Owners v. Municipality Regarding Vacation Home Conversion

Incarto n. 52.2003.33 · Lugano 9 aprile 2003 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Werner Walser

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 28 gennaio 2003 di

contro

la decisione 8 gennaio 2003 (n. 66) del Consiglio di Stato, che annulla la decisione 11 novembre 2002 con cui il municipio di __________ ha negato loro l'autorizzazione a vendere la loro casa di vacanza come residenza secondaria;

viste le risposte:

- 4 febbraio 2003 del Consiglio di Stato;

- 10 febbraio 2003 del municipio di __________;

- 11 febbraio 2003 della SPU;

preso atto della replica 3 marzo 2003 dei ricorrenti e delle dupliche:

- 18 marzo 2003 del Consiglio di Stato;

- 13 marzo 2003 del municipio di __________;

- 7 marzo 2003 della SPU;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. I ricorrenti __________ e __________ __________, domiciliati ad __________, sono comproprietari di una piccola casa d'abitazione (SUL 109.5 mq), situata nel nucleo di __________ (part. n. __________ RF). L'immobile, acquistato all'inizio di agosto del 1988, è stato utilizzato dagli stessi ricorrenti come casa di vacanza sino al 1994. Da allora e sino alla fine del 2001 è stato dato in locazione ad inquilini domiciliati nel comune, che l'hanno utilizzato come abitazione primaria.

B. Con istanza

29 ottobre 2002, denominata *autorizzazione alla* *vendita di una casa*, __________ e __________ __________ hanno chiesto al municipio di *accertare che l'immobile è vuoto da diverso tempo, che non è adibito a casa primaria e che non è neanche adatto quale residenza primaria*.

Con risoluzione 11 novembre 2002 il municipio ha comunicato agli istanti di non ritenere soddisfatti i presupposti per la concessione di una deroga.

D. Con giudizio 8 gennaio 2003 il Consiglio di Stato ha annullato la risoluzione, accogliendo parzialmente il ricorso contro di essa inoltrato da __________ e __________ __________.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che deroghe al vincolo di destinare le abitazioni del nucleo alla residenza primaria potessero essere accordate soltanto nell'ambito di una procedura ordinaria di rilascio del permesso di costruzione.

E. Contro il predetto giudizio governativo __________ e __________ __________ sono insorti davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia concessa loro l'autorizzazione alla vendita dell'immobile quale residenza secondaria.

In sostanza, gli insorgenti affermano che, fatta eccezione di un breve periodo, l'immobile è sempre stato utilizzato come residenza secondaria. Non prestandosi all’abitazione primaria, andrebbe autorizzata la vendita come residenza secondaria.

F. All'accoglimento del ricorso si è opposto il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.

Ad identica conclusione è pervenuto il municipio, contestando in dettaglio le tesi dei ricorrenti con argomenti che verranno discussi nei seguenti considerandi.

La SPU ha dal canto suo rilevato che l'art. 39 NAPR impone comunque di destinare le residenze secondarie all'abitazione primaria in caso di alienazione.

G. Con la replica gli insorgenti hanno ulteriormente sviluppato le loro argomentazioni, negando fra l'altro che la locazione a terzi domiciliati nel comune possa aver comportato un cambiamento di destinazione dell'immobile.

Il Consiglio di Stato, il municipio e la SPU non hanno formulato ulteriori osservazioni.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE e non dall'art. 208 LOC, al quale i ricorrenti si richiamano. La materia del contendere è infatti riferita all'applicazione di norme di attuazione del PR.

1.2. Con il giudizio qui impugnato, il Consiglio di Stato ha annullato la decisione 11 novembre 2002, mediante la quale il municipio di __________ aveva comunicato ai ricorrenti di non ritenere date le premesse per autorizzare in deroga l’uso della loro casa quale residenza secondaria. Essendo stata annullata, la decisione censurata non è più atta a pregiudicare gli interessi dei ricorrenti. Da questo profilo, agli insorgenti non può essere riconosciuta la legittimazione attiva, poiché nemmeno il giudizio dedotto davanti a questo tribunale è atto a pregiudicarne gli interessi. Entro questi limiti, il loro ricorso è irricevibile per mancanza di interesse legittimo.

Il Consiglio di Stato ha tuttavia accolto l'impugnativa di __________ e __________ __________ soltanto in parte, respingendo implicitamente la richiesta, avanzata dai ricorrenti, di essere autorizzati a vendere la loro casa quale residenza secondaria. Esso ha infatti ritenuto che l'utilizzazione della casa quale residenza secondaria potesse essere autorizzata soltanto in via di deroga previo esperimento della procedura di rilascio di una corrispondente licenza edilizia.

I ricorrenti contestano questa deduzione, asserendo che la casa è sempre stata destinata a residenza secondaria e rivendicando il diritto di venderla come tale. Nella misura in cui accoglie il ricorso soltanto parzialmente, obbligando i ricorrenti a chiedere una licenza edilizia per trasformare la casa in residenza secondaria, il giudizio impugnato ne pregiudica gli interessi. Entro questi limiti la legittimazione attiva va ammessa

1.3. Nei limiti suindicati, il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti senza ulteriori accertamenti (art. 18 PAmm).

2. 2.1. Giusta l'art. 45 NAPR 1988, entrato in vigore il 20 gennaio di quell'anno, nella zona del nucleo erano ammesse esclusivamente abitazioni destinate alla residenza primaria (cpv. 1). Erano considerate tali le abitazioni atte a tale scopo, il cui utente era domiciliato nel comune (cpv. 2). La norma si applicava alle nuove costruzioni, ai riattamenti, alle ricostruzioni ed alle alienazioni. Le residenze secondarie esistenti potevano comunque essere conservate tali fintanto che non si fosse verificata una di queste ipotesi (cpv. 3). Al municipio era data facoltà di concedere deroghe in casi eccezionali (cpv. 4).

2.2. I ricorrenti hanno acquistato l'abitazione in oggetto nell'agosto del 1988 e l'hanno utilizzata come residenza secondaria sino al 1994. Il municipio non ha espressamente autorizzato questa destinazione. Ha semplicemente omesso di esigere che fosse utilizzata come abitazione primaria in seguito alla vendita. La difformità è stata comunque sanata nel 1994, anno a partire dal quale l’abitazione è stata utilizzata come residenza primaria da locatari domiciliati nel comune.

Manifestamente a torto sostengono i ricorrenti che la destinazione è rimasta secondaria. Determinante ai fini della qualifica è infatti il domicilio dell'utente effettivo dell’abitazione, indipendentemente dal fatto che sia proprietario o locatario. Il fatto che i proprietari siano rimasti domiciliati oltralpe e non abbiano trasferito il domicilio a __________ è irrilevante. Decisivo è il fatto che i locatari erano domiciliati nel comune e che l'uso a scopo di residenza primaria non è stato occasionale, ma si è protratto sull'arco di ben sei anni, sino al 2001.

3. 3.1. Secondo l'art. 39 NAPR, entrato in vigore il 2 luglio 2002, le costruzioni nella zona del nucleo devono ulteriormente essere destinate soltanto alla residenza primaria. Deroghe possono essere concesse per casi di rigore.

Le utilizzazioni di residenza secondaria esistenti al momento dell'entrata in vigore del PR, soggiunge la norma, possono comunque essere mantenute. In caso di alienazioni o di interventi edilizi che modificano in modo sostanziale lo stato originario devono tuttavia essere destinate a residenza primaria.

Sancito l'obbligo di destinare tutte le costruzioni della zona del nucleo all'insediamento residenziale primario, l'art. 39 NAPR tutela in linea di massima le situazioni acquisite, permettendo, come il precedente art. 45 NAPR 1988, di mantenerle come tali fintanto che non sono alienate o diventano oggetto di interventi edilizi sostanziali. L'obbligo di adeguarle al nuovo diritto subentra soltanto in queste ipotesi.

3.2. A partire dal 1994, la casa dei ricorrenti è stata data in locazione a terzi domiciliati nel comune, che l'hanno utilizzata come residenza primaria sino alla fine del 2001. Da allora e sino all'entrata in vigore del nuovo PR la casa non è stata utilizzata diversamente. Non è stato in particolare ripristinato l'uso residenziale secondario. Né avrebbe potuto essere ristabilita una simile destinazione sia perché contraria all'art. 45 NAPR 1988, sia perché a partire dal 22 gennaio 2001, data in cui il nuovo PR è stato pubblicato, è subentrato il blocco edilizio (art. 66 LALPT), che vietava modifiche contrarie alle previsioni del piano adottato dal consiglio comunale.

3.3. Accertato che al momento dell’entrata in vigore del PR 2002 la casa dei ricorrenti era destinata alla residenza primaria, ineccepibile appare la decisione del Consiglio di Stato di esigere che l’autorizzazione per trasformarla nuovamente in abitazione secondaria sia eventualmente accordata secondo la procedura prevista per il rilascio del permesso di costruzione. La trasformazione configura infatti un cambiamento di destinazione soggetto a licenza edilizia (art. 1 LE), che può essere autorizzato soltanto in via di deroga.

A torto pretendono i ricorrenti di andarne esenti. L'ultima destinazione dell'immobile è stata quella di abitazione primaria. L'uso a scopo di residenza secondaria è stato abbandonato da almeno otto anni. Il fatto che nel 1994 i ricorrenti non abbiano chiesto alcuna autorizzazione per cambiare la destinazione da residenziale secondaria ad abitazione primaria non permette di ritenere che la destinazione residenziale secondaria si sia mantenuta durante tutti questi anni. Contrariamente a quanto assumono i ricorrenti, l'uso dell'abitazione a scopo di residenza primaria non era occasionale e transitorio. Era quindi atto a cambiarne la destinazione, rendendola conforme ai vincoli sanciti dall'art. 45 NAPR 1988. Invano sostengono poi i ricorrenti che la casa non è adatta per un uso residenziale primario. La tesi è smentita già dal fatto che per oltre sette anni la casa è stata locata a terzi, che l'hanno utilizzata come abitazione primaria.

Infondate sono pure le eccezioni che i ricorrenti sollevano con riferimento al principio della buona fede. Tra il 1988 ed il 1994, il municipio ha invero tollerato che essi utilizzassero la casa come abitazione secondaria, rinunciando ad esigere il rispetto dell'obbligo di destinarla a residenza primaria, sancito dall'art.

45 NAPR 1988 in caso di alienazione. I ricorrenti hanno tuttavia rinunciato per lungo tempo ad utilizzare la casa come residenza secondaria, adeguandone spontaneamente la destinazione al vincolo di residenza primaria, introdotto da tale norma. Opponendosi oggi al ripristino di un'utilizzazione dell'edificio a scopo di abitazione secondaria, che i ricorrenti avevano da tempo abbandonato, il municipio non può deludere alcuna aspettativa suscitata dal comportamento assunto nei loro confronti tra il 1988 ed il 1994.

Insuscettibili di modificare le conclusioni sono infine le contestazioni che i ricorrenti sollevano con riferimento ad un'espropriazione materiale che verrebbe determinata dal vincolo in oggetto.

4. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi respinto. La tassa di giustizia è posta a carico dei ricorrenti in solido.

Per questi motivi,

visti gli art. 1, 21 LE; 45 NAPR 1988; 39 NAPR 2002 di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei ricorrenti in solido.

3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario