Seller Deductibility of Pre-Sale Expenses for Capital Gains Tax
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe sellers of a property sought to deduct costs incurred prior to the sale, such as painting, repairs, and replacements chosen by the buyer, from the real estate capital gains tax (IMVI) assessment, arguing these were necessary to achieve the sale price, but the tax authority and the lower court deemed them maintenance expenses not deductible for IMVI purposes. The court reasoned that the deductibility of expenses for IMVI hinges on their intrinsic nature as capital improvements that durably increase the property's value, not merely on whether they influenced the sale price, as maintenance costs are deductible elsewhere; however, the court partially allowed the deduction for replacing carpeting with superior parquet flooring, applying an administrative standard that permits one-third of such an expense to be treated as a deductible improvement, resulting in a partial allowance of the appeal and an adjustment to the tax calculation.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 1 LIMVI, Art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI, Art. 5 cpv. 1 lett. b LIMVI, Art. 5 cpv. 2 LIMVI, Art. 9 cpv. 1 LIMVI, Art. 30 cpv. 1 LT; Seller Deductibility of Pre-Sale Expenses for Capital Gains Tax: The court reasoned that the deductibility of expenses for IMVI hinges on their intrinsic nature as capital improvements that durably increase the property's value, not merely on whether they influenced the sale price, as maintenance costs are deductible elsewhere; however, the court partially allowed the deduction for replacing carpeting with superior parquet flooring, applying an administrative standard that permits one-third of such an expense to be treated as a deductible improvement, resulting in a partial allowance of the appeal and an adjustment to the tax calculation.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited as part of the legal basis for deciding on expenses (costs/deductions) related to the main ruling.
Cited as part of the legal basis for deciding on expenses (costs/deductions) related to the main ruling.
Cited as part of the legal basis for deciding on expenses (costs/deductions) related to the main ruling.
Cited in the final order declaring the judgment definitive.
Testo completo
Incarto n. 80.96.00129 · Lugano · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario: · Fiorenzo Gianinazzi Il segretario
statuendo sul ricorso del 28 giugno 1996
in materia di: IMVI
presentato da: · __________ __________ & __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________ __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. L’ 8 aprile 1994 la __________ __________ e la __________ __________, comproprietarie al 43% risp. al 57% della PPP __________ vendevano a __________.__________. Decorato la quota di 8 millesimi della part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 235’000.--.
L’ Ufficio dei registri di Lugano, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, notificava alle venditrici la tassazione IMVI, deducendo dal rispettivo prezzo di vendita calcolato proporzionalmente alla quota di comproprietà il relativo valore di acquisto maggiorato del 5% come pure migliorie per complessivi fr. 104’446.-- e altre spese, segnatamente una provvigione di complessivi fr. 12’926.-- (cfr. decisioni su reclamo dell’ 8 settembre 1995).
2. La __________ __________ e la __________ __________ presentavano ricorso alla Divisione delle contribuzioni chiedendo la deduzione di diverse spese sostenute in vista della vendita dell’appartamento, segnatamente delle spese per la sostituzione della moquette con un parquet scelto dall’acquirente, per la tinteggiatura dell’appartamento con colori scelti dall’acquirente, per la revisione degli apparecchi del bagno e delle prese elettriche, per la revisione delle porte e delle finestre, per la riparazione del pavimento della cucina e per la pulizia, per complessivi fr. 15’014,15.
La Divisione delle contribuzioni respingeva il ricorso con decisione del 29 maggio 1996, argomentando che tutte le spese sopportate in vista della vendita sono da considerare per la loro natura spese di manutenzione e non di miglioria, indipendentemente dall’influenza che possono aver avuto sul prezzo di vendita.
3. Con il presente, tempestivo ricorso le venditrici, sempre assistite dalla __________ __________ __________, ripropongono in questa sede la richiesta di dedurre le spese effettuate per favorire la vendita dell’appartamento, argomentando che si tratta di spese necessarie a presentare e a vendere l’appartamento a un certo prezzo e non di semplici spese di manutenzione.
La Divisione delle contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso.
4. 4.1.
Lo Stato preleva un'imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI) che colpisce l'incremento di valore o il guadagno realizzato nelle alienazioni di fondi (cfr. art. 1 LIMVI).
Soggiacciono tra l'altro all'imposizione le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di stima aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore determinato nella precedente contrattazione aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI). Oggetto dell'IMVI è pertanto la differenza di valore determinata conformemente ai suddetti disposti (art. 5 cpv. 1 lett. a, b LIMVI), ritenuto che anche l'alienante proprietario del fondo da oltre cinque anni può scegliere di essere imposto, in applicazione dell' art.
5 cpv. 1 lett. b LIMVI, sulla differenza tra il valore della precedente contrattazione e il valore d'acquisto (cfr. art. 5 cpv. 2 LIMVI).
4.2.
Dall'imponibile sono dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno aumentato il valore del fondo alienato (art. 9 cpv. 1 LIMVI).
Si tratta di una norma che trova riscontro in molte altre leggi cantonali riguardanti i tributi reali (*Objektsteuern*), mediante la quale il legislatore cantonale ha circoscritto le deduzioni unicamente alle spese che incrementano in modo durevole il valore dell'immobile, ad esclusione di ogni altra spesa (RDAT II-1992 p. 295; RDAT I-1993 p. 356; ASA 33 p. 174; ASA 37 p. 395 ss.; ASA
41 p. 326 ss.; inoltre Rochat, L'imposition de la plus-value immobilière en Suisse, Losanna, 1953, p. 87; Frey, Die Steuerlast auf dem Grundbesitz,
S. Gallo, 1959, p. 186; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 223; Nekola, Besteuerung des Grundeigentums im Privatvermögen in der Schweiz, Diessenhofen 1983, p. 134; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 265).
Le migliorie consistono perlopiù in «Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen für Grundstücke, die zu ihrer Werterhöhung geführt haben» (Nekola, op. cit., p. 135; Höhn, Steuerrecht, Berna 1981, p. 310).
4.3.
Non è invece ammessa la deduzione delle spese di manutenzione, che sono prese in considerazione nel quadro della legge tributaria. La LT prevede infatti la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT). Analogamente la legge federale ammette la deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di fondi e fabbricati durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. *e* DIFD).
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività, così come altre spese causate dal possesso e dall’uso normale del immobile (Rep. 1989 p. 239; RTT 1983 p. 106: CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Guhl, op. cit., p. 232/233; Rochat, op. cit., p. 89).
4.4.
La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per ovviare a queste difficoltà la prassi dell'Amministrazione Cantonale delle Contribuzioni (ACC) suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (cfr. Circolare Amministrazione cantonale delle contribuzioni n. __________/__________ dell' 8 settembre 1992; inoltre Circolare Divisione cantonale delle contribuzioni n. __________ del 1° dicembre 1994).
5. 5.1.
Va subito rilevato, con riferimento a quanto sostenuto nel ricorso, che la natura di una determinata spesa, se di miglioria o di manutenzione, non dipende, per quanto sin qui detto, dal fatto che essa serva o meno a favorire la vendita dell’immobile, quanto piuttosto dalla sua intrinseca natura, se cioè inidonea a incrementarne durevolmente il valore o meno. La ripercussione di determinati lavori sul prezzo di vendita non è quindi criterio idoneo a distinguere le spese di miglioria da quelle di manutenzione, poiché renderebbe di fatto inoperante la distinzione.
5.2.
Ciò detto, appare di primo acchito che numerose delle spese, di cui viene chiesta la deduzione, sono manifestamente spese di manutenzione, che possono trovare considerazione unicamente nell’ambito dell’imposta ordinaria sul reddito quali spese di manutenzione deducibili. Tali sono:
- le opere di pittura, anche se con colori scelti dall’acquirente, e di sostituzione di vetri eseguite dall’impresa __________ __________ e figli;
- la riparazione del rivestimento della cucina da parte della __________ __________ __________;
- la sostituzione di manopole del bagno e del sedile del gabinetto da parte della __________ __________;
- il controllo delle prese della luce e del telefono, ecc. da parte della __________ & __________;
- il controllo generale eseguito dalla ditta __________;
- la sostituzione del frigorifero da parte della ditta __________.
Va di contro parzialmente ammessa la deduzione delle spese per la posa di un parquet in legno in sostituzione della moquette. La citata Circolare dell'amministrazione prevede infatti la deduzione nella misura di un terzo quale spesa di miglioria dei costi per la sostituzione di un vecchio pavimento con uno di qualità superiore, come nel presente caso. La fattura della ditta __________ di fr. 3’653,50 va quindi ammessa in deduzione nella misura di fr. 1'218.--. Di riflesso va pure ammessa in deduzione parte della fattura per la direzione lavori di fr. 4'700.-- e, meglio, proporzionalmente all'insieme dei lavori di manutenzione e miglioria effettuati, vale a dire nella misura dell' 8,1%, pari a fr. 381.--.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art.
20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza, la decisione della Divisione cantonale delle contribuzioni del 29 maggio 1996 è riformata nel senso che le migliorie concesse in deduzione sono elevate di complessivi fr. 1'599.--, da ripartire proporzionalmente tra i comproprietari
§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all'Autorità fiscale per l'emissione di nuovi conteggi.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario: