Taxpayer Real Estate Profit Tax Assessment Appeal Regarding Debt Payment Inclusion
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe taxpayer appealed the real estate profit tax assessment, which calculated the profit based on the sale price of a half-share of property acquired at auction for a lower amount, by seeking to include an additional payment made to a relative to cover the remaining debt from the foreclosure sale, arguing it was part of the investment cost. The court rejected the appeal, reasoning that the taxable profit is the difference between the alienation value and the investment value, which includes the purchase price and investment costs, and since the additional payment was made separately to resolve a relative's debt to prevent a certificate of insufficient collateral, it constituted a non-deductible gift rather than a deductible cost of acquiring the real estate, thus affirming the original tax calculation based on the auction bid price as the basis for the investment value.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 123 LT, Art. 128 cpv. 1 LT, Art. 130 LT, Art. 131 cpv. 1 LT, Art. 231 LT, Art. 230 cpv. 3 LT; Taxpayer Real Estate Profit Tax Assessment Appeal Regarding Debt Payment Inclusion: The court rejected the appeal, reasoning that the taxable profit is the difference between the alienation value and the investment value, which includes the purchase price and investment costs, and since the additional payment was made separately to resolve a relative's debt to prevent a certificate of insufficient collateral, it constituted a non-deductible gift rather than a deductible cost of acquiring the real estate, thus affirming the original tax calculation based on the auction bid price as the basis for the investment value.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThis provision was cited in connection with the rule for setting costs.
This procedural rule declares the judgment as final.
Testo completo
Incarto n. 80.99.00138 · Lugano 13 settembre 1999 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello giudice Alessandro Soldini segretario: · Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 24 giugno 1999
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da: · __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. In data 25 novembre 1997, i signori __________ e __________ __________ si aggiudicavano, al prezzo di fr. 110’000, il mapp. n. __________ del Comune di __________, appartenente al signor __________ __________, nei confronti del quale era stata promossa una procedura esecutiva dalla creditrice ipotecaria __________ __________ __________.
Effettuato il conto finale da parte dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di __________, risultava uno scoperto di fr. 18’677.10.
Con atto pubblico del 16 luglio 1998, __________ __________ vendeva la propria quota di comproprietà dell’immobile in questione a __________ __________, al prezzo di fr. 64’500.
Inoltrando la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante precisava di avere pagato, per l’acquisto del fondo, oltre al prezzo di aggiudicazione, anche l’importo dei crediti rimasti scoperti, per evitare che nei confronti del nipote __________ fosse emesso un attestato di insufficienza di pegno.
Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile in fr. 8’501 e l’imposta in fr. 4’080,50. Dal valore di alienazione di fr. 64’500 aveva infatti dedotto la metà del valore di aggiudicazione (fr. 55’000) e spese di acquisto per fr. 999.
2. Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 15 dicembre 1998, chiedendo di aggiungere al valore di investimento l’importo di fr. 10’000 versato al nipote __________ per risolvere la sua posizione debitoria.
L’autorità fiscale respingeva il gravame, con decisione del 26 maggio 1999, nella quale negava che il suddetto versamento rientrasse nel novero dei costi deducibili dall’utile immobiliare ed osservava che si trattava piuttosto di una liberalità a favore del nipote.
3. 3.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una *speciale*, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta *reale* (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
3.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Dal canto suo, il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT).
4. Nel presente caso il valore di acquisto è di fr. 55'000.-, ovvero pari alla metà del valore complessivo di aggiudicazione (fr. 110'000.-). Il valore di alienazione è dato dall'atto notarile e corrisponde a fr. 64'500.-.
Date queste premesse il calcolo effettuato dall'UT appare del tutto corretto e non presta il fianco a critiche di sorta.
5. Certo, a questo giudice non sfugge la particolarità e, per certi versi l'assurdità di questa fattispecie, non appena si consideri che __________ __________ e la cognata __________ volevano evitare a tutti i costi l'emissione di un certificato di insufficienza di pegno a carico del nipote, ma che l'acquisto dell'immobile in via di aggiudicazione è avvenuto per un importo inferiore al credito complessivo della banca, con la conseguenza che essi l'hanno poi tacitata in separata sede per la parte del credito ipotecario rimasto scoperto al momento dell' aggiudicazione dell'immobile.
È certo che una migliore e meno affrettata concertazione dell'acquisto dell'immobile in via d'aggiudicazione tra acquirenti e istituto di credito, avrebbe suggerito ben altra soluzione e, meglio, quella di aggiudicarsi l'immobile per l'intero ammontare del credito garantito da pegno immobiliare. Ciò avrebbe avuto quale conseguenza un valore d'acquisto superiore, che avrebbe azzerato l'utile immobiliare. Senza considerare che, qualora, per denegata ipotesi la cognata dovesse vendere l'immobile, per la quota parte acquistata in via di aggiudicazione dovrà denunciare a sua volta un valore d'acquisto di fr. 55'000.-.
L'impostazione scelta dal ricorrente e eventuali malintesi con la banca al momento dell'acquisto esulano dall'esame della presente fattispecie.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è respinto.
2. Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 100.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 180.–
sono a carico del ricorrente.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario: