Building Permit Denial Upheld Due to Lack of Contiguous Building Consent and Zoning Violations

Incarto n. 52.2005.96 · Lugano 11 luglio 2005 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 16 marzo 2005 di

RI 1 contro

la decisione 2 marzo 2005 del Consiglio di Stato (n. 934) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione 27 settembre 2004 con cui il municipio di CO 2 ha negato loro la licenza edilizia per sopraelevare e ristrutturare la loro casa d'abitazione (part. 1209);

viste le risposte:

- 24 marzo 2005 del Dipartimento del territorio;

- 5 aprile del Consiglio di Stato;

- 8 aprile di CO 1;

- 14 aprile 2005 del municipio di CO 2;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. I ricorrenti RI 1 sono comproprietari di una vecchia casa d'abitazione situata a Minusio in località __________, nella zona residenziale semiestensiva R3 (part. 1209).

La resistente CO 1 è invece proprietaria della casa che sorge in contiguità sul lato ovest (part. 1214, 1212 e 1213).

Entrambi gli edifici sono strutturati su tre livelli. Il colmo dei tetti si situa più o meno alla stessa quota. La pendenza delle falde del tetto della casa dei ricorrenti è tuttavia maggiore. La facciata est della casa della resistente sporge pertanto oltre il tetto della casa dei ricorrenti. Partendo dal colmo, la sporgenza aumenta progressivamente sino a raggiungere un'altezza di circa 2 m.

Per completezza va pure rilevato che i piani superiori della casa dei ricorrenti insistono, con diritto di sporgenza, su uno scantinato di due vani, intavolati come fondi a sé stanti, della casa della resistente (part. 1212 e 1213).

B. Il 26 maggio 2004 i ricorrenti hanno chiesto al municipio il permesso di ristrutturare la loro casa, innalzandola di un piano. Con questa aggiunta, il colmo del tetto della loro casa verrebbe a situarsi ad una quota di circa un metro e mezzo più alta di quello del tetto della casa CO 1. La facciata ovest della casa sporgerebbe pertanto oltre il tetto della casa contigua sino a raggiungere un'altezza di quasi 3 m in corrispondenza degli angoli delle facciate nord e sud ad essa adiacenti.

Per far rientrare l'aumento della superficie utile lorda (SUL) negli indici della zona R3 i ricorrenti prospettano di travasare 11.2 mq di superficie edificabile dal fondo confinante (part. 4101) e

26.75 mq da un altro fondo (part. 1205), situato ad una distanza di circa 25 m, al di là di altri due fondi (1206 e 1204).

Alla domanda si è opposta la vicina CO 1 qui resistente.

Apportate al progetto alcune correzioni suggerite dalla C__________, il Dipartimento del territorio l'ha preavvisata favorevolmente.

Con decisione 27 settembre 2005 il municipio l'ha invece respinta per mancanza del consenso della resistente all'edificazione in contiguità, prescritto dall'art. 14 cpv. 1 NAPR.

C. Con giudizio 2 marzo 2005 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento di diniego, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da RI 1.

Il Governo ha in sostanza condiviso l'assunto dell'autorità comunale, escludendo che si potesse concedere un deroga al vincolo che subordina l'edificazione in contiguità al consenso del vicino.

Ha inoltre escluso che la licenza potesse essere rilasciata per motivi di parità di trattamento oppure in base all'art.

22 NAPR, che consente di autorizzare la sopraelevazione di edifici esistenti in contrasto con le distanze da confine.

D. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio della licenza rifiutata.

I ricorrenti negano che il consenso del vicino sia necessario anche per sopraelevare edifici già costruiti in contiguità. Il vincolo varrebbe soltanto per le nuove costruzioni. La sopraelevazione non pregiudicherebbe minimamente le possibilità edificatorie del fondo vicino. L'opposizione della resistente sarebbe dunque del tutto ingiustificata.

E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il municipio e la vicina opponente, che contesta in dettaglio le tesi degli insorgenti, rilevando il consistente sorpasso degli indici risultante dalla stessa domanda di costruzione.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, istanti in licenza, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalla documentazione fotografica prodotta dagli insorgenti. Le prove indicate dalla resistente non appaiono dunque atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

2. Sopraelevazione

2.1. Le distanze minime tra edifici fissate dagli ordinamenti edilizi servono anzitutto ad assicurare l'igiene (insolazione, aerazione) e la sicurezza (pericolo d'incendio) delle costruzioni. Le distanze da confine servono invece a suddividere le distanze tra edifici fra i fondi confinanti. A differenza di quelle dal confine, le distanze tra edifici sono per principio sottratte alla libera disposizione delle parti, che non possono accordarsi per ridurle. A meno che la legge applicabile non lo vieti esplicitamente, due proprietari di fondi contermini possono tuttavia convenire di edificare in contiguità, sopprimendo qualsiasi spazio intermedio, in modo da realizzare un'unica costruzione, composta da due o più edifici, addossati l'uno all'altro, senza soluzione di continuità (STA

7.2. 2003 in re R.; 19.9.2001 in re Z. P.).

2.2. A Minusio la distanza degli edifici dal confine è fissata in funzione dell'altezza. Per edifici alti sino a m 10.50, la distanza è di 5 m (art. 12 cpv. 1 lett. a NAPR).

La distanza minima tra edifici deve essere almeno pari alla somma delle distanze richieste per ogni edificio dallo stesso confine (art. 13 cifra 1 NAPR).

L'edificazione in contiguità è ammessa alla condizione che norme di zona non la vietino. L'edificazione a confine è possibile con l'accordo del confinante che si impegna a costruire in contiguità o ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (art. 14 cpv. 1 NAPR).

Il confine fra due fondi sottrae di principio all'edificazione una fascia di terreno larga quanto la somma delle rispettive distanze dal confine. L'edificazione all'interno di questa fascia è ammessa soltanto se i proprietari si accordano o per costruire in contiguità o per suddividere diversamente le distanze dal confine, ponendo a carico di uno dei due fondi la distanza dal confine mancante all'altro, in modo che sia comunque rispettata la distanza tra edifici risultante dalla somma delle distanze dal confine.

L'accordo tra proprietari di fondi contermini per edificare in contiguità deve per principio vertere tanto sullo sviluppo orizzontale degli edifici, quanto sullo sviluppo verticale. La contiguità può infatti anche essere soltanto parziale.

In caso di contiguità parziale, la parte di costruzione edificata sul confine di un fondo, che sporge oltre la costruzione contigua, esige in linea di massima il rispetto della distanza tra edifici sul fondo contermine.

D1 + D2

Ciò vale tanto nell'estensione orizzontale, quanto nello sviluppo verticale degli edifici (STA 21.1.1997 in re B., parzialmente pubblicata in RDAT 1997 II n. 29). L'estensione della contiguità presuppone dunque il consenso del vicino, che deve impegnarsi a sua volta ad edificare in contiguità o ad assumere a carico del suo fondo l'intera distanza tra edifici.

2.3. Nell'evenienza concreta, l'edificio dei ricorrenti è soltanto parzialmente contiguo a quello della resistente, che verso sud e verso nord sporge in misura apprezzabile oltre le falde del loro tetto. Con la controversa sopraelevazione sarebbe invece il loro edificio ad oltrepassare in misura consistente il tetto dello stabile della vicina opponente.

Il municipio ha negato la licenza per mancanza del consenso della proprietaria del fondo contermine alla sopraelevazione in contiguità. La decisione è conforme all'art. 14 cpv. 1 NAPR.

Il consenso della vicina qui resistente non fa difetto soltanto per quanto concerne la sopraelevazione sul lato ovest, ma anche per quel che riguarda il confine sud.

Invano contestano i ricorrenti l'art. 14 cpv. 1 NAPR nella misura in cui subordina l'edificazione in contiguità al consenso del vicino, che deve impegnarsi a sua volta ad edificare in contiguità o ad assumere a carico del suo fondo l'intera distanza tra edifici. La restrizione è semplicemente volta ad attuare l'ordinamento delle distanze tra edifici e la loro ripartizione tra proprietari di fondi contermini. Non può dunque essere contestata.

La preesistenza di una situazione di contiguità non permette di dedurre che l'accordo originario comprenda anche la modifica in discussione. Né giova ai ricorrenti obiettare che la resistente non avrebbe alcun interesse ad opporsi all'intervento. Il vicino non è tenuto a giustificare il rifiuto del consenso all'edificazione in contiguità o ad una modifica di una situazione di contiguità preesistente.

Nulla possono d'altro canto dedurre i ricorrenti dal diritto di sporgenza sui vani dello scantinato dello stabile della resistente, intavolati come proprietà per piani originaria. Tale diritto si estende infatti soltanto *dal 1° piano al solaio*. Esso dimostra semmai che anche dal profilo del diritto privato i ricorrenti non possono vantare alcun

diritto ad innalzare il loro stabile.

Né giova ai ricorrenti richiamarsi all'art.

22 del regolamento edilizio (RE) di Minusio del 5 ottobre 1964. Il RE è infatti stato abrogato con l'entrata in vigore del PR.

3. Indici

Per la zona R3, l'art. 38 NAPR prescrive un indice di occupazione (i.o.) del 30% ed un indice di sfruttamento (i.s.) di 0.6.

Il fondo dei ricorrenti ha una superficie di

106 mq, occupata nella misura di 43 mq (i.o. = 40.5). La SUL attuale è di 77.85 mq (i.s. = = 0.73). La casa dei ricorrenti si configura dunque come una costruzione esistente in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore.

Gli edifici esistenti in contrasto con il

diritto posteriore possono essere soltanto riparati e mantenuti. Trasformazioni sostanziali sono escluse (art. 39 RLE).

La sopraelevazione in esame è una trasformazione sostanziale. Essa sovverte infatti sia dal profilo qualitativo, sia dal profilo quantitativo, l'identità dell'edificio esistente. Anche per questo motivo non può dunque essere autorizzata.

I trasferimenti di quantità edificatorie, prospettati, ma non documentati dai ricorrenti, non sono atti a ricondurre l'attuale costruzione negli indici prescritti dall'art. 38 NAPR.

Gli 11.2 mq di superficie edificabile, che verrebbero messi a disposizione dalla part. 4101, ridurrebbero infatti l'i.o. dall'attuale 40.5 % al 36.7 %. Non basterebbero inoltre ad assorbire l'aumento della SUL (+ 26.75 mq) conseguente alla sopraelevazione, che determinerebbe un aumento dell'i.s. da 0.73 a 0.98.

L'eccedenza di SUL non può d'altro canto essere riportata sulla part. 1205. Questo fondo, distante 25 mq da quello dei ricorrenti, non si presta infatti ad un trasferimento di indici. Non soddisfa i requisiti posti dall'art. 38a LE, poiché la distanza tra i fondi è eccessiva ed altri due fondi si frappongono a quello dei ricorrenti.

Anche dal profilo degli indici, la licenza non può dunque essere rilasciata.

4. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.

La tassa di giustizia e le ripetibili, commisurate al lavoro occasionato dall'impugnativa, sono poste a carico dei ricorrenti.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38a LE, 12, 14, 38 NAPR di Minusio; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno fr. 1'000.- alla resistente a titolo di ripetibili.

3. Intimazione a: · .

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario