Property Owner v. Cantonal Valuation Office (Valuation Revision Timeline and Scope)

Incarto n. 40.2014.6 · Lugano 13 luglio 2015 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Bruno Buzzini arch. Ernesto Bolliger segretario giudiziario · Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 3 dicembre 2014 da

RI 1 contro

la decisione su reclamo emanata il 6 novembre 2014 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della determinazione delle stime per “rettifica di errore” nel Comune di __________

relativamente al mapp. no. 2812 RFD di __________,

letti ed esaminati gli atti,

considerato - che con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997. Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004. Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone;

- che per la part. no. 2812 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 107'400.--. Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato;

- che con decisione per “aggiornamento particolare *nuovo edificio principale 2006*” l’UCS ha stabilito in fr. 243'801.-- il valore ufficiale di stima del mapp. no.

2812. Entro il termine di reclamo la proprietaria non ha sollevato obiezioni (AP 2004/2009, pubblicazione FU 28.9.2012 [esecutività 31.12.2012]);

- che successivamente, con lettera 26 febbraio 2013, RI 1 ha chiesto all’UCS di rivedere il valore di stima del mapp. 2812 comunicando di non ritenere propriamente corrette alcune valutazioni, in particolare per quel che riguarda il valore del terreno, il valore del reddito (presunto) calcolato ed il valore al mc. dell’edificio principale. La stessa ha altresì giustificato di non aver potuto oppugnare il nuovo valore di stima della sua proprietà entro i termini di legge, poiché al momento della pubblicazione ufficiale non le è stato possibile verificarne i contenuti in quanto degente in ospedale per un intervento che l’ha costretta lontana da casa per alcuni mesi;

- che, in applicazione dell’art. 41 Lst (rettifica d’errore) e dopo l’esperimento del sopralluogo, con lettera 6 maggio 2013 l’UCS ha ricalcolato in fr. 217'093.-- il valore globale di stima del mappale no. 2812. Alla ricorrente è stata garantita la possibilità di reclamo;

- che in effetti, non condividendo tale nuova valutazione, in data 29 maggio

2013 RI 1 è insorta mediante reclamo, che l’UCS ha solo parzialmente accolto con decisione 6 novembre 2014 fissando in fr. 212'231.—il valore globale di stima del fondo no. 2812. Da qui il ricorso in esame;

- che il Tribunale ha rinunciato ad esperire il sopralluogo potendo decidere sulla base dei soli atti

- che la competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst;

- che a norma dell’art. 34 Lst i proprietari possono presentare reclamo all’autorità contro ogni nuova determinazione o aggiornamento di stima entro 30 giorni dalla scadenza della pubblicazione (cpv. 1). Reclami tardivi non sono ammessi. La restituzione dei termini è data se è provato che l’inosservanza degli stessi è da attribuire a servizio militare, a malattia, ad assenza dal Cantone o ad altri motivi gravi riguardanti il proprietario o il suo rappresentante;

- che il reclamo di RI 1 avverso la decisione per aggiornamento

particolare (anno 2004/2009) della stima immobiliare del mapp. 2812 è stato presentato il 26 febbraio 2013, ovvero ampiamente oltre il termine di trenta giorni dalla scadenza della pubblicazione (art. 34 cpv. 1 Lst) e quindi tardivamente;

- che l’UCS avrebbe dovuto accertare la tardività del reclamo e, considerate le giustificazioni addotte ma non documentate dalla proprietaria, verificare concretamente se fossero adempiute le condizioni per una restituzione del termine di reclamo a norma dell’art. 34 cpv. 4 Lst;

- che l’UCS non solo non ha proceduto a tale verifica, ma per di più ha preferito tout court e incomprensibilmente emettere una decisione per rettifica d’errore (art. 41 Lst);

- che già soltanto per questo motivo la decisione 6 novembre 2014

dovrebbe essere annullata e l’incarto rinviato all’UCS per nuova decisione;

- che tale conclusione si impone anche nel merito;

- che la decisione per “aggiornamento particolare *nuovo edificio principale*

*2006*” è stata emessa in applicazione dell’art. 8 Lst, norma secondo la quale un aggiornamento particolare si impone quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8). L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20);

- che l’art. 41 Lst trova invece la sua applicazione laddove si riscontrino errori di calcolo, scrittura e trascrizione contenuti in decisioni o sentenze cresciute in giudicato. In tal caso l’autorità che li ha commessi li può rettificare in ogni momento su istanza di parte o d’ufficio. La rettifica d’errori o il suo rifiuto possono essere impugnati con gli stessi rimedi giuridici ammessi contro la decisione o sentenza interessata;

- che appare evidente che nella fattispecie l’UCS si è spinto ben oltre a quanto stabilito nella normativa poc’anzi citata: non si è limitato a correggere errori di calcolo, di scrittura e trascrizione contenuti nelle sue precedenti decisioni, ma ha di fatto adottato criteri e fattori di calcolo nuovi ritenuti più consoni e conformi al bene immobile oggetto di valutazione, in particolare per ciò che riguarda il volume e la vetustà dell’edificio principale e la superficie abitabile. Queste modifiche apportate nel calcolo del valore di stima del mapp. no. 2812 non si configurano come semplici correzioni di errori. In realtà L’UCS si è riferito all’art. 41 Lst – fraintendendo manifestamente la natura e la portata della norma – per intervenire sul merito della stima ed operare una revisione vera e propria dei parametri di calcolo;

- che abbondanzialmente e fermo restando le osservazioni di cui sopra, è doveroso rammentare che nella procedura amministrativa vige il principio dell’applicazione d’ufficio del diritto (art. 31 LPamm, su rinvio dell’art. 39 cpv. 1 Lst). Semmai, quindi, l’UCS avrebbe potuto dirimere la questione sulla base dell’art. 42 Lst, il quale dispone che il Consiglio di Stato può far procedere in ogni momento, su istanza di parte o d’ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero manifestamente inattendibili (art. 42 cpv. 1 Lst); in tal caso la nuova stima esplica i suoi effetti a partire dalla richiesta di rettifica o dalla notifica della decisione qualora la rettifica avvenga d’ufficio (art. 42 cpv. 3 Lst). E’ importante tuttavia sottolineare che il concetto di stima “manifestamente inattendibile” dev’essere interpretato restrittivamente. Ciò significa che la modifica straordinaria della stima è possibile unicamente a fronte di errori manifesti nei dati raccolti per il calcolo della stima, ma non, ad esempio, nel caso di oscillazioni dei valori del mercato immobiliare o di normale invecchiamento di un immobile (cfr. Rapporto n. 4375 del 20 settembre 1996 della Commissione speciale in materia tributaria sul Messaggio concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare);

- che tali lacune non sono sanabili in questa sede, per cui la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti rinviati all’UCS per nuova decisione;

- che non occorre pertanto chinarsi sulle censure di merito sollevate dalla ricorrente;

- che la tassa di giustizia di fr. 450.—e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico dell’UCS in quanto parte soccombente. La ricorrente non si è avvalsa della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPAmm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto. La decisione impugnata del 6 novembre 2014 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio cantonale di stima per nuovo giudizio.

2. La tassa di giustizia di fr. 450.-- e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico dell’Ufficio cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Distinta delle spese

Tassa di giustizia fr. 450.—

Spese diverse fr. 50.—

Totale fr. 500.—