Expropriation Tribunal Property Valuation Appeal Due to Construction Encumbrances

Incarto n. 40.2005.146 __________ · Lugano 16 febbraio 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 22/25 luglio 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 781 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 19 ottobre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 781 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 52'740.-

Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.

L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che il correttivo del -50% applicato sul valore metrico del terreno tiene già sufficientemente conto di tutti gli aspetti negativi elencati dal reclamante.

3. Con ricorso 22/25 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una cospicua riduzione del valore di stima. Ciò poiché il terreno risulta gravato da una quarantina di oneri fondiari che riducono ai minimi termini il valore commerciale della proprietà.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il terreno è destinato a prato e il ricorrente ha ribadito che, in particolare durante il periodo estivo, l’intera superficie è occupata da svariate persone che ne usufruiscono come spiaggia.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -90% sul valore metrico di tutto il terreno, situato nella zona residenziale a lago (art. 41 NAPR), di soli 293 mq e gravato da innumerevoli oneri fondiari a titolo gratuito che lo rendono praticamente inutilizzabile a fini edificatori e pressoché paragonabile ad un’area pubblica. Il prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione è di conseguenza assai ridotto, come del resto dimostra il fatto che nel 1981 il mappale, che oggi si trova nella medesima situazione di fatto e di diritto di allora, era stato acquistato dall’attuale proprietario per il prezzo simbolico di CHF/mq 1.-

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

781 RFD di __________ stabilito in CHF 10'548.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 781 RFD di __________ stabilito in CHF 10'548.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi