Property Owners' Appeal on Imputed Rental Value of Rustic Building

Incarto n. 80.98.00178 · Lugano 17 settembre 1998 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario: · Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 24 luglio 1998

in materia di: IC/IFD 97/98

presentato da: · __________ e __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. __________ e __________ __________ sono proprietari di un rustico in territorio di __________, per il quale nella tassazione IC/IFD 1995-96 era stato loro esposto un valore locativo di fr. 2'600.- (7.25% del valore di stima).

Fondandosi sulla nuova stima, nella notifica di tassazione IC/IFD 1997-98 del 16 marzo 1998 l'UT ha invece esposto ai contribuenti un valore locativo di fr. 7'800.-, poi ridotto a fr. 7'000.- in sede di reclamo (cfr. decisione su reclamo del 13 luglio 1998).

2. Con il presente, tempestivo ricorso i ricorrenti contestano nuovamente il valore locativo esposto loro dall'UT e ne chiedono la riduzione a soli fr. 500.-.

Per meglio chiarire la situazione, il giudice ha dato incarico al perito di effettuare un sopralluogo e di esprimersi sul reddito conseguibile mediante la locazione del rustico.

3. 3.1.

Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art.

655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

3.2

La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.

3.3

Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

3.4.

Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

3.5.

Un'eccezione all'imposizione del valore locativo può essere concessa solo per locali oggettivamente inutilizzabili, o che rimangono vuoti per l'impossibilità di trovare inquilini a causa di importanti svantaggi oggettivi dell'abitazione (Aa.Vv., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 22 N 433 e 434, pag. 280). In altre parole, solo impedimenti di natura oggettiva, ed inerenti all'immobile, possono, se del caso, giustificare l'esenzione del valore locativo (CDT n. 4 dell'

11 febbraio 1992 in re L.P.; CDT n. 177/93 del 27 agosto 1993 in re H. B.).

Impedimenti di natura soggettiva non consentono invece di fare astrazione dall'imposizione del valore locativo.

4. 4.1.

La perizia ordinata da questa Camera ha consentito di chiarire la tipologia del rustico e le sue effettive condizioni di abitabilità.

Il rustico risulta essere composto di due corpi distinti e separati tra di loro da una tettoia e dalla scala d'accesso: in uno trovano posto la cucina, un gabinetto (fuori uso) e una cameretta e nell'altro un tinello e una camera con servizi. La costruzione è in pietra locale, le finiture sono semplici. I rustici sono addossati per due terzi contro terra e presentano forti segni di umidità. Essendo slegati, non sono idonei a essere adibiti, anche volendolo, ad abitazione primaria. Non dispongono di un'area di svago neppure minima né di un posto macchina.

Il perito sottolinea in particolare che i rustici sono nell'impossibilità di avere una fossa biologica e il relativo pozzo perdente in attesa di una improbabile rete fognaria e che sono dotati unicamente di un piccolo pozzo che si esaurisce in poco tempo all'interno di un ripostiglio a pianterreno. Essi possono quindi essere abitati solo per brevi periodi nel ristretto periodo estivo, conseguendo un canone locatizio di fr. 50.- / 70.- al giorno.

Il perito rileva altresì che il loro valore si stima non regge al confronto delle valutazioni delle abitazioni primarie della zona.

4.2.

Queste considerazioni consentono a questa Camera di ridurre considerevolmente il valore locativo attribuito dall'UT ai rustici di Vogorno di proprietà dei ricorrenti.

Tutto ben considerato appare equo fissarlo in fr. 3'000.- all'anno, tenuto conto delle ridotte possibilità di locazione nei mesi estivi, da giugno a settembre durante periodi non continuativi.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994 dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 13 luglio 1998 è riformata a'sensi dei considerandi e, meglio, secondo quanto stabilito al consid. 4.2.

§§ Gli atti sono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario: