Property Owner v. State Council on Semi-Underground Warehouse Permit Conditions

Incarto n. 52.2007.413 · Lugano 18 gennaio 2008 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 26 novembre 2007 di

RI 1 patrocinato da: PA 1 contro

la decisione 6 novembre 2007 del Consiglio di Stato (n. 5659), che accoglie parzialmente l’impugnativa presentata dall’insorgente avverso la licenza edilizia 17 luglio 2007 rilasciata dal municipio di Losone alla CO 1 per la costruzione di un magazzino/ laboratorio seminterrato e di un padiglione amovibile (part. 78 e 1839);

viste le risposte:

- 5 dicembre 2007 del Consiglio di Stato;

- 6 dicembre 2007 del municipio di Losone;

- 6 dicembre 2007 della CO 1;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 16 febbraio 2007 la CO 1 ha chiesto al municipio di Losone il permesso di costruire un edificio seminterrato, adibito a magazzino/laboratorio, su due terreni (part. 78 e 1839) in leggero pendio, situati lungo via __________, a cavallo tra la zona mista e le zona residenziale R5. L'edificio consta di un solo piano, coperto da una soletta in cemento armato, che sul lato sud verrebbe a trovarsi allo stesso livello del terreno naturale, mentre verso nord sporgerebbe leggermente dal pendio sino a terminare con una facciata, incassata nel terreno, alta m 3.50 rispetto al piazzale antistante. Sulla soletta di copertura della costruzione è inoltre prevista una struttura leggera, costituita da cinque corpi a base esagonale, collegati fra loro ed alti sino a

10 m.

Alla domanda si è opposto il ricorrente RI 1, proprietario di un fondo confinante, contestando la conformità di zona e la natura sotterranea dell’opera.

Raccolto l’avviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 17 luglio 2007 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l’opposizione del vicino.

B. Con giudizio 6 novembre 2007 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l’impugnativa presentata dall’opponente avverso la predetta licenza, che ha tuttavia confermato alla condizione che la scala esterna, addossata alla facciata nord, fosse allungata verso est (recte: ovest) in modo da rendere interrata la costruzione.

Dopo aver respinto le censure riferite alla conformità di zona della costruzione, il Governo ha in sostanza rilevato che sul lato nord la costruzione sporge in misura consistente dal terreno naturale. Il difetto sarebbe tuttavia emendabile prolungando, mediante variante non soggetta a pubblicazione, la scala esterna in modo da occultare la parte di fabbricato che sporge eccessivamente dal terreno.

C. Contro il predetto giudizio RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato.

Dopo aver rilevato come anche il Consiglio di Stato abbia ritenuto che parte della costruzione non è sotterranea, l’insorgente si limita a negare all’autorità di ricorso la facoltà di imporre condizioni atte a rendere la licenza conforme al diritto. Per rispetto dell’autonomia comunale, tale facoltà sarebbe di esclusiva competenza del municipio.

D. All’accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il municipio e la CO 1, contestando succintamente le tesi dell’insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall’art. 21 LE. La legittimazione attiva dell’insorgente, proprietario di un fondo contermine e già opponente, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell’oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani.

2.2.1. L’indice di occupazione (I.o.) è il rapporto espresso in per cento tra la superficie edificata e la superficie edificabile del fondo (art.

37 cpv. 2 LE). La superficie edificata, specifica l’art. 38 cpv. 3 LE, è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori. Nel computo della superficie edificata sono esclusi i cornicioni e le gronde, le pensiline d’ingresso, in quanto non siano chiuse su uno o più lati, le autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale, al massimo su un lato, e aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione. Le costruzioni che non sporgono dal terreno, qualunque sia la loro destinazione d’uso, non sono quindi computabili (Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 38 LE, n. 1137). Salvo diversa disposizione del regolamento edilizio o del PR, sono considerate sotterranee le costruzioni che sporgono dal terreno (naturale) meno di m 1.50 (art. 42 RLE). Non rappresentando un ingombro, queste opere sfuggono per principio all’ordinamen-to delle distanze (Scolari, op. cit., ad art. 39 LE n. 1177).

L’i.o. limita la densità delle costruzioni fuori terra al fine di stabilire un equilibrio tra aree edificate e aree non edificate, salvaguardando l’aspetto del paesaggio (Scolari, op. cit., ad art.

37 LE n. 1118).

2.2. Secondo l’art. 11 cpv. 3 NAPR di Losone, salvo diversa prescrizione di zona, le costruzioni sotterranee possono occupare al massimo l’80% della superficie edificabile del fondo. A differenza dell’art. 38 LE, che prende in considerazione la superficie occupata dagli ingombri edilizi sporgenti dal terreno, l’art. 11 cpv. 3 NAPR limita la densità delle opere situate nel sottosuolo. Le sue finalità non sono dunque quelle di stabilire un equilibrio armonioso tra aree edificate e spazi liberi.

Considerato che si riferiscono l’uno alle costruzioni fuori terra, l’altro alle costruzioni sotterranee, anche se hanno in comune la superficie edificabile del fondo, i due indici vanno tenuti chiaramente distinti. Sono del tutto indipendenti l’uno dall’altro. L’i.o. per le costruzioni fuori terra deve essere calcolato secondo le modalità fissate dagli art. 37 cpv. 2 e 38 cpv. 3 LE, ossia in base al rapporto tra la superficie occupata dagli edifici che sporgono dal terreno e la superficie edificabile del fondo. L’i.o. prescritto dall’art. 11 cpv. 3 NAPR per le costruzioni sotterranee è invece dato dal rapporto della superficie occupata dalle parti d’opera che non sporgono dal terreno naturale per più di m 1.50, e la superficie edificabile.

3. 3.1. Controverse sono, in concreto, la natura sotterranea del magazzino/laboratorio e le conseguenze che ne derivano dal profilo del singolare i.o. (80%) prescritto dall’art. 11 cpv. 3 NAPR. La contestazione verte in particolare sulla parte nord della costruzione, che si affaccia sul piazzale situato fra gli altri stabilimenti della resistente.

Orbene, stando ai piani “vista nord”, “sezione A-A” e “sezione B-B”, si deve ammettere che in prossimità dell’angolo nordest, la costruzione sporge dal terreno naturale per un’altezza leggermente superiore a m 1.50. Nella misura in cui nega a questa parte del manufatto la qualifica di costruzione sotterranea, il giudizio impugnato va dunque esente da critiche. Del tutto erronee, oltre che motivate in modo confuso, sono tuttavia le conseguenze che il Governo trae da questa deduzione.

3.2. La costruzione insiste su due fondi (part. 78 e 1839) situati a cavallo tra la zona R5 e la zona mista. La superficie edificabile dei terreni inclusi nella zona R5 ammonta a 648 mq. Quella appartenente alla zona mista è invece di 1'220 mq. Fatta astrazione dalla natura interrata o meno dell’opera, la costruzione occupa una superficie di 348 mq della zona R5 ed una superficie di 976 mq della zona mista.

Secondo il calcolo allegato alla domanda di costruzione, che considera la costruzione interamente sotterranea, l’i.o. prescritto dall’art. 11 cpv. 3 NAPR per le costruzioni sotterranee ammonterebbe pertanto a 53.8% per la parte di costruzione ubicata nella zona R5, rispettivamente all’80% per la parte di costruzione inclusa nella zona mista.

3.3. La parte di costruzione non interrata si estende su una superficie valutabile in un centinaio di mq situata esclusivamente nella zona R5. Non interessa la zona mista.

Ora, è evidente che se la superficie della costruzione interrata diminuisce, si riduce anche l’i.o. per le costruzioni interrate. Se la superficie della costruzione interrata scende da 348 a 248 mq, perché un centinaio di mq della costruzione non sono interrati, l’i.o. delle costruzioni interrate previsto dall’art. 11 cpv. 3 NAPR scende a sua volta dal

53.8 al 38.3%. In nessun caso aumenta, come palesemente a torto ritiene il Consiglio di Stato. Aumenta l’i.o. calcolato secondo gli art. 37 e 38 LE, ma quello previsto dall’art. 11 cpv. 3 NAPR si riduce. L'i.o. delle costruzioni interrate (art. 11 cpv. 3 NAPR) non è comunque superato.

3.4. L’aumento degli ingombri della parte di costruzione che non può essere considerata interrata perché sporge per più di m

1.50 dal terreno naturale non determina d'altro canto alcun sorpasso dell’i.o. massimo (40%) prescritto dall’art. 35 cpv. 4 NAPR per la zona R5. In questa zona, il conteggio allegato alla domanda di costruzione prevede infatti una superficie edificata di appena 28.8 mq (i.o. = 4.4%), per cui, anche computando la superficie della parte di costruzione che non può essere considerata interrata, valutabile in un centinaio di mq al massimo, la superficie edificata complessiva, calcolata secondo l’art. 38 cpv. 3 LE si situa comunque ben al di sotto del limite ammissibile (mq 259.2 = 40% di 648 mq).

3.5. L’inesistenza del difetto riscontrato dal Consiglio di Stato fa apparire del tutto ingiustificata la correzione imposta a titolo di condizione della licenza. Correzione, che, oltre ad essere formulata in modo erroneo (prolungamento della scala verso est invece che verso ovest) e censurabile dal profilo procedurale (variante non soggetta a particolari formalità), non è nemmeno atta a conseguire il risultato auspicato.

4.Stante quanto precede, il giudizio impugnato non è dunque conforme al diritto. Pur partendo da una premessa corretta, giunge infatti a conclusioni erronee, che non possono essere condivise.

Esso non può tuttavia essere annullato, perché il divieto della *reformatio in peius*, sancito dall’art. 65 cpv. 4 PAmm, impedisce al Tribunale cantonale amministrativo di modificare la decisione impugnata a danno del ricorrente. È ben vero che l’annullamento è chiesto dallo stesso ricorrente. Non si può tuttavia ignorare che l’insorgente mira all’annullamento della licenza edilizia. Risultato, questo, che non può tuttavia conseguire, non tanto perché ha omesso di chiederlo, quanto piuttosto perché all’annullamento del giudizio governativo dovrebbe far seguito il ripristino della licenza rilasciata dal municipio alla resistente, siccome immune da violazioni del

diritto. Il ricorso va dunque respinto.

La tassa di giustizia e le ripetibili, commisurate al lavoro occasionato e per difetto ai valori in discussione (>

4 mio), sono poste a carico del ricorrente secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 37, 38 LE; 42 RLE; 11, 35 NAPR di Losone; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è a carico del ricorrente, che rifonderà fr. 1'500.- alla resistente a titolo di ripetibili.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di

diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

4. Intimazione a: · ; ; ; .

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario