Building Permit Annulment Upheld Over Setback Violation
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe administrative court upheld the annulment of a building permit to transform a disused stable/hayloft into a residence, as the revised project, which omitted a prior height increase, still constituted a substantial transformation that violated existing setback regulations concerning a specific attached shed, which was situated too close to a neighboring residential building, meaning the prejudice to the neighbor's interests outweighed the permissible scope for transforming non-conforming existing structures under the relevant law.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 54 delle, Art. 18 cpv. 1 legge, Art. 39 RLE, Art. 70 LALPT, Art. 54 NAPR, Art. 14 NAPR; Building Permit Annulment Upheld Over Setback Violation: 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). La legittimazione attiva degli insorgenti, istanti in licenza, è certa (art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe court rejected the appeal because the planned intervention exceeded the limits of substantial transformations allowed for existing buildings that contrast with new law.
Cited in the grounds for decision as a provision establishing a minimum distance that was violated by the existing structure.
Cited in the grounds for decision as a provision establishing a minimum distance that was violated by the existing structure.
Cited as the procedural basis for filing a public law appeal to the Federal Tribunal against the decision.
Cited as the procedural basis for filing a subsidiary constitutional law appeal to the Federal Tribunal.
Cited in the list of provisions used for the decision, related to the Tribunal's competence and the appeal's admissibility.
Cited in the list of provisions used for the decision, concerning procedural aspects of administrative law.
Cited in the list of provisions used for the decision, concerning procedural aspects of administrative law.
Cited in the list of provisions used for the decision, concerning procedural aspects of administrative law.
Cited in the list of provisions used for the decision, concerning procedural aspects of administrative law.
Cited in the list of provisions used for the decision, concerning procedural aspects of administrative law (issuance of judgment based on records).
Cited in the list of provisions used for the decision, concerning procedural aspects of administrative law.
Testo completo
Incarto n. 52.2009.60 · Lugano 1 aprile 2009 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Damiano Bozzini
segretario: · Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 23 febbraio 2009 di
RI 1 RI 2 patrocinati da: PA 1 contro
la decisione 4 febbraio 2009 del Consiglio di Stato (n. 423) che annulla la licenza edilizia 4 novembre 2008, rilasciata loro dal municipio di Castel San Pietro per ampliare e trasformare in casa d'abitazione una vecchia stalla-fienile in disuso (part. 1852);
viste le risposte:
- 3 marzo 2009 di CO 1;
- 10 marzo 2009 del Consiglio di Stato;
- 18 marzo 2009 del municipio di Castel San Pietro;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. I ricorrenti RI 1 e RI 2 sono comproprietari di un vecchio edificio (part. 1852), adibito un tempo a stalla e fienile ed attualmente utilizzato come deposito, situato in località __________, nella zona residenziale R3.
Il 19 settembre 2007, il municipio aveva rilasciato loro il permesso di ristrutturarlo, ampliarlo e trasformarlo in casa d'abitazione. Il permesso, confermato dal Consiglio di Stato, è stato annullato da questo Tribunale, che con sentenza del 26 marzo 2008 (n. 52.2008.70) ha accolto il ricorso contro di esso inoltrato dal vicino opponente, proprietario del fondo contermine verso ovest (part. 1603). La trasformazione è stata considerata inammissibile, in quanto sostanziale, poiché comportava la sopraelevazione dell'edificio esistente, posto ad una distanza di m 2.50 dal confine comune, inferiore a quella (m 4.00) prescritta dall'art. 54 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR).
B. Il 24 luglio 2008, RI 1 e RI 2 hanno inoltrato al municipio una nuova domanda di costruzione, che riprendeva a grandi linee il precedente progetto, rinunciando tuttavia alla sopraelevazione.
1852
1603
m 3.30 N
1851
Nello stabile così ampliato verrebbero ricavati due appartamenti contigui, distribuiti su tre piani abitabili.
A questa nuova domanda si è opposto il resistente CO 1 comproprietario del fondo contermine verso sud (part. 1851), sul quale - a confine - sorge una casa d'abitazione. L'opponente ha in particolare rilevato che la tettoia annessa all'edificio da trasformare non rispetta la distanza minima tra edifici.
Raccolto l'avviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 4 novembre 2008 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione del vicino.
C. Con giudizio 4 febbraio 2009 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dall'opponente.
Riallacciandosi al precedente giudizio di questo Tribunale, il Governo ha in sostanza ritenuto che l'intervento previsto costituisse ancora una trasformazione sostanziale di un edificio esistente in contrasto con le norme sulle distanze tra edifici, che travalicava i limiti posti dall'art. 39 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1).
D. Contro il predetto giudizio, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza rilasciata loro dal municipio.
I ricorrenti contestano in sostanza le conclusioni alle quali è pervenuto il Governo, sottolineando come l'intervento si limiti a recuperare una costruzione esistente, che ha da tempo perso la funzione per la quale è stata a suo tempo edificata.
E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il vicino opponente, contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
Il municipio si limita, dal canto suo, a rinviare alle osservazioni presentate in prima istanza a difesa della licenza accordata.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). La legittimazione attiva degli insorgenti, istanti in licenza, è certa (art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 cpv. 1 legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione, oltre ad essere nota dalla precedente vertenza, emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie annesse alla domanda di costruzione. La visita in luogo e l'assunzione di non meglio precisati testi, richieste dagli insorgenti, non appaiono dunque atte a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2.A norma dell'art. 39 RLE, riconducibile alla garanzia costitu-zionale della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acqui-site, le costruzioni esistenti in contrasto con il diritto entrato suc-cessivamente in vigore, possono essere riparate e mantenute, e-sclusi i lavori di trasformazione sostanziali. Trasformazioni di una certa importanza, soggiunge la norma, possono nondimeno essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini.
La trasformazione è sostanziale quando modifica l'identità della costruzione dal profilo delle volumetrie, dell'aspetto e della destinazione, ingenerando nuove ripercussioni sull'ordinamento delle utilizzazioni o quando aggrava i momenti di contrasto con il nuovo diritto o ne introduce di nuovi (STA 52.2008.70 del marzo 2008 consid. 2). I limiti delle trasformazioni ammissibili vanno stabiliti caso per caso, tenendo conto delle finalità delle norme applicabili, della natura del contrasto esistente, dell'entità dell'intervento e delle conseguenze che ne derivano, soppesando attentamente gli interessi pubblici e privati contrapposti alla luce del principio di proporzionalità (RDAT 1994-II n. 46; Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., Cadenazzo 1996, ad art. 70 LALPT, n. 515 seg.).
Nella valutazione dell'ammissibilità di interventi di trasformazione di costruzioni esistenti in contrasto con il diritto posteriore non si giustifica un eccessivo rigore. Inammissibili sono comunque quegli interventi che, valutati secondo criteri oggettivi, si prevalgono della tutela delle situazioni acquisite per conseguire, grazie alle preesistenze difformi, un risultato che l'applicazione del nuovo diritto non permetterebbe di ottenere (BEZ 2007, n. 18; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, Diss. Zurigo 2003, pag. 100).
3. 3.1. Nel caso concreto, la tettoia applicata alla facciata sud della vecchia stalla fienile, sorgendo ad una distanza di m 3.30 dal confine verso il fondo (part. 1851) del resistente, non rispetta né la distanza minima (m 4.00) dal confine prescritta dall'art. 54 NAPR, né la distanza minima (m 6.00), prescritta dall'art. 14 NAPR verso edifici esistenti prima dell'entrata in vigore del piano regolatore (marzo 1993). La difformità è importante soprattutto per rapporto alla distanza fissata dall'art. 14 NAPR. La distanza mancante rappresenta infatti poco meno della metà della distanza minima prescritta.
3.2. Anche il nuovo progetto, oltre al cambiamento della destinazione, prevede di inserire nell'edificio esistente un nuovo volume edilizio di entità più o meno equivalente, rispettoso della distanza minima dai confini ovest e sud, nel quale troverebbero posto il locale cucina e tre camere da letto dotate di servizi per ognuno dei due appartamenti. Dalla stalla fienile ristrutturata verrebbero ricavati due ampi locali soggiorno edificio e due spaziose camere matrimoniali. La differenza tra il primo ed il secondo progetto è data essenzialmente dal fatto che invece di sopraelevare di circa un metro il tetto dello stabile esistente, verrebbe abbassato in ugual misura il pavimento del pianterreno e delle nuove solette.
Anche il nuovo progetto prevede di conservare ben poco dello stabile esistente. Il tetto, malandato, verrebbe interamente rimosso. La facciata nordest, lunga poco meno di 15 m, verrebbe demolita su un fronte di una decina di metri, al fine di permettere di inserirvi il nuovo volume. L'unica soletta esistente verrebbe a sua volta integralmente rimossa, per realizzare le due nuove solette. Le facciate rimanenti, nella misura in cui non verrebbero demolite, verrebbero comunque ampiamente ristrutturate, modificando le aperture esistenti e praticandovene di nuove.
Già da questo profilo, considerati anche i costi dell'intervento per rapporto al valore residuo della costruzione esistente, continua ad apparire difficile sostenere che l'intervento rientri nei limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l’art. 39 RLE.
3.3. Decisiva, ai fini del giudizio di conferma dell'inammissibilità dell'intervento, è comunque la prevista trasformazione della tettoia situata di fronte alla casa del resistente, ad una distanza dal confine (m 3.30) inferiore tanto a quella (m 4.00) dal confine prescritta dall'art. 54 NAPR, quanto a quella (m 6.00) fissata dall'art. 14 NAPR verso edifici preesistenti all'entrata in vigore del piano regolatore. L'integrazione di questo manufatto, determinante dal profilo del giudizio sulla non conformità della costruzione con il diritto entrato successivamente in vigore, va in ogni caso configurata come un intervento di natura sostanziale. La chiusura con una parete sul suo lato est, la realizzazione di una soletta intermedia per ricavarne due locali e l'aggregazione di uno di essi nella camera da letto prevista a pianterreno dell'edificio principale integrano gli estremi di un intervento sostanziale poiché alterano in misura significativa l'identità formale e sostanziale di questa parte della costruzione. Non possono essere qualificate come una trasformazione priva di rilievo.
Considerato che il contrasto con il nuovo
diritto si concentra proprio su questo manufatto, è inevitabile concludere che l'intervento travalichi i limiti delle trasformazioni di una certa importanza, ma non sostanziali, che possono ancora essere autorizzate secondo l’art. 39 RLE perché non pregiudicano l'interesse pubblico o quello dei vicini. Il pregiudizio per il vicino qui resistente è dato proprio dall'eccessiva vicinanza del manufatto alla sua casa d'abitazione. Non può dunque essere autorizzato un intervento che si ripropone di consolidarlo e perpetuarlo.
La trasformazione della stalla-fienile in disuso potrà semmai essere autorizzata demolendo la tettoia, in modo da rimuovere il contrasto con il nuovo diritto. Modifica, questa, che non può tuttavia essere imposta assoggettando la licenza a semplice condizione, poiché l'emendamento del difetto presuppone una significativa rielaborazione di questa parte del progetto.
4. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono a carico dei ricorrenti secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 39 RLE; 14, 54 NAPR di Castel San Pietro ; 3, 18, 28; 31, 60, 61 LPamm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è a carico dei ricorrenti, che rifonderanno fr. 1'500.- al resistente a titolo di ripetibili.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale, del 17
giugno 2005; LTF; RS 173.110). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 segg. LTF).
4. Intimazione a: · ; ; ; .
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario