Property Valuation Appeal Based on Noise and Odor Externalities

Incarto n. 40.2005.38 __________ · Lugano 30 novembre 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Alberto Lucchini arch. Claudio Morandi segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 7/12 aprile 2005 da

RI 1 __________ contro

la decisione su reclamo emessa il 22 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 965 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 21 settembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 965 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 91'758.-

Il reclamo interposto in data 14 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 22 marzo 2005.

3. Con ricorso 7/12 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione sostanziale del valore di stima. Ciò per il fatto che l’UCS non sarebbe entrato nel merito delle argomentazioni da lui poste a fondamento del reclamo e non avrebbe considerato che il fondo si trova fuori dalla zona residenziale, in un luogo a ridosso della zona industriale e di un impianto di depurazione, con conseguenti importanti immissioni foniche e di esalazioni maleodoranti.

Vi sarebbero inoltre disturbi non trascurabili provenienti dalla vicinanza di un centro per asilanti, del Penitenziario cantonale della Stampa, di un rifugio per animali, di uno stand di tiro e di luoghi frequentati da amanti del motocross. Oltre a ciò la zona sarebbe malservita dai mezzi di trasporto pubblici.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 21 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che nelle immediate vicinanze dal mapp. no. 965 RFD di __________ è presente la ditta __________, che utilizza una macchina per frantumare i sassi e che a valle, nella zona denominata __________, sorge un’impianto di depurazione.

Jacques Thaler ha poi indicato la presenza di altre fonti di rumore individuandole nella strada cantonale che porta a __________, in uno stand di tiro, che per diretta conoscenza dei membri del Tribunale si trova però più a sud e di un canile/rifugio per animali.

Il medesimo giorno del sopralluogo il ricorrente ha prodotto al Tribunale i risultati di un rilevamento effettuato dalla Polizia __________ in relazione ai rumori provenienti dalla ditta __________.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

I dati che emergono dai rilevamenti dei rumori effettuati dalla Polizia __________ __________ direttamente dall’abitazione del ricorrente danno una media di rumore di fondo di db 50.7 e di db 74.4 con il frantoio della ditta __________ in funzione al minimo delle proprie potenzialità (inerti di calibratura minima), ciò che porta a ritenere con ogni verosimiglianza, come del resto riportato nel rapporto di polizia, che con la frantumazione di inerti di misure maggiori il rumore possa raggiungere valori ancora più importanti e decisamente molesti, in particolare per una zona limitrofa alla zona edificabile (XR), dove sono presenti essenzialmente abitazioni mono e bifamigliari. Basti infatti pensare che tale valore corrisponde praticamente al valore d’allarme, di 75 db durante il giorno, previsto per il grado di sensibilità IV, ovvero il più elevato di cui all’Ordinanza contro l’inquinamento fonico, Allegato 6 riferito ai valori limite d’esposizione al rumore dell’industria e delle arti e mestieri (art. 40 cpv. 1 e 43 OIF, Allegato 6 all’OIF).

La vicinanza dell’impianto di depurazione, che si trova a valle rispetto al fondo di proprietà del ricorrente, è inoltre fonte certa di cattivi odori, più o meno percettibili a dipendenza delle condizioni meteorologiche.

Tali risultanze portano il Tribunale ad accogliere il ricorso riconoscendo una diminuzione del 30% sul valore metrico del terreno per immissioni moleste ed esalazioni. Il relativo valore viene pertanto ridotto da CHF/mq 210.- a CHF/mq 147.-

7.2.

I medesimi elementi influiscono inevitabilmente pure sul valore di reddito dell’edificio principale (sub. A), che viene ridotto del -15% rispetto a quanto stabilito dall’autorità di prima istanza, passando da CHF 93'749.- a CHF 79'677.-

7.3.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, gli altri elementi di disturbo elencati dal ricorrente, oltre a non trovarsi nelle immediate vicinanze della sua proprietà non sono di rilevanza tale da giustificare un’ulteriore correttivo dei valori metrici o di reddito. Le particolarità della zona sono inoltre già state considerate nello stabilire il valore base di zona, determinato in modo prudenziale in CHF/mq 210.-

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 965 RFD di __________ stabilito in CHF 77'351.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.)

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 965 RFD di __________ stabilito in CHF 77'351.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione é definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi