e i contributi di costruzione in ragione di fr. 412'352.- ed i costi di acquisto nella misura del 2% sul valore di stima di 20 anni fa.

D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI

1 postula nuovamente il riconoscimento delle deduzioni richieste e soprattutto la deduzione dei 600'000 franchi versati ai fratelli. A suo avviso, il fatto che lo scioglimento di una comunione ereditaria comporti il differimento dell’imposizione non implica necessariamente che il conguaglio pagato non possa essere fatto valere quale valore di investimento.

Diritto

1. Conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza.

2. 2.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una *speciale*, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta *reale* (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

2.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

3. 3.1.

Nella fattispecie, non entra in discussione la commisurazione del valore di alienazione, che ammonta a fr. 1’250'000.–, come convenuto dalle parti contraenti in occasione della compravendita oggetto dell'imposta.

È invece controversa la determinazione del valore di investimento. Poiché la parte venditrice ha acquistato la proprietà immobiliare per successione, cioè mediante un negozio giuridico che beneficia del differimento dell'imposizione, l'autorità fiscale ha fatto risalire l'acquisto determinante per il calcolo dell'utile e della durata della proprietà al momento in cui aveva acquistato gli oggetti in questione il *de cuius*. In tal modo, l'Ufficio di tassazione ha applicato d'ufficio l'art. 129 cpv. 2 LT e ha considerato quale valore di investimento il valore di stima ufficiale in vigore vent'anni prima.

A tale punto di vista dell'autorità fiscale il ricorrente oppone la circostanza che egli non ha acquistato l'intera proprietà per successione. Al contrario, egli l'ha acquistata nel 1989 dalla Comunione ereditaria composta da lui stesso e dai fratelli __________ e __________. Ritiene quindi che sia quest'ultimo negozio a costituire il precedente trasferimento determinante per il calcolo dell'utile.

3.2.

Per l'art. 128 cpv. 3 LT, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l'art. 125 lettere a), b), c), e), per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell'ultimo trasferimento imponibile. Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell'ultima contrattazione che era stata imposta, ogniqualvolta l'alienante sia divenuto proprietario dell'immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita, per uno dei motivi seguenti:

- successione, divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all'imposta di successione o donazione (art. 125 lett. *a* LT);

- trasferimento tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 125 lett. *b* LT);

- scioglimento, mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive (art. 125 lett. *c* LT);

- trasformazioni, concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett. *e* LT)

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185 s.).

Per effetto del differimento dell'imposizione, infatti, l'acquirente viene trattato come se avesse già posseduto l'immobile prima dell'alienazione che ha dato luogo al differimento dell'imposizione. A lui saranno perciò computati, al momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l'immobile mediante negozio soggetto a differimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 114).

3.3.

Il fatto che l'art. 128 cpv. 3 menzioni, quali casi di acquisto di immobili mediante trasferimento oggetto di tassazione differita, solo fattispecie previste dalla legge tributaria del 1994, non significa affatto che quanto disposto da tale norma non valga anche per fattispecie di differimento previste dall'abrogata legge concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI). Sebbene quest'ultima legge non menzionasse espressamente l'istituto del differimento dell'imposizione, la distinzione fra differimento dell'imposizione ed esenzione d'imposta risultava implicitamente già dall'art. 6 cpv. 2 LIMVI. Tale disposizione divideva infatti i casi di esenzione previsti dall'art. 3 LIMVI in due categorie: i casi per i quali l'imposizione veniva soltanto differita (lett. *a, b, d, e*) e i casi per i quali l'imposta non veniva prelevata (lett. *c, f, g*) (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 115 s.).

La volontà del legislatore cantonale del 1994 di estendere l'applicazione della norma che prevede di risalire all'ultimo trasferimento che era stato imposto, anche nei casi in cui vi è stato un differimento dell'imposizione del maggior valore secondo l'art. 3 LIMVI, si evince, sia pure indirettamente, dall'art.

316 LT. Quest'ultima disposizione disciplina infatti le modalità di calcolo dell'utile immobiliare per i trasferimenti che avvengono sotto il regime della nuova legge, ma che si riferiscono a oggetti che, prima della sua entrata in vigore, hanno beneficiato del differimento dell'imposizione secondo il combinato disposto degli articoli 3 e 6 cpv. LIMVI; si tratta di un numero limitato di casi che tuttavia, secondo l'art. 125 LT, non sono più al beneficio del differimento dell'imposizione, cioè i trasferimenti a titolo oneroso da ascendente a discendente (art. 3 cpv. 1 lett. *e* e art. 6 cpv. 2 LIMVI) e le alienazioni fra coniugi ad eccezione di quelle effettuate in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 3 cpv. 1 lett. *d* e art. 6 cpv. 2 LIMVI). Per evitare che, per effetto della modifica della legge, parte dell'utile immobiliare benefici di fatto di una vera e propria esenzione, come accadrebbe se si considerasse quale valore di acquisto il prezzo pagato per l'acquisto che aveva beneficiato del differimento, la citata disposizione transitoria stabilisce che utile e durata della proprietà si determinano risalendo all'ultimo trasferimento imposto (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 387).

Ebbene, se la nuova legge stabilisce espressamente che si considera, ai fini dell'imposizione dell'utile immobiliare, il differimento previsto dalla LIMVI ma non più dalla nuova legge tributaria, a maggior ragione si terrà conto del differimento già previsto dalla LIMVI ed ancora dalla nuova legge.

3.4.

Diventa centrale, per il giudizio, la questione se la divisione ereditaria, avvenuta vigente la LIMVI, abbia dato luogo a differimento dell'imposizione. La risposta è contenuta nella sentenza CDT n. 102 del 29 maggio 1992 (in RDAT I-1993 n. 20t p. 348 ss.).

La prassi del Dipartimento di giustizia, allora competente quale autorità di tassazione del maggior valore immobiliare, si conformava alla Circolare n. 6/1961 (mai pubblicata), secondo cui la divisione ereditaria dava luogo a differimento dell'imposizione. La soluzione si era affermata soprattutto per il fatto che il differimento rappresentava la soluzione più vantaggiosa: l'aumento dell'imponibile (relativo, dato l'aggiornamento periodico dei valori di stima) era perlopiù compensato dalla riduzione delle aliquote.

La Camera di diritto tributario, nel citato giudizio, ha invece ritenuto che tale prassi non trovasse fondamento nella legge. La divisione ereditaria è infatti un trasferimento di proprietà, i cui effetti, quanto al potere di disporre, sono quanto meno equiparabili a quelli di una compravendita. In pratica, l'erede che acquista la proprietà esclusiva sull'immobile è come se avesse acquistato dai coeredi le parti eccedenti la sua quota ereditaria.

3.5.

Nella fattispecie in esame, il Dipartimento di giustizia, fedele alla sua prassi, non ha imposto la cessione della quota, avvenuta il 18 gennaio 1989, dai 2 fratelli al ricorrente.

D'altra parte, non potrebbe più procedervi ora, in considerazione della sopravvenuta decadenza del diritto di imporre, scaduto il termine annuale previsto dall'art.

30 cpv. 1 LIMVI.

3.6.

Si pone allora l'ulteriore problema se l'omissione della tassazione IMVI per la cessione dai fratelli __________ e __________ a RI 1, che ha senz'altro comportato un vantaggio per i primi due, possa ora essere opposta al ricorrente, per il quale vi è per contro un pregiudizio.

Analogamente a quanto deciso nel caso del 1992, citato in precedenza, pare equo considerare lo scioglimento della comunione ereditaria, intervenuto nel 1989, quale precedente trasferimento, ai fini del calcolo dell'utile imponibile e della durata della proprietà, limitatamente peraltro alla quota di due terzi acquistata in quell'occasione (cfr. già la sentenza CDT n. 80.96.00101 del 22 agosto 1996, in RDAT I-1997 n. 20t).

3.7.

Il calcolo dell'utile imponibile e dell'imposta relativa si scinde pertanto in due componenti:

a) imposizione quota acquistata nel 1989:

valore alienazione fr. 833’331.–

valore di acquisto fr. 600'000.–

costi di costruzione e di miglioria fr. 274'901.– costi di acquisto e di vendita fr. 2’632.– provvigione fr. 35'867.–

utile imponibile fr. (-) 80’069.–

imposta (aliquota 4%, oltre 30 anni) fr. –.–

b) imposizione quota acquistata per successione:

valore di alienazione fr. 416’666.–

valore di stima di 20 anni prima fr. 65’796.– costi di costruzione e di miglioria fr. 137'451.– costi di acquisto e di vendita fr. 1'315.–

provvigione fr. 17’933.–

utile imponibile fr. 194’171.–

imposta (aliquota 5% oltre 20 anni ) fr. 9’708.55 totale imposta sull'utile immobiliare fr. 9'708.55

4. Di conseguenza, il ricorso è sostanzialmente accolto.

Dato l’esito del ricorso, si rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 agosto 2010 è riformata nel senso che l'imposta è ridotta a fr. 9’708.55, conformemente al calcolo proposto al consid. 3.7. .

2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Al ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

-; -; -.

Copia per conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario: