Property Valuation Appeal Over Development Restrictions

Incarto n. 40.2005.168 __________ · Lugano 28 giugno 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Ferruccio Robbiani ing. Eraldo Pianetti segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 25/26 agosto 2005 da

- RI 1, - RI 2 tutti rappr. dall’ RA 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 1171 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 17 febbraio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 1171 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 153'235.-.

Il reclamo interposto in data 11 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il fondo si trova in parte in zona R2 e in parte in “zona di pianificazione ai sensi del DEPT”. Ritenuto che la stima viene determinata nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova il fondo al momento della determinazione dei nuovi valori immobiliari, l’UCS ha evidenziato che eventuali future modifiche verranno considerate con la procedura “aggiornamenti particolari”, previa segnalazione da parte del Comune.

3. Con ricorso 25/26 agosto 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale postulando l’aumento del valore di stima da CHF 153'235.- a CHF 367'744.-, come specificato con scritto 23 giugno 2006, che rettifica l’errore di moltiplicazione e di somma contenuto a pagina 5 del ricorso e di riflesso nel petitum. Ciò poiché il fondo si troverebbe interamente in zona edificabile fintanto che il Consiglio Comunale e il Consiglio di Stato non avranno adottato il nuovo PR e definito la pianificazione dell’attuale zona DEPT. A mente delle ricorrenti, ritenuto che la zona di pianificazione DEPT è tale dal 1999 e che a breve il Comune non appare in grado di prendere le misure pianificatorie del caso né tantomeno di metterle in vigore, la zona di pianificazione verrà necessariamente a cadere e il fondo rimarrà in zona edificabile.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il terreno definito rimanente (non edificabile) dall’UCS è essenzialmente terrazzato e vignato. Ad est confina con via __________.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie dell’oggetto stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In primo luogo, sulla base della comunicazione 17 febbraio 2006 dell’Ufficio tecnico comunale di __________, il Tribunale, che deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande delle ricorrenti, modifica la superficie di terreno che secondo il piano regolatore comunale si trova in zona R2 da 390 mq a 425 mq (424,63 mq arrotondati a 425 mq), con la conseguenza che il terreno rimanente deve essere considerato pari a 2'442 mq.

7.2.

In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso considerando il valore metrico unitario stabilito per la zona R2, di CHF/mq 145.-, dedotto un correttivo del 50%.

Ciò poiché la superficie di terreno di 2'442 mq, anche se attualmente è soggetta ad importanti restrizioni di pianificazione che ne riducono sensibilmente il valore venale ed edilizio, rimane pur sempre potenzialmente alienabile e conserva indiscutibilmente un certo valore di mercato, dovuto anche al fatto che in precedenza si trovava già in zona edificabile e che il Comune dovrà deciderne a breve il nuovo orientamento pianificatorio o la zona di pianificazione verrà inevitabilmente a decadere (art. 62 e 62a LaLPT).

Del resto è chiaro che in caso di modifica del piano regolatore il Municipio dovrà darne tempestivo avviso all’UCS, che procederà ad un aggiornamento particolare dal valore ufficiale di stima (art. 8 cpv. 1 Lst.).

7.3.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF 332'336.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’Ufficio cantonale di stima e del rimanente 1/5 per le ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.). L’UCS rifonderà inoltre alle ricorrenti CHF 300.- a titolo di ripetibili parziali.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF 332'336.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta per 4/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il restante 1/5 a carico delle ricorrenti.

L’Ufficio cantonale di stima rifonderà inoltre alle ricorrenti l’importo di CHF 300.- a titolo di ripetibili parziali.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi