Taxpayer Appeal of Capital Gains Assessment Over Disputed Construction Costs
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA taxpayer appealed the real estate capital gains tax assessment, which included a standard 20% profit markup due to the taxpayer's inability to provide documentation for construction costs, claiming these costs exceeded the sale price and were being withheld by the architect over a fee dispute. The appellate court accepted the appeal after appointing an expert who determined the deductible construction costs were 6,160,000 monetary units, leading the court to overturn the initial assessment and remand the case to the taxing authority for recalculation based on the expert's verified costs, though the taxpayer was ordered to bear the court costs due to the initial lack of documentation stemming from private disputes.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 5 cpv. 1 LIMVI, Art. 20 LIMVI, Art. 184 cpv. 3 LT, art. 9 cpv. 1 LIMVI, art. 11 RIMVI, art. 185 LT; Taxpayer Appeal of Capital Gains Assessment Over Disputed Construction Costs: The appellate court accepted the appeal after appointing an expert who determined the deductible construction costs were 6,160,000 monetary units, leading the court to overturn the initial assessment and remand the case to the taxing authority for recalculation based on the expert's verified costs, though the taxpayer was ordered to bear the court costs due to the initial lack of documentation stemming from private disputes.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the reasoning as the law governing the 5% lump-sum deduction, which formed the basis for accepting the appeal.
Cited in the reasoning as the law governing construction and improvement costs, which formed the basis for accepting the appeal.
Cited in the section governing costs as the legal basis for taxing costs in the context of the Property Value Increase Tax.
Cited in the section governing costs as the legal basis for taxing costs in this type of appeal.
Cited in the section governing costs as the legal basis for taxing costs.
Cited to establish that the judgment rendered is final.
Testo completo
Incarto n. 80.95.00225 · Lugano · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario: · Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 23 ottobre 1995
in materia di: IMVI
presentato da: · __________ __________, __________ __________ -__________ -__________, rappr. da: __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. Con mutazione iscritta il
17 settembre 1993 __________ __________ e __________ __________ alienavano in ragione di metà ciascuno la PPP n. __________, quota di 171 millesimi della part. n. __________ di __________ sopra __________ al prezzo complessivo di fr. 1'275'000.--. L'Ufficio dei registri notificava la tassazione relativa all'imposta sul maggior valore immobiliare, in cui deduceva dalla metà del prezzo di vendita (fr. 637'500.--) la metà delle spese del precedente acquisto (fr. 510'000.--), stabilendo così l'imponibile, prima che la costruzione fosse portata a termine, in fr. 127'500.-- pari al 20% del valore d’acquisto (cfr. notifica della tassazione del 5 novembre 1993, confermata con decisione su reclamo del 24 marzo 1995).
2. Con tempestivo ricorso dell’
8 aprile 1995 il contribuente chiedeva lo stralcio dell'imponibile, poiché i costi di costruzione sarebbero stati superiori al prezzo di vendita. A causa di dispute tra architetti e proprietari, non sarebbe ancora riuscito a disporre delle pezze giustificative atte a sostanziare i costi di costruzione. Produceva una ricapitolazione della situazione finanziaria, allestito dallo studio __________ __________ __________, che concludeva per un costo del complesso __________ __________ di fr. 4'806'733,45.
Con decisione del 22 settembre 1995 la Divisione cantonale delle contribuzioni respingeva il ricorso del contribuente, argomentando che è dovere del contribuente produrre le pezze giustificative atte a comprovare i costi di costruzione ma che, nel caso in esame, malgrado le ripetute richieste, non è stata presentata la documentazione atta a comprovare le spese: fatture originali con l'indicazione dell’avvenuto pagamento, addebiti bancari e estratti conto riferiti al costo di costruzione.
3. Con il presente, tempestivo ricorso il contribuente chiede nuovamente lo stralcio dell'imponibile. Fa presente di essere nell'impossibilità materiale di produrre la documentazione richiestagli, perché non sarebbe in suo possesso e d'altra parte lo studio d'architettura __________ __________ __________ sarebbe reticente nel consegnargliela a causa del mancato pagamento integrale degli onorari. Il fatto di volergli accollare un utile forfetario del 20%, prosegue, creerà anche dei disagi finanziari agli acquirenti in quanto responsabili solidali del pagamento dell'imposta.
4. Pendente il ricorso questa Camera, dopo aver sentito le parti il 23 novembre 1995 e aver constatato l’impossibilità che i ricorrenti producessero la documentazione relativa ai costi di costruzione, dava incarico al proprio perito di recarsi presso lo Studio d’architettura __________ __________ __________ allo scopo di verificare analiticamente i costi di costruzione.
Nel proprio rapporto del
14 giugno 1996 il perito conclude che i costi di costruzione deducibili secondo la LIMVI ammontando a fr. 6’160’000.-- arrotondati, escludendo quindi quei costi, quali ad esempio i costi di promozione delle vendite, note d’onorario d’avvocatura o per l’ emissione di cartelle ipotecarie, premi assicurativi , ecc., che o rientrano nella deduzione forfetaria del 5% o non possono essere considerati né di costruzione, né di miglioria secondo legge e giurisprudenza.
5. Il rappresentante del ricorrente ha comunicato la propria adesione alle conclusioni peritali con scritto del 21 giugno 1996. La Divisione delle contribuzioni, dal canto suo, con lettera del 22 luglio 1996 ha comunicato di non avere particolari osservazioni da formulare sulle conclusioni peritali.
Esse appaiono per altro conformi alle legge, segnatamente agli articoli 5 cpv. 1 LIMVI (deduzione forfetaria del 5%) e 9 cpv. 1 LIMVI (spese di costruzione e di miglioria). Ad esse si può quindi fare riferimento.
6. Gli atti del procedimento vanno quindi retrocessi all’autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare perché determini se sussiste ancora un eventuale maggior valore imponibile in considerazione dei costi di costruzione accertati in questa sede (fr. 6’160’000.--) e del valore del precedente acquisto dei due fondi che compongono l’intera proprietà, non contestato (fr. 1’448’300.--).
7. Indipendentemente dall’esito del ricorso, favorevole ai ricorrenti, spese e tassa di giustizia, vanno loro accollate in considerazione del fatto che la presente vertenza si è sostanzialmente resa necessaria a dipendenza dell’impossibilità di produrre già in sede inferiore la documentazione relativa ai costi di costruzioni per questioni che concernono esclusivamente i rapporti tra i ricorrenti e gli architetti loro mandatari.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è accolto a'sensi dei considerandi.
§ Di conseguenza, gli atti del procedimento sono retrocessi all' Autorità fiscale per l'emissione di un nuovo conteggio conformemente a quanto stabilito nel consid. 6.
2. Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 125.–
per un totale di fr. 625.–
sono a carico del ricorrente.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario: