Cantonal Property Valuation Appeal Regarding Building Volume Reduction

Incarto n. 40.2005.51 __________ · Lugano 12 gennaio 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 21/25 aprile 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 25 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 661 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 16 novembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 661 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 24'013.-

Il reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 25 marzo 2005.

L’autorità di prima istanza, specificando che a ristrutturazione ultimata la stima verrà rivista nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare prevista dall’art. 8 Lst., ha ridotto il valore metrico a nuovo dell’edificio da 180.- a 136.- CHF/mc, aumentato il correttivo della vetustà da – 26% a – 60% e stralciato il valore di reddito.

3. Con ricorso 21/25 aprile 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale lamentandosi del fatto che l’UCS non è entrato nel merito di tutte le censure da lui sollevate nel reclamo e postulando nel contempo la riduzione della volumetria dell’edificio da 289 a 245 mc.

A giustificazione della sua richiesta il ricorrente sostiene che per il mappale no. 660, ovvero l’esatta metà del rustico di proprietà del fratello __________, in sede di reclamo l’autorità di prima istanza ha riconosciuto una volumetria di

245 mc.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 16 novembre 2005 il tribunale ha proceduto alla verifica delle misure e ha costatato che il volume SIA dell’edificio è effettivamente di 245 mc.

I lavori di ristrutturazione del rustico erano ancora in corso.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella fattispecie concreta, alla luce delle misurazioni effettuate in corso di sopralluogo, il Tribunale accoglie il ricorso e riduce la volumetria dell’edificio principale sub. A da 289 a 245 mc.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, ritenuto che il rustico si trova già da alcuni anni in fase di riattazione e non si presta pertanto a soggiorni di vacanza, risulta corretto fare astrazione del valore di reddito, tanto più che l’art. 5 Lst. dispone che i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima.

A riattazione ultimata si dovrà evidentemente procedere ad una nuova valutazione (art. 8 Lst.).

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no.

661 RFD di __________ stabilito in CHF 6'013.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 661 RFD di __________ stabilito in CHF 6'013.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi