Taxpayers v. Tax Authority Regarding Real Estate Profit Tax Valuation

Incarto n. 80.2001.00127 · Lugano 15 novembrer 2001 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario: · Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 26 agosto 2001

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da: · 1. __________ __________, __________ __________,

2. __________ __________, __________ __________ -__________,

3. __________ __________, __________ __________, tutti rappresentati da __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

- che __________, __________ e __________ __________ erano comproprietari, nella misura rispettivamente di __________, __________ e __________, delle PPP __________ e __________, quote di comproprietà del fondo base n. __________ RFD di __________;

- che, con atto pubblico del 22 gennaio 1997, alienavano al signor __________ __________ e alla signora __________ __________ la PPP n. __________, al prezzo di fr. 600'000, e, con successivo rogito dell'11 febbraio 1997, vendevano al signor __________ __________ la PPP n. __________, al prezzo di fr. 850'000;

- che, non avendo i venditori inoltrato la dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, nonostante richiamo, diffida e multa disciplinare, l'Ufficio di tassazione di Lugano-Campagna notificava agli alienanti, con decisioni del 30 giugno 1998, la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari relativa alle due cessioni in questione, commisurando l'utile, nel primo caso, in fr. 396'726 e, nel secondo caso, in fr. 486'570;

- che l'imposta ammontava rispettivamente a fr. 100'614.25 e fr. 104'247.45 ed entrambi gli importi erano suddivisi fra i venditori in proporzione alle rispettive quote di comproprietà dei beni ceduti;

- che i contribuenti impugnavano le suddette decisioni, con reclamo del 30 giugno 1998, che veniva respinto dall’Ufficio di tassazione con decisioni del 27 novembre 2000;

- che, con sentenza del 30 gennaio 2000, la Camera di diritto tributario annullava le decisioni su reclamo e rinviava gli atti all’Ufficio di tassazione, perché acquisisse dagli Uffici esecuzioni e fallimenti di __________ e __________ la documentazione relativa al fallimento degli acquirenti ed emettesse una nuova decisione, alla luce delle risultanze di tale verifica;

- che l’Ufficio di tassazione emetteva due nuove decisioni, in data 26 luglio 2001,

commisurando l’utile imponibile, rispettivamente, in fr. 0 per la PPP n. __________ e fr. 326'570 per la PPP n. __________;

- che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________, __________ e __________ __________ contestano nuovamente il calcolo del valore di alienazione, sostenendo che l’Ufficio di tassazione avrebbe dovuto prendere in considerazione non il valore delle ipoteche assunte dagli acquirenti bensì il valore di aggiudicazione degli immobili, al momento dell’incanto seguito al fallimento degli acquirenti stessi;

- che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

- che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito, ma non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

- che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

- che l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, il quale si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

- che tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);

- che, nel caso in esame, i ricorrenti contestano il calcolo del valore di alienazione degli immobili venduti;

- che è allora opportuno ricordare che, con la sentenza del 30 gennaio 2001, questa Camera aveva riconosciuto la necessità di verificare che i ricorrenti avessero effettivamente subito la perdita da loro lamentata a causa del sopravvenuto fallimento degli acquirenti, che non avevano di conseguenza pagato il prezzo di acquisto;

- che la Camera aveva infatti osservato che appariva verosimile che il prezzo eccedente la parte garantita dalle cartelle ipotecarie non fosse effettivamente stato incassato, essendo l’aggiudicazione avvenuta per fr. 190'000 nel caso del primo appartamento e per fr. 360'000 nel caso del secondo;

- che, fatto questo accertamento, l’autorità fiscale ha potuto verificare che nessun importo ulteriore è stato versato ai ricorrenti ed il valore di alienazione è stato conseguentemente ridotto al solo valore dei debiti ipotecari assunti dai compratori;

- che, di conseguenza, il valore di alienazione per la PPP n. __________ è stato stabilito in fr. 690'000, pari cioè all’ammontare delle cartelle ipotecarie assunte dagli acquirenti con il contratto di compravendita dell’11 febbraio 1997, ed il valore di alienazione per la PPP n. __________ in fr. 180’000;

- che ciò ha comportato l’azzeramento dell’utile per quest’ultimo oggetto, mentre lo ha ridotto con riferimento alla PPP n. __________;

- che, di conseguenza, il calcolo dell’Ufficio di tassazione si limita a conformarsi alle indicazioni ricavate dalla sentenza del 30 gennaio 2001 di questa Camera, che aveva ritenuto non realizzato l’utile immobiliare, solo nella misura in cui il prezzo concordato eccedeva l’assunzione delle cartelle ipotecarie;

- che, infatti, fino a tale valore, il guadagno per i ricorrenti è stato costituito dal fatto di essere stati liberati dall’onere ipotecario;

- che non può pertanto essere accolta la loro richiesta di considerare valore di alienazione il valore di aggiudicazione nell’ambito del successivo fallimento dell’acquirente __________, poiché si tratta di un’altra alienazione;

- che, oltre al valore di alienazione, i ricorrenti contestano genericamente la mancata deduzione dei costi di miglioria, che non sono stati documentati né durante le procedure di tassazione e di reclamo né nella successiva procedura di ricorso;

- che ne consegue che il ricorso deve essere respinto anche su questo punto.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.– per un totale di fr. 580.–

sono a carico dei ricorrenti.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario: