Property Valuation Appeal: Cadastral Parcel Zoning Reclassification

Incarto n. 40.2005.176 __________ · Lugano 10 aprile 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Eraldo Pianetti arch. Claudio Morandi segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 1./5 settembre 2005 da

- RI 1, - RI 2, contro

la decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 258 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 8 febbraio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 258 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 78.-.

Il reclamo interposto in data 18 giugno 2004 da RI 1 e RI 2 è stato accolto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza ritenuto che in realtà 121 mq dell’intera superficie del mappale, di complessivi 780 mq, si trovano in zona A6 (terreno non edificabile situato in una zona del piano più favorevole all’agricoltura) e devono pertanto essere valutati CHF/mq 0.40 sulla base della carta delle idoneità agricole, mentre i restanti 659 mq si trovano in zona boschiva e devono essere valutati CHF/mq 0.10.

Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 114.-.

3. Con ricorso 1./5 settembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale postulando che la superficie di 121 mq venga considerata e valutata come un terreno situato in zona R2 e non come un terreno non edificabile (zona A6). Ciò sulla base di quanto risulta dal piano regolatore del Comune di __________.

Le ricorrenti si dolgono inoltre del fatto di non aver mai ricevuto una notifica della decisione di stima.

4. Nel corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che la superficie di terreno oggetto di ricorso è costituita da una parte non boschiva di un versante di una valletta.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie dell’oggetto stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.

I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.3.

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta, sulla base della decisione di accertamento del limite forestale n. __________ del __________ con la quale il Consiglio di stato ha stabilito che parte del mapp. no. 258 non risulta di natura boschiva e dall’esame della documentazione originale di PR richiamata dal Comune di __________, in particolare della variante di piano regolatore approvata dal Consiglio di Stato con decisione n. __________ del __________, il Tribunale ritiene che la superficie di 121 mq si trovi effettivamente in zona residenziale estensiva - R2 - e debba pertanto essere valutata a partire dal relativo valore base di zona, ovvero CHF/mq 220.-.

La superficie alquanto ridotta e le prescrizioni delle NAPR di __________ sulle distanze da osservare dal limite del bosco e dai confini, che rendono di fatto alquanto difficoltoso uno sfruttamento razionale di questa parte del fondo, impongono comunque l’applicazione di un correttivo del -50% sul corrispondente valore metrico.

Dai medesimi documenti summenzionati risulta percontro che la restante superficie di 659 mq è stata giustamente considerata quale bosco e valutata CHF/mq 0.10 (art.

12 Lst. e art. 5 del Regolamento di applicazione della Lst.).

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, ritenuto che l’UCS ha considerato l’intero mappale come inserito in zona boschiva, la decisione di stima è stata unicamente depositata presso la Cancelleria comunale durante il periodo di pubblicazione previsto per gli altri fondi, come del resto stabilito dall’art. 32 cpv. 2 Lst.

8.

8.1

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 258 RFD di __________ stabilito in CHF 13'375.-.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 258 RFD di __________ stabilito in CHF 13'375.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- - -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi