Property Valuation Appeal Based on Disparate Treatment
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAProperty owners appealed the official property valuation of CHF 512,550 for a parcel of land, arguing for a reduction based on alleged disparate treatment compared to neighboring parcels valued lower per square meter. The Expropriation Tribunal rejected the appeal, finding no disparate treatment because the base unit value was the same for all compared parcels; the difference in the final value was justified because the neighboring parcels had registered right-of-way burdens resulting in a 10% downward adjustment to their unit value, an adjustment not applicable to the appellants' property, and further concluding that the existing zoning restriction and a small encroachment by a private road did not warrant a reduction given the large size and building potential of the 3,417 sq m lot.
Regesto Legislator
Ufficialeconfronto tra terreni vicini: non sussiste alcuna disparità di trattamento. I valori base dei terreni sono identici, ma le loro caratteristiche differiscono giustificando una valutazione differenziata.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited as the basis for imposing court costs on the unsuccessful appellants.
Cited in the reasoning section as the source of the Tribunal's competence to rule on the appeal, and explicitly mentioned in the preamble to the operative part.
Cited in the reasoning section regarding the procedure before the Expropriation Tribunal, and relevant context for the ruling.
Cited in the reasoning section regarding the Tribunal's ability to review the decision, and relevant context for the ruling.
Cited in the reasoning section concerning the valuation criteria for buildable land.
Cited in the reasoning section concerning the definition of market value.
Cited in the reasoning section regarding the determination of the unit price per square meter.
Cited in the reasoning section concerning the schematic and prudent nature of property appraisals.
Testo completo
Incarto n. 40.2005.141 __________ · Lugano 16 febbraio 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · ing. Eraldo Pianetti arch. Giancarlo Fumasoli segretario giurista · Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 15/18 luglio 2005 da
- RI 1, - RI 2, - RI 3, contro
la decisione su reclamo emessa il 4 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1758 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 26 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1758 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 512'550.-
Il reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1, RI 2 e RI 3 è stato respinto dall’UCS con decisione 4 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ritenendo in particolare che il vincolo di piano regolatore interessa unicamente una modesta superficie di terreno lungo il confine e non compromette pertanto l’edificabilità del fondo.
3. Con ricorso 15/18 luglio 2005 RI 1, RI 2 e RI 3 sono insorte innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima e in particolare del valore metrico unitario assegnato al terreno.
Ciò poiché l’UCS avrebbe operato una disparità di trattamento valutando i mappali nr. 1675 e 1760, che presentano sostanzialmente le medesime caratteristiche del terreno di loro proprietà, unicamente CHF/mq 135.-
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il mappale, sul quale sono presenti delle costruzioni elementari per il deposito di attrezzi e materiali agricoli (sub. A), è destinato a prato.
Il fondo è accessibile dalla confinante strada cantonale posta a nord-est. Sul lato ovest confina con una strada privata che è parte integrante del mapp. no. 1760 e a sud con una strada sterrata appartenente al mapp. no. 1757.
Uno spicchio di terreno di ca. 20 cm è invaso dalla strada privata che costeggia il lato ovest.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. ed il tempestivo gravame delle ricorrenti, proprietarie dell’oggetto stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso poiché non sussiste alcuna disparità di trattamento. Ciò poiché il valore di base assegnato ai tre mappali, di CHF/mq 150.-, è il medesimo e il loro valore differisce unicamente in ragione del fatto che i due mappali posti come termine di paragone presentano degli oneri di passo iscritti a registro fondiario che giustificano l’applicazione di un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, sia il vincolo di piano regolatore sia lo spicchio di terreno che sul lato ovest è occupato da una strada privata non giustificano alcuna riduzione di valore, ritenuto che non hanno alcuna incidenza pratica sulle potenzialità edificatorie del fondo, di ben 3'417 mq.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1758 RFD di __________ confermato in CHF 512'550.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a carico delle ricorrenti, parti soccombenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1758 RFD di __________ confermato in CHF 512'550.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a carico delle ricorrenti.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
- - - -
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi