Expropriation Court Upholds Lakeside Parcel Valuation Despite Zoning Restrictions

Incarto n. 40.2005.66 __________ · Lugano 16 agosto 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da

RI 1 rappr. da RA 1 contro

la decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 514 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 514 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 206'640.-

Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.

L’UCS, a fondamento della propria decisione, sottolinea come si tratti di un terreno riva lago di grande pregio che nella fattispecie valorizza il terreno a monte di proprietà del medesimo proprietario (mapp. no. 544 RFD di __________) e che il fondo si trova in zona ZM di mantenimento, dove è permessa la costruzione di nuovi arredi di giardino, quali pergolati, eventuali posteggi, ecc. a condizione che l’ambientamento e la salvaguardia della zona, della vegetazione pregiata e dei passaggi pedonali lo consentano.

L’autorità di prima istanza ha di conseguenza riconfermato la propria decisione rimarcando come il valore ufficiale di stima stabilito per il fondo oggetto di reclamo rispecchi in modo prudenziale il valore di mercato.

3. Con ricorso 6/9 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima istanza, volte in particolare a sottolineare che:

- il fondo, oggetto di numerose limitazioni di costruzione espressamente previste dalle NAPR per la zona di riferimento, non sarebbe di fatto edificabile e non avrebbe di conseguenza alcun valore di mercato;

- il mappale no. 514 RFD di __________ non valorizzerebbe il mappale no. 544 RFD di __________ posto a monte poiché le due proprietà sono separate dalla strada cantonale.

Il ricorrente postula di conseguenza che, in via principale, il valore ufficiale di stima del mapp. no. 514 RFD di __________ venga stabilito in CHF 1'148.- (CHF/mq 1.-) e, in via subordinata, che tale valore venga fissato come in precedenza in CHF 69'160.- (CHF/mq 60.-).

4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto come circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

6. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che rispetto alla strada cantonale il terreno è leggermente in pendenza per poi diventare pianeggiante in prossimità del lago. A fronte lago, per circa 10-15 metri è presente un canneto, mentre per il resto la superficie è libera.

Sul posto è presente una tettoia ancorata a delle piante.

La proprietà è inoltre suddivisa in cinque parti ideali che il proprietario affitta a privati per CHF/annui 500.- ciascuna.

7. Nella fattispecie si è in presenza di un terreno particolare/unico, poiché difficilmente reperibile, il cui valore non è strettamente legato al tipo di sfruttamento che se ne può fare e che inoltre, malgrado la presenza di una strada tra i due fondi, rende sicuramente di maggior pregio il terreno posto a monte, di proprietà del ricorrente (mapp. no. 544 RFD di __________).

Malgrado quanto sostenuto dal proprietario, le NAPR del Comune di __________, nella Zona ZM di mantenimento, permettono “*la costruzione di nuovi arredi di giardino, quali pergolati, eventuali posteggi, ecc. a condizione che l’ambientamento e la salvaguardia della zona, della* *vegetazione pregiata e dei passaggi pedonali lo consentano*” (art. 42).

Malgrado le limitazioni previste dagli art. 45-52 delle NAPR, nel caso concreto è possibile la costruzione di nuovi arredi da giardino ai sensi dell’art. 42 delle NAPR.

Non corrisponde infine che il fondo non abbia alcun valore di mercato, come del resto dimostra anche il solo fatto che RI 1 riesca ad affittare al prezzo simbolico di CHF 500.- annui ciascuna, allo scopo di tenere puliti i luoghi, ben cinque fasce con le quali ha suddiviso idealmente il proprio terreno a lago.

Il Tribunale ritiene infine che il valore metrico base, di CHF/mq 180.-, stabilito per i terreni presenti in Zona ZM di mantenimento rispecchi in modo assai prudenziale il reale valore di mercato di fondi di tale natura.

8. Alla luce di tali risultanze, il gravame deve essere integralmente respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 514 RFD di __________ confermato in CHF 206'640.- come da scheda di calcolo annessa.

9. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico di RI 1, parte soccombente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 514 RFD di __________ confermato in CHF 206'640.- come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico del ricorrente.

3. La presente decisione é definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi