Property Valuation Appeal Regarding Building Age and Land Constraints

Incarto n. 40.2005.114 __________ · Lugano 15 febbraio 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 22/27 giugno 2005 da

RI 1 contro

la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 4011 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 27 settembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 4011 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 191'250.-

Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza aumentato il correttivo della vetustà da -34% a -42%, ciò che ha avuto come diretta conseguenza una riduzione del valore metrico dell’edificio sub. A da CHF 242'916.59 a CHF 213'472.16 e del relativo reddito presunto, ridotto da CHF 167'367.36 a CHF 161'292.48.

L’UCS non ha invece applicato nessuna riduzione sul valore metrico del terreno, ritenuto che RI 1 sarebbe proprietario pure dei confinanti mapp. nr. 418, 426 e 4956 e che pertanto la part. no. 4011 deve essere ritenuta quale parte integrante dell’intero complesso.

Il valore di stima ufficiale del mapp. no. 4011 RFD di __________ è stato di conseguenza stabilito in CHF 183'388.-

3. Con ricorso 22/27 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando l’aumento del correttivo della vetustà da - 42% a - 44%, giustificato da una carente manutenzione dell’edificio e l’applicazione di un correttivo del - 50% sul valore metrico del terreno, ciò per confronti con il mapp. no. 4214 nonché per l’ubicazione della proprietà, chiusa fra altri fondi e raggiungibile unicamente tramite un diritto di passo a titolo grazioso sul mapp. no. 427.

Il ricorrente contesta infine che il fondo possa essere considerato come un unico complesso comprendente i mapp. nr. 418, 426 e 4956, già per il solo fatto che i primi due non sono nemmeno di sua proprietà.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che sul mappale sorge un’abitazione unifamiliare con al piano terreno il locale riscaldamento-cisterne e un atrio d’accesso e al piano superiore il salotto, la cucina, due camere, un servizio, un corridoio e un locale armadio posto sopra il sub. F del mapp. no. 426 RFD di __________. Il fondo è raggiungibile dalla strada mapp. no. 427 che RI 1 sostiene essere di proprietà della moglie __________.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un correttivo del -20% su tutto il terreno a causa della superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale. Ciò in considerazione del fatto che il mappale, sul quale è edificata una casa monofamigliare, è già ampiamente utilizzato, ma che in futuro non potrà però essere sfruttato pienamente secondo quanto previsto dalle NAPR del Comune di __________ per la zona residenziale semi-intensiva (art. 45).

Il Tribunale, pur avendo constatato che per la part. no. 4214, di 414 mq, l’UCS ha effettivamente applicato un correttivo del -50% per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale, non ritiene di dover applicare il medesimo correttivo, ritenuto palesemente eccessivo già per il solo fatto che anche tale particella, pur non potendo beneficiare pienamente di tutte le potenzialità edificatorie intrinseche alla citata zona di PR, risulta già ampiamente sfruttata.

L’assunto dell’autorità di prima istanza secondo il quale il mapp. no. 4011 non deve beneficiare di alcuna riduzione poiché facente parte con i mapp. nr. 418, 426 e 4926 di un unico complesso di fondi di proprietà di RI 1 non trova alcun riscontro già per il solo fatto che in realtà i primi due fondi non sono nemmeno di sua proprietà.

7.2.

Il Tribunale respinge invece la richiesta di aumentare il correttivo della vetustà dal -42% al -44% poiché le risultanze del sopralluogo hanno confermato che la stato di conservazione e le finiture sia esterne che interne dell’edificio, costruito nel 1955, unitamente al fatto che nel 1964 i proprietari hanno proceduto ad una sopraelevazione (punto 2.5 della dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1-), giustificano pienamente tale valore.

7.3.

Anche se è vero che l’accesso al fondo è attualmente garantito unicamente dalla strada mapp. no. 427 di proprietà della moglie del ricorrente e pur non essendoci alcuna formale iscrizione di un diritto di passo a registro fondiario, il Tribunale ritiene che un domani il passaggio potrebbe benissimo essere ricavato anche su parte del mapp. no. 4956, anch’esso di proprietà di RI

1. Riconoscere una riduzione del valore metrico del terreno in questa situazione equivarrebbe a giustificare e a favorire senza alcuna ragione oggettiva scelte di parcellazione puramente speculative da parte dei proprietari.

7.4.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4011 RFD di __________ stabilito in CHF 179'622.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/5 a carico del ricorrente e per i rimanenti 2/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.)

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4011 RFD di __________ stabilito in CHF 179'622.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per i restanti 2/5 a carico di RI 1.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi