Property Valuation Dispute and Recalculation
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA property owner contested the official real estate valuation for a parcel, specifically arguing that a 1,241 sq. meter undeveloped portion should be valued at a much higher rate than the initial assessment of CHF 0.40/sq. meter, asserting it was not unbuildable land. Following an inspection and review of zoning documentation, the Expropriation Tribunal found the initial valuation of the non-buildable area was too high (1,241 sq. meters) and the buildable area too low (1,220 sq. meters), consequently recalculating the official valuation by adjusting the size of the non-buildable area to 1,083 sq. meters and increasing the buildable area to 1,378 sq. meters, partially accepting the appeal and setting the new total official value at CHF 668,030.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 37 Lst, Art. 38 cpv. 2 Lst, Art. 38 cpv. 3 Lst, Art. 15 cpv. 2 Lst, Art. 5 Lst, Art. 15 cpv. 3 Lst; Property Valuation Dispute and Recalculation: meter undeveloped portion should be valued at a much higher rate than the initial assessment of CHF 0.40/sq. meter, asserting it was not unbuildable land. Following an inspection and review of zoning documentation, the Expropriation Tribunal found the initial valuation of the non-buildable area was too high (1,241 sq. meters) and the buildable area too low (1,220 sq. meters), consequently recalculating the official valuation by adjusting the size of the non-buildable area to 1,083 sq. meters and increasing the buildable area to 1,378 sq. meters, partially accepting the appeal and setting the new total official value at CHF 668,030.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe provision is cited in the preamble before the orders, indicating the substantive law applied to partially uphold the appeal regarding the official valuation.
Cited in the reasoning leading to the decision on surface valuation for the remaining land.
Cited alongside Art. 11 Lst. in the reasoning for determining the value of the remaining land.
Cited in the preamble as the procedural law governing the administrative case.
Though cited in the reasoning, it establishes the court's competence, but it is not explicitly listed in the dispositive orders 1-4.
Though cited in the reasoning, it describes the procedure, but it is not explicitly listed in the dispositive orders 1-4.
Though cited in the reasoning, it describes the court's power, but it is not explicitly listed in the dispositive orders 1-4.
Cited in the reasoning regarding the valuation of built-up properties, but not in the final orders.
Cited in the reasoning regarding the state of the property at the time of valuation, but not in the final orders.
Cited in the reasoning regarding the valuation of annexed land reserves, but not in the final orders.
Cited in the reasoning defining market value, but not in the final orders.
Cited in the reasoning on determining the market value of built-up property, but not in the final orders.
Cited in the reasoning regarding assessment criteria, but not in the final orders.
Testo completo
Incarto n. 40.2005.65 __________ · Lugano 29 agosto 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Alberto Lucchini arch. Bruno Buzzini segretario giurista · Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da
RI 1, contro
la decisione su reclamo emessa l'8 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 503 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 7 aprile 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 503 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 657'492.-.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 8 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che, dopo verifica del Piano Regolatore in vigore, le zone considerate per la determinazione del valore di stima corrispondono alla situazione pianificatoria effettiva.
3. Con ricorso 6/9 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando l’aumento del valore di stima del terreno considerato rimanente (non edificabile), di complessivi 1'241 mq, da CHF/mq 0.40 a CHF/mq 220.-.
Ciò poiché il terreno, pur essendo indicato come incolto a registro fondiario (sub. i), non è mai stato e non può essere considerato come non edificabile. Inoltre, il piano di accertamento dell’area forestale non è mai stato intimato al proprietario e risulta poco chiaro.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 7 aprile 2006 il Tribunale ha proceduto ad un’ispezione presso il Municipio di __________ acquisendo agli atti sia l’estratto del piano regolatore in vigore sia la documentazione inerente l’accertamento dell’area forestale riguardanti il mappale oggetto di ricorso.
Il sub. i è una porzione di terreno in forte pendenza e parzialmente boscata, soprattutto nella sua parte inferiore, che si trova a valle di un muro di sostegno e confina con il lago.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, per il tramite del Municipio di __________, ha chiesto al competente geometra revisore di accertare l’entità della superficie edificabile del fondo e, parallelamente, della conseguente superficie non edificabile, che, ritenuto come l’accertamento dell’area forestale non è ancora entrato in vigore (cfr. scritto __________ del Municipio di __________), corrispondono rispettivamente a 1'378 mq e a 1'083 mq.
Pertanto, il ricorso è parzialmente accolto nella misura in cui la superficie di terreno edificabile, da computare con il valore metrico base di zona di CHF/mq 240.-, è in realtà di 1'378 mq e non di 1'220 mq, mentre la superficie di terreno rimanente (non edificabile), da computare con il valore di CHF/mq 0.40 sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 11 Lst. in relazione con l’art.
4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.) è invece di 1'083 mq e non di 1'241 mq.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 503 RFD __________ stabilito in CHF 668'030.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.- e le spese, di CHF 1'014.15, sono poste a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 5/6 per il ricorrente e del rimanente 1/6 per l’UCS.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 503 RFD di __________ stabilito in CHF 668'030.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.- e le spese, di CHF 1'014.15, sono poste per 5/6 a carico del ricorrente e per il rimanente 1/6 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
- -
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi