Real Estate Gains Tax Deduction for Commission Paid to Owner-Controlled Brokerage

Incarto n. 80.95.00133 · Lugano · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici: · Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario: · Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 5 luglio 1995

in materia di: IMVI

presentato da: · __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con atto pubblico del 5 novembre 1993, __________ __________ alienava al signor __________ __________ la PPP (proprietà per piani) n. __________ di __________, al prezzo di fr. 525'000.–. L' Ufficio dei registri di Lugano emetteva, in data 29 luglio 1994, la tassazione relativa all'imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI), nella quale commisurava l'imponibile in fr. 28'872.–, pari alla differenza fra il valore dell'alienazione e il valore del precedente acquisto aumentato del 5% (fr. 420'000.–) e delle migliorie per complessivi fr. 76'128.–. L'imposta a carico dell'alienante ammontava di conseguenza a fr. 5'996.–.

Il venditore impugnava la suddetta decisione con reclamo del 4 agosto 1994, postulando la deduzione della provvigione pagata alla __________ __________. __________ & __________ __________, in qualità di mediatrice immobiliare, per un ammontare di fr. 26'250.–. Su invito dell'autorità di tassazione, il contribuente inoltrava poi una copia dell'estratto conto della __________ __________ __________ & __________ __________, per dimostrare l'esistenza di un rapporto di conto corrente fra lui e la suddetta società. L' Ufficio dei registri respingeva peraltro il gravame con decisione del 9 settembre 1994, argomentando che il reclamante non aveva dato seguito in modo esaustivo alla richiesta di documentazione.

2. Con ricorso del 16 settembre 1995 alla Divisione delle contribuzioni (DC), il venditore contestava la mancata deduzione della provvigione, ribadendo l'esistenza di un conto corrente con la società anonima. La DC respingeva il ricorso con decisione del

6 giugno 1995, sottolineando, da un lato, che la società in questione appartiene allo stesso ricorrente, e, dall'altro, che la provvigione è destinata a non essere verosimilmente mai pagata, dato l'ammontare del debito del ricorrente nei confronti della società.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula nuovamente la deduzione della provvigione pagata alla __________ __________. __________ & __________ __________, osservando che il fatto che la provvigione sia stata regolarmente contabilizzata nel bilancio della società fa sì che il corrispondente utile sarà imposto a quest'ultima. Sottolinea inoltre che dal bilancio di chiusura del 1993 traspare come la società sia effettivamente operativa, disponga di personale proprio e sopporti spese amministrative.

La DC propone di respingere il ricorso, attirando l'attenzione sulla circostanza che la fattura di fr. 26'250.-, emessa dalla società, è stata sì contabilizzata fra i ricavi, ma quale contropartita è stato addebitato il conto "__________ __________ __________ ".

4. Secondo l'art. 9 cpv. 3 LIMVI sono deducibili le provvigioni usuali versate a un contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera.

4.1.

Con la novella legislativa, entrata in vigore l'8 marzo 1991, il legislatore ticinese ha, da un lato, voluto riconoscere la deduzione analitica di un costo di vendita diventato ormai usuale e, dall'altro, evitare gli abusi, ponendo, come si legge nel Rapporto 11 gennaio 1991 della Commissione della Legislazione, *«le necessarie cautele atte a prevenire e a sventare facili elusioni della legge e evasioni fiscali che potrebbero facilmente realizzarsi sia notificando provvigioni per importi eccedenti quelli usuali, sia indicando come beneficiari persone sottratte alla verifica dell'autorità fiscale svizzera»* (CDT n. 64 del 30 marzo 1992 in re F.L.).

La limitazione posta dall'art.

9 cpv. 3 LIMVI alla deduzione delle provvigioni è d'altronde conosciuta dal

diritto fiscale cantonale, che all'art. 57 LT pone limiti precisi alla deduzione dei debiti e, di riflesso, dei relativi interessi passivi, soprattutto se versati a degli stabilimenti aventi la loro sede in Stati che favoriscono la presa di un domicilio fittizio (art. 89 cpv. 2 DIFD; DTF

106 Ib 148; Sammlung BGE n. 621 STF del 21 marzo 1985 in re SIR SA; ASA 51 p. 375 ss; ASA 55 p. 140).

In particolare, il contribuente che vuole dedurre le provvigioni versate a stabilimenti con sede in Stati che favoriscono i domicili fittizi, come __________ e il __________, dovrà premurarsi di indicare oltre all'indirizzo degli stabilimenti in questione, anche precise informazioni sugli aventi diritto degli stessi, atte a provare le effettive relazioni d'affari tra contribuente e stabilimento e non soltanto la loro apparente estraneità (CDT n. 309 del 10 dicembre 1991 in re

A. SA).

4.2.

La possibilità di prendere in considerazione tali costi presuppone l'esistenza di un contratto di mediazione *ex* art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinnund die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, Zurigo 1994, p. 821; inoltre, RF 47/1992 p. 230; di diversa opinione AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 757); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata dall’alienante ad un terzo, perché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 256 s.; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, cit., p. 757), anche se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non riceve l'incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto del committente, ma quest'ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall'ambito di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., p. 257).

5. Nella fattispecie, l'autorità fiscale ha negato la deduzione della provvigione pagata dal ricorrente alla __________ __________. __________ __________, argomentando che in realtà non vi sarebbe stata alcuna mediazione immobiliare di quest'ultima società né vi sarebbe stato alcun pagamento effettivo della provvigione spettante all'alienante.

5.1.

Il mediatore deve essere una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere provvigioni versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita dell'immobile (DTF 103 I*a* 24; inoltre, Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240; Reimann/Zuppinger/Schärrer, vol. IV, p. 256; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, IV ediz., Berna 1987, p. 166; Rumo, op. cit., p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch, op. cit., p. 824). Vi è versamento di provvigioni a se stessi anche se, pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia *identità di interessi*; è il caso dell'alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore oppure della società anonima che versa una provvigione ad un'altra società controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono compensati per aver consentito di alienare l'immobile della comunione ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una provvigione ad un proprio organo (RF 47/1992 p. 227 e p. 229; StE 1987 B 44.13.5 n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77).

5.2.

Il Tribunale federale si è pronunciato sulla questione della deducibilità delle provvigioni versate dal venditore a se stesso in due sentenze.

Nella prima, del 1977 (DTF

103 Ia 20 ss.), in un caso zurighese, ha accolto il ricorso di una società anonima immobiliare cui era stata negata la deduzione del compenso versato ad una società che svolgeva la funzione di appaltatrice generale, sebbene le due società appartenessero ad una medesima holding. La ragione per cui l'Alta Corte ha dato ragione alla ricorrente non era però data dal fatto che secondo i giudici di Losanna la società mediatrice doveva ritenersi terza persona rispetto alla società venditrice; anzi, nella motivazione si sottolinea come tale situazione comporti un parallelismo fra gli interessi del mandante e quelli del mandatario e come vi sia il concreto pericolo di stabilire una disparità di trattamento rispetto alle imprese che incaricano della vendita degli immobili i propri organi e impiegati e che non possono computare alcuna deduzione per provvigioni (DTF

103 Ia 25). I giudici hanno poi però accolto il ricorso, per il semplice fatto che avevano ravvisato una arbitraria violazione del principio della buona fede nella condotta dell'autorità fiscale, la quale aveva, da un lato, considerato imponibili i trasferimenti di proprietà avvenuti in occasione della trasformazione della società preesistente in quattro società distinte, adottando in tal modo un punto di vista civilistico per considerare le quattro società come aziende indipendenti; dall'altro lato, aveva però successivamente ignorato la forma del diritto civile e, fondandosi sulla realtà economica, aveva preteso di negare che una delle suddette società potesse agire da mediatrice (DTF

103 Ia 26).

In una successiva decisione del 1978 (ASA 48 p. 441 ss.), in un caso lucernese, il Tribunale federale ha richiamato le considerazioni proposte nella sentenza citata, in merito alla possibilità di negare la deduzione delle provvigioni se vi è parallelismo di interessi fra mandante e mandatario o vi è stretta connessione economica fra costoro. Ha dunque affermato che, se un cantone vuole impedire che venditori immobiliari strettamente legati ad una ditta mediatrice conseguano un vantaggio rispetto ad altri che vendono direttamente i propri immobili, ciò non è in contrasto con il principio di uguaglianza; ha poi ricordato che il solo motivo per cui nella precedente sentenza aveva accolto il gravame della società ricorrente era da ricercarsi nell'operato contraddittorio dell'autorità zurighese.

5.3.

Esaminate le caratteristiche del caso in esame, non può che essere confermata la conclusione dell'autorità fiscale, che ha negato la deducibilità della provvigione. La DC ha infatti potuto accertare, dall'incarto fiscale della società anonima, che la provvigione di fr. 26'500.- è stata sì contabilizzata fra i ricavi della società; però, non vi è mai stato il corrispondente versamento di denaro a favore della società, ma, al contrario, l'importo in questione è stato addebitato al conto "__________ __________ __________ ". L'__________ __________ risulta debitore della società per un ammontare di fr. 247'690--.

Nelle sue osservazioni, la DC sottolinea inoltre come la __________ __________. __________ __________ sia amministrata da __________ __________ e da sua moglie e come costoro ne siano anche i soli azionisti. D'altra parte, l'unico impiegato della società è la segretaria, che non svolge attività di mediazione, così come non sono stipendiati dalla SA neppure i coniugi __________. In simili circostanze, non si vede come possa ipotizzarsi l'esistenza di un contratto di mediazione.

6. Il ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico del ricorrente, soccombente.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.-

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 50.-

per un totale di fr. 550.-

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario: