Property Valuation Appeal: Mountain Refuge Depreciation and Income Value

Incarto n. 40.2005.109 __________ · Lugano 10 marzo 2006 · Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente · Margherita De Morpurgo e dai membri · arch. Claudio Morandi ing. Giorgio Caprara segretario giurista · Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 21/23 giugno 2005 da

RI 1, contro

la decisione su reclamo emessa il 24 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 1437 RFD di __________,

esperito il sopralluogo presso l’ufficio tecnico comunale in data 15 novembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 1437 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 7'010.-

Il reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 24 maggio 2005.

L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che tutti gli aspetti sollevati in sede di reclamo sono già stati considerati nella determinazione del valore di stima.

3. Con ricorso 21/23 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico dell’edificio principale sub. A da CHF 20'291.88 a CHF 10’000.-, lo stralcio dei costi accessori del 5% calcolati sul valore metrico di tale edificio ed infine la presa in considerazione dei soli valori metrici ad esclusione del valore di reddito.

Ciò poiché si tratterebbe di un semplice rifugio di montagna che, ad eccezione della sostituzione dei serramenti avvenuta nel 1987, si trova essenzialmente nello stato originario. È raggiungibile unicamente in ca. un’ora di cammino tramite un sentiero che parte dalla frazione di __________ ed è privo di servizi ed installazioni tecniche. Non vi sarebbero costi accessori e l’edificio, nello stato in cui si trova attualmente, non sarebbe di fatto sfruttabile a scopo di soggiorno turistico.

4. Nel corso dell’audizione del ricorrente e del sopralluogo esperito presso l’Ufficio tecnico comunale il Tribunale ha constatato che l’inventario degli edifici situati fuori zona del Comune di __________ è stato approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione no. __________.

Il ricorrente ha prodotto un piano di localizzazione del mappale e tre fotografie dell’edificio sub. A scattate nel mese di agosto 2005.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In concreto, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38 cpv. 3 e 4 Lst.), ritiene che il valore metrico a nuovo dell’edifico così come stabilito dall’UCS sia prudenziale e sostanzialmente corretto.

Il correttivo della vetustà, trattandosi di un rustico edificato tra il 1919 e il 1930 che, ad eccezione della sostituzione dei serramenti avvenuta nel 1987, si trova essenzialmente nello stato originario ed è privo di infrastrutture tecniche, deve invece corrispondere al -60%, ovvero il massimo previsto dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.

Lo stato di conservazione è invece da ritenere carente e non sufficiente, come stabilito a torto dall’autorità di prima istanza.

I costi accessori, calcolati nella misura del 5% sul valore dell’edificio principale, devono essere mantenuti. Ciò poiché, anche se nella fattispecie concreta mancano effettivamente delle installazioni ed infrastrutture, non sono state apportate sistemazioni esterne e non ci sono costi di finanziamento, il valore metrico di un edificio deve corrispondere di fatto al valore di ricostruzione dedotto il correttivo della vetustà.

7.2.

Il valore di reddito, seppur nella misura ridotta a soli due mesi, deve essere considerato. È infatti verosimile che il rustico, al quale sono stati sostituiti i serramenti, è dotato di una stufa a legna e di una cucina a legna (modulo 1, punto 2.5 e modulo 3) possa essere potenzialmente utilizzato perlomeno per parte del periodo estivo oppure da escursionisti, come di fatto è utilizzato dal ricorrente medesimo e da cacciatori.

Del resto, un valore di reddito annuo di CHF 327.73, calcolato sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi, risulta alquanto prudenziale e sicuramente adeguato alla fattispecie concreta.

7.3.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1437 RFD di __________ stabilito in CHF 6'010.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1437 RFD di __________ stabilito in CHF 6'010.-, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

- -

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi