Taxpayer Appeal Regarding Real Estate Gains Tax Deferral After Corporate Reorganization Due to Failure to Carry Over Tax Values

Incarto n. 80.2007.160 · Lugano 31 ottobre 2008 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici · Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi,Mauro Mini

segretario · Rocco Filippini, vicecancelliere

parti · RI 1 rappr. da: RA 1 contro

RS 1

oggetto · ricorso del 9 novembre 2007 contro la decisione del 25 ottobre 2007 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

Fatti

A. L’ing.

RI 1, nato nel 1939, è titolare dell’omonima impresa generale di costruzioni, con sede a __________ e magazzini a __________,

costituita nel 1961 nella forma della ditta individuale.

Il fondo part. __________ RFD di __________, su cui sorgono i magazzini, è stato acquistato nel 1998, in sostituzione della precedente part. __________ RFD di __________, espropriata dal Cantone nel 1995. Allo scopo di accertarne il reinvestimento aziendale e poter così richiedere il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari a norma dell’art. 125 lett. *f* LT, in occasione di un’udienza tenutasi il 4 febbraio 1999, il valore d’investimento del nuovo fondo veniva concordato in fr. 100'000.–.

B. Successivamente, in previsione della trasformazione della ditta individuale nella __________ SA, di cui il ricorrente è tuttora amministratore unico e detentore dell’intero pacchetto azionario, il fondo part. __________ RFD di __________, con effetto al 31 dicembre 2001, veniva allibrato a bilancio al suo valore di acquisto di fr. 730'000.–.

C. Nell’ambito di una verifica, l’Ispettorato fiscale rilevava che la voce contabile dell’immobile era stata successivamente trasferita alla costituenda società anonima, con effetto al 1° gennaio 2003, senza tuttavia che fosse operato parallelamente il trapasso di proprietà a Registro fondiario. Trapasso che veniva iscritto, in seguito alla segnalazione dell’Ispettorato, solo il 26 ottobre 2005.

Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa a tale trapasso, l’ing. RI 1 indicava un valore di investimento di fr. 100'000.–. Il contribuente chiedeva il differimento dell’utile immobiliare, calcolato in fr. 630'000.–, per trapasso immobiliare nell’ambito della trasformazione della ditta individuale in società anonima.

D. Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 novembre 2006, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 630'000.– e l’imposta in fr. 18'900.–. Nella motivazione rimandava al rapporto dell’Ispettorato fiscale del 21 settembre 2006, nel quale veniva evidenziato che il trapasso di proprietà era avvenuto solo il 26 ottobre 2005, successivamente alla trasformazione aziendale, per un valore di fr. 730'000.–, mentre il suo valore d’investimento fiscale era stato determinato, in occasione dell’udienza del 4 febbraio 1999, in fr. 100'000.–. Secondo l’Ispettorato, la differenza di fr. 630'000.– configurava pertanto un utile immobiliare imponibile.

E. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 28 novembre 2006, contestando il mancato differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Nel corso di un’udienza tenutasi il 5 ottobre 2007, ribadiva la sua posizione.

Con decisione del 25 ottobre 2007, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:

Nel caso in esame a giudizio di quest’autorità fiscale il padre ha funto da rappresentante del figlio di conseguenza si ribadisce la qualità di “persona vicina”. Nel caso in esame, la trasformazione in SA è avvenuta in data 20.06.2003 con effetto retroattivo all’1.01.2003, mentre giuridicamente il trasferimento del mappale __________ di __________ alla SA è stato regolarizzato a Registro fondiario solo il 26.10.2005, a seguito della segnalazione dell’Ispettorato fiscale (…). Inoltre il trasferimento avrebbe dovuto avvenire al valore fiscale d’investimento di fr. 100'000.– stabilito sul verbale di audizione del 4.02.1999, non al valore di acquisto di fr. 730'000.–. In questo modo vi è stato uno scioglimento delle riserve createsi nel 1998 al momento del reinvestimento aziendale, che a nostro parere è imponibile in ambito TUI. Visto che sia il Signor RI 1 come pure il fiduciario Signor __________ confermano che dal 1998 al 2005 non vi sono stati interventi di miglioria, il valore d’investimento ammonta a fr. 100'000.–.

F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, l’ing. RI 1 ripropone la richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, per ristrutturazione aziendale ai sensi dell’art. 18 LT (art. 125 lett. *e* LT).

L’Ufficio di tassazione, nelle proprie osservazioni del 16 novembre 2007, ribadisce che la trasformazione non è avvenuta secondo i disposti dell’art. 18 LT, in modo particolare poiché il trapasso dell’immobile, ceduto alla SA per fr. 730'000.– in luogo di fr. 100'000.–, non è stato realizzato ai medesimi valori contabili.

G. All’udienza del 2 ottobre 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta

del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2. 2.1.

Con riferimento al trasferimento del mapp. n. __________ RFD di __________ __________ dal ricorrente alla __________ SA, avvenuto il 26 ottobre 2005, l’autorità di tassazione ha commisurato l’utile immobiliare imponibile in fr. 630'000.–, pari alla differenza fra il

valore cui l’immobile è stato messo a bilancio nei conti della società anonima (fr. 730'000.–) ed il valore di

investimento definito nel corso di un’audizione tenutasi nel 1999, in occasione della tassazione successiva all’espropriazione.

2.2.

Per l’art. 124 cpv. 1 LT è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà. Fra i negozi imponibili, l’art. 124 cpv. 2 lett. g LT enuncia gli apporti a una società.

Secondo

l’art. 125 cpv. 1 lett. *e* LT, nella versione in vigore al momento del trasferimento imponibile, l’imposizione degli utili immobiliari è differita in

particolare in caso di trasformazioni, concentrazioni o scissioni secondo gli articoli

18 e 70, nonche di trasformazione di persone giuridiche in imprese di persone.

Per effetto del rinvio all’art. 18, le riserve occulte di un’impresa di persone (ditta individuale, società di persone) non sono imponibili, a condizione che l’impresa rimanga assoggettata all’imposta Svizzera e che i valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito vengono ripresi, nel caso di, in particolare, trasformazione in un’altra impresa di persone o in una

persona giuridica, se l’esercizio continua immutato e, fondamentalmente, le partecipazioni rimangono proporzionalmente inalterate.

Come si

vede, è la stessa legge a subordinare espressamente la rinuncia alla tassazione delle riserve occulte alla condizione che “i valori fino allora determinanti

per l’imposta sul reddito” vengano ripresi dalla persona giuridica nata dalla trasformazione.

Altrimenti detto, attivi e passivi devono essere contabilizzati nel bilancio d’apertura della società anonima ai

valori contabili-fiscali figuranti nell’ultimo bilancio dell’azienda personale prima della trasformazione (Bernardoni/Duchini,

La fiscalità dell’azienda, 2a ediz., Bellinzona, 1998, p. 504).

2.3

È allora ineccepibile la decisione impugnata, con la quale l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta le riserve occulte esistenti sull’immobile, nella misura in cui sono state sciolte apportando quest’ultimo alla società anonima.

Vi è effettivamente stata la trasformazione della ditta individuale del ricorrente in società anonima, avvenuta il 20 giugno 2003 con effetto retroattivo al 1° gennaio 2003. Anche ignorando la circostanza che il trapasso a Registro fondiario è avvenuto oltre due anni dopo – e solo in seguito alla segnalaione dell’Ispettorato fiscale –, è incontestabile tuttavia che al momento della contabilizzazione dell’immobile nel bilancio di apertura della persona giuridica si sia verificato uno scioglimento delle riserve occulte esistenti sull’immobile, per il fatto che non è stata rispettata la condizione secondo cui devono essere ripresi i valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito.

3. Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.– per un totale di fr. 1’100.–

sono a carico del ricorrente.

3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 73 LAID; art.

82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

-; -; -.

Copia per conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario: