Taxpayers' Claim to Deduct Undeclared Property Payment Rejected in Capital Gains Tax Appeal
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IATaxpayers appealed a decision that disallowed the deduction of an additional CHF 100,000 paid to the original property seller (who was under guardianship) when calculating the real estate capital gains tax (IMVI) upon a subsequent sale, arguing the tax authority should have considered this payment due to the failure of the seller's guardian to notify the Land Registry of the settlement agreement, which the taxpayers claimed was due to the guardian's fault and should not penalize them based on good faith principles and excessive formalism. The court rejected the appeal, reasoning that because the CHF 100,000 supplement was not formally declared to the tax authority via the Land Registry, it constituted an undeclared, "black" payment that avoided taxation at the time and created a latent tax liability for the subsequent buyers, and since the statute of limitations for recovering the original evaded tax had passed, this amount could not be added back to the acquisition cost to reduce the final capital gain, especially as the taxpayers themselves were negligent by failing to ensure the necessary public documentation was executed.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 21 CO, Art. 7 cpv. 1 LIMVI, Art. 37 LIMVI, Art. 20 LIMVI, Art. 184 cpv. 3 LT, art. 185 LT; Taxpayers' Claim to Deduct Undeclared Property Payment Rejected in Capital Gains Tax Appeal: The court rejected the appeal, reasoning that because the CHF 100,000 supplement was not formally declared to the tax authority via the Land Registry, it constituted an undeclared, "black" payment that avoided taxation at the time and created a latent tax liability for the subsequent buyers, and since the statute of limitations for recovering the original evaded tax had passed, this amount could not be added back to the acquisition cost to reduce the final capital gain, especially as the taxpayers themselves were negligent by failing to ensure the necessary public documentation was executed.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the section preceding the final orders regarding the decision being final.
Cited in order 4 to state that the judgment is final.
Cited in the preamble to the orders regarding the taxation of costs based on the Real Estate Profit Tax Law.
Cited in the preamble to the orders regarding the taxation of costs based on the Regulation of the Real Estate Profit Tax Law.
Testo completo
Incarto n. 80.95.00041 · Lugano · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca segretario: · Fiorenzo Gianinazzi segretario di Camera statuendo sul ricorso del 6 marzo 1995
in materia di: IMVI
presentato da: · 1. __________ __________, __________. __________ __________, 2. __________ __________, __________. __________ __________, 1.,2. __________. __________ __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. Il 5 ottobre 1987 __________ __________ __________ concedeva un diritto di compera sulle part. n. __________ e n. __________ nel Comune di __________ a __________ __________ al prezzo di fr. 675'000.--. Questi cedeva poi il diritto di compera a __________ __________ il 30 ottobre 1987 contro il versamento di un'indennità di fr. 60'000.--. Lo stesso giorno __________ __________ trasferiva nuovamente per fr. 100'000.- il diritto di compera agli __________ __________ __________ e __________ __________, che lo esercitavano il 3 novembre 1987.
Nel frattempo __________ __________ __________ veniva posto sotto tutela; la
Delegazione tutoria incaricava il legale e tutore del __________ di convenire in giudizio il beneficiario del diritto
di compera e i successivi cessionari, invocando l'art. 21 CO, ovvero una lesione manifesta tra prestazione e controprestazione. Il 21 settembre 1988 veniva raggiunto un accordo tra il tutore del __________ e gli acquirenti: questi ultimi si obbligavano a versare al __________ un ulteriore importo di fr. 100'000.--. La transazione non veniva però notificata all'Ufficio dei registri, autorità di tassazione in materia di imposizione del maggior valore immobiliare.
Il 5 maggio 1994 __________ __________
e __________ __________ vendevano gli immobili acquistati dal __________ ai coniugi __________ al prezzo di fr. 1'250'000.--. Il maggior valore
imponibile veniva calcolato deducendo dal valore dell'alienazione il prezzo del precedente acquisto (valore del diritto di compera: fr. 675'000.--, valore della sua cessione a __________: fr. 60’000.--, valore della sua cessione a __________ e __________: fr. 100'000.--), maggiorato del 5% e delle spese di miglioria. Non veniva invece considerata l'indennità supplementare di fr. 100'000.-- versata nel 1988 al __________ dagli __________. __________ e __________ a seguito della transazione raggiunta con il venditore e il suo tutore (cfr. decisioni su reclamo del 21 ottobre 1994, n. __________ e __________).
Il rifiuto di dedurre l’importo di fr. 100’000.-- pagato a seguito dell’accordo con il tutore del venditore veniva poi confermato anche dalla Divisione delle contribuzioni con decisione del 2 febbraio 1995, argomentando che detto importo non costituiva né spesa di miglioria né provvigione. Poteva tutt'al più essere considerato,
secondo l'autorità fiscale, come quota integrativa del prezzo pattuito con il __________, ma non era stata dichiarata come
tale ed era quindi sfuggita all’imposizione.
2. Con il presente, tempestivo ricorso i ricorrenti chiedono la deduzione dell’importo di fr. 100’000.-- da loro versato a __________, argomentando sostanzialmente che la Delegazione tutoria ha omesso di notificare all’ Ufficio dei registri l’avvenuto incasso, sul quale non è quindi stata prelevata né l’IMVI né la tassa d’iscrizione a RF. La Divisione delle contribuzioni, proseguono i ricorrenti, avrebbe sostanzialmente negato la deduzione dell’importo in discussione, perché nel frattempo era intervenuta la prescrizione. Affermano inoltre di essere penalizzati dal comportamento antigiuridico della Delegazione tutoria, in contrasto con il principio della buona fede. Inoltre, la Divisione delle contribuzioni incorre, secondo i ricorrenti, in un eccesso di formalismo, nella misura in cui nega la deduzione dell’importo in questione unicamente perché l’accordo con la Delegazione tutoria non è stato vestito con la forma pubblica.
In via subordinata i ricorrenti chiedono che venga posta a loro carico unicamente la somma dei contributi non corrisposti dalla delegazione tutoria, vale a dire il 7,2% di fr. 100’000.--.
La Divisione delle contribuzioni propone per contro la reiezione del ricorso.
3. Quando il venditore è proprietario dell’immobile da meno di cinque anni o, se da più di cinque anni, quando egli ne faccia espressa richiesta, è imponibile la differenza tra il valore della contrattazione e il valore dell’acquisto aumentato del 5% (cfr. art. 5 cpv. 1 lett. b e cpv. 2 LIMVI).
Il valore del precedente acquisto è, di regola, quello che risulta dagli istromenti notarili e dai pubblici registri (art. 7 cpv. 1 LIMVI). In altre parole, fa stato quale prezzo d'acquisto il prezzo che risulta dai giustificativi allegati all'istanza d'iscrizione nel Registro fondiario, quindi, in linea di principio, dall'atto notarile (cfr. Aa.Vv., Commentario Argovia, p. 742).
I pagamenti in nero non vengono presi in considerazione. Con il pagamento in nero, l'acquirente si accolla per così dire un debito d'imposta latente, poiché al momento della nuova alienazione potrà dedurre unicamente il prezzo del precedente acquisto che risulta dai giustificativi prodotti con l'istanza d'iscrizione nel Registro fondiario notarile (cfr. Aa.Vv., Commentario Argovia, p. 743; Rumo, Die Liegenschaftsgewinnund die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, p. 207).
Eccezioni si giustificano solo in casi del tutto limitati, segnatamente quando sia dato un motivo di revisione a favore o a sfavore (recupero d’imposta), che consenta di togliere cosa di forza giudicata alla decisione che ha accertato il valore dell’alienazione, che costituisce il valore d’acquisto in caso di successivo trasferimento. Ciò non si verifica tuttavia se è già intervenuta la prescrizione (Rumo, loc. cit.).
4. 4.1
Nel caso in esame, le parti: proprietario precedente e per esso il suo tutore, da una parte, e ultimi cessionari del diritto di compera, dall'altra, hanno omesso di notificare all' Ufficio dei registri i termini dell'accordo concluso il 21 ottobre 1988,
cosicché l'ulteriore versamento di fr. 100'000.-- a __________ è di fatto stato effettuato, dal profilo del diritto
tributario, in nero ed è quindi sfuggito all'imposizione. Né l'imposta che sarebbe stata dovuta può ancora essere recuperata, essendo ormai intervenuta la prescrizione (art. 37 LIMVI).
Per quanto precede, tale versamento non può essere aggiunto al prezzo d'acquisto, ma ha generato un debito latente d'imposta a carico degli acquirenti, che si è manifestato nel momento in cui l'immobile è stato rivenduto.
4.2
I ricorrenti non possono d'altra parte invocare quale esimente la loro asserita buona fede (cfr. Rumo, op. cit., p. 208). Anche il loro comportamento non è infatti esente da negligenza.
Innanzitutto va ricordato che della sottrazione d'imposta rispondono tutte la parti all'atto, vale a dire tanto il venditore quanto gli acquirenti (artt. 33-34 LIMVI). Solo se avessero
chiaramente disciplinato nell'accordo transattivo con __________ __________ __________ e il suo tutore., in quanto parti
all'atto solidalmente responsabili del pagamento dell'imposta sul maggior valore immobiliare, la questione dell'imposta in sanatoria, avrebbero potuto eventualmente invocare, secondo questa Camera, la loro buona fede. I ricorrenti sapevano infatti, quanto il venditore stesso e il suo tutore, che in caso di mancata notifica dell'accordo all' Ufficio dei registri l'imposizione dell'indennità supplementare di fr. 100'000.-- sarebbe sfuggita all'imposizione.
Va d'altra parte rilevato che ai ricorrenti, così come al tutore, che oltre all'avvocatura esercitano anche la professione di notaio, non poteva sfuggire che la questione del prezzo di un diritto di compera o di una compravendita fa parte degli "essentialia negotii" e che quindi l'accordo avrebbe dovuto essere vestito con la forma dell'atto pubblico. Se le parti avessero fatto uso della diligenza da loro esigibile, segnatamente se avessero steso un atto pubblico aggiuntivo, la questione che ci occupa non si sarebbe nemmeno posta.
Questa __________ preferisce piuttosto presumere che le parti non abbiano inteso commettere una sottrazione d'imposta, nemmeno per negligenza, ma che piuttosto abbiano inteso risolvere "in modo semplice, pratico ed anche singolare" la questione del pagamento dell'imposta supplementare sul maggior valore immobiliare, trasferendo l'onere latente sugli acquirenti.
Per quanto precede, il ricorso non può essere accolto né nella sua domanda principale né in quella subordinata.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è respinto.
2. Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.--
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 50.--
per un totale di fr. 850.--
sono a carico del ricorrente.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario
Il Presidente Il Segretario