Property Valuation Appeal Based on Incorrect Zoning Rate

Incarto n. 40.2005.235 · Lugano 9 novembre 2007 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli segretario giudiziario · Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da

RI 1 rappr. da RA 1 contro

la decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 980 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 20 settembre 2007,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 980 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 144'400.--.

Il reclamo interposto in data 2 settembre 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la bontà della propria decisione ribadendo che le argomentazioni del ricorrente sono già state considerate per la determinazione dei valori e questo poiché a tutti gli edifici accessori è stato applicato il correttivo di vetustà massima prevista del -60%.

3. Con ricorso 2/18 novembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione complessiva del valore di stima del fondo mediante azzeramento del valore del vecchio magazzino ivi ubicato, che a mente del ricorrente dovrà essere demolito con costi non indifferenti, e parallela riduzione del valore del terreno.

4. In sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato che il fondo è pianeggiante. Sul lato OVEST è ubicato uno stabile-deposito con muratura in cemento armato e mattoni di cemento; il tetto è a due falde con copertura in tegole. Presenta portoni in lamiera e il suo stato di conservazione è precario. Sul lato EST trovano spazio due tettoie con copertura in tegole ed eternit, il cui stato di conservazione è fatiscente. La loro struttura portante è in muratura. Il fondo è interamente destinato a deposito. Il ricorrente ha avuto modo di puntualizzare che le costruzioni sono tutte da demolire.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio.

Ciò non sulla base di una specifica censura sollevata dal ricorrente, ma in virtù di un accertamento d’ufficio esperito da questo Tribunale. In effetti, così come risulta dal Piano regolatore in vigore nel Comune di _________, il mappale 980 è inserito nella zona residenziale intensiva R5.

Orbene risulta che l’UCS, per la determinazione del valore metrico del terreno, ha accertato la fattispecie in modo errato, applicando il valore di zona di fr. 50.--/mq., corrispondente a quello proposto per fondi situati in zona artigianale (AR), invece che di fr. 130.--/mq. per la zona R5, che al contrario, ha invece trovato corretta considerazione per i mappali confinanti n. 968 e 972.

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, anche perché la ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm, applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve essere rinviata all’UCS per un nuovo giudizio, che dovrà considerare la zona e i parametri edificatori previsti dal Piano regolatore in vigore.

8.

8.1 Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinchè, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2 La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.). Non si assegnano ripetibili.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto. Di conseguenza la decisione 3 ottobre 2005 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinchè, esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere una nuova decisione ai sensi dei considerandi.

2. La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3. La presente decisione e definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco