Property Valuation Appeal Due to Steep Slope and Noise

Incarto n. 40.2005.59 __________ · Lugano 16 agosto 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 2/3 maggio 2005 da

RI 1 contro

la decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 645 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 645 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 346'064.-

Il reclamo interposto in data 27 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.

L’autorità di prima istanza, sottolineando che i valori di stima sono definiti in base alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato, ha ribadito che nella fattispecie non si ravvisano elementi tali da giustificare una qualsiasi riduzione del valore di stima immobiliare stabilito per il fondo oggetto di reclamo.

3. Con ricorso 2/3 maggio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale argomentando che la natura del terreno di sua proprietà, a suo dire assai scosceso e minacciato dalla caduta di massi, giustifica un trattamento diverso dai terreni limitrofi e postulando un’equa riduzione del valore di stima immobiliare.

4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta l’art. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

6. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, quando la ricorrente era rappresentata dal marito __________, legittimatosi mediante adeguata procura, questo Tribunale ha potuto constatare che il terreno presenta effettivamente una pendenza molto accentuata e che la parte pianeggiante, che si trova a fronte della strada cantonale, è di misura assai ridotta e si restringe da 6 a 1 metro, mentre i terreni confinanti a sud-est presentano pendenze meno importanti.

Il terreno è esposto a pericoli di cadute naturali di massi, come del resto i mappali confinanti. Si è inoltre potuto appurare che il rumore proveniente dalla confinante strada cantonale viene accentuato dalla particolare configurazione dei luoghi, ovvero dalla presenza di costruzioni e di muri posti a confine.

7. Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie il ricorso per confronti con i terreni vicini apportando un correttivo del -20% al valore di zona di riferimento, che viene ridotto da CHF/mq 180.- a CHF/mq 144.-

La part. no. 645 RFD di __________ presenta infatti, rispetto ai terreni confinanti o vicini, una pendenza maggiore e un marcato restringimento della già esigua superficie pianeggiante, che si riduce da 6 sino a 1 metro.

Il valore di stima ufficiale del mapp. no. 645 RFD di __________ è pertanto stabilito in CHF 287'747.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di conseguenza.

8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 645 RFD di __________ stabilito in CHF 287'747.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.

3. La presente decisione é definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi