Property Owners v. Tax Office: Locative Value Reduction for Summer-Use Dwelling

Incarto n. 80.2000.00198 · Lugano 6 aprile 2001 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello giudice Alessandro Soldini

segretario: · Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 26 novembre 2000

in materia di: IC/IFD 97/98

presentato da: · __________ e __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

- che i coniugi __________ e __________ __________, domiciliati a __________, sono proprietari di una casa a __________;

- che, nella tassazione IC/IFD 1997/98, notificata ai contribuenti con decisione del

20 dicembre 1999, l'Ufficio di tassazione di __________ -__________ commisurava il valore locativo della casa in questione in fr. 9'100 in media annua, pari al 6.5% del valore di stima ufficiale;

- che i contribuenti contestavano tale valutazione, con reclamo del 15 gennaio 2000, argomentando che la casa di __________ sarebbe abitabile solo nella stagione estiva, essendo priva di riscaldamento e dotata di un impianto elettrico obsoleto;

- che l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 20 novembre 2000, argomentando che l'intensità dell'uso dell'abitazione sarebbe irrilevante ai fini del calcolo del valore locativo;

- che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ ripropongono la contestazione in merito al calcolo del valore locativo, chiedendo il sopralluogo di un perito;

- che, in data 27 febbraio 2001, questo Giudice ha incaricato il perito del Dipartimento delle istituzioni di procedere ad un sopralluogo e di redigere un rapporto concernente il valore locativo dell'immobile in discussione;

- che il rapporto del perito è pervenuto alla Camera di diritto tributario il 13 marzo 2001 ed è stato intimato ai ricorrenti lo stesso giorno;

- che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;

- che, per l'art. 20 cpv. 1 lett. *b* LT e 21 cpv. 1 lett. *b* LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo;

- che la legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria, ma, secondo la giurisprudenza, il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente;

- che un'eccezione all'imposizione del valore locativo può essere concessa solo per locali oggettivamente inutilizzabili, o che rimangono vuoti per l'impossibilità di trovare inquilini a causa di importanti svantaggi oggettivi dell'abitazione (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 22 N 433 e 434, pag. 280);

- che, in altre parole, solo impedimenti di natura oggettiva, ed inerenti all'immobile, possono, se del caso, giustificare l'esenzione del valore locativo (CDT n. 4 dell'11 febbraio 1992 in re L.P.; CDT n. 177 del 27 agosto 1993 in re H. B.), mentre impedimenti di natura soggettiva non consentono invece di fare astrazione dall'imposizione del valore locativo;

- che questa Camera ha, per esempio, ammesso una riduzione del valore locativo, per un rustico senza riscaldamento e non allacciato alla rete fognaria, che può essere abitato solo nei mesi estivi (CDT n. __________.__________.__________ del 17 settembre 1998 in re F.);

- che la perizia ordinata da questa Camera ha consentito di chiarire la tipologia della casa di __________ e le sue effettive condizioni di abitabilità: la proprietà è ubicata nel vecchio nucleo del comune, addossata ad altre costruzioni, e si compone di un piano cantina, piano terra e primo piano;

- che le condizioni di conservazione sono state definite precarie ed, anzi, al limite dell'abitabilità: costruzione vetusta e priva di qualsiasi comfort, solette in legno, forza a sole tre fasi, senza riscaldamento, accesso alle camere da una balconata esterna, un unico piccolo bagno-WC;

- che, come espressamente richiesto dal giudice delegato, il perito ha pure preso posizione sulla questione se la casa sia abitabile tutto l'anno, escludendo tale ipotesi ed affermando che dal lontano 1945 essa non è più abitata nel periodo invernale;

- che queste considerazioni consentono a questa Camera di ridurre considerevolmente il valore locativo attribuito dall'UT alla proprietà immobiliare di __________;

- che lo stesso perito propone un valore locativo di fr. 600 per i tre mesi estivi, proposta cui questo Giudice ritiene di poter aderire, poiché essa tiene conto delle ridotte possibilità di locazione dell'immobile.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 20 novembre 2000 è riformata nel senso che il valore locativo della proprietà immobiliare di __________ è ridotto da fr. 9'100 a fr. 1'800 all'anno e la deduzione per spese di manutenzione è a sua volta ridotta da fr. 2'275 a fr. 450.

2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario: