Property Valuation Appeal Regarding Reassessment and Restriction Penalties

Incarto n. 40.2005.111 __________ · Lugano 30 novembre 2005 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 21/24 giugno 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 30 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 4533 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 5 ottobre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 4533 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 521'852.-

Il reclamo interposto in data 17 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 30 maggio 2005.

L’autorità di prima istanza, che nella decisione iniziale aveva applicato un correttivo del -10% sul valore metrico di tutto il terreno per la presenza di una linea ad alta tensione, ha ritenuto di dover applicare un correttivo del -90% unicamente su una superficie di 230 mq, indicata dal reclamante medesimo come direttamente interessata da un divieto di costruzione e da una limitazione di piantagione dovuti alla presenza della linea ad alta tensione.

La stima è stata fissata di conseguenza in CHF 518'313.-

3. Con ricorso 21/24 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo maggiore sul valore metrico dell’intera superficie del terreno; ciò poiché la linea ad alta tensione comporta l’immissione di elettrosmog, per la presenza di odori maleodoranti provenienti da un impianto di depurazione acque e da un compostaggio industriale (__________), nonché di rumori molesti causati da un centro di demolizione distante alcune centinaia di metri.

Infine il ricorrente lamenta una disparità di trattamento, portando come esempio la stima di un terreno di proprietà della moglie situato a __________, di CHF/mq 200.-, valore che a suo dire non sarebbe proporzionato per rapporto al valore di stima assegnato al fondo di sua proprietà.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che nella fattispecie concreta si è in presenza di un mappale stretto e allungato edificato sul lato verso la strada. La parte sottostante del terreno é accessibile unicamente dalla strada soprastante tramite un esiguo corridoio a lato dell’abitazione, occupata esclusivamente dal proprietario e dalla sua famiglia.

In data 6 ottobre 2005, come del resto preannunciato a verbale di sopralluogo, RI

1 ha prodotto al Tribunale copia del contratto di servitù di attraversamento concernente il diritto di costruire e di gestire un elettrodotto ad alta tensione da lui concluso unitamente all’ATEL in data 26 luglio 2000.

4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario unitamente alla moglie Alda dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

5.

5.1.

I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

I fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

5.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

5.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

5.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

6.1.

Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso ritenendo dapprima, sulla base del contratto concluso dal ricorrente con l’ __________ (punto I d) e piano 1:1000 allegato), che la superficie toccata da divieto di edificazione é in realtà di 300 mq e non di 230 mq come ritenuto a torto dall’UCS.

In secondo luogo, il Tribunale rileva d’ufficio, ex art. 38 cpv. 3 Lst., che la superficie di terreno considerata eccedente é fortemente penalizzata poiché raggiungibile unicamente dalla strada soprastante tramite un esiguo corridoio a lato dell’abitazione sub. A, ciò che giustifica l’applicazione di un correttivo del -25% sul valore metrico di tale porzione di terreno che, in caso di edificazione, sarebbe confrontata con notevoli difficoltà di accesso.

6.2.

Una riduzione del valore metrico del terreno per la presenza di odori maleodoranti e di rumori molesti non è invece giustificata, già per il solo fatto che le fonti di immissione indicate nel gravame si trovano ad una distanza considerevole. Nel corso del sopralluogo non è stato inoltre percepito nulla di tutto ciò.

6.3.

La disparità di trattamento lamentata dal ricorrente è, di contro, una censura troppo generica e difficilmente verificabile nella misura in cui il fondo situato a __________, che dovrebbe servire per il paragone, non é meglio specificato. In ogni caso, si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento, un’operazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto disposto dall’art. 17 cpv. 1 Lst.

6.4.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

7.

7.1.

Di conseguenza, il ricorso é parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4533 RFD di __________ stabilito in CHF 445'666.-, come da scheda di calcolo annessa.

7.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, che, alla luce delle risultanze concrete, deve essere stabilita in 3/4 per l’UCS e in un 1/3 per il ricorrente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4533 RFD di __________ stabilito in CHF 445'666.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a carico dell’UCS per 3/4 e per il rimanente 1/4 a carico del ricorrente.

3. La presente decisione é definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi