Property Owner Appeals Real Estate Valuation Revision

Incarto n. 40.2005.33 __________ · Lugano 14 agosto 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 8/11 aprile 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 17 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali n. 60, 61, 788 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 26 luglio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:

- CHF 45'258.- per il mapp. no. 60 RFD di __________;

- CHF 10'082.- per il mapp. no. 61 RFD di __________;

- CHF 52'476.- per il mapp. no. 788 RFD di __________.

Il reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 17 marzo 2005.

L’autorità di prima istanza, sulla base di un sopralluogo esperito il 5 gennaio 2005, ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli aspetti citati nel reclamo sono già stati equamente considerati e che i valori proposti rispecchiano la situazione reale.

3. Con ricorso 8/11 aprile 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione dei valori di stima e avanzando delle perplessità in merito all’imparzialità del responsabile di Circondario.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 26 luglio 2006 il ricorrente ha ritirato il gravame limitatamente al valore ufficiale di stima del mapp. no. 60. Per il resto il Tribunale ha potuto constatare quanto segue:

- Mapp. no. 61: è presente un edificio rustico composto da un piano cantina di un unico locale interrato verso monte, da un primo e secondo piano strutturati in modo identico e costituiti entrambi da due locali comunicanti e da un ulteriore piano di un unico locale che funge da solaio. Lo stato generale dell’edificio è carente e quale unico intervento di un certo rilievo circa un ventina di anni fa è stato rifatto il tetto.

- Mapp. no. 788: si tratta di una parte di edificio collegata con il mapp. no. 60 e costituita da un piano terreno con un bagno, un ripostiglio e un’entrata indipendente e da due ulteriori piani strutturati in modo identico e composti da due camere ciascuno. I locali sono privi di riscaldamento, mentre lo stato delle finiture e di conservazione dell’edificio rientrano nella norma. Il sub. B è composto da una legnaia/ deposito con un posteggio soprastante.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In concreto, il Tribunale stralcia dai ruoli per desistenza il ricorso formulato contro il valore ufficiale di stima del mapp. no. 60 e lo accoglie invece per quanto concerne i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 61 e 788 e, meglio:

- Mapp. no. 61: viste le specifiche caratteristiche costruttive dell’edificio, un semplice rustico in uno stato di conservazione carente edificato all’inizio del secolo scorso, risulta sicuramente più adeguato alla fattispecie concreta considerare un valore metrico a nuovo di CHF/mc 86.- in luogo di CHF/mc 122.-.

- Mapp. no. 788: la superficie abitabile dell’edificio è in realtà di

40 mq e non di 65 mq come stabilito a torto dall’UCS. Ciò comporta che pure il valore di reddito capitalizzato deve essere ridotto da CHF 51'419.- a CHF 34'628.-.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente al valore ufficiale di stima del mapp. no. 60 RFD di __________, è accolto e i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 61 e 788 RFD di __________ stabiliti rispettivamente in CHF 7’082.- e in CHF 38'058.-, come da schede di calcolo annesse.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), ritenuto che per lo stralcio non vengono percepite tasse né spese.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente al mapp. no. 60 RFD di __________, è accolto e i valori ufficiali di stima dei mappali nr. 61 e 788 RFD di __________ stabiliti rispettivamente in CHF 7’082.- e in CHF 38'058.-, come da schede di calcolo annesse.

2. La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi