Administrative Appeal Regarding Building Height Limit and Penthouse Inclusion

Incarto n. 52.2007.420 · Lugano 12 febbraio 2008 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 10 dicembre 2007 della

RI 1 patrocinata da: PA 1 contro

la decisione 21 novembre 2007 del Consiglio di Stato (n. 5994) che accoglie parzialmente l'impugnativa presentata da __________ e __________ contro la licenza edilizia 20 luglio 2007 rilasciata dal municipio di Locarno all'insorgente per la costruzione di uno stabile d'appartamenti sul lungolago (part. 188);

viste le risposte:

- 19 dicembre 2007 del Consiglio di Stato;

- 3 gennaio 2008 del municipio di Locarno;

- 9 gennaio 2008 di CO 1 e CO 2;

assunte le prove e preso atto delle osservazioni inoltrate dalle parti;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. All'inizio del 2007, la RI 1 ha chiesto al municipio di Locarno il permesso di costruire uno stabile di 42 appartamenti su un terreno (part. 188), situato sul lungolago, tra via Luini e via Orelli.

Il progetto prevede di realizzare un edificio, strutturato su 7 piani completamente fuori terra. Sul tetto piano, situato alla quota di m 219.00 s/m., verrebbe inoltre realizzato un attico, lungo m 34.54, largo m 6.36 ed alto m 3.30, suddiviso in quattro ampi locali, collegati da altrettante scale agli appartamenti sottostanti.

Alla domanda si sono opposti CO 1 e CO 2, proprietari di appartamenti in condominio situati nelle immediate vicinanze (part. 184), i quali hanno fra l'altro contestato il mancato computo dell'altezza dell'attico.

Raccolto l'avviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 20 luglio 2007 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei vicini qui resistenti. L'autorità comunale ha in sostanza ritenuto che l'art. 13 cpv. 2 RE permettesse di escludere l'altezza dell'attico dal computo dell'altezza dell'edificio sottostante.

B. Con giudizio

21 novembre 2007 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l’impugnativa inoltrata dagli opponenti contro la predetta licenza, annullandola nella misura in cui autorizzava l’attico.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che l’altezza dell’attico fosse da sommare a quella dell’edificio su cui insiste. L’art. 13 cpv. 2 RE imporrebbe per principio di computare gli attici sull’altezza degli edifici. Queste sovrastrutture sarebbero escluse, a determinate condizioni, soltanto dal computo del numero dei piani.

C. Contro il predetto giudizio governativo, la RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l’an-nullamento e postulando il ripristino integrale della licenza accor-datale.

L’insorgente rileva in sostanza che il municipio, per prassi, ha sempre escluso dal computo dell’altezza degli edifici gli attici che rispondono alle condizioni poste dall’art. 13 cpv. 2 RE. L’esclu-sione dal computo, soggiunge, è del resto espressamente sancita dalle norme relative alle altre zone del PR.

Il computo dell'altezza dell'attico, prosegue la ricorrente, violerebbe il principio della parità di trattamento. Considerate le assicurazioni datele dalla municipale __________ e dall’ufficio tecnico il diniego della licenza sarebbe contrario al principio dell’affidamento.

D. All’accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono i vicini opponenti, contestando succintamente le tesi dell’insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.

Il municipio condivide invece l’impugnativa, confermando la prassi richiamata dalla RI 1.

E. Il tribunale ha accertato che nel quartiere __________ è stata rilasciata una sola licenza edilizia per un immobile sovrastato da un attico non computato nell'altezza.

Delle osservazioni inoltrate dalle parti si dirà semmai nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall’art. 21 LE. La legittimazione attiva dell’insorgente è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dall'accertamento esperito da questo tribunale (art.

18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell’oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani. Le altre prove chieste dall’insorgente (testi, sopralluogo) non sono atte a procurare la conoscenza di fatti rilevanti per il giudizio.

2. 2.1. L’art. 5 cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore particolareggiato del quartiere __________ (NAPPQR) limita l'altezza degli edifici alla quota di m 219.00 s/m. Deroghe possono essere concesse solo per corpi tecnici (cpv. 2).

L'altezza degli attici è per principio computata con quella degli edifici su cui insistono. Lo stabilisce anzitutto chiaramente l’art. 43 RLE. Lo conferma inoltre l’art. 13 cpv. 2 RE di Locarno, applicabile anche nel quartiere __________ (cfr. art. 15 NAPPQR *e contrario*), che esime gli attici unicamente dal computo del numero dei piani. *Fanno eccezione al computo del numero dei piani*, dispone l’art. 13 cpv. 2 RE, *i locali abitabili con una superficie inferiore al 25% di quella degli appartamenti del piano sottostante e completamente integrati in quest'ultimi, purché i volumi ottenuti rientrino negli ingombri di un ipotetico tetto a falde*, che non superi l'altezza di m 3.50 tra il filo superiore del cornicione di gronda ed il colmo.

La norma, chiara ed inequivocabile, non necessita di alcuna interpretazione.

2.2. Nel caso concreto, il filo superiore del cornicione di gronda del tetto piano dello stabile qui in discussione si situa alla quota di m 219.00 s/m. Il tetto piano dell'attico si situa invece alla quota di m 221.40 s/m. Il volume dell'attico è compreso nell'ingombro di un ipotetico tetto a falde il cui colmo si situerebbe alla quota di m 222.30 s/m. Il piano attico è suddiviso in quattro ampi locali la cui superficie non supera il 25% di quella degli appartamenti sottostanti, ai quali sono collegati mediante scale interne.

Fondandosi su queste risultanze, il municipio ha ritenuto che l’art. 13 cpv. 2 RE permettesse di esimere l'altezza dell'attico dal computo con quella dell'edificio sottostante. Manifestamente a torto, poiché la norma in questione non esclude affatto dal computo dell'altezza gli attici collegati agli appartamenti sottostanti che rientrano nei limiti di volume e di superficie sopra indicati. L’art. 13 cpv. 2 RE esclude gli attici così configurati soltanto dal computo del numero dei piani. Parametro previsto dall'art. 17 NAPR, dichiarato comunque inapplicabile dall'art. 15 NAPPQR, che limitava a 6 il numero dei piani nel quartiere __________.

Pienamente conforme al tenore letterale della norma appare dunque la conclusione tratta dal Consiglio di Stato, laddove giudica la licenza in contestazione lesiva del diritto, in particolare dell'altezza massima (m 219.00 s/m.), prescritta dall'art. 5 cpv. 1 NAPPQR.

3. 3.1. Nessuno può prevalersi di una precedente violazione della legge per chiedere che sia pure disattesa a suo favore (DTF 127 I 1 consid. 3 a). Il principio di legalità prevale su quello della parità di trattamento. Una diversa conclusione solleciterebbe l'autorità a perseverare nell'errore.

Il principio della parità di trattamento ha il sopravvento su quello di legalità soltanto se l'applicazione erronea della legge è l'espressione di una prassi che l'autorità rifiuta di abbandonare. Resta comunque riservato il caso in cui l'interesse pubblico o quello di terzi ne esigano un'applicazione corretta (DTF 127 II 113 consid. 9b; 123 II 248 consid. 3c; RDAT I-2000 n. 44 consid. 5.3). Pochi casi non costituiscono prassi (Adelio Scolari, Diritto amministrativo, II. ed., 443 seg.).

3.2. Nel caso concreto, la ricorrente chiede che il permesso le venga comunque rilasciato per motivi riconducibili al principio della parità di trattamento. Gli accertamenti esperiti da questo tribunale hanno evidenziato che nel 2005 il municipio ha rilasciato una licenza per un edificio situato nel quartiere __________ e sovrastato da un attico non computato sull'altezza. Già questo riscontro permette di escludere l'esistenza di una prassi non conforme al diritto invocabile per parità di trattamento.

Le altre due licenze, risalenti al 2003 ed al 2006, citate dal municipio, non sono invocabili da questo profilo, sia perché riguardano un altro quartiere della città, sottoposto ad un diverso ordinamento edilizio, sia perché tre licenze non bastano comunque per ritenere assodata una prassi che imponga di privilegiare il principio della parità di trattamento a scapito del principio di legalità.

4. 4.1. Una licenza preliminare accordata senza seguire la procedura ordinaria di rilascio ha solo valore d'informazione. Non vincola l'autorità. Tanto meno esplica effetti nei confronti di terzi (art. 15 cpv. 2 LE). A maggior ragione, un'informazione data dall'autorità o da suoi funzionari non è in grado di limitare i diritti degli opponenti, che non hanno avuto occasione di far valere le loro ragioni (Scolari, op. cit., ad art. 15 LE n. 887).

4.2. Invano si richiama la ricorrente al principio della buona fede, prevalendosi delle informazioni rassicuranti che avrebbe ricevuto da una municipale o da funzionari dell'ufficio tecnico circa l'esclusione dell'attico dal computo dell'altezza dell'edificio sottostante. Anche se le avesse effettivamente ricevute, non potrebbe comunque prevalersene nei confronti dei resistenti per rivendicare, in base al principio dell'affidamento, il rilascio di un permesso contrario alla legge.

5. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.

La tassa di giustizia e le ripetibili, commisurate tenendo conto del lavoro occasionato dall'impugnativa e dei valori in gioco, sono poste a carico della ricorrente secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 5 NAPPQR di Locarno; 13 RE di Locarno; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 2'000.- ai resistenti a titolo di ripetibili.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 seg. LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 seg. LTF).

4. Intimazione a: · ; , ; ;

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario