Property Owner v. Tax Authority: Real Estate Valuation Appeal

Incarto n. 40.2005.154 __________ · Lugano 14 febbraio 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Eraldo Pianetti arch. Giancarlo Fumasoli segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 1./3 agosto 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 4 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 454 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 26 ottobre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 454 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 240'171.-

Il reclamo interposto in data 14 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 4 luglio 2005.

L’autorità di prima istanza ha unicamente corretto la volumetria dell’edificio sub. D, una piscina, da 43 a 26 mc, riconfermando per il resto la propria decisione.

3. Con ricorso 1./3 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando dapprima che la superficie del sub. D venga rettificata da 29 a

23.58 mq e poi che il correttivo della vetustà applicato all’edificio principale sub. A venga portato ad almeno il -23%. Ciò poiché, ad eccezione della sopraelevazione dell’abitazione di un piano, portata a termine nel 1998 e della sostituzione delle finestre nel locale cucina, la struttura, le finiture e l’impiantistica sono rimaste essenzialmente quelle originarie.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il piano terra e il piano terreno sono stati effettivamente edificati nel 1971 e che nel 1998, oltre al rifacimento del cappotto esterno del solo piano terreno e al rifacimento a nuovo della cucina, che occupa un quinto della superficie complessiva del medesimo piano, l’abitazione è stata sopraelevata di un piano.

Il piano terreno è riscaldato per mezzo di una stufa a nafta, mentre quello superiore tramite delle serpentine elettriche.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella fattispecie concreta, a seguito di quanto constatato in sede di sopralluogo, in particolare del fatto che il seminterrato non è di fatto abitabile e che le altezze da soletta a soletta corrispondono a 2.80 m per il piano di mezzo e a dei valori variabili tra 2.50 e 2.80 metri per il seminterrato e l’ultimo piano, che non presenta un sottotetto bensì un tetto a vista , il Tribunale, in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., accoglie parzialmente il ricorso riducendo il volume dell’edificio principale da 643 a 589 mc. Oltre a ciò, le finiture dell’abitazione, a differenza di quanto ritenuto dall’UCS, devono essere considerate economiche e non normali.

La conseguenza è che, oltre al valore metrico dell’edificio, ridotto da 360.- a 295.- CHF/mc, pure la suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente viene modificata, con la superficie del primo che diminuisce da 393 a

350 mq e quella del secondo che aumenta da 259 a 302 mq, così come la superficie abitabile, ridotta da 126 a 112 mq e il corrispondente valore di reddito, che passa da un valore capitalizzato di CHF 205'881.- ad uno di CHF 168'265.-

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, il valore della vetustà, tenuto conto della sopraelevazione di un piano avvenuta nel 1998 e degli interventi constatati in sede di sopralluogo ed elencati al punto 2.5 della Dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1-, risulta adeguato alla fattispecie concreta.

Non rientra infine nella competenza di questo Tribunale, ma semmai in quelle del competente geometra revisore, correggere dei rilevamenti catastali che dovessero risultare errati.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 454 RFD di __________ stabilito in CHF 202'241.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, ritenuto che, malgrado il ricorso sia stato parzialmente accolto per motivi diversi da quelli sollevati dai ricorrenti, il valore ufficiale di stima è stato ridotto in modo più marcato rispetto a quanto postulato con il gravame.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 454 RFD di __________ stabilito in CHF 202'241.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi