Siblings' Land Development Profit Tax Classification Dispute
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThree siblings who inherited agricultural land, which was partially rezoned for building after 1988, engaged a promoter to subdivide and develop the plots, with the condition that buyers contractually agree to use the promoter for construction, leading the tax authority to classify the resulting sales profit as professional real estate income. The appellant contested this classification, arguing it was mere private asset management, but during the appeal hearing, the parties agreed to consider only the value appreciation occurring after the professional real estate operation began, setting a base value of 120 per square meter at that time, resulting in the appeal being partially upheld and the case being remanded for revised tax calculations.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 144 LIFD, Art. 230 cpv. 3 LT, Art. 146 LIFD, art. 231 LT 1994, art. 230 cpv. 3 LT 1994; Siblings' Land Development Profit Tax Classification Dispute: The appellant contested this classification, arguing it was mere private asset management, but during the appeal hearing, the parties agreed to consider only the value appreciation occurring after the professional real estate operation began, setting a base value of 120 per square meter at that time, resulting in the appeal being partially upheld and the case being remanded for revised tax calculations.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the section preceding the dispositive orders regarding costs.
Cited in the section preceding the dispositive orders regarding costs.
Cited in order 4 to state that the judgment is final for the IC.
Cited in order 4 to establish the admissibility of an appeal to the Federal Tribunal for the IFD.
Testo completo
Incarto n. 80.95.00196 · Lugano · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario: · Fiorenzo Gianinazzi Il segretario
statuendo sul ricorso del 20 settembre 1995
in materia di: IC/IFD 93/94
presentato da: · __________ e __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________. __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. I fratelli __________, __________ e __________ __________, nati risp. nel 1920, 1921 e 1928, acquistavano nel 1959 in ragione di un terzo ciascuno la part. n. __________ di mq 33'210 in territorio di __________, destinandola inizialmente a scopi prevalentemente agricoli (pascolo). L’attività agricola, che via via era andata scemando, cessava completamente verso la fine degli anni settanta. Nel corso degli anni ottanta ai fratelli nasceva l’intenzione di realizzare l’intero appezzamento vendendolo in blocco, ma non veniva trovato un’acquirente disposto a un simile investimento. A seguito della modifica del piano regolatore del 1988, parte del terreno veniva posto in zona edificabile. I comproprietari incaricavano pertanto __________ __________, figlio di uno dei comproprietari, di studiare la soluzione più confacente per realizzare il terreno di loro proprietà. Il promotore dell’operazione, __________ __________, suggeriva di lottizzare l’appezzamento e di urbanizzarlo a sue spese, chiedendo in contropartita che tra le clausole contrattuali di vendita vi fosse l’impegno dell’acquirente della singola parcella di sottoscrivere un contratto generale d’appalto chiavi in mano con il promotore __________ __________ per la costruzione di un immobile abitativo.
Venivano vendute nel corso degli anni 1991 e 1992, tutte al prezzo di fr. 225 il metro quadrato, quattro particelle: il 19 febbraio 1991 la n. __________ di mq 225 ai coniugi __________, il 18 ottobre 1991 la n. __________ a __________ __________, il 21 ottobre 1991 la n. __________ a coniugi __________ e il 24 agosto 1992 la n. __________ al __________ -__________ __________.
In questa operazione, i cui termini sono stati desunti dall’esposizione degli interessati medesimi, l’Ufficio di tassazione ravvisava un’operazione immobiliare di carattere professionale e decideva quindi di considerare l’utile conseguito con le alienazioni alla stregua di reddito da commercio professionale d’immobili in ragione di fr. 50’278.-- di media annua per l’IC e di fr. 52’163.-- per l’IFD per ciascuno dei tre comproprietari (cfr. notifica della tassazione IC/IFD 1993-94 [computo 1991-92] del 27 marzo 1995, confermata con decisione su reclamo del 21 agosto 1995).
2. Con il presente, tempestivo, ricorso __________ __________ impugna la decisione su reclamo contestando che l’operazione effettuata a __________ possa essere considerata commercio professionale d’immobili. Sostiene invece che essa configuri un mero atto d’amministrazione patrimoniale privata. Ribadisce sostanzialmente quanto già esposto in sede di reclamo, segnatamente l’impossibilità di realizzare l’intero appezzamento vendendolo in blocco e l’essersi disinteressato dell’operazione affidandosi a un promotore immobiliare, che ha provveduto a sue spese a lottizzare e a urbanizzare i singoli lotti.
3. All'udienza dell'8 maggio 1996, dopo discussione, considerato che solo una piccola parte del terreno originario è divenuta edificabile in seguito alla modifica del PR del 1988, le parti hanno convenuto, su proposta del Presidente della Camera, di considerare una parte dell'incremento di valore dei terreni venduti come estranea all'operazione immobiliare di carattere professionale. Hanno quindi concordato di attribuire ai terreni un valore di fr. 120.– al mq, al momento dell'inizio dell'operazione immobiliare professionale.
Gli atti vengono pertanto rinviati all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994 dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 21 agosto 1995 è annullata.
§§ Gli atti sono rinviati all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi, secondo quanto indicato nel consid. 3.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.
3. Intimazione alle parti.
4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario: