Taxpayer Appeal Regarding Real Estate Profit Tax Valuation Based on Option Price Modification
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe taxpayers appealed an assessment for real estate profit tax that based the alienation value on an initial option to purchase contract price of 160,000, despite the parties later agreeing to a reduced cash price of 130,000 when exercising the option. The court reasoned that while the initial option price set by the notarized agreement is the primary determinant for the alienation value, tax authorities can accept a lower actual price if proven, acknowledging that the price stipulated in a public deed is not absolute proof if the true economic reality differs. Because the parties subsequently executed a new notarized agreement formally reducing the option price to 130,000 before the final ruling, the court accepted this revised figure as the correct alienation value for tax purposes and upheld the appeal, remitting the case for recalculation.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 131 cpv. 1 LT, Art. 9 CC, Art. 231 LT, Art. 230 cpv. 3 LT; Taxpayer Appeal Regarding Real Estate Profit Tax Valuation Based on Option Price Modification: The court reasoned that while the initial option price set by the notarized agreement is the primary determinant for the alienation value, tax authorities can accept a lower actual price if proven, acknowledging that the price stipulated in a public deed is not absolute proof if the true economic reality differs. Because the parties subsequently executed a new notarized agreement formally reducing the option price to 130,000 before the final ruling, the court accepted this revised figure as the correct alienation value for tax purposes and upheld the appeal, remitting the case for recalculation.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited as the procedural basis allowing the Tax Chamber to decide the appeal with a single judge.
Cited for the rule concerning the consideration of legal costs (visto per le spese).
Cited to establish that the judgment is final.
Testo completo
Incarto n. 80.2002.00026 · Lugano 24 settembre 2002 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello giudice Alessandro Soldini
segretario: · Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 22 febbraio 2002
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da: · __________ e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________ __________ __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. 1.1.
Il 27 aprile 2001 i coniugi __________ e __________ __________ concedevano a __________ __________ un diritto di compera per fr. 160'000.- sulle particelle n. __________, __________ e __________ di __________.
Il
diritto di compera veniva esercitato il 3 settembre successivo, indicando nell’istanza d’iscrizione il prezzo di fr. 160'000.- pattuito nell’atto notarile di costituzione del diritto di compera.
1.2.
Il 23 ottobre 2001 i coniugi __________ presentavano la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, indicando quale valore di alienazione fr. 130'000.-.
Nella notifica di tassazione del 26 novembre 2001 l’Ufficio di tassazione rettificava il valore di alienazione indicato dai coniugi __________ in fr. 160'000.-. L’utile imponibile veniva così definito in fr. 2'236.-, per un imposta dovuta di fr. 670.80.
1.3.
I coniugi __________ presentavano reclamo, facendo valere che il prezzo di vendita era stato concordemente ridotto a fr. 130'000.-.
Il reclamo veniva respinto dall’Ufficio di tassazione con decisione del 24 gennaio 2002, argomentando che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile.
2. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________, assistiti dall’avv. __________, chiedono nuovamente che il valore di alienazione sia stabilito in fr. 130'000.-, conformemente alla realtà economica dei fatti.
L’Ufficio di tassazione propone invece di respingere il ricorso.
Dei rispettivi argomenti verrà detto in seguito, per quanto necessario.
In occasione dell’udienza del 26 marzo 2002, assieme al ricorrente e al suo patrocinatore, è comparso l’acquirente, il quale ha spiegato le ragioni per le quali è stato concordato direttamente tra le parti un prezzo inferiore e, meglio, di fr. 130'000.-.
3. Il presente ricorso viene evaso conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella composizione di un Giudice unico cause come la presente causa, che non pongono questioni di principio e non sono di rilevante importanza.
4. 4.1.
Per l’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall’ atto notarile o dalla contrattazione.
La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al *valore risultante dall'atto notarile*. All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore. L’art. 9 CC dispone infatti che i registri pubblici e i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro contenuto (cvp. 1). Questa prova non è soggetta ad alcuna forma speciale (cpv. 2).
4.2.
Per costante giurisprudenza l’autorità fiscale può quindi provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari (cfr. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano, 1996, p. 210).
La principale categoria di elementi che diminuiscono il valore di alienazione è rappresentata da quei *valori non immobiliari*, che possono essere compresi nel prezzo di acquisto dell'immobile. Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228).
5. 5.1.
Nel caso in esame, non è questione, come di regola può accadere, di scorporare valori non immobiliari dal valore di alienazione, ma di stabilire se il valore indicato nel rogito corrisponda alla realtà. I ricorrenti sostengono infatti che il valore di alienazione sarebbe stato ridotto, senza stipulare un atto pubblico aggiuntivo, da fr. 160'000.- a 130'000.-. I coniugi __________ si sarebbero infatti trovati in una situazione finanziaria delicata. L’acquirente, dal canto suo, avrebbe stipulato un diritto di compera cedibile per il prezzo di fr. 160'000.- versando un acconto di fr. 20'000.- a valere quale pena convenzionale in caso di mancato esercizio, che avrebbe rischiato di perdere, poiché la persona, cui sarebbe stato ceduto il diritto di compera, sarebbe venuta a sua volta a trovarsi in difficoltà finanziarie. Da qui la decisione di intavolare nuove trattative con i proprietari e acquistare in proprio a un prezzo ridotto di fr. 30'000.- il terreno nella speranza di rivenderlo, dopo avervi edificato il previsto châlet.
5.2.
Secondo la dottrina o almeno parte di essa, il prezzo del diritto di compera costituirebbe uno degli *essentialia negotii*, a proposito del quale la dottrina più recente ha negato, facendo propria la giurisprudenza risalente del Tribunale federale, che in caso di riduzione del prezzo possa essere in qualche modo applicato il principio *in maiore minus* (cfr. Giger, Grundstückkauf, Berner Kommentar, 1997, p. 148).
Il giudice ha pertanto chiesto al ricorrente che la dichiarazione rilasciatagli all'udienza del 26 marzo 2002 dall’acquirente __________ __________, a conferma della precedente dichiarazione scritta del 30 agosto 2001, trovasse la necessaria conferma in un atto pubblico aggiuntivo.
Il 9 settembre 2002 le parti sono nuovamente comparse davanti al notaio e hanno formalmente convenuto la modifica del prezzo del diritto di compera, che è così stato ridotto a fr. 130'000.-.
In simili condizioni, nulla più osta all'accoglimento del ricorso.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 24 gennaio 2002 è riformata nel senso che il valore dell'alienazione è stabilito in fr. 130'000.- e gli atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emanazione del nuovo conteggio.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Non si assegnano ripetibili.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: