Property Tax Assessment Challenge on Rental Income and Imputed Value

Incarto n. 80.95.00068 · Lugano · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca segretario: · Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 11 aprile 1995 in materia di: IC/IFD 93/94

presentato da: · __________ __________, __________ __________, ritenuto

in fatto ed in diritto

1. __________ __________ è proprietario di una casa d'abitazione a __________, in cui vive con la famiglia occupando l'appartamento al primo piano. Il piano terreno, invece, è parzialmente occupato da un appartamento abitato dallo zio.

L' Ufficio di tassazione di __________, nel periodo di tassazione IC/IFD 1993-94 ha pertanto esposto al contribuente un reddito della sostanza di fr. 10'080.--, di cui fr. 5'040.-- derivante dal canone di locazione versato dallo zio inquilino e fr. 5'040.-- per l'appartamento usato in proprio (cfr. notifica della tassazione del 12 settembre 1994, confermata con decisione su reclamo del 13 marzo 1995).

2. Con il presente, tempestivo ricorso il ricorrente contesta il reddito della sostanza, facendo presente che per l'appartamento affittato allo zio riceve unicamente un canone di locazione lordo di fr. 420.-- mensili e che tale appartamento, composto da una piccola camera, da un piccolo soggiorno con cucina e da una doccia (complessivamente ca. mq 34), occupa solo parzialmente il piano terreno.

3. 3.1

Secondo l' art 20 LT, il reddito della sostanza immobiliare comprende sia i proventi dalla locazione (lett. *a*) sia il valore locativo di immobili o parti di essi, che il contribuente tiene a sua disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di usufrutto (lett. *b*). Non diversamente l' art. 21 cpv.

1 lett. *b* DIFD prevede che è soggetto all'imposta qualsiasi reddito proveniente da sostanza immobile che il contribuente realizza con la locazione, l'affitto o l'uso personale; entra in linea di conto parimenti il valore locativo dell'abitazione a cui il contribuente ha diritto in casa propria o nella casa di cui ha il godimento.

3.2

La legge non indica come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la circolare 24 marzo 1987 (6/2) dell'ACC il valore locativo deve di regola corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. Per semplicità, secondo la citata circolare, il valore locativo di abitazioni unifamiliari in linea di massima determinato forfetariamente: esso corrisponde, di massima, al tasso del

5 % del valore di stima dell'immobile, se entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, rispettivamente a quello del 6,5 % se la stima risale non oltre il 1° gennaio 1984 e del 7,25% se la stima è anteriore a tale data.

4. Nel caso in esame la tassazione effettuata dall’ Ufficio di tassazione appare ineccepibile. L’autorità fiscale ha infatti sommato correttamente il reddito dell’appartamento il cui uso è stato ceduto in locazione allo zio e il valore dell’appartamento usato personalmente dal ricorrente nell’immobile di sua proprietà.

L’entità del canone di locazione corrisponde a quanto dichiarato e nuovamente confermato con il presente ricorso (fr. 5’040.--). Il valore locativo, dal canto suo, è stato determinato con una certa prudenza, se si considera che da quanto esposto nel ricorso l’appartamento usato personalmente dal contribuente è di dimensioni superiori rispetto a quello ceduto in locazione e di ubicazione più pregiata, in quanto situato al primo piano.

D’altronde, il valore locativo considerato dall’UT (fr. 5’040.--) non si discosta dal valore che si otterrebbe applicando il parametro del 5% al valore ufficiale di stima che si potrebbe attribuire a grandi linee alla parte di immobile occupato dal proprietario. Su un valore di stima dell'intero immobile di circa fr. 165’000.-- non è certo fuori luogo attribuirne almeno centomila alla parte d’immobile utilizzata in proprio dal ricorrente a scopo abitativo.

A titolo puramente abbondanziale si rileva inoltre che l’ Ufficio di tassazione ha ammesso le deduzioni di legge per spese di gestione e di manutenzione.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 100.--

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 50.--

per un totale di fr. 150.--

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribu­nale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

per la Camera di diritto tributario

Il Presidente: Il Segretario: