Appeal Against Building Permit Based on Pre-existing Building Line Constraint After Parcel Subdivision

Incarto n. 52.2007.272 · Lugano 17 settembre 2007 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 17 agosto 2007 di

RI 1 RI 2 RI 3 componenti la __________, tutti patrocinati da: PA 1 contro

la decisione 26 giugno 2007 del Consiglio di Stato (3126) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 26 marzo 2007, rilasciata dal CO 2 alla CO 1 per la costruzione di una casa d'abitazione bifamiliare sulla part. 1192;

viste le risposte:

- 4 settembre 2007 del Consiglio di Stato;

- 6 settembre 2007 della CO 1;

- 6 settembre 2007 del CO 2;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 10 novembre 2006 la CO 1 ha chiesto al CO 2 il permesso di costruire una casa d'abitazione bifamiliare su un terreno (part. 1192), situato a __________ nella zona residenziale estensiva (Re) ad est del nucleo.

Alla domanda si è

opposta la __________, qui ricorrente, proprietaria di un fondo (part. 1156), situato a monte della strada di servizio che passa lungo il confine nord del fondo dedotto in edificazione, sostenendo fra l'altro che il progetto disattendeva la linea di costruzione che grava i fondi sottostanti (part. 1200 e 1201), scaturiti, al pari delle part. 1191, 1192 e 1193, dal frazionamento della part. 142.


linea di costruzione

N part. 1156

 strada

 part.

1191 part. 1192

part. 1193

part. 142

 NUCLEO

part. 142 part. 1200 part. 1201

m

part. 617 m 15

strada

Raccolto l'avviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 26 marzo 2007 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione.

B. Con giudizio 26 giugno 2007 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dalla comunione ereditaria opponente.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che la parte alta della part. 142 era libera da vincoli. Il fondo dedotto in edificazione, anche se risultante dal frazionamento, non ne era dunque gravato.

C. Contro il predetto giudizio, la comunione ereditaria soccombente si aggrava davanti a questo tribunale, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.

L'insorgente ripropone e sviluppa in questa sede con dovizia di argomenti le censure sollevate senza successo in prima istanza in relazione alla linea di costruzione. Sostiene in particolare che il vincolo non potrebbe essere eluso semplicemente frazionando il fondo gravato.

D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il municipio e la CO 1, contestando le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo (art. 21 LE) e la legittimazione attiva dell'insorgente, proprietaria di un fondo contermine (part. 1156) e già opponente, sono certe.

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). I fatti non sono contestati.

2.2.1. Le linee di costruzione sono per definizione linee sulle quali devono obbligatoriamente insistere le costruzioni, in particolare gli edifici. Esse separano un’area, di per sé computabile come superficie edificabile, ma che per effetto della linea non può essere edificata, da un’area che in caso di utilizzazione a scopo edilizio deve essere edificata sin sul limite definito dalla stessa linea (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kt. Aargau, IIa ed., § 137-140 n.

4 seg.; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 25 LE n. 1027). A differenza delle linee di arretramento, che stabiliscono unicamente il limite oltre il quale è vietato costruire, le linee di costruzione non vietano soltanto di edificare oltre il limite definito dalla linea, ma impongono anche di costruire fino sulla linea, ad esclusione di qualsiasi arretramento.

Per principio, le linee di costruzione esplicano dunque un duplice effetto. Da un lato, escludono dall'edificazione determinate superfici situate oltre la linea, che rimangono comunque edificabili. Dall'altro, impongono invece di addossare su un versante della linea le quantità edificatorie disponibili in base alla superficie edificabile. In mancanza di indicazioni volte a definirlo esattamente, il comprensorio all’interno del quale le linee di costruzione esplicano i loro effetti non è sempre facilmente individuabile. Ove tale comprensorio non risulti altrimenti precisato, si deve comunque ritenere che esso si estenda e rimanga circoscritto al fondo gravato dalla linea di costruzione, così com'è configurato al momento dell'adozione del PR. Frazionamenti e raggruppamenti successivi all'entrata in vigore del PR non lo riducono, né lo estendono, non potendosi evidentemente modificare l'assetto pianificatorio definito dal PR mediante semplici atti di disposizione dei proprietari .

2.2. Conformandosi alla definizione sopra riportata, l’art. 7 cpv. 3 NAPR di __________ stabilisce che *la linea di costruzione indica l'allineamento obbligatorio per le nuove costruzioni e le ricostruzioni*. La norma non contiene ulteriori precisazioni. Non definisce in particolare il comparto di terreno che viene gravato dall'obbligo di allineamento. Né fornisce indicazioni per individuarlo.

Il piano delle zone fissa ad est del nucleo due linee di costruzione distanti tra loro 30 m, parallele alle curve di livello del terreno ed orientate in direzione est-ovest perpendicolarmente al pendio. Una terza linea di costruzione grava il fondo (part. 1156) di proprietà della comunione ereditaria qui ricorrente. La fascia grigliata situata immediatamente a monte delle linee definisce evidentemente il versante sul quale l’edificazione deve aver luogo.

All’epoca in cui il PR è stato approvato (1. dicembre 1987), le due linee di costruzione fissate ad est del nucleo gravavano soltanto le part. 617 e 142. Quella più bassa attraversava ed attraversa tuttora la part. 617 da est a ovest ad una distanza di 15 m dal confine che separa i due fondi. La seconda linea di costruzione, parallela alla prima, era invece situata 15 m più a monte di tale confine ed attraversava l'intera part. 142, così come era configurata a quell'epoca.

Entrambe le linee di costruzione intendevano evidentemente concentrare le quantità edificatorie disponibili su entrambi i fondi nelle due fasce situate immediatamente a monte di ciascuna di esse. A ridosso della linea di costruzione gravante la part. 142 avrebbero in particolare dovuto sorgere tutte le costruzioni che potevano essere realizzate in base alla superficie dell'intero fondo. In assenza di qualsiasi indicazione suscettibile di limitarne gli effetti, oggetto dei vincoli derivanti dalla linea di costruzione era, in altri termini, tutta la superficie del fondo: sia quella compresa tra la linea ed il confine verso la sottostante part. 617, sia quella situata a monte della linea, sino alla strada di servizio che delimita il fondo verso nord.

3.Dopo l'entrata in vigore del PR, dalla part. 142 sono stati staccati cinque lotti (part. 1191, 1192, 1193, 1200 e 1201), due dei quali (part. 1191 e 1192) non risultano più attraversati dalla linea di costruzione. Il fatto che la part. 1192, scaturita dal frazionamento, non risulti attraversata dalla linea di costruzione non permette affatto di concludere che non sia più gravata dai vincoli che da tale linea scaturiscono.

A torto reputa la Sezione dello sviluppo territoriale nel suo preavviso che non sussistano elementi normativi o formali espliciti che impediscano di edificarla come previsto dalla domanda di costruzione. La tesi non può essere condivisa.

L'obbligo di allineamento sancito dall'art.

7 cpv. 3 NAPR continua ad esplicare i suoi effetti anche a carico della part. 1192 indipendentemente dal frazionamento. Una diversa conclusione significherebbe altrimenti permettere al proprietario di un fondo gravato da una simile linea di eludere il vincolo attraverso una semplice modifica della sua configurazione, frazionandolo ed eventualmente conglobando in altri fondi l'area staccata.

Parimenti infondato è il preavviso del pianificatore comunale, laddove reputa che non sussista *alcun motivo di assoggettare a vincolo di salvaguardia paesaggistica l'area a monte dei due fronti edilizi ipotizzati* (recte: definiti) *dal PR*. Siffatta tesi riduce la linea di costruzione ad una semplice linea di arretramento, che definisce soltanto il limite fino al quale è possibile costruire (cfr. art. 7 cpv. 2 NAPR). Tanto meno può essere accreditata la tesi del Consiglio di Stato, secondo cui la linea di costruzione graverebbe soltanto una non meglio precisata *porzione medio bassa del mapp. n. 142*, rimettendo in sostanza all'apprezzamento dell'autorità comunale il compito di definire l'estensione del vincolo.

Contrariamente a quanto assumono le precedenti istanze, le possibilità edificatorie della part. 1192 vanno determinate prescindendo dalla lottizzazione attuata. Considerato che le modifiche della configurazione dei fondi non sono per principio atte a sovvertire l'ordinamento pianificatorio, la domanda di costruzione va esaminata come se il frazionamento della part. 142 non fosse mai avvenuto. In quest'ottica, si deve necessariamente concludere, che i vincoli derivanti dalla linea di costruzione istituita nel 1987 a carico della part. 142 continuano a gravare anche i due lotti (1191 e 1192) anche se non ne sono attraversati. Di riflesso, si deve escludere la prima costruzione che viene realizzata all'interno del comparto costituito dall'originaria part. 142 possa essere autorizzata senza tener conto della linea di costruzione. Se la domanda di costruzione in esame fosse stata inoltrata prima del frazionamento, non v'è dubbio che sarebbe stata respinta, poiché la prevista edificazione non rispetta la linea di costruzione. Una diversa conclusione non sarebbe stata ipotizzabile, poiché sarebbe equivalsa a svuotare di contenuto il vincolo in oggetto. L'esito non può essere diverso soltanto perché la part. 142 è stata lottizzata. Ammettere il contrario, significherebbe attribuire rilevanza pianificatoria al frazionamento.

È ben vero che la linea di costruzione grava ancora tre dei cinque lotti, in cui il fondo originario è stato frazionato, per cui l'obbiettivo di allineare le costruzioni, perseguito dalla pianificazione non è messo in discussione in quanto tale. Questa circostanza non consente tuttavia di ignorare che la pianificazione in oggetto non intendeva soltanto imporre un allineamento degli edifici, ma si riproponeva anche di concentrare lungo la linea di costruzione tutte le potenzialità edificatorie messe a disposizione dall'intera superficie edificabile della part. 142. In mancanza di indicazioni che limitino la portata degli effetti derivanti da tale vincolo, anche la superficie dell'attuale part. 1192 rimane di conseguenza chiamata a contribuire all'edificazione della fascia situata immediatamente a monte della controversa linea di costruzione. Una diversa conclusione arrischierebbe di avere per conseguenza che lungo la linea di costruzione non venga per finire realizzato alcun edificio, poiché le costruzioni man mano autorizzate sui lotti a monte avranno esaurito tutte le possibilità edificatorie date dalla part. 142 nella sua configurazione originaria.

4. Sulla scorta di quanto precede, il ricorso va dunque accolto, annullando la licenza edilizia impugnata e la decisione governativa che la conferma, siccome lesive della linea di costruzione istituita a carico della part. 142 così come era configurata nel 1987.

La tassa di giustizia e le ripetibili sono a carico della resistente secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 7 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, sono annullate:

1.1 la 26 giugno 2007 del Consiglio di Stato (3126);

1.2. la licenza edilizia 26 marzo 2007 rilasciata dal municipio di __________ alla resistente per l'edificazione della part. 1192.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è a carico della resistente CO 1, che rifonderà fr. 2'500.- alla comunione ereditaria ricorrente a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

4. Intimazione a: · ; ; ; .

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario