Taxpayer Concedes Trading Status but Disputes Profit Calculation in Reassessment Appeal
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA taxpayer appealed a reassessment that treated the sale of a property as income from professional real estate trading, which the tax office had previously determined based on the individual's history of property transactions and development attempts on the sold parcel. During the appeal hearing, the taxpayer formally conceded the characterization of the sale as professional real estate trading, but contested the taxable profit amount. The court partially granted the appeal by accepting a concession from the tax office, which agreed to reduce the taxable income by a specified amount to account for business expenses incurred during the period leading up to the sale, thereby ordering the matter returned to the tax office for recalculation of the final tax assessment.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 144 LIFD, Art. 230 cpv. 3 LT, Art. 146 LIFD, consid. 4.2, art. 231 LT; Taxpayer Concedes Trading Status but Disputes Profit Calculation in Reassessment Appeal: During the appeal hearing, the taxpayer formally conceded the characterization of the sale as professional real estate trading, but contested the taxable profit amount. The court partially granted the appeal by accepting a concession from the tax office, which agreed to reduce the taxable income by a specified amount to account for business expenses incurred during the period leading up to the sale, thereby ordering the matter returned to the tax office for recalculation of the final tax assessment.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe appeal was partially granted based on the reasoning provided in consideration 4.2, which determined the adjustment of the taxable income.
Cited as the legal basis for the costs assessment related to the Federal Direct Tax (LIFD).
Cited as the legal basis for the costs assessment related to the Cantonal Tax Law (LT).
Used to establish that the judgment is final concerning Cantonal Income Tax (IC).
Used to specify the possibility of appeal to the Federal Tribunal concerning the Federal Direct Tax (IFD).
Testo completo
Incarto n. 80.2003.18 · Lugano 28 maggio 2003 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi,Ivo Eusebio
segretario: · Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 14 febbraio 2003
in materia di: IFD 99
presentato da:
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. 1.1.
Il 21 novembre 1999 __________ __________, allora domiciliato a __________ __________ __________, vendeva la parcella n. __________ RFD di __________, di complessivi mq 3126, a __________ __________ al prezzo di fr.1'450'000.-.
1.2.
A seguito del trasferimento del proprio domicilio da parte di __________ __________ a __________, l'Ufficio di tassazione di __________, con decisione del 18 marzo 2002, lo stralciava pertanto dal ruolo dei contribuenti assoggettati alla sovranità fiscale ticinese dal 15 febbraio 2001 (cfr. notifica della tassazione IC 2001-02 del 18 marzo 2002, in cui si accerta che nessuna imposta cantonale è dovuta per il periodo di assoggettamento pro rata temporis nel 2001).
1.3.
Nel frattempo, il 25 febbraio 2002 l'Ufficio di tassazione aveva notificato ad __________ __________ un'imposta annua intera a fine assoggettamento in materia di IFD, in cui stabiliva il reddito imponibile in fr. 1'095'183.- e l'imposta dovuta in fr. 125'936.50.
La decisione veniva recapitata il 27 febbraio successivo all'indirizzo zurighese indicato dal contribuente.
1.4.
Il 24 aprile 2002 __________ __________, asseritamente per conto del contribuente, inviava all'Ufficio cantonale di esazione, che lo girava poi all'Ufficio di tassazione di __________, uno scritto del seguente tenore: "Il signor __________ è attualmente ammalato. È stato inoltrato certificato medico ed avviata una pratica che è da considerarsi reclamo".
1.5.
Con decisione del 14 maggio 2002 l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo in quanto tardivo, poiché la tassazione sarebb stata regolarmente notificata alla rappresentante contrattuale del contribuente.
1.6.
Con ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ chiedeva l'annullamento della suddetta decisione. Questa Camera annullava la decisione impugnata, con sentenza del 5 settembre 2002, e rinviava gli atti all'Ufficio di tassazione per l'emissione di una nuova decisione nel merito.
2. Con una nuova decisione del 14 gennaio 2003, l'Ufficio di tassazione respingeva nel merito il reclamo del contribuente, con la motivazione seguente:
Il reclamante è sempre stato attivo nel commercio professionale di immobili e su tali proventi è stato costantemente tassato, come dimostrato dalla copiosa documentazione agli atti; è altresì titolare della Società Immobiliare __________ __________ __________ __________.
Le argomentazioni proposte dal fiduciario del reclamante sono ritenute fragili e non possono essere condivise siccome, alla presenza di un evidente caso di commerciante di immobili da lunga data, è improponibile considerare la vendita del mappale __________ di __________ un mero atto di amministrazione della propria sostanza privata.
Anche la circostanza secondo la quale il reclamante abbia fatto allestire tre progetti di costruzione sul terreno di __________, non giova alla sua causa, bensì conferma, se ancora ce ne fosse bisogno, la costante caratteristica di imprenditore immobiliare del signor __________, da cui traeva la sua fonte di sostentamento.
Va altresì detto che l'abbondante giurisprudenza in vigore per i casi di commercio professionale di immobili, tendenzialmente, esclude che il lungo possesso dell'immobile permette di considerare la vendita come un atto di amministrazione della sostanza privata.
Quanto alla misura dell'utile imponibile, il calcolo fatto dall'autorità di tassazione è il seguente:
valore di alienazione fr. 1'450'000.–
./. costi d'acquisto fr. 5'310.–
./. valore d'acquisto fr. 265'495.–
./. contributi all'AVS da pagare fr. 84'012.– utile imponibile fr. 1'095'183.–
3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ contesta l'imposizione del reddito da commercio di immobili a titolo professionale, argomentando di avere effettuato l'ultima vendita di immobili nel 1993 e che l'immobile ora venduto era stato acquistato da sua madre oltre vent'anni prima. Nega poi di essere ancora azionista della Immobiliare __________ __________ __________ __________ e sottolinea che il fatto di avere commissionato ben tre progetti di costruzione dimostrerebbe che "ha fatto di tutto per poter trovare una soluzione all'amministrazione privata dell'unico suo bene patrimoniale ancora rimasto". Inoltre, avrebbe dovuto vendere per evitare una realizzazione forzata, avendo problemi con il pagamento degli interessi passivi del credito ipotecario.
In via subordinata, il ricorrente chiede che dall'utile siano ammessi in deduzione gli onorari pagati per i progetti di costruzione, per complessivi fr. 302'000.–.
4. 4.1.
Nel corso dell'udienza del 20 maggio 2003 è stata rievocata l'attività svolta dal ricorrente quale commerciante di immobili ed è emerso, tra l'altro, che anni orsono aveva acquistato dalla madre il mapp. n. __________ RFD di __________, lo aveva lottizzato vendendone una parte e, meglio, quella su cui sorgeva un'abitazione e cercando dei partner per edificare l'altra.
Su invito del giudice, il rappresentante del ricorrente ha comunicato formalmente di rinunciare alla contestazione sul principio del commercio professionale d'immobili.
4.2.
Sempre nel corso della discussione è emerso che il ricorrente ha fatto allestire numerosi progetti edificatori sulla parte residua del mapp. n. 35 nell'intento di trovare dei partner disposti a edificarlo. Dopo attento esame delle fatture presentate il giudice, tenuto conto che il ricorrente è sempre stato imposto quale commerciante professionale d'immobili e che le relative spese sono sempre state prese in considerazione nella determinazione del reddito aziendale, ha proposto, sulla scorta del parere espresso in udienza dall'Ufficio di tassazione, di ammettere una riduzione del reddito di fr. 150'000.- per spese aziendali sopportate nel periodo di computo fino alla vendita dell'immobile. Il ricorrente vi ha dato la propria adesione seduta stante.
L'utile prima della deduzione del contributo AVS di fr. 1'179'195.- scende pertanto a fr. 1'029'195.-. Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'allestimento e la notifica del nuovo conteggio d'imposta.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è parzialmente accolto a' sensi del consid. 4.2.
§ Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione del nuovo conteggio.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3. Intimazione alle parti.
4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: