Property Valuation Appeal Regarding Steep Pasture Land

Incarto n. 40.2005.260 __________ · Lugano 14 agosto 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Bruno Buzzini ing. Argentino Jermini segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 2/12 dicembre 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 3797 RFD di __________,

sentito il ricorrente presso il Municipio di __________ in data 9 giugno 2006

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 3797 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'095.-

Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da __________ è stato respinto dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che per la determinazione dei valori dei terreni non edificabili in generale e di quelli agricoli in particolare viene fatto riferimento alla carta delle zone climatiche agricole fornita dall’Ufficio agricoltura della Sezione delle bonifiche fondiarie e del catasto, la quale raffigura i diversi metodi di sfruttamento di coltura che meglio si prestano alla produzione agricola. In concreto, tale carta classifica il fondo in zona D5-6, valutata CHF/mq 0.20.

3. Con ricorso 2/12 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima a CHF/mq 0.05, ovvero quanto stabilito con la precedente stima. Ciò poiché si tratta di una zona impervia che può essere utilizzata unicamente come pascolo e non può pertanto essere valutata nel medesimo modo di terreni più pregiati che si trovano in zone migliori e meno discoste.

4. Nel corso dell’audizione del ricorrente avvenuta il 9 giugno 2006 il Tribunale ha appurato che il mappale è un terreno destinato per ca. 2/3 a pascolo e per il rimanente 1/3 a sfalcio.

La parte utilizzata come pascolo è in forte pendenza.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.

I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.2.

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

- In una decisione recente (Sentenza del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione ereditaria fu __________ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I

65 consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e 3.2.2; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3 novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue pertanto che le modalità di valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono evidentemente essere paragonate, di principio reggono alle censure formulate dal ricorrente.

- Malgrado ciò, nella fattispecie concreta il Tribunale applica un correttivo del -35% sul valore metrico del terreno in considerazione del fatto che il medesimo è utilizzato solo in parte come pascolo e, soprattutto, è per ca. 2/3 della sua superficie in forte pendenza.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3797 RFD di __________ stabilito in CHF 1'362.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 2/3 a carico del ricorrente, che ha postulato la riduzione del valore di stima a CHF/mq 0.05 e per il rimanente 1/3 a carico dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3797 RFD di __________ stabilito in CHF 1'362.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 2/3 a carico del ricorrente e per il rimanente 1/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi