Administrative Review of Building Permit Denial Pending Civil Determination of Servitude Rights
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe administrative court reviewed an appeal against the denial of a building permit for an apartment building, where the applicant sought to use available building surface area from a neighboring condominium and shared roadway as part of the permitted building surface ratio (i.s. 1.0). The lower administrative body had rejected the plan, partly by finding that a registered servitude on the neighboring property only limited its construction index to 0.6, and not explicitly allowing for a transfer of building rights to the applicant’s parcel. The court determined that the interpretation of the servitude, which concerns the right to dispose of another's developable surface, is a prerequisite of a civil law nature, thus suspending the administrative ruling and referring the applicants to the competent civil court to ascertain their rights regarding the developable surface of the neighboring property.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 18 PAmm, art. 21 LE; Administrative Review of Building Permit Denial Pending Civil Determination of Servitude Rights: 1.0). The lower administrative body had rejected the plan, partly by finding that a registered servitude on the neighboring property only limited its construction index to 0.6, and not explicitly allowing for a transfer of building rights to the applicant’s parcel. The court determined that the interpretation of the servitude, which concerns the right to dispose of another's developable surface, is a prerequisite of a civil law nature, thus suspending the administrative ruling and referring the applicants to the competent civil court to ascertain their rights regarding the developable surface of the neighboring property.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited as a basis for the competence of the Cantonal Administrative Tribunal in the decision to suspend the judgment.
Cited as a basis for deciding the case based on the file without further investigation when suspending the judgment.
Testo completo
Incarto n. 52.2002.465 · Lugano 8 aprile 2003 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo
composta dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi e Werner Walser
segretario: · Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 25 novembre 2002 di
__________ __________ entrambi patr. da: avv. __________ contro
la decisione 5 novembre 2002 del Consiglio di Stato (n. 5216), che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la risoluzione 14 giugno 2002 con cui il municipio di __________ ha negato loro la licenza edilizia per la costruzione di uno stabile d'appartamenti in località __________ (part. n. __________ RF);
viste le risposte:
- 29 novembre 2002 della __________;
- 3 dicembre 2002 del Consiglio di Stato;
- 9 dicembre 2002 del municipio di __________;
- 19 dicembre 2002 di __________ e __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il
3 marzo 2002, l'arch. __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire uno stabile di nove appartamenti a __________, su un fondo di proprietà del ricorrente __________ (part. __________), compreso nella zona B del PR (i.s. di 1.0).
La superficie edificabile del fondo è di 1'087 mq. L'i.s. della zona è 1.0. La SUL dell'edificio, stando ai piani, ammonta a 1'205 mq.
Per compensare la superficie edificabile mancante (118 mq), la domanda di costruzione prevede di utilizzare la superficie di una strada in coattiva (part. __________ di 140 mq), di cui la part. n. __________ è proprietaria nella misura di 2/6, rispettivamente la superficie edificabile non ancora sfruttata della part. __________ di mq 1'195 mq, sulla quale sorge un condominio con una SUL di 1'105 mq.
I ricorrenti deducono il diritto di sfruttare la superficie non ancora edificata (mq 90) della part. n. __________ da una servitù prediale, iscritta a RF come *"onere di limitazione di costruzione, limitazione dell'indice di sfruttamento allo 0.6, a favore della part. __________ e a carico della part. n. __________"*.
Alla domanda si sono opposti i resistenti, in parte comproprietari del condominio che sorge sulla part. __________, contestando il diritto degli istanti, qui ricorrenti, di utilizzare la superficie ancora disponibile del loro fondo e quella della strada in coattiva.
B. Con decisione 14 giugno 2002 il municipio ha respinto la domanda, ritenendo che la superficie della strada in coattiva non potesse essere computata come superficie edificabile perché l'opera viaria serve 23 appartamenti e che la servitù di cui gli istanti si prevalevano non desse diritto ad un trasferimento di indici.
C. Con giudizio 5 novembre 2002 il Consiglio di Stato ha confermato il diniego della licenza edilizia, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da __________ e __________.
Il Governo ha anzitutto condiviso l'interpretazione data dall'autorità comunale alla servitù di cui si è detto sopra.
In relazione alla strada il Consiglio di Stato ha invece ritenuto che la superficie potesse di per sé essere utilizzata a fini edilizi, ma che occorresse il consenso degli altri comproprietari.
D. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rinvio degli atti al municipio affinché rilasci la licenza rifiutata.
I ricorrenti sostengono che la servitù di cui si prevalgono è stata costituita nel 1993, quando l'i.s. della zona era ancora di 0.6, all'unico scopo di trasferire sul loro fondo (part. __________) la SUL eccedente che l'aumento a
1.0 dell'indice, previsto dalla revisione del PR a quel momento in atto, avrebbe determinato sulla part. n. __________.
In merito all'utilizzazione della superficie della strada in coattiva, i ricorrenti rilevano invece che questa forma di comproprietà è inscindibilmente legata alle sorti del fondo proprietario. La superficie della strada (part. __________ di 140 mq), riconosciuta edificabile dal Consiglio di Stato, andrebbe quindi cumulata in ragione di 1/6 con quella della part. __________, comproprietaria del fondo in pari misura. Un altro sesto seguirebbe invece la sorte della part__________, comproprietaria in uguale misura, partecipando di conseguenza al trasferimento di indice.
E. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, il municipio e gli opponenti, senza formulare particolari osservazioni.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti è certa. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm).
2. Giusta l'art. 38a LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l’uso razionale del territorio e un’edificazione armoniosa.
Il trasferimento di quantità edificatorie tra fondi presuppone il consenso del proprietario del fondo che le mette a disposizione. Il consenso può essere dato mediante semplice sottoscrizione della domanda di costruzione o essere dedotto da una servitù prediale.
3. Nell'evenienza concreta, i ricorrenti deducono il diritto di disporre della superficie ancora edificabile della part. __________ da una servitù, definita come *"onere di limitazione di costruzione, limitazione dell'indice di sfruttamento allo 0.6"*, che è stata iscritta a RF a carico di tale fondo a favore della part. __________. Questa servitù, allegano, sarebbe stata costituita per trasferire a favore della part. __________ la SUL disponibile che sarebbe scaturita dall'aumento dell'i.s. previsto dalla revisione del PR in atto.
Il tenore letterale dell'iscrizione a RF permette tuttavia soltanto di dedurre che sulla part. __________, di 1'195 mq, non può essere realizzata una SUL di più di 717 mq (1'195 x 0.6). Non consente anche di dedurre che la superficie edificabile ancora libera da costruzioni della part. __________ è messa a disposizione della part. __________. Deduzione, questa, che, peraltro, mal si concilia con il fatto che all'epoca in cui la servitù è stata costituita (1993) la part. __________ sopportava gran parte (304 mq) dell'eccedenza (388 mq) di SUL realizzata (1'105 mq) sulla part. __________.
L'interpretazione proposta dai ricorrenti circa la portata effettiva della servitù non è invero del tutto priva di fondamento. Non può tuttavia essere accreditata con quell'immediatezza che si rende necessaria affinché possa essere loro riconosciuto il diritto di disporre di un fondo altrui a fini edilizi.
Il diritto di disporre della superficie ancora edificabile della part. __________ costituisce una questione pregiudiziale, di natura civile, che per le sue implicazioni deve essere risolta in primo luogo dal competente giudice civile.
4. Stando così le cose, il giudizio sul ricorso va sospeso, rinviando i ricorrenti al competente foro civile, affinché promuovano un'azione di accertamento del loro diritto di disporre della superficie ancora edificabile della part. __________.
Essendo nel loro interesse determinare i tempi dell'azione si prescinde dall'assegnazione di un termine.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 3, 7, 18, 28 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il giudizio sul ricorso è sospeso.
2. I ricorrenti sono rinviati al competente foro civile per promuovere un'azione di accertamento del loro diritto di disporre della superficie ancora edificabile della part. __________.
3. La causa verrà riattivata ad istanza dei ricorrenti.
4. Intimazione a: · __________
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario