Property Owners v. Cantonal Appraisal Office (Land Valuation Reduction for Nuisance)

Incarto n. 40.2005.246 __________ · Lugano 19 maggio 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Ferruccio Robbiani ing. Giancarlo Rosselli segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 15/17 novembre 2005 dalla

ISCE 1, composta da: - MIST 1, - MIST 2, contro

la decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 2007 RT di __________,

esperito il sopralluogo in data 11 aprile 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 2007 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 336'314.-.

Il reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da MIST 1 ed MIST 2 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza ridotto del 30% il valore metrico di base dell’edificio principale sub. A, passato da CHF/mc 237.- a CHF/mc 165.90.

Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 311'314.-

3. Con ricorso 15/17 novembre 2005 MIST 1 ed MIST 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando una conveniente riduzione del valore di stima del terreno. Ciò per confronti con gli altri terreni presenti in zona e poiché il mappale confina con una strada cantonale molto trafficata e, su due lati, con un’area industriale occupata da ben due ditte di autotrasporti, che generano importanti immissioni moleste.

4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha costatato che sul mappale, posizionati a nord-est, sono presenti un edificio principale (sub. A) e due edifici accessori (sub. B e C), il cui valore non è contestato.

Il terreno, prativo, è di forma rettangolare. A sud confina con la strada cantonale, mentre sui due lati sud-ovest ed ovest confina con l’area industriale della ditta di trasporti internazionali __________.

I ricorrenti hanno inoltre specificato che i confronti da loro proposti con i fondi vicini riguardano in particolare i mapp. nr. 521, 2020, 2093 e 2188.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 ed MIST 2, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori

normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona R2 di completazione (R2 C) del PR di __________ già si è tenuto conto della presenza della strada cantonale e della vicinanza dell’area industriale, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 135.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Per confronti con i mappali vicini, che non hanno beneficiato di alcun correttivo per immissioni moleste e che si trovano in prossimità della strada cantonale, il mapp. no. 2007 risulta però particolarmente vicino all’area industriale occupata dalla ditta di trasporti internazionali __________, fonte di importanti immissioni moleste. Per questo motivo il Tribunale ritiene che nella fattispecie concreta risulta giustificato applicare un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.2.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 2007 RT di __________ stabilito in CHF 286'083.-, come da scheda di calcolo annessa.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 2007 RT di __________ stabilito in CHF 286'083.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- - -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi