Administrative Court Upholds Denial of Real Estate Fiduciary Authorization Due to Insufficient Professional Practice

Incarto n. 52.2005.324 · Lugano 14 dicembre 2005 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario: · Flavio Canonica, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 3 ottobre 2005 del

RI 1 contro

la decisione 13 settembre 2005, n. 4347, con cui il Consiglio di Stato ha negato al ricorrente l'autorizzazione ad esercitare la professione di fiduciario immobiliare;

vista la risposta 28 ottobre 2005 del Dipartimento delle istituzioni;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. RI 1, classe 1964, ha conseguito nel 1992 la laurea in giurisprudenza presso l'Università Statale di Milano. Durante gli studi ha lavorato alle dipendenze della __________ SA (ora __________ SA), un'impresa di costruzioni di opere del genio civile specializzata in indagini geognostiche.

Tra il 1992 e il 1996 il ricorrente è stato titolare di uno studio di consulenza giuridica in vari settori del diritto commerciale ed immobiliare. Parallelamente, è stato vicepresidente dell'ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano (1993-1996) nonché membro della delegazione tutoria del comune di Lugano (1992-1996), in seno alla quale ha assunto la curatela di numerose società immobiliari.

Nel periodo compreso tra il 1996 ed il 2002 ha operato quale giurista nello studio legale __________, occupandosi in particolare anche di pratiche riferite al settore immobiliare (locazione, intermediazione in compravendite immobiliari, amministrazione di stabili) come pure della gestione della rete informatica.

Dal 2002 al 2003 ha assunto la carica di condirettore della __________ SA, una società di servizi fiduciari, attiva, tra l'altro, anche nell'amministrazione di immobili.

Dal 2003 egli è socio e gerente della __________ Sagl, pure attiva nell'ambito immobiliare, oltre che in quello telematico ed informatico.

B. Il 3 novembre 2004 __________ ha presentato al Consiglio di vigilanza sull'esercizio delle professioni di fiduciario (CV-LFid) una richiesta preliminare per il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare. Con scritto 17 novembre 2004, la CV-LFid ha dapprima preavvisato negativamente la richiesta. Convocato il ricorrente, essa ha in seguito modificato il proprio preavviso in suo favore. La Divisione della giustizia, cui nel frattempo era stato trasmesso l'incarto, ha nondimeno ritenuto che non fossero adempiuti i requisiti per il rilascio dell'autorizzazione. L'autorità ha in sostanza ritenuto che l'interessato non godesse di ottima reputazione a seguito della condanna a 18 mesi di detenzione, sospesa condizionalmente con un periodo di prova di 3 anni, pronunciata nei suoi confronti il 1. giugno 2001 per infrazione aggravata alla legge federale sugli stupefacenti; egli non adempirebbe inoltre il periodo di pratica biennale previsto dall'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid.

C. Sollecitato ad emanare un decisione formale, con risoluzione 13 settembre 2005 il Consiglio di Stato ha negato a RI 1 l'autorizzazione all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare. Esaminati gli attestati prodotti, il Governo ha dapprima ribadito che a causa della pena irrogata all'insorgente verrebbe meno il requisito dell'ottima reputazione necessario al rilascio dell'autorizzazione. Ha quindi rilevato che il ricorrente non avrebbe mai esercitato le varie attività professionali nel ramo immobiliare sotto la sorveglianza e la responsabilità di un fiduciario immobiliare autorizzato o comunque riconosciuto dalla legge (cfr. art. 4 LFid). Non avrebbe dunque acquisito la pratica richiesta dalla LFid nello specifico settore fiduciario.

D. Contro il suddetto giudizio governativo RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone implicitamente l'annullamento e postulando il rilascio della controversa autorizzazione. In via subordinata, chiede che gli venga in ogni caso riconosciuto l'assolvimento del periodo di pratica biennale nel ramo immobiliare.

Il ricorrente censura innanzitutto il cambiamento d'avviso della Divisione della giustizia rispetto al parere espresso dalla CV-LFid. Contesta inoltre che la condanna penale pronunciata nei suoi confronti sia contraria alla dignità professionale e quindi suscettibile di pregiudicare la sua reputazione quale operatore fiduciario nel settore immobiliare. Quanto al requisito della pratica professionale, egli ritiene che la pluriennale ed approfondita esperienza maturata nel settore immobiliare quale vicepresidente di un ufficio di locazione sarebbe equipollente a quella richiesta dalla LFid. Si tratterebbe infatti di una carica di responsabilità esercitata sotto il controllo di fiduciari, avvocati ed autorità di ricorso. Analogamente, anche l'attività svolta nella delegazione tutoria quale curatore di società immobiliari costituirebbe una pratica sufficiente ai sensi della LFid. Evidenzia infine anche l'esperienza professionale maturata nel settore immobiliare presso lo studio legale __________.

Considerato, in

diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo (art. 8a LFid), la legittimazione del ricorrente (art. 43 PAmm) e la tempestività del ricorso (art. 46 cpv. 1 PAmm) sono certe. Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso in base agli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le prove offerte dal ricorrente (in particolare la testimonianza del commissario della polizia cantonale Stefano Malinverno e del funzionario della Divisione della giustizia Michel Veronese) non appaiono invero atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

2.Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il contratto fiduciario viene definito quale convenzione con cui il fiduciario si impegna ad esercitare nell'ambito della propria attività i diritti trasferitigli dal fiduciante allo scopo e nei limiti da questo stabiliti (DTF 91 III 104 ss, consid. 3 p. 107). Nel nostro cantone, le attività di tipo fiduciario, svolte per conto di terzi e a titolo professionale, sono soggette ad autorizzazione (art. 1 cpv. 1 LFid). La relativa domanda va indirizzata al Dipartimento delle istituzioni, che la istruisce per il tramite della Divisione della giustizia e la sottopone al Consiglio di Stato per la decisione (art. 8 cpv. 1 LFid, 1 cpv. 1 e 2 cpv. 1 RLFid). Nei casi previsti dalla legge (art. 23 cpv. 3, 23bis (recte: 23a) e 12 LFid), il Dipartimento provvede dapprima a richiedere il parere del CV-LFid (art. 2 cpv.

2 RLFid). L'autorizzazione è rilasciata dal Consiglio di Stato a chi soddisfa i requisiti posti dall'art. 8 LFid, tra i quali figura il possesso di un titolo di studio riconosciuto e lo svolgimento di un'esperienza pratica di due anni in Svizzera nel settore specifico in cui si intende conseguire l'autorizzazione (cpv. 1 lett. e).

Giusta l'art. 6 LFid è considerato fiduciario immobiliare chi svolge un’attività fiduciaria non occasionale nel campo immobiliare, in particolare una o più tra le seguenti attività: mediazione nella compravendita e permuta di fondi giusta l’ art. 655 cpv. 2 CC (lett. a), intermediazione nei negozi giuridici aventi per oggetto diritti immobiliari e diritti concernenti società immobiliari (lett. b), locazione di stabili e appartamenti (lett. c), amministrazione di immobili e di società immobiliari (lett. d), la consulenza e conduzione di promozioni immobiliari (lett. e).

3. Nella misura in cui il ricorrente sembra postulare il rilascio della controversa autorizzazione in virtù dell'affidamento riposto nell'avviso espresso dal CV-LFid, si osserva che egli non poteva ignorarne la valenza di semplice preavviso non vincolante. Del resto, lo stesso è stato emanato nell'ambito di una *richiesta preliminare,* tendente ad ottenere un *preavviso preliminare* e non una decisione formale che, come esposto al precedente considerando, compete al Consiglio di Stato (cfr. scritto 3 novembre 2004, agli atti). La presa di posizione del CV-LFid non era dunque atta a suscitare legittime aspettative. La censura di violazione della buona fede adombrata dall'insorgente va pertanto disattesa (cfr. in proposito anche STA 3.4.2002 in re B., consid. 3.).

4. È incontestato che la laurea in giurisprudenza conseguita dal ricorrente costituisca un titolo di studio riconosciuto per l'ottenimento dell'autorizzazione ad operare quale fiduciario immobiliare (art. 11 lett. a LFid). Controversi risultano l'effettivo svolgimento di un periodo di pratica di due anni nel ramo fiduciario immobiliare nonché l'ottima reputazione del ricorrente, che secondo l'Esecutivo cantonale sarebbe stata compromessa dalla condanna penale pronunciata nei suoi confronti (art. 8 cpv. 1 lett. *c* ed *e*, rispettivamente 8 cpv. 2 LFid).

4.1. L'esigenza di un periodo di pratica è una misura di polizia a tutela della collettività, giudicata legittima dal Tribunale federale, affinché a sufficienti conoscenze teoriche sia abbinata un'esperienza professionale diretta (cfr. STF 4.12.1995 in re G,: Bianchetti, Aspetti giuridici concernenti l'applicazione della Legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, in RDAT I-2000, p. 39).

Secondo costante giurisprudenza di questo tribunale, la pratica imposta dall'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid deve assumere un certo grado di professionalità e di assiduità, ed essere svolta secondo le modalità che caratterizzano la professione fiduciaria, ossia per conto di terzi (v. consid. 2). Deve inoltre essere esercitata in posizione subordinata, ovvero sotto la sorveglianza e la responsabilità di un professionista autorizzato, garante verso la clientela della competenza e dell'affidabilità richieste dalla legge, fatte salve le eccezioni di cui all'art. 4 LFid. In caso contrario verrebbero infatti a mancare le garanzie di competenza derivanti dall'attività per la quale viene richiesta l'autorizzazione. L'acquisizione delle conoscenze teoriche deve precedere la pratica professionale (STA 3.4.2002 in re B., consid. 4.3., parz. pubbl., in RDAT II-2002 n. 58; STA 18.11.2003 in re D., consid. 3.1.).

4.2. In concreto, l'attività professionale presso la __________ SA (ora __________ SA) non può valere quale pratica nel ramo di fiduciario immobiliare ai sensi dell'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid, già perché svolta prima del conseguimento della laurea in giurisprudenza all'Università Statale di Milano.

Nemmeno il periodo di carica quale vicepresidente dell'ufficio di locazione è configurabile quale attività pratica ai sensi della legge. Come giustamente rilevato dalla Divisone della giustizia nelle proprie osservazioni al gravame, tale mansione non scaturisce da un rapporto contrattuale di tipo fiduciario, come richiesto dalla legge, bensì riflette l'esercizio di una funzione pubblica. Diversamente da un'attività fiduciaria, il vicepresidente di un ufficio di conciliazione non agisce in effetti nell'interesse delle parti, bensì nel compimento della giustizia civile, dirimendo controversie in materia di locazione. Analogamente, neppure l'attività di curatore in seno alla delegazione tutoria del comune di __________ è configurabile quale attività fiduciaria come richiesto dalla legge. Il curatore (cfr. art. 392 ss CC) agisce invero a tutela degli interessi di persone fisiche o giuridiche. Diversamente da una convenzione fiduciaria, lo scopo ed i limiti del suo agire non sono tuttavia stabiliti contrattualmente, bensì dalla legge. Il curatore non è in particolare sottoposto alle istruzioni di un fiduciante, ma al controllo delle autorità di vigilanza (cfr. art. 360 s CC; art. 1 ss legge sull’ organizzazione e la procedura in materia di tutele e curatele dell’ 8 marzo 1999).

Quanto all'esperienza professionale presso lo studio legale __________, lo stesso ricorrente non sostiene di averla maturata sotto la sorveglianza e la responsabilità di un fiduciario immobiliare autorizzato. Il fatto che in virtù dell'art. 4 cpv. 1 lett. a e cpv. 2 LFid gli avvocati del suddetto studio legale siano *ex lege* autorizzati ad esercitare senza il relativo permesso l'attività di fiduciario commercialista (ad esclusione della tenuta di libri contabili) non consente di giungere ad una diversa conclusione.

Infine, neppure le esperienze professionali in seno alla __________ Sagl, e alla __________ SA costituiscono esperienze professionali pratiche ai sensi dell'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid, siccome maturate quale socio e gerente, rispettivamente come condirettore, ovvero in funzione dirigenziale e pertanto non sotto la responsabilità di un fiduciario immobiliare. D'altronde, lo stesso insorgente non sostiene il contrario.

5.In esito ai precedenti considerandi, la risoluzione governativa va dunque confermata, respingendo il gravame contro di essa interposto, senza che sia necessario esaminare se al momento attuale il ricorrente adempia o meno il requisito di ottima reputazione giusta l'art. 8 cpv. 1 lett. c e cpv. 2 LFid, ritenuto oltretutto che il termine quinquennale di cui all'art. 8 cpv. 2 lett. b LFid giungerà in ogni caso a scadenza entro pochi mesi, ossia alle fine di maggio del 2006.

La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 1, 4, 6, 8, 8a, 11 LFid; 1, 2 RLFid; 18, 28, 43, 46, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia e le spese, per complessivi fr. 1'000.–, sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione a:

terzi implicati · CO 1

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario