Heirs v. Tax Authority: Property Valuation Due to Omitted Income Value Component

Incarto n. 40.2006.18 LUGANO · Lugano 17 ottobre 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli segretario giudiziario · Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 14/16 gennaio 2006 da

ISCE 1composta da: - MIST 1 - MIST 2 - MIST 3, - MIST 4 tutti rappr. da, contro

la decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 802 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 13 luglio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 802 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 689'338.-.

Il reclamo interposto in data 19 agosto 2004 dai componenti la Comunione ereditaria __________ è stato accolto dall’UCS con decisione 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza applicato dei correttivi di classe del -10% sul valore metrico dell’edificio principale sub. A e del -30% sul valore metrico degli edifici accessori sub. B e D.

Il valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 605'338.-.

3. Con ricorso 14/16 gennaio 2006 i componenti la Comunione ereditaria __________ sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima. Ciò poiché, a mente della ricorrente, esiste una eccessiva discrepanza e sproporzione tra i precedenti valori e gli attuali, anche alla luce del fatto che, ad eccezione di ordinari lavori di manutenzione, nessuna opera di miglioria e di modifica strutturale è stata eseguita.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio sub. A presenta

- al piano terreno: 4 uffici, una cucina e una doccia-wc, locali questi rimessi a nuovo negli anni 2005/2006;

- al primo piano: 2 locali deposito;

- al secondo piano: soggiorno, una cucina arredata con sala da pranzo, due camere, di cui una con bagno-wc, un locale doccia-wc, piano riattato nel 1988/1989;

- al terzo piano: un appartamento mansardato (sottotetto) con un soggiorno, una cucina, una camera, un ripostiglio e una doccia-wc, appartamento questo creato verso la metà degli anni ’80.

Gli edifici sub. B e D sono strutturati su due piani ad altezze ridotte con locali destinati a deposito. E’ pure presente un garage con due posti auto. Lo stato di conservazione è precario.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt) ed il tempestivo gravame della Comunione ereditaria __________, proprietaria del fondo stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio.

Ciò poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv.

2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di unità abitative distinte ed a locali destintati ad uffici. L’estimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una tale scelta.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che l’hanno indotta in questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1. Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 14 dicembre 2005 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti

accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco